Ипотека
22K

Росреестр разрешил не ждать погашения ипотеки, чтобы выделить детские доли

43
Росреестр разрешил не ждать погашения ипотеки, чтобы выделить детские доли

Ипотечное жилье, в которое вложен маткапитал, теперь можно поделить между членами семьи до погашения кредита.

Это упростит сделки, а еще поможет, если супруги решат развестись. Объясню подробнее.

Как оформляли ипотеку с использованием маткапитала

Материнский, или семейный, капитал — это деньги от государства для семей с детьми. В 2022 году размер материнского капитала на первого ребенка составляет 524 500 ₽, на второго — 693 100 ₽, если семья не получала денег на первого. Право на маткапитал возникает при рождении ребенка.

Маткапитал нельзя потратить на что угодно, государство дает деньги на конкретные цели: например, на обучение детей, накопительную пенсию мамы, улучшение жилищных условий.

Если маткапитал использовали для улучшения жилищных условий, в этом жилье нужно выделить доли членам семьи — супругу и детям. Если доли не выделить, сделку могут признать недействительной, а маткапитал придется вернуть в бюджет.

До 2020 года обязательство о выделении долей удостоверяли нотариусы. Сейчас можно обойтись без них.

В законе не сказано, какие именно доли нужно выделить членам семьи. Можно поделить жилье поровну — например, по ¼ каждому. Но как минимум доли должны быть эквивалентны размеру материнского капитала на каждого — так точно не будет проблем.

По закону выделить доли нужно в течение шести месяцев после использования маткапитала или погашения ипотеки. Но ипотечное жилье находится в залоге у банка с момента государственной регистрации. Поэтому Росреестр до сих пор не регистрировал выделение долей, пока родители полностью не расплатятся по кредиту и не погасят регистрационную запись об ипотеке.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что сказал Росреестр

В своем письме федеральная служба Росреестра разъяснила, что в законодательстве нет запрета на оформление в долевую собственность жилья под залогом.

А значит, можно оформить такой раздел, поскольку он не нарушит права и законные интересы кого-либо, включая несовершеннолетних. Есть только одно условие: потребуется согласие банка.

Минтруд позицию Росреестра поддержал.

То есть теперь владельцы маткапитала смогут сразу после его использования делить ипотечное жилье на всех членов семьи. Правда, только если банк согласится на такую сделку. Банкам это невыгодно: если заемщики перестанут платить по ипотеке, отсудить квартиру с детскими долями сложнее, чем без них.

Что изменится

Если выделять доли до погашения ипотеки, есть два основных плюса.

Проще делить имущество при разводе. Как правило, ипотечные квартиры находятся в совместной собственности: такое жилье принадлежит мужу и жене, но их доли не выделены. Если пара решит развестись, а кредит не выплачен, сложнее делить недвижимость. А если использован маткапитал, владелице сертификата придется выделять долю уже бывшему мужу.

Например, кредит на 30 лет, первоначальный взнос внесли за счет маткапитала, а через два года муж и жена решили развестись. Владелица сертификата обязана выделить доли детям и бывшему мужу — через 28 лет, если не погасят досрочно. Возможно, бывшего мужа через такое время будет сложно найти.

Проще продавать ипотечные квартиры. Например, если семья купила в ипотеку квартиру, оплатила часть суммы маткапиталом, а после решила переехать в жилье побольше. Теперь можно выделить доли всем членам семьи, продать эту недвижимость и купить взамен другую. Надо будет получить разрешение опеки — и все же это проще, чем продать жилье, где доли не выделены, но есть обязательство это сделать.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Вкладывали маткапитал в жилье? Расскажите про свой опыт:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Банку больше делать нечего, как создать себе кучу проблем на ровном месте, разрешив передать часть собственности несовершеннолетним.

20

Максим, нет, банки дают добро. я две недели назад доли выделила. а банк добро дал ещё в мае

3

Анна, в каком банке дали разрешение?

0

Максим, вот да. Такая инициатива ради инициативы. Вангую новые ипотечные договоры, где размер ставки будет возрастать в разы, если доли выделены до погашения.

2

Ульяна, да банк просто откажет и всё.
Никакие ставки не будут выгодны.

1
0

Интересно посмотреть как потом банки будут с органами опеки бодаться если не будут платить за ипотеку и там в собственности есть дети.

7
0

Кто-нб знает, как сейчас продаются ипотечные квартиры с невыделенными долями и использованным маткапиталом? Или какая практика по взысканию у банков с задолженностям по таким ипотекам в случае, если заёмщик не платит? Чтобы банк получил право реализовать такую проблемную квартиру с торгов, собственник должен вернуть маткапитал в ПФР?

1

Ульяна, добровольная продажа со всеми требованиями с выделом долей.
В случае принудительной с торгов про обязательство выделить доли вдруг все забывают. Были такие случаи, когда не могли платить ипотеку и обращались в ПФР по по поводу права детей на часть квартиры, то там ничего внятного про защиту детских долей не отвечали

0
0

То есть как - опека даёт добро на залог детских долей? Вроде вся закавыка была именно в этом, а не в Росреестре?

1

Alexandra, опека тут не участвует пока у детей доли не появятся. И иногда выделяемые детские доли не передаются в залог, опять- таки с согласия залогодержателя, если например выплачена половина ипотеки, а детям выделяется 1/8

1

Людмила, так ведь выходит, что детям предлагают выделить доли квартиры, уже находящейся в залоге. Тут должна включаться опека и всё это запрещать. Или идёт речь именно о том, чтобы в момент выделения долей уменьшить залог на доли детей? Тогда банки на дыбы встанут... Ведь даже если остаток долга меньше, чем часть ликвидационной стоимости квартиры, пропорциональная долям взрослых, то такую квартиру - с детскими долями - всё равно при неуплате продать не получится.

1

Alexandra, опека не может ограничивать НАДЕЛЕНИЕ детей имуществом. Сделки по ПРИОБРЕТЕНИЮ имущества не согласовываются опекой и не подлежат нотариальному удостоверению. На момент выделения долей у родителей обязательства перед пенсионным фондом, опека даëт разрешение на ОТЧУЖДЕНИЕ имущества несовершеннолетних. И так, для информации, у нас в стране нет единого регламента работы органов опеки, в каждом МУНИЦИПАЛИТЕТЕ, даже в пределах одного региона свои правила согласования сделок. Надеюсь, понятно объяснила.

2

Людмила, и это полный абзац!!!
Опека наделена неограниченной властью. И иногда тупостью.
Одна формулировка в регламенте " ... на усмотрение органов опеки" а сколько вариантов развития в пределах даже одного города😳😠😊
Как риэлтор вам говорю)))
Не одну опеку прошла)

1

Alexandra, на момент выделения долей детям в ипотеке у опеки никто разрешения не спрашивает)
Это обязанности родителей.

0
0

Коллега, в статье опечатка При использовании МСК в течение 6-ти месяцев после погашения ипотеки.

1
0

А ходили же недавно разговоры, что больше нельзя выделять доли меньше 6 кв. м. Или к маткапиталу это не относится?

При этом стоимость 6 квадратов в Москве никак не меньше 1 миллиона, что существенно превышает маткап.

1
0

Купила и сразу всем выделила доли.

0

Липатова, с ипотекой покупали? И банк дал согласие чтобы доля в ипотечной квартире досталась кому-то ещё кроме кредитора?

2

Sergey, если материнский капитал используется как первоначальный взнос по ипотеке - так и делается.

0

Людмила, как и делается? Все выделяют долю детям до того как выплатят ипотеку? Тут Вы неправы, подозреваю что и про себя не совсем правду сказали.

0

Sergey, ну зачем спорить если Вы не знаете закон? Тем более что-то подозревать. Потратьте время на изучение матчасти, а не на подозрения.

0

Людмила, ну не всегда. В нашем регионе нет

0

Грахова, всмысле, в Вашем регионе, у банков единый алгоритм работы по стране, в отличие от опеки.

0

Sergey, Здравствуйте. В прошлом месяце взяла ипотеку под 10.9%,первоначальный взнос мат. капитал, выделила доли сразу 3 детям. Брала в сбере. Ни каких проблем не было.

0
0

"Если доли не выделить, сделку могут признать недействительной, а маткапитал придется вернуть в бюджет" -- очень интересно, а можно ли самому инициировать эту процедуру?

0

Sergey, нет. Только через судебный процесс. Но пока что судебная практика показывает единичные случаи возврата МК по собственному желанию родителей.
По сути МК похож на колесо Сансары ☺( шутки риэлтора). Единожды использовав вы обречены постоянно общаться с опекой до полного совершеннолетия детей. Там вас с радостью встретят нотариусы и вы начнёте по взрослому - дарить, завещать, выкупать доли в рамках своей семьи - или вы у детей или они у вас.
Или пока не примете решение продать долевку и купить всем просто по квартире. 😉

1

Елена, а чем-нибудь грозит невыделение долей? Учитывая что продавать я ту квартиру не собираюсь, а ипотеку уже выплатил. Кроме возврата маткапитала (это я не против) вообще ничем?

0
0

Приобретая недвижимость на средства материнского (семейного) капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям.

Бывший супруг- не относится к членам семьи, поэтому ему выделять доли не требуется.

0
0

Уже несколько лет выделяем доли при покупки квартиры если планируется использование МК. Раньше могли выделять просто по 1/4 или 1/3 по количеству членов семьи. В октябре банк (Росреестр типа откажет) попросил выделить долю по размеру Мк - получилось 1/27я на ребёнка, например. Муть.

0

Розалечка, какой это Банк такой умный?

0
0

А что изменилось? И раньше с согласия банка Росреестр регистрировал такие соглашения.

0
0

Не вижу нововведений, с согласия банка и раньше выделяли доли в залоговом жилье, Сбер всегда согласик давал. Росреестр закон не изменял и ничего нового не разрешал.

0
0

Мы с супругой купили квартиру, вложили маткапитал, но квартира ещё не достроена. Мы можем сейчас выделить доли детям или нужно ждать сдачи квартиры?

0

Михаил, ждите акта приёмки квартиры и выделяйте.
Как вы выделите доли в квартире которой ещё нет? 🧮🤷‍♀️Никак

1
0

Квартира ещё не достроена. Я могу уже выделить доли или только после сдачи квартиры?

0
0

А что поменялось то?)))
Банк - главное действующее лицо.
Сбер, ВТБ и дом. РФ разрешают выделять доли в ипотеке, остальные банки только после погашения.
И при чем тут Росреестр? 🤷‍♀️

0

Елена, мы покупаем кв в ипотеку с 30% первон.взносом и хотим продавать кв,купленную с использ.МК на погашение нынешней ипотеки.Даст добро опека,если несовершеннолетней принадлежит 1/15?

0
0

Вопрос: если использовать в недвижимость маткапитал, который даётся на первого ребенка, выделить доли в этой квартире ребенку, мужу, жене, а через какое-то время рождается второй ребёнок, ему уже ничего выделять в квартире не надо?

0
0

Суду без разницы, сособственники дети или нет. Объект залоговый, если дойдет до обращения взыскания на него, то отнимут и никаких проблем. Уже куча решений есть аналогичных и юристы банка в курсе этого. Лично знаю пример где забрали квартиру у мужа, жены и пятерых детей.

0
0

А как быть , если супруг, на которого была оформлена ипотека и до ее родного погашения он являлся единственным собственником, за моей спиной год назад полностью погасил ипотеку, не уведомив меня в этом?
В апреле 22 года моему супругу срочно понадобились денежные средства для личного использования (не на нужды семьи и не на улучшение жилищных условий). Тк ему никто не выдавал кредиты из за нескольких просроченных микрозаймов и наличии кредитных карт , он обратился в стороннюю фирму, которая помогает получать кредиты за фиксированный % за свои услуги.
Таким образом ему подобрали банк ранее мне Неизвестный Норвик. Условия выдачи кредита(точнее ипотеки) на сумму 2,2 миллиона были следующими :
-Отсутствие задолженностей в других банках по кредитам и займам
-Залог недвижимого имущества

Они выдали ему сумму, которой он погасил первоначальную ипотеку, которую брали на покупку квартиры и в которую вкладывали мат капитал для частичного погашения долга.
Соответственно после погашения первоначальной ипотеки он должен был выделить доли мне и детям. Но забыв о данном обязательстве взял новую ипотеку и заложил квартиру. Целый год он скрывал от меня это, будучи уверенным, что в течении этого самого года быстро закроет новую ипотеку и я ничего об этом не узнаю .
Но заказы по работе резко спали , денег не стало хватать даже на ежемесячный платёж . «Гольфстрим», которому передал банк Норвик переучивает прав в течении месяца после выдачи ипотеки супругу, выставило полную сумму супругу для погашения ипотеки в 10 дневный срок, предупредила что если он не погасит всю сумму ипотеки, то будут взыскивать через с суд с Продажи квартиры, которую он оставил банку в качестве залога.
Я планирую оспорить данную сделку как недействительную, тк во первых это совместно нажитое имущество и я не давала на то согласие . Во вторых в покупку квартира заложен мат капитал и в ней по закону и праву должны быть определены доли мне и детям .
Вопрос если в срок 6 месяцев он не выделил доли нам, можно ли выделить из сейчас ?

0
0

Знакомые купили дом в деревне за маткапитал ещё в 2016 году. Доли ни детям, ни отцу не выделяли. В 2022 году купили в ипотеку квартиру. Сейчас хотят продать дом в деревне также за маткапитал, деньги использовать по своему назначению, а доли выделить детям в ипотечной квартире. По мне, схема, чреватая последствиями. Как в таких случаях должна проходить сделка по продаже недвижимости?

0

Сообщество