Как я инвестирую в недвижимость в Москве

19

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Аватар автора

Светлана Чернявская

Страница автора

Предыстория

Меня зовут Светлана Чернявская и здесь хочу поделиться опытом, как инвестирую в Московскую недвижимость из региона. Но инвестировать я начала не сразу. С 16 лет жила в общежитии Нижнего Новгорода, в одной комнате с тремя девушками, удовольствия мало. Тогда работала санитаркой в кардиоцентр в реанимации. Так с зарплатой в 40Р еще в советские годы, я сняла комнату в квартире с хозяйкой и начала думать, как купить квартиру.

Начала изучение вариантов, чтение книг, просмотр информации, анализ ситуации и поиск путей к цели — покупка квартиры. В книге «Богатый папа, бедный папа», написанная Робертом Т. Кийосаки и Шэрон Лехтер, выделила для себя, что деньги нельзя заработать, их нужно сделать. Советую прочитать книгу, чтобы появилось понимание работы с деньгами. Я откладывала 10% с дохода, получила наследство и с умом подошла к вложению денежных средств.

Решила углубиться в эту сферу, проходила обучения. 3 раза посетила выступления Тони Роббинсона, где он рассказывал про деньги и их реализацию. Получила сертификат финансового консультанта при финансовом университете правительства России.

Продолжаю обучаться и проходить тренинги у экспертов, чтобы применять новые знания на практике. Повысив экспертность и получив собственный опыт, я прошла курсы по коучингу и начала передавать знания другим. И хочу поделиться некоторыми лайфхаками на личном примере.

Главное, с чего стоит начать — понимание целей и задач.

Сначала избегала Москву, думая, что тот уровень жизни, к которому привыкла, сложно реализовать в столице. Так получилось, что приехала на две недели пожить в Москву к знакомым на Новый Арбат с прекрасным видом из окна, и тут поняла, что хочу жить с таким же видом постоянно.

Сегодня современные технологии помогают инвестировать в недвижимость удаленно, что делает процесс доступным. Местоположение инвестора перестает играть определяющую роль, так как законы, ипотека и другие условия в регионах России мало чем отличаются.

При инвестировании в московскую недвижимость, необходимо четкое понимание целей и ожидаемой прибыли. Моей целью было — создать пассивный доход в Москве. Дальше поделюсь планом действий, которого придерживаюсь до сих пор.

Как ищу недвижимость

Первый шаг: Поиск подходящей недвижимости.

После определения цели приступаю к поиску объектов. Для этого использую онлайн-сервисы, такие как ЦИАН или АВИТО, где публикуются варианты жилья в Москве. Вечерами могла часами сидеть, просматривая объявления. В 2015 году находила студию 20 кв.метров в Марьино за 2 млн.рублей в новостройке или переделанные кабинеты старого административного здания на Полежаевской за 1,6 млн.рублей.

Оценка спроса на недвижимость, выбор района и понимание ценовой динамики также необходимы для инвестирования. Важно изучить специфику рынка Москвы, понять, где и за какие суммы арендуются объекты, чтобы принять решение. Объем информации пугает, но важно помнить о принципах инвестирования: анализ целей, оценка рисков, изучение рынка.

Первую студию сдала за 35 тыс.рублей у метро Водный стадион. А после студия 18 кв.метров в районе Ботанической улицы сдалась за 55 тысяч. Важно изучать каждый объект как отдельное исследование: анализ района и объекта недвижимости, проверка юридической чистоты сделки, а также понимание процесса продажи или аренды.

Понимание, как удачно завершить сделку или оформить перепродажу, влияет на результат, в данном вопросе можно обратиться к специалисту по недвижимости или инвестициям, если не уверены в своих силах.

Подходящий объект найден, теперь можно приступать к согласованию условий с продавцом. При первой сделке я приезжала на личный осмотр и привлекала юриста для проверки документации, что рекомендую сделать и вам прежде чем приступить к сделке. С надежной командой сделка проходит без проблем.

Как покупкаю недвижимость

Второй шаг: покупка. Ипотека или наличные деньги. В моем случае, первую квартиру для инвестирования я взяла за наличные, правильно распределив средства с наследства и дохода семьи.

Касательно ипотеки, важно сначала получить одобрение. Например, если речь идет об операции с ипотекой в Сбербанке, то оформление пройдет удаленно. Если вы живете в населенном пункте, где нет отдела ипотеки, возможно, придется доехать до районного центра или даже областной столицы.

Тем не менее, не придется из Владивостока лететь в Москву. В Сбербанке все структурировано таким образом, что благодаря электронным сделкам и подписям процесс проходит одновременно как в Москве, так и, например, во Владивостоке или в другом городе.

Каждый этап проходит через интернет, с электронными подписями, и в течение некоторого времени вы получаете уведомление на почту о регистрации сделки, после чего получите номер ЕГРН на объект недвижимости в собственность. Таким образом вы приобрели недвижимость.

Итак, рассмотрим пример покупки апартаментов в ипотеку в готовом доме:

  • Стоимость объекта — 4 миллиона рублей.
  • Первичный взнос — 20% или 800 тысяч рублей.
  • Сумма заемных средств — 3,2 миллиона рублей под 16% годовых сроком на 30 лет.
  • Ежемесячный платеж по ипотеке — 43 тысяч рублей.
  • Ремонт и обустройство — 1,5 миллиона рублей.
  • Платежи банку на время ремонта и оборудования квартиры под аренду (3 месяца) — 129 тысячи рублей.
  • Ежемесячные коммунальные платежи на время ремонта — 10 тысяч рублей.
  • Вложенный капитал — 2,439 миллиона рублей (включая платежи банку на время ремонта).
  • Сдача квартиры в аренду за 58 тысяч рублей в месяц (сумма до уплаты налогов) сможет сразу перекрыть ипотечный платеж в размере 43 тысяч.

Итого мы сформировали пассивный доход в размере 11.520 ₽ (после вычета налога 6% по УСН доходы)

Как делаю ремонт

Третий шаг: ремонт недвижимости.

При выборе важно понять, что делать дальше. Мой первый выбор — это двухкомнатная квартира в Москве, которую я решила поделить на три студии под аренду. В этом были свои трудности, о которых можно писать отдельную статью, но по итогу я поняла, что для инвестиций лучше всего подходят небольшие студии или апартаменты. В пользу данных вариантов я делаю выбор сейчас.

Приобретая апартаменты, рекомендуется обратиться к дизайнеру, который поможет создать функциональный дизайн-проект. Здесь важна не только эстетика, но и правильное распределение мебели, розеток, светильников и других элементов.

Работа над дизайном студии требует тщательного подхода, учитывая небольшое пространство. Сложностью является размещение функциональных зон в ограниченном пространстве, чтобы обустроить комфортные условия для жильцов. Дизайнеры могут не учитывать эти нюансы, поэтому важно выбрать подрядчика, который понимает потребности людей.

Часто встречаются предложения о покупке недвижимости с ремонтом, но также возможен вариант без отделки. Конечно, хочется приобрести недвижимость с ремонтом, чтобы избежать дополнительных забот. Личный опыт показывает, что ремонт от застройщика держится максимум два года, после чего возникнут проблемы с износом. Второй вариант — это помещение без отделки, что пугает из-за необходимости проведения полноценного ремонта.

Однако стоит заметить, что даже при покупке помещения с отделкой, часто приходится перестраивать, чтобы соответствовать своим потребностям. И если заполнить помещение дешевой мебелью, то можно не получить ожидаемой прибыли.

Помните, что здесь речь идет об инвестициях, а не только о собственных предпочтениях. После того, как дизайнер разработал подходящий дизайн-проект, учитывающий правильное размещение мебели, выключателей, светильников, а также продуманную компоновку ванной и кухонной техники, приступайте к ремонту.

Для начала рекомендую создать трехмерную модель объекта, чтобы иметь представление о будущем интерьере. Это важно, если вы впервые занимаетесь подобным проектом. Люди сомневаются в возможности разместить в студии рабочий уголок, душ, спальню, кухню и зону отдыха на 13 квадратных метрах.

Однако спрос создает предложение, и в этом случае важно помнить, что наша цель — бизнес-проекты, а не создание интерьера для себя. Как только готов чертеж и дизайн-проект, приступайте к поиску бригады для ремонта. Это сложная задача, когда процесс проходит на расстоянии, но имея партнеров, необходимые ресурсы и опыт, это получится.

В процессе работы каждый набирает опыт. Мои собственные ошибки, допущенные в период с 2017 по 2019 год, помогли разработать четкие рекомендации для планирования, дизайна и ремонта.

Ошибка 1.

Штукатурка под покраску. Первое, что бросается в глаза — это плохое выравнивание стен. Ошибка 2.

Выбор в пользу обоев. Погодные условия, сухость делает клей менее стойким и стыки начинают быть заметными спустя небольшой срок. Ошибка 3.

Необдуманный выбор полового покрытия: ковролин собирает много пыли и грязи, дорогой в уходе, ламинат со временем может вздуться в самый неожиданный момент.

Совет: присмотритесь к материалу — кравц-винил для пола и декоративной штукатурке на стены. Это облегчит ремонт.

Обустройство

Четвертый шаг: обустройство

Это возможно сделать дистанционно, заказывая необходимые предметы мебели и оборудования через интернет у компаний, таких как Яндекс.Маркет, Озон, Вайлдберис, Леруа Мерлен и другие. Оплата происходит онлайн, а затем важно, найти человека, который примет курьерские доставки и расставит вещи по местам.

Объявление и прибыль

Пятый шаг: размещение объявления и получение прибыли.

Когда ремонт завершен, мебель расставлена, техника установлена и шторы подобраны, наступает время сделать фотографии. Если у вас нет опыта в фотографии, лучше обратиться к профессионалу. Интерьерный фотограф сделает фотографии помещения качественными и продающими, что важно при продаже или сдаче квартиры.

После фотосессии выкладывайте снимки на популярные сайты объявлений и начинайте поиск покупателя или арендатора. Не забывайте, что красивый и ухоженный интерьер также повышает стоимость недвижимости.

Придерживаясь собственного плана, я получаю прибыль от 12% годовых за счет таких улучшений. После проведения полного ремонта и декорирования помещения, недвижимость можно продать с прибылью от 1-го до 2-х миллионов рублей в течение 4-6 месяцев.

Перед инвестором открывается ряд вариантов для инвестирования: инвестирование в банковские счета, акции, облигации, валюты, золото, драгоценные металлы, криптовалюту и недвижимость.

Инвестирование в недвижимость требует вложений, но гарантирует стабильность. Рынок недвижимости медленно реагирует на изменения, обеспечивая инвесторам время для корректировки стратегии. Поэтому я уже столько лет занимаюсь именно инвестициями в недвижимость.

Совет: Для инвестирования в недвижимость важно уметь оценивать стоимость проекта, рентабельность и окупаемость. Если окупаемость проекта превышает 10 лет, это неэффективное вложение. Желательный срок окупаемости — 8 лет, а еще лучше 6 или 5 лет.

Недвижимость — это актив, который растет в цене при правильной стратегии, что делает ее привлекательным объектом для инвестирования.

Итоги

Не забывайте о дополнительных исследованиях до совершения сделки. Изучите рынок недвижимости в том районе, где планируете приобрести объект, оцените потенциал для аренды или перепродажи.

Обратите внимание на инфраструктуру, транспортную доступность, экологическую обстановку и другие факторы, которые влияют на стоимость и доходность инвестиционного объекта.

Кроме того, помните, что инвестирование в недвижимость — это долгосрочные вложения. Поэтому будьте готовы к тому, что прибыль не появится мгновенно и потребует времени и усилий. Не забывайте также о возможных рисках, связанных с спросом и предложением, экономическими колебаниями.

Инвестирование может стать пассивным доходом, вкладывая деньги прямо сейчас, за 4-5 месяцев можно создать бизнес с доходностью 12%. Чтобы не наделать ошибок, прежде чем инвестировать в недвижимость, изучите аспекты этого процесса, а лучше обратитесь за советом к опытному инвестору и будьте готовы к тому, что инвестирование требует времени, терпения и аналитического мышления.

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Жаль вас Тони Роббинс считать не научил.
Где 12% годовых, если у вас в примере 5.66%?

9

Заурядный, аренда недвижимости - дело не прибыльное, исходя из примера, и историй других "маминых инвесторов". И за эти 5-6% тебе надо пахать, как на работе. Короче, пример того, как делать не надо)))

0

Роман, 5%-6% реальный кейс, если не заниматься перепродажей. На счёт посуточной не скажу, там больше нюансов, но если отдать квартиру в управление, то едвали получится больше 10%. Самому заниматься - полноценная работа, абсолютно согласна

0

Заурядный, ну вот зачем ты так :) сча человек купит счёты, все пересчитает и прыгнет с крымского моста. Хотя да. Чем автор автор объяснит свой тезис: вдумчивость и холодный расчет при оценке, и лохопедство с доходом

0

Сергей, тем что другие не будут пересчитывать. Гы

2
0

Что-то делать 4-5 мес и получить 12%, инвестируя
Ничего не делать (5 мин) и получить 17%, открыв вклад

Выбор очевиден

5
0
Герой

Покрытие не половое, а напольное....

3
0

Делитесь своим опытом покупки недвижимости. С какими трудностями сталкиваетесь?

2

Светлана, а подскажите, можно ли обратиться к вам с конкретным вопросом по моей ситуации?

1

Анна, Добрый день, конечно, вы всегда сможете написать мне, я смогу дать советы исходя из собственного и профессионального опыта. Желаю выгодной покупки недвижимости.

0
0
Сообщник
Отредактировано

Спасибо за советы по материалу и фото готовых вариантов. Мы с мужем купили 2 студии под сдачу, жилую и апарты, все с ремонтом. На вариант покупки помещения без ремонта засматриваюсь, но не решаюсь. Сейчас много продается помещений в не жилых помещениях по привлекательной цене, но меня волнует вопрос, не снесут ли все это для постройки дорог/метро и тд с выплатой компенсации по кадастровой стоимости. Что Вы об этом думаете?
И можете ли написать, какой статус с Ваших объектов, которые построены в бывших квартирах?
И еще вопрос - кто целевой арендатор в таком типе жилья (двухуровневые апартаменты).

1

Анна, так вот какие бизнесмены нам цены в небеса вознесли...

1
0

Касательно примера о том, чтобы приобрести двухкомнатную квартиру и разделить ее на 3 студии: а Вы уверены, что Вам узаконят такую перепланировку? А если нет-прикинули, сколько будет стоить вернуть квартиру в первоначальное состояние в случае предъявления соответствующих требований?

1
0

Интересно, кто эти люди, которые снимают студию в Марьино за 60 000 рублей в месяц? За эти деньги легко можно снять или двушку в аналогичном районе или полноценную однушку в гораздо более привлекательной локации.

1
0

Роберт Кийосаки, Роберт Кийосаки. Почему это имя так раскрутили? Он советует 10% откладывать от зарплаты, но в итоге первый объект недвижимости куплен за капитал от наследства. Достоевский в своих романах описывает 4 реальных законных способа разбогатеть: Идиот, Подросток, Братья Карамазовы(наследство), брак по расчёту (приданное) почти во всех романах, игра(рулетка, биржа, не важно) Игрок, и роман "Подросток" - это интерпретация Роберта Кийосаки. У Роберта Кийосаки "Богатый папа,бедный папа"можно половина страниц просто вырвать. И причём у Достоевского в романах часто встречаются примеры арены недвижимости, как источник пассивного дохода. Народ, читайте русскую классику.

1
0

О, Светлана появилась в ТЖ... Давно наблюдаю за ней...

Как человек с опытом сдачи в аренду 10+ лет, у которого уже 10+ объектов в аренде, позволю не согласиться кое с чем:

>Выбор в пользу обоев. Погодные условия, сухость делает клей менее стойким и стыки начинают быть заметными спустя небольшой срок.>

Обои значительно дешевле чем и декоративная штукатурка, и штукатурка под покраску + гораздо меньше требований в части подготовки стен. Риск того, что плохо поклеят и появятся видимые стыки, конечно, есть. Но лично у меня такое появилось лишь 10+ лет спустя эксплуатации объектов. Это, в любом случае, уже объекты под ремонт, если, конечно, собственник хочет поддерживать уровень объектов и их ценник. Поэтому вот с исключением обоев категорически не согласен.

>ламинат со временем может вздуться в самый неожиданный момент.>

Ну кварц-винил - это, по сути, пластик. Куда менее экологичный материал. Хороший ламинат куда более экологичен, а вздуться может только если вы/арендатор фундаментально что-то разольёте или же вас зальют. В остальном кварц-винил точно также скалывается и стирается как и ламинат. Ценник у них примерно одинаковый. Поэтому очень спорный вопрос о преимуществах ламината.

Про дистанционный формат покупки/сдачи/ремонта и пр. Я таким занялся вынужденно, т.к. получил неожиданно много просьб от друзей/коллег (сдать/посмотреть за их недвигой), кто свалил из страны после 24.02.22. И хочу сказать одно: по сути, вы отдаёте вашу недвижимость в полное распоряжение кому-то и в случае его косяков ничего не сможете сделать (ну если только физически приехать и всё изменить). Я отношусь к таким случайно прилетевшим объектам как к своим, естественно, не бесплатно. Т.о., при дистанционном формате надо помнить, что управляющий(щие) должны быть люди, кому вы доверяете, первому встречному я бы отдавать объекты постеснялся, даже какой-то медийной персоне. Ну и надо понимать, что тема эта требует затрат, т.е. доходность упадёт.

1
0

Давно хочу купить квартиру в Москве, но боюсь, а цены все растут 🥲
Подскажите, пожалуйста, как решиться, чтобы не потерять в деньгах?

0
0

Москва Архитектора Власова 6 . Это хорошая инвестиция ? Стоимость кВ метра сейчас супер

0

Сообщество