Как лучше сейчас поступить с квартирой, которую покупала в ипотеку для инвестиций?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Dilia015

В прошлом году купила квартиру в ипотеку за 3,2 млн как инвестиционную, чтобы через 0,5—1 год продать, закрыть ипотеку и на разнице заработать. Но тут началось…нежданная СВО и прочее, цены на жилье падают, цена этой квартиры уже 2,4 млн (это Краснодар). Я уже за год понесла затрат около 400 000 рублей, платеж 26 000 рублей (в основном это проценты).

Платеж пока не напрягает, но с учетом рыночной ситуации в стране есть вероятность остаться без дохода. Продавать в минус не хочется, но и продолжать генерить убыток тоже не хочу. Что делать?

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Задать свой вопрос

инвестиции

РедакцияЧто бы вы посоветовали читательнице?

ОльгаЖдать. Сдавать12
dmitriiПросто терпения и ожидания, сдавать квартиру так же в аренду и ждать стабильности на цены имущества. Опять же, это 50/50, есть риски в этом свои.6
Анастасия ГубинаЯ бы сдала и постаралась побольше вносить на платёж, чтобы не терять много в следующие год/годы деньги на страховку и уменьшить переплату банку.3
Аида МарсельевнаКуплю за 2.4 , пропишите характеристики и адрес0
Людмила ЛеоноваНу сейчас в Краснодаре 2,4 млн стоят разве что студии. Мало информации, что за квартира (можно даже район и название ЖК указать), с ремонтом, или в черной, предчистовой отделке? Есть ли у Вас возможность сделать ремонт?1
ПарампампамЧто это за квартира такая в Краснодаре, была 3.2, стала 2.4. Не вижу нигде таких скидок, живу в крае, и некоторые наоборот завышают цены.3
Дочь папиного другаЯ уже писала в аналогичной ветке, повторю: У меня 2 квартиры инвестиционные в Краснодаре, стройка закончится в 2024 году. Застройщик сейчас объявил скидки и цена выходит у них ниже, чем я брала год назад (плюс - платежи по ипотеке за год). Посему - зачем мне фиксировать убыток, если столько денег вложено? Да, я планировала тоже продать где-то через год, но готова затянуть пояс и еще пару лет выплачивать ее. Если к моменту сдачи ситуация не поменяется - сделаю простенький ремонт и буду сдавать, чтобы отбить платежи, пока ситуация на рынке не стабилизируется. Подумайте - куда вы деньги планируете от продажи вложить? Сейчас все в просадке, ставки в банке тоже низкие. Посмотрите, какой у вас % платежа? Я брала по гос поддержке с 6% - это небольшая ставка и мне не рационально даже вносить досрочно, просто откладываю на депозит под тот же процент в случае потери работы. Рынок недвижимости цикличен - после дикого роста начинается стагнация и нужно понимать с чем это связано. Краснодар точно не потерял привлекательности, просто сейчас вообще никто нигде не покупает, все деньги под подушкой прячут. Однако, пройдет время - пол-года, год, три - и всем срочно понадобится деньги куда-то вложить. Наберитесь терпения и если квартира достроена - начните ее сдавать просто для спокойствия Плюс - вы можете получить за нее вычеты за саму квартиру и за ипотеку.5
Максим Кольцов"чтобы через 0,5—1 год продать" зачем вы это называете инвестициями если это спекуляции. Ну и закупка на хаях какбэ намекает вам что не всё так просто в этом деле17
GalinaС учетом нынешних цен на стройматериалы ремонт обойдется не меньше 1 млн (автор не указала, к сожалению, с ремонтом квартира или без). Рынок аренды тоже просел, надо анализировать расположение конкретного ЖК, насколько он привлекательный для арендаторов2
Dilia015Людмила, добрый день! Квартира с черновой отделкой , чтоб сдавать надо ремонт и мебель, это ещё 700-1 млн руб.2
Dilia015Парампампам, это ЖК Самолёт. Дом уже сдан.1
Dilia015PK, благодарю за ответ0
EmptyПродавать, закрыть ипотеку Рынок недвижимости очень инертный, рос за счет льготной ипотеки. Теперь нет драйверов для роста. Восстановление будет очень долгим3
EmptyPK, какая доходность от аренды в процентах годовых? Вклады под 8% сейчас выгоднее + на вкладе нет проблем с ремонтом и поиском жильцов5
Евгений БеловУ вас скольки комнатная квартира? Я могу у вас её купить если меня всё устроит. Продаете?0
Honest HonestEmpty, напомнить что случилось с валютным вкладами? Даже если в рублях делать вклад, то застрахованой будет сумма не более 1 млн рублей. Плюс налог на доходы с вклада, плюс риск обрушения рубля. Так что по сравнению с этими факторами, ремонт и поиск жильцов это цветочки2
Honest HonestАида, а вы шустрая, хоть бы цену побольше предложили для интереса1
Реалист, пессимистА может вам по трейд ин поменять в самолёте на другой их проект,например в Москве Сейчас там три проекта на старт готовят. Один из них в моск.обл по локации хороший. Ну скорее ещё ипотеку надо будет брать,ну если платеж не напрягает), может попробовать1
НадеждаHonest, 1400000 вроде застраховано2
Дочь папиного другаEmpty, я сама не выношу арендный бизнес. Но как способ переждать бурю в финансовом сегменте - это самый оптимальный способ сохранить и не потерять деньги. Аренда поможет гасить платежи за ипотеку, а когда ситуация устаканится - ее можно будет продать уже. Я финансы свои диверсифицировала в разные сектора и вот знаете - нигде профита не видно. Вклады сожрет инфляция, она много выше, чем те же 8% (где вы видели 8? я максимум 6-7 нахожу), валюту искусственно занижают и предлагают обмен по невыгодному курсу, акции все упали, крипта дно бурит. Короче ж... по всем фронтам. Но с недвижкой хоть можно что-то сделать, чтобы профит принести - сдавать. И как показывает история - она все равно растет в цене, но придется ждать дольше, чем хотелось бы.7
АндрейЯ бы посоветовал зафиксировать убыток. По крайней мере, сейчас вы можете точно рассчитать его величину и спланировать что делать дальше. Ждать и продолжать генерировать убыток можно очень долго т.к. никаких перспектив в обозримом будущем на горизонте не видно.3
Антон Пушпышевощутил на себе: покупал студию в СПб. 1.7 млн. новостройка. 2015 апрель. ипотека 25 лет. платеж 13 т.р. платил до октября 2017. 30 мес. 390 т.р. потом ремонт, отделка. перекредитовался на 7 лет платеж по 21 т.р. стал сдавать по 19 т.р. конец кредита 24 год. выгоды нет пока. только после 24 года и то без учета мебели и ремонта... инвест проекты с ипотекой не тянут... минимум 15-30 лет. и то с современной ипотекой...0
Dilia015Евгений, это 1комнаятная, сумма за за ипотеку 3,1+400 тр затрат , т.е за 3.5 могу продать, чтоб 0 выйти0
Dilia015Вадим, нет это 1 комн квартира 30 кв, покупала за 3,2 в прошлом году , застройщик Самолёт1
Папина дочкаРеалист,что за проекты вы имеете ввиду?1
Реалист, пессимистNI, я позже посмотрела в интернете. И поняла,что перепутала застройщика самолёт от проекта самолёт. Нет,такой обмен не получится(2
user907579Dilia015, не хочу вас расстраивать, но за 3,5 однушку в черновой отделке в ЖК Самолёт вы ещё долго не сможете продать, а учитывая, что ваши расходы на неё каждый месяц растут…. Я сейчас нахожу однушки от собственников за такие же цены, но с ремонтом, мебелью и в развитых районах города, с трамваем и тд. Поэтому тут лучше хорошо все взвесить и решить как лучше поступить3
FlashSERGEY, "разные ETF" О, да. Особенно рекомендую Finex.11
Евгений ХудыкСдавать без ремонта. Квартира куплена для себя, но денег 1млн на ремонт нет вообще. Поставил унитаз и ванну сдал 50% от рынка по району.0
Папина дочкаРеалист, если не секрет, какие проекты готовятся на старт в Москве, которые вы посчитали интересными?0
Реалист, пессимистNI, ))). Я просто интересуюсь, смотрю, думаю, иногда анализирую под типа "если бы да кабы..". Сами в таком же положение. Долго выбирала. Ждала снижения цен. Так и поддалась панике в марте 2022 г под давлением событий и родственников )) купили на пике цен квартиру в новостройке. К лету цены еще подрасли, а сейчас вниз пошли, сами знаете. Новые корпуса продают по таким же ценам, но больше площади. Единственное срок сдачи дальше. Ну а вторичка вообще понизилась в цене в нашей локации. у нас тоже ипотека. Мы в минусы еще не ушли, пока в нулях. Но не факт что будет, когда наша новостройка станет вторичкой, куда цены пойдут. Сидим на жо.. ровно, смотрим). Так у нашего застройщика еще и нет трейд ин. Так бы можно было поменять на большую площадь, но и тут в пролете.( Вот был недавно старт в Мытищах "Долина Яуза", но там на закрытом старте уже были цены не хилые. Хоть и область, но рядом с Мкадом и МЦД. Хороший проект., но дорого. Еще читала , что будет проект новый большой в мскобл возле Видного, но там по лакацию надо смотреть, близко МЦД или нет. На старте можно думаю брать, но денег то уже нет))). Там застройщик Самолет, пишут, что берут в зачет квартиры других городов, но не новостройки из других городов, а вторичку. А новостройки они свои потом на свои меняют. Но пока менеджеры ничего про этот проект не говорят. Надо позванивать к ним и можно записаться в лист ожидания.1
Папина дочкаРеалист, спасибо вам за ответ. Просто смотрю в Москве квартиру или студию, потому спрашиваю. Что у вас за застройщик? Или хотя бы станция метро?0
Реалист, пессимистNI, а тут в личку можно писать?0
Папина дочкаРеалист, видимо нет.0
SamuelА могла бы 400К получить просто положив 3.2 на депозит.0
SamuelPK, 8% ВТБ на полгода для новых было0
Юрий РузавинПечально, но люди без опыта, пройдя курс от инфоцыган по недвижимости, где всем рисуются золотые горы на основании пары удачных кейсов, с легкостью решаются расстаться с крупной суммой, при этом каких-то глубоких расчетов не делают. А вот скажите, почему любая квартира, купленная сегодня вдруг должна дать вам пусть даже 10% годовых? Проблема в том, что, в теории, при инфляции в 13% цены должны "подтягиваться" к ней, компенсируя покупательную способность денег. Но, если говорить про недвижимость, в 2020 на рынке резко начали расти цены, которые за два года сделали недвижимость переоцененной в разы. Говоря проще, в текущих ценах заложен рост на несколько лет вперед! Поэтому, покупая сейчас вы делаете это на пике рынка, хотя, конечно, никто не знает, а действительно ли это пик или будет еще рост. Но, даже если это не пик, динамика уже сильно замедлилась, т.е. если в 2020 можно было спекулировать на недвижимости и получать легкие деньги, сейчас уже нет. Кроме того выросло предложение, а спрос снизился, настуил рынок покупателя. Читательницы посоветовал бы разобраться в теме самой, а если она не хочет потерять деньги - придется для начала сдать в аренду, если позволяет площадь, возможно, сделать несколько апартов (так можно повысить рентабельность). По сути тут вариант или потерять деньги, или время.2
EmptyHonest, недвижимость не защищает от курсовой разницы и инфляции, поэтому я рассматривал в качестве альтернативы для квартиры банковский вклад в рублях. Просто сравните рост цен на потребительскую корзину и на недвижимость: вспомните тот же сахар весной 2022 года Доход от сдачи квартиры внаем таким же образом облагается НДФЛ. Да, есть режим НПД, но налоги это не отменяет Кроме того, уже указали, что страхование до 1.4 млн рублей. Кстати, а вы квартиру страхуете? Жильцы всякие бывают1
Максим ДобротаПерекрывать другими спекуляциями в недвижке. Если это уже скоро станет вторичной и аренда не перекроет платежи, то скидывать (вторичку тем более труднее продать) и перезаходить в более доходные объекты. Если интересен расчёт и аналитика, то пишите в комментариях0
Василий ПетровPK, я в золоте. И пока очень неплохо. Посмотрите сами.0