Как жить в квартире в Турции

Турция — необычная страна, это касается и особенностей жизни в местных квартирах.

Я провел в Турции два года, снимал две квартиры в провинции Бурса. Мы с женой и двумя детьми пережили землетрясение, затопили соседей, скидывались на ремонт лифта, однажды нам чуть не отключили свет за неуплату. Я думаю, что сполна познал быт и неочевидные нюансы турецкого жилья. Расскажу о них в этой статье. В других материалах Т⁠—⁠Ж читайте, как купить квартиру в Турции и как найти жилье для аренды.

Турция делится на регионы, которые в стране принято называть провинциями. В зависимости от провинции могут быть разные особенности. Но расскажу о чертах, которые объединяют почти все турецкие квартиры.

✅ Просторные помещения. Жилье в Турции строят с расчетом на большие семьи, студии в стране запрещены с 2013 года.

В самой маленькой квартире нормы такие:

1. Гостиная — 12 м².
2. Спальня — 8 м².
3. Кухня — 3,3 м².
4. Ванная комната — 3 м².
5. Туалет — 1,2 м².

То есть общая площадь квартиры — не менее 27,5 м². Маловероятно, что в турецком жилье придется ютиться, если правильно подобрать метраж по количеству людей.

27,5 м²

минимальная площадь квартиры по турецким законам

✅ Большие и удобные балконы. Места там обычно хватает, чтобы поставить стулья, стол и диванчик. В одной из наших квартир мы уместили на балконе даже детский бассейн, который наполнили водой из-под крана.

Балкон в Турции играет важную роль. Именно на нем, а не в гостиной часто собирается семья или принимают гостей. Еще с балконов переговариваются с соседями и кричат проезжающим мимо продавцам картошки и арбузов, чтобы остановились.

На нижних этажах балкон выполняет роль почтового ящика. Нам курьеры просто забрасывали посылки и письма с улицы, когда нас не было дома. С верхних этажей заказ принято подтягивать к себе в ведре с привязанной к нему веревкой. Для этого тоже не обойтись без балкона.

Есть одна особенность, на которую клюют туристы, — вид на море с просторного открытого балкона на последнем этаже. Отлично, чтобы пожить пару недель в отпуске, и полная ерунда, если хочется остаться подольше. У нас был как раз такой балкон. Летом там стояла невыносимая жара и любоваться видом на море мы выходили разве что ночью. Зимой с моря поднимался такой ветер, что, казалось, он выдавит стекла. Пить чай на балконе не хотелось, а примыкающие к нему комнаты быстро выстывали.

❌ Плохая звукоизоляция. Такая, что слышно, как чешется сосед. Обычно весь подъезд знает, если кто-то заболел или произошла семейная ссора.

Искать дом с хорошей звукоизоляцией, мне кажется, бесполезно. Я не встречал в Турции ни одного человека, кто бы не жаловался на слышимость в местных квартирах. Наверное, единственный вариант решения проблемы — купить или арендовать частный дом.

❌ Скверный ремонт. В одной из квартир мы были первыми арендаторами после ремонта. Горячая вода в одном месте включалась поворотом ручки смесителя вправо, а в другом — влево. Свет работал по такой же схеме: в разных комнатах загорался после нажатия выключателя то вниз, то вверх. В коридоре он вскоре и вовсе погас. Я разобрал выключатель и обнаружил, что фазный провод не зажали винтом и он просто отвалился.

Пластиковые карнизы, приклеенные поверх штукатурки на жидкие гвозди, упали под тяжестью штор в первую же неделю. Кнопки слива обоих унитазов перестали работать еще через неделю. Я починил их, используя детские резинки для волос. Краска отваливалась со стен, а наши дети ей помогали, так что мне пришлось перекрасить всю квартиру перед сдачей хозяину.

Дело не в том, что нам не повезло, — это обычная история. У одних наших знакомых в квартирах постоянно протекали радиаторы, у других отваливались ограждения на небольшом балкончике, и ни один мастер не мог их укрепить.

Многие проблемы в квартирах компенсируются приятными особенностями домов в целом. Так, даже в пятиэтажках обычно есть лифт — иногда старенький, где двери открывают вручную, но чистый.

Подъезды турки тоже, как правило, содержат в порядке, и даже в самых непрезентабельных районах не увидишь надписей на стенах или прилипших спичек. Возможно, это связано с тем, что к уборке подъездов привлекают подростков. Я не раз видел, как сын управдома натирал лифт и перила лестниц. В Турции в целом подростки работают наравне со взрослыми — не знаю, хорошо это или плохо.

Дворы в Турции делятся на две условные категории: открытые и закрытые.

Открытый двор юридически обычно не относится к дому, за уборку мусора отвечает муниципалитет или никто — территория бесхозная, такое бывает часто.

В открытом дворе может быть парковка для машин, несколько лавочек, иногда самодельная беседка. А может не быть ничего. Выходишь — и попадаешь на проезжую часть.

Двор в сите — это то, что в России назвали бы закрытым жилым комплексом. Территория огорожена забором, иногда есть охрана, а вход и въезд — по пропускам. В сите обычно есть бассейн, который работает в теплое время года, реже — крытый круглогодичный бассейн. Даже в маленьких комплексах часто есть мангал, к которому жильцы сами приносят столики и стулья. Еще в сите бывает спортзал и кафе.

В Турции жизнь в сите не считается привилегией элиты, в таких комплексах можно найти хорошие варианты для аренды или покупки. Единственный минус — большая плата за содержание общего имущества, так как его много. Об этом я расскажу дальше в статье.

Расскажу, что может усложнить жизнь даже в хорошей квартире.

Угольное отопление в районе. Во многих районах дома отапливают углем или дровами. Мне знакомы кварталы, которые зимой буквально покрываются дымом. И это не приятный дымок, как из баньки, а именно дымище, будто из трубы паровоза. Угольная пыль оседает на окнах и подоконниках. Узнать об этой проблеме заранее просто: надо пройти по району и посмотреть, выходят ли на улицу белые трубы газовых котлов — они торчат горизонтально из стен или окон. Если да, все в порядке, топят газом. Если трубы вертикальные широкие, как у русских печей, или железные, как у наших буржуек, значит, топят углем и дровами.

Близость к минаретам. Турция — светская страна, но большинство населения исповедует ислам, а он предполагает молитву пять раз в день. Поэтому рекомендую обращать внимание на расположение минаретов — это высокие башни у мечетей. Молитва в исламе называется «намаз», а призыв на него — «азан». Азаны раздаются с вершины минаретов и звучат очень громко.

Расписание подвижно и зависит от города, но, например, в сентябре в Мерсине первый азан — в пять утра, а последний — ближе к восьми вечера. Наша первая квартира выходила окнами на минарет, и мы не сразу смогли привыкнуть к громким азанам. Со своим уставом в чужой монастырь не ходят, но выбирать местоположение квартиры никто не запрещает.

Бродячие собаки. Главные пристанища бродячих собак — оливковые рощи. Не знаю, почему собаки так их любят, но в любой из них гарантированно будет стая. Как правило, турецкие собаки добродушны и, если не грызут кость, просто лежат и греются на солнце. Но встречаются агрессивные особи, которые бросаются на прохожих. Еще — и это удивительно — утром собаки могут подпевать азану всей стаей.

Близость дома к автобусным остановкам не имеет большого значения, они всегда будут более-менее рядом. Не могу сказать про все города, но у нас в Бурсе автобусы ходили в самые невероятные места по дорогам, где не разъедутся две легковые машины.

С детскими площадками тоже все нормально: они, скорее всего, будут рядом, там есть нужный минимум игровых снарядов и скамеечки для родителей. Обычно одна площадка — на 10—20 домов.

Но лучше сразу найти центральную площадку, где по вечерам собираются дети и взрослые со всего района. Там точно будет чем заняться ребятам любого возраста, а для родителей есть небольшие уличные чайные. У нас такие площадки располагались ближе к морю.

Счетчики. В Турции не передают показания счетчиков. Для этого ежемесячно приходят сотрудники разных компаний с планшетами, куда они вводят цифры. Бывает, у них есть с собой мини-принтеры, чтобы сразу же распечатать счет. Счетчики всегда находятся за пределами квартир.

В стране принято, что каждый арендатор переоформляет счетчики на себя: так владельцы квартир страхуются от неуплаты коммуналки. Если возникнет долг, он будет числиться за арендатором. Еще оформить на себя хотя бы один счетчик часто требует миграционная полиция: это служит доказательством проживания в квартире. Так правоохранительные органы борются с фиктивной арендой и «резиновым» жильем — когда в квартире прописывают много людей.

Счетчики переоформляют в офисах жилищно-коммунальных компаний — этот путь выбирает большинство иностранцев, так как не надо много объясняться на турецком, достаточно пары фраз в «Гугл-переводчике». Но счетчики переписывают на себя и по телефону. Единственный нюанс: когда речь идет об аренде, участвовать в звонке должны хозяин и арендатор. Оператор спросит обоих, согласны ли они на переоформление. При личном визите в офис хозяина можно не брать — хватит договора аренды.

Особый порядок предусмотрен для переоформления газа. Через некоторое время после подачи заявки компания-провайдер назначит время, когда придет мастер осмотреть газовое оборудование. Это бесплатно, но есть условие: арендатор, который просит записать газ на себя, должен лично присутствовать при проверке. Не получится попросить родственника принять мастера. Такой порядок был в Бурсе в 2024 году. Допускаю, что в других городах могут быть свои особенности.

Депозиты за ЖКУ. Все ресурсные компании при оформлении счетчиков берут депозиты. Так называют фиксированную сумму, которая примерно соответствует среднему платежу в месяц в том или ином городе. Я вносил депозит около 400 TRY⁣ (1144 ₽) за воду, 650 TRY⁣ (1860 ₽) за электричество и 1500 TRY⁣ (4292 ₽) за газ. В последнем случае воспользовался рассрочкой и раздробил депозит на целых шесть месяцев.

Депозит призван уменьшить издержки коммунальщиков, если появится долг. Если бы я перестал платить, например, за свет, его бы отключили, но не сразу, а когда истечет срок оплаты последнего счета. Все это время я мог бы пользоваться электричеством, но его стоимость потом вычли бы из депозита, а мне пришлось бы еще оплачивать обратное подключение.

Депозит возвращают, когда абонент захочет расторгнуть договор. Например, если арендатор съезжает или собственник продает жилье. Схема выглядит так: жилец подает заявку на отключение, компания назначает дату выезда мастера, который перекроет воду, электричество или газ, — так делают, если предполагается, что квартира будет некоторое время стоять без арендаторов. Если уже есть новые жильцы, обычно одной датой оформляют прекращение старого договора и начало нового. В доме ничего не перекрывают. Могут не перекрывать и при первом варианте — зависит от города и коммунальной компании.

Стоимость ресурса с момента последней оплаты до финальной даты вычтут из депозита, остаток вернут на банковский счет.

Оплата счетов. Оплачивать счета за ЖКУ проще всего в банковском приложении. Для этого потребуется номер договора. Каждый месяц в приложении появляется сумма. У моего банка не было функции оповещения о новом счете за коммуналку, но у всех поставщиков услуг есть смс-уведомления.

С должниками в Турции не церемонятся. Отключить воду, газ или электричество могут даже на следующий день после даты оплаты, которая указана в счете. Один раз мы не смогли заплатить за свет из-за проблем с переводом денег, а потом просто забыли. Электрик появился через два-три дня. Повезло, что он оказался хорошим человеком и знал нашего риелтора. Перед отключением он позвонил ему и спросил, какие возникли проблемы. Риелтор сразу же оплатил наш счет сам, и мы избежали отключения. Деньги я потом вернул.

Остановлюсь еще на некоторых особенностях ЖКУ, характерных для Турции.

Отопление квартиры. Это проблема жильцов. Я не слышал, чтобы где-либо в Турции было централизованное отопление. Невысокие дома в старых районах, бывает, топят углем или дровами, а новые районы в основном газифицированы. В каждой квартире стоит двухконтурный газовый котел, который помимо отопления подогревает холодную воду для кранов — центрального горячего водоснабжения тоже нет.

Жители могут сами регулировать температуру в батареях, включать и отключать их по мере необходимости. Это очень удобно, но есть и обратная сторона: за котлом надо следить, периодически чистить его и чинить, если сломается. Найти хорошего мастера непросто, их телефоны передают из рук в руки, и, как правило, толкового специалиста придется ждать.

Например, в 2024 году чистка комби в Стамбуле стоит 500⁠—⁠1500 TRY⁣ (1431⁠—⁠4292 ₽), ремонт начинается от 1000 TRY⁣ (2861 ₽) и зависит от сложности. Актуальные цены — на сайте Armut (недоступен из РФ), где ищут домашних мастеров. Я сталкивался с неисправностями комби: один раз потек клапан, который переключает горячую воду и отопление, второй раз котел стал плохо греть. Так как в России у меня частный дом, я знаком с устройством котлов и поломки исправлял сам — потратил не больше 300 TRY⁣ (858 ₽) на запчасти, купил их в ближайшем сервисе.

В отсутствие газового отопления включают кондиционеры на обогрев, но это дороговато. Средний кондиционер в таком режиме расходует 600 Вт·ч. При цене киловатта в пересчете на рубли 15 ₽ получится 9 ₽ за час. Восемь часов беспрерывной работы, например, ночью — 72 ₽, в месяц — 2160 ₽ только на обогрев. Я не видел, чтобы турки использовали электроконвекторы, как в России. Зато у многих есть электропростыни и электроодеяла: основные холода приходятся на ночь, а днем терпимо.

Управление домом. В домах нет управляющих компаний. В крупных сите может быть компания, напоминающая УК, но классический турецкий дом управляется самими жильцами, а точнее управдомом, избранным из их числа. Такого человека называют капыджи, от слова «капы» — «дверь».

Капыджи занимается абсолютно всем и сам: следит за порядком в доме и около него, организует уборку, спасает людей из застрявшего лифта и контролирует, чтобы вовремя проводили техосмотр лифта. Часто он привлекает к делам членов семьи. В одном из домов наш капыджи опиливал ветки деревьев во дворе, прибирался в подъезде и организовывал ремонт сломавшегося замка.

Одна из обязанностей капыджи — собирать с жильцов айдат, то есть плату на содержание и текущие ремонты. В обычном доме айдат невелик: мы платили в разное время от 70 TRY⁣ (200 ₽) до 300 TRY⁣ (858 ₽) в месяц. А вот в сите с бассейном и прочими удобствами айдат легко доходит до 2000 TRY⁣ (5722 ₽) и серьезно утяжеляет платежи за коммуналку.

Как правило, капыджи в обычных домах относятся к айдату расслабленно. Если забыть оплатить, порой и не напомнят. Нарваться на грубость практически невозможно.

Цены на ЖКУ. Люди стараются экономить на коммуналке, потому что дорого. В среднем любой ресурс стоит в три раза дороже, чем в России. Например, стоимость киловатт-часа электричества в 2024 году в РФ — в районе 5 ₽, в Турции — 15 ₽, если пересчитать по курсу 1 TRY = 3 ₽. Примерно так же с водой и газом, который Турция импортирует из России и Ирана.

На все ресурсы введены предельные индексы потребления — у нас это называют социальной нормой. Например, норма на воду в нашей квартире составляла 12 м³. Если использовать больше, цена кубометра повышается вдвое — расчет идет по следующей тарифной зоне.

Мне не удалось достоверно узнать, связана ли норма потребления с количеством прописанных в квартире, но похоже, что нет — она единая.

Высокие цены на коммунальные услуги компенсируются относительно теплой и короткой зимой, топить квартиры по полгода не требуется даже в самых холодных провинциях страны.

Тарифы на ЖКУ и повышаются, и понижаются. Как правило, это связано с политическими процессами в стране. Так, незадолго до президентских выборов 2023 года президент Реджеп Эрдоган объявил, что по всей стране вводится скидка на газ — государство оплатит средний объем потребления, который нужен для приготовления пищи. Скидка действительно работала целый год, и однажды летом мы вовсе не платили за газ: все наше потребление уместилось в размер скидки, счет просто не пришел.

Перед выборами мэров 2024 года глава Бурсы объявил о бессрочной скидке 20% на воду. Строго говоря, это было не понижение тарифа, а манипуляция индексами: соцнорму, о которой я писал выше, увеличили с 12 до 18 м³, так и получили снижение платежей на 20%. Но мэра Бурсы это не спасло: он проиграл выборы.

Повышение тарифов на коммунальные услуги происходит регулярно. Так, в августе 2024 года на 24,4% выросла цена на газ, стоимость кубометра в среднем увеличилась с 7,6 TRY⁣ (22 ₽) до 9,4 TRY⁣ (27 ₽).

Неприятная особенность Турции — право поставщиков ресурсов повышать тарифы в любое время, например со следующего месяца. Из-за этого в СМИ страны можно увидеть вереницы новостей с заголовками вроде «Цена на газ пока не увеличится».

В Турции сильны родственные и соседские связи и редко бывает, что соседи незнакомы. Обычно, наоборот, весь дом в курсе жизни друг друга. Встречаются подъезды, где в разных квартирах семьями живут родственники — они специально так покупают жилье.

Основная проблема с соседями — шум. Люди могут громко ругаться, смотреть телевизор на полную катушку, их дети визжат и топают. Все это ухудшается из-за нулевой звукоизоляции квартир.

Я успел побыть и в роли пострадавшего, и в роли шумного соседа. На наших детей регулярно ходила жаловаться соседка снизу. Мы не вступали в споры: я извинялся и периодически покупал соседке сладости, оставлял их у ее двери. После этого она некоторое время не приходила.

Государственный закон в Турции говорит, что нельзя создавать помехи соседям  , но не уточняет, когда именно нельзя шуметь. Это время может отличаться в зависимости от города, но чаще всего его не знают даже полицейские: просто не принято вызывать полицию по таким поводам. После звонка не факт, что поедут, а если приедут, вряд ли наложат штраф — это я знаю из разговоров с турками.

Штраф за шум в Турции составляет всего 50 TRY⁣ (143 ₽). И только если шумит предприятие, например кафе, штраф больше — 1000⁠—⁠5000 TRY⁣ (2861⁠—⁠14 306 ₽)  . Я слышал, что в сложных случаях местные жители в судах добиваются применения закона об охране окружающей среды, который расценивает шумы и вибрации как загрязнение. Так можно добиться штрафа в размере 7667 TRY⁣ (21 937 ₽)  . Предполагаю, что тут не обойтись без адвоката, — они в Турции охотно берутся за бытовые тяжбы.

Я не встречал ни одной русской семьи с маленькими детьми, к кому бы не ходили соседи из-за шума. Наша вторая квартира располагалась так, что снизу был офис, причем его хозяин приезжал редко и не на полный день. Пожалуй, только так можно избавить себя от проблем.

В целом мне показалось несложным поддерживать добрососедские отношения. В провинциальных турецких городах даже принято носить соседям еду: нас так подкармливали местными блюдами и в первой, и во второй квартире. А на Курбан-байрам  в 2024 году жена капыджи из второго дома принесла нам свежей и мягкой баранины, которую мы ели еще две недели. Принято что-то приносить взамен, но, если не силен в готовке, допускается покупать сладости в магазине. Мы так и делали.

В провинциальной Турции квартиры сдают в аренду без мебели, продают тоже. В туристических Анталье и Аланье, наоборот, почти все квартиры с мебелью и даже посудой. Иногда требуется косметический ремонт и покупка предметов интерьера, чтобы привести жилье в пригодное состояние. Я покупал мебель, бытовую технику, а еще помогал с ремонтами русскоязычным друзьям и знакомым. Так узнал, где подешевле и какие материалы не подведут.

В Турции есть крупные строительные гипермаркеты, популярна «Икея». Но за два года жизни в стране я ни разу там не побывал, потому что для арендного жилья требовалось еще дешевле. Кроме того, «Икея» находилась в 25 километрах от нас, а доставка делала покупку нерентабельной.

Расскажу про несколько вариантов, которые я нашел поближе и подешевле.

Комиссионки. Их называют словом «спот». Есть, наверное, в каждом районе. Там продают бытовую технику, мебель и разные мелочи.

Например, мы купили в споте за 2000 TRY⁣ (5722 ₽) стиральную машину, она была с механическим управлением и работала только на трех программах из десятка, но не шумела, не прыгала и хорошо стирала.

Некоторые вещи, которые туркам кажутся устаревшим хламом, для нас будут раритетной восточной экзотикой и украшением дома. Например, настенные часы или кресло с замысловатым резным рисунком.

Обычно в спотах цену указывают с доставкой. Это важно знать, чтобы не переплатить. Хозяин барахолки может повести себя нечестно, когда поймет, что иностранец не в курсе дел и хочет оплатить доставку отдельно. По обычной схеме сотрудники спота привезут покупку, поднимут ее на этаж и подключат, если это бытовая техника. Все это входит в цену.

Можно скинуть стоимость, если взять доставку и последующие хлопоты на себя. Я так делал — просил скинуть 500 TRY⁣ (1431 ₽), а вещи мы забирали с приятелем на его пикапе.

Маркетплейсы. Самых известных два: Trendyol и Hepsiburada. Там удобно покупать разные мелочи, которые непонятно, подойдут или нет. Например, смеситель в ванную или резинки для душевой кабины.

Я заказывал в основном на Hepsiburada, купил премиум-подписку за 29 TRY⁣ (83 ₽) в месяц, и у меня всегда была бесплатная доставка, даже на мелочи, и возвраты без проблем. Возвраты устроены просто отлично: курьер приезжал к нам специально за ними. На Trendyol такой подписки у меня не было и возвраты я пару раз относил в офис той курьерской службы, которая доставила товар.

Русскоязычные чаты. У нас такой чат назывался «Бурса Турция — объявления». Когда Турция стала массово отказывать в продлении ВНЖ, мы дешево купили множество вещей, которые продавали уезжавшие. А когда уезжали сами, тоже выставили вещи, в том числе новые, с большим дисконтом.

Небольшие мебельные предприятия. В любом городе будет с десяток фирм, часто семейных, которые делают мебель. Не всегда у таких фирм есть шоурумы, то есть придется общаться в мессенджерах и на турецком, зато мебель получится неплохого качества и выйдет дешево. Такие производства ищут через знакомых.

Пилорамы. В турецких строительных магазинах не найти досок, а плита OSB  — что-то из разряда фантастики. Вместо этого турки предложат напилить мраморный блок нужного размера.

Но, как и в России, на окраинах городов стоят пилорамы. Я заказывал там доски для починки дивана, но, в принципе, могут напилить что угодно, например сделать столешницу или ножки для уже имеющейся.

Заказ можно заранее скинуть в мессенджер и приехать, только чтобы забрать и расплатиться.

Мне не доводилось становиться жертвой обмана, но я наблюдал немало неприятных ситуаций как с иностранными, так и с местными арендаторами. Расскажу об основных подвохах, которые порой в Турции специально держат в секрете от иностранцев.

Хозяин под надуманным предлогом не возвращает депозит. Это самая частая проблема. Депозит в Турции служит ровно для той цели, что и везде: если арендатор что-то испортил, деньги на ремонт или покупку нового удерживают из депозита.

На практике собственники часто просто не отдают депозит. Могут даже не искать для этого предлог, а просто перестают выходить на связь или обещают завтра, и так до бесконечности.

Зная об этой особенности, арендаторы ближе к концу срока договора, если собираются съезжать, не платят за последний месяц. Обычно депозит равен стоимости месяца аренды. Нередко это сопровождается скандалами, угрозами вызвать полицию и подать в суд.

Нам попались адекватные собственники. В первом случае депозит вернули за вычетом двух поломанных стульев, о которых я заранее предупредил. Во втором хозяин попросил меня оплатить две недели последнего месяца аренды, а потом вернул эту сумму. Таким образом депозит целиком ушел в счет арендной платы за последний месяц.

Хозяин перекладывает стоимость страховки от землетрясений на арендатора. В Турции часто случаются землетрясения. Поэтому в стране действует закон, требующий обязательного страхования недвижимости. Полис называется DASK, стоит не слишком дорого, но новый нужно покупать ежегодно.

Владельцы арендных квартир забывают о DASK или специально не делают. А эту страховку спрашивают везде: без нее ни счетчик нельзя переоформить, ни порой даже интернет подключить.

Часто DASK требуется вот прямо сейчас: арендатор куда-то пришел что-то оформлять и выяснилось, что страховки на квартиру нет. Хозяин или перестает отвечать на звонки и сообщения, или говорит что-то в духе «тебе надо, ты и покупай». Мелочь, а неприятно.

У нас тоже была такая ситуация, но хозяин повел себя честно: из арендной платы следующего месяца мы вычли 534 TRY⁣ (1528 ₽) за страховку DASK, которую я купил.

Хозяин пообещал сделать ремонт, а после заключения договора утверждает, что он этого не говорил. Самый тяжелый тип арендодателей — те, кто захватил депозит предыдущего арендатора, но вместо того, чтобы на эти деньги привести квартиру в порядок для следующих съемщиков, сдает ее как есть с обещанием потом разобраться.

Я видел квартиры, которые на момент начала аренды напоминали российское жилье для приезжих рабочих, и хорошие квартиры с неявными проблемами: не работает комби, газовая плита или часть сантехники.

Совет тут только один: не подписывать договор, пока собственник не устранит все проблемы. Иначе можно месяцами требовать и ругаться, а в итоге заплатить свои деньги за ремонт.

Хозяин повышает стоимость аренды в течение года. Договор аренды заключают на год, базовая форма договора у всех риелторов одинаковая, и в ней нет пункта о том, что стоимость может меняться в течение года. Такое повышение — откровенный обман.

Повышать плату собственник вправе только в конце арендного года, если съемщик решил остаться еще на год.

Арендатор не платит и не съезжает. Особенность турецких законов в том, что срок аренды устанавливает арендатор. Владелец жилья не может прервать договор, когда вздумается. Даже продать квартиру он обязан вместе с арендаторами и с их согласия. Они переходят новому собственнику, и он тоже не может выселить их без их воли.

Годовой договор аренды автоматически продляется, собственник может только повысить плату, но с ограничением. В начале 2024 года было не больше 25% ежемесячного платежа за аренду. Сейчас этот лимит сняли и процент роста рассчитывают по среднему индексу потребительских цен, TÜFE, за год. Во второй половине 2024 года он составлял около 65% (сайт недоступен из РФ).

Прежние ограничения, направленные на защиту арендаторов, привели к тому, что по всей стране есть множество квартир, которые люди снимают по ценам, например, десятилетней давности и не съезжают. Я слышал про турка, который на всех выборах голосовал против действующей власти только потому, что уже несколько лет не может выселить арендаторов. Они уже и платить перестали, но ни полиция, ни суд ничего не могут сделать.

Доходит до того, что владельцы квартир сами платят арендаторам, чтобы те съехали. И это еще не самый плохой вариант. В новостях регулярно сообщают о драках, поножовщине и даже стрельбе из-за конфликтов на почве того, что владелец хочет освободить жилье.

По этой причине в Турции есть отдельная категория собственников, которые рады сдавать жилье иностранцам, так как они все равно рано или поздно уедут к себе в страну. Я встречал нескольких турецких агентов, которые предпочитали сдавать квартиры только славянам, так как считают россиян беспроблемными жильцами.

В то же время бывают собственники, которые не любят иностранцев ровно по той же причине: приезжие могут вернуться на родину в любой момент, а значит, прервут аренду раньше срока. Хотя в таком случае хозяин вправе не возвращать депозит, но и искать новых арендаторов, например, зимой тяжело.

Риелтор просит деньги просто за свою подпись. Согласно местным законам все сделки по аренде и тем более куплю-продажу проводят через риелтора. Они здесь получают лицензии, у них есть свидетельства и реестровые номера.

То есть, даже если сам нашел квартиру, все равно нужна подпись риелтора. Комиссия агента за договор аренды составляет месяц платы плюс 20% НДС. За куплю-продажу агенты берут 2% от цены сделки плюс 20% НДС. Кто платит, продавец или покупатель, решают путем переговоров.

Наши риелторы вообще ничего не делали, и я даже с трудом помню, как они выглядели, но мы дважды платили примерно по 12 000 TRY⁣ (34 335 ₽) просто «за договор». Правда, в офисах агентств всегда поили чаем — кажется, это самый дорогой чай в Турции.

Но так бывает не всегда. Квартиры нередко сдают в доверительное управление агентству, и тогда риелтор помогает переоформить счетчики, вызывает мастера, если что-то сломалось, принимает платежи за аренду — и все это за одну комиссию.

Наверное, всю эту схему нельзя назвать обманом, формально все по закону. Но комиссия могла бы быть и поменьше.

Капыджи требует взятку за «общее покровительство». Не самая частая, но все же реальная ситуация, граничащая с криминалом. Случается обычно в больших сите. Капыджи может потребовать месячную арендную плату или несколько тысяч лир в качестве платы за позволение жить в комплексе.

С этим сталкиваются исключительно иностранцы, расчет — на незнание законов и местных обычаев. Если капыджи предложит такое местным, он рискует остаток жизни ходить по судам.

1. С 2022 года россияне лидируют среди иностранцев — покупателей квартир в Турции. Количество сделок ежегодно уменьшается, аренда тоже становится менее привлекательной из-за ужесточения правил получения ВНЖ. Тем не менее Турция остается востребованным направлением, в 2024 году страна ввела ВНЖ для цифровых кочевников.
2. По своему опыту заметил, что многие наелись турецкой недвижимости, потеряли деньги или просто вышли из бюджета из-за непонимания местной специфики и желания применить российские подходы в чужой действительности. Самое простое: многих россиян откровенно бесят разговоры обо всем и ни о чем — havadan sudan, — которые в Турции считаются частью деловых переговоров. А турки воспринимают как странность нежелание рассказывать о семье, детях и жизни в России.
3. Основной фактор, который стоит учитывать при покупке или аренде жилья в Турции, — огромная инфляция и нестабильность экономики. Ключевая ставка в стране в ноябре 2024 года составляла 50%. Примерно под такой процент банки выдают ипотеку. Купить квартиру за наличные могут себе позволить немногие. Отсюда развитость рынка аренды.
4. Если в России есть перекос в сторону неограниченных прав собственника, в Турции все наоборот: у арендатора почти неограниченные права и он может буквально захватить жилье. Об этом стоит помнить при покупке жилья под аренду.