Застройщик не сдал квартиру вовремя. Он заплатит не только неустойку

Застройщик не сдал квартиру вовремя. Он заплатит не только неустойку

9

Муж и жена купили квартиру в новостройке. Но застройщик не успел закончить работы — в срок дом не сдали. Тогда супруги потребовали вернуть им всю сумму — 2,5 млн рублей. Застройщик, конечно, платить не захотел — деньги пришлось возвращать через суд. У супругов это получилось.

Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

Кроме стоимости квартиры супруги хотели получить еще 500 тысяч рублей неустойки, 5 тысяч рублей за моральный вред и 50% штрафа сверху. С этими суммами все оказалось сложнее: в законе о долевом строительстве про штраф ничего не написано. Но люди иногда знают законы лучше некоторых судов, а те запросто могут ошибиться.

Вот что можно требовать от застройщика, если он не выполнил своих обещаний.

Что супруги хотели получить за просрочку сдачи дома?

Они хотели забрать все деньги, которые заплатили за новостройку. При этом от квартиры отказывались. Кроме стоимости квартиры супруги требовали дополнительную компенсацию: неустойку по закону о долевом строительстве, моральный вред и штраф 50% по закону о защите прав потребителей.

Неустойку считали исходя из 1/150 ставки ЦБ за каждый день просрочки. С октября 2016 года по январь 2018 года набежало 498 тысяч рублей.

Семья два года ходила по судам, чтобы добиться того, что им гарантирует закон. Застройщик не хотел платить вообще ничего, но теперь ему все же придется потратиться.

Берите на заметку опыт этих людей, чтобы получить свое.

Что сказали суды?

Если застройщик не сдал квартиру вовремя, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Эти супруги так и поступили: имели право.

В таком случае застройщик обязан вернуть всю сумму за квартиру. Кроме этого можно требовать неустойку по закону о долевом строительстве. Семья насчитала по формуле из закона почти 500 тысяч рублей. Уменьшим эту сумму до 70 тысяч — так можно. Моральный вред в размере 5 тысяч рублей тоже придется возместить.

А вот дополнительная компенсация в виде 50% штрафа не положена, потому что в законе для дольщиков о таком возмещении ничего не написано. Это санкции из закона для потребителей, но он к делу не относится: для застройщиков и дольщиков есть отдельный закон.

Супруги, заберите свои 2,5 млн, уменьшенную неустойку, деньги за моральный вред — и на этом все.

Но семья решила дальше бороться за свои деньги и пошла за справедливостью в Верховный суд.

Аватар автора

Верховный суд 👍

№ 18-КГ19-101

Если просрочка сдачи квартиры составит больше двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор по своему желанию.

После этого застройщик обязан в течение 10 дней вернуть все деньги, уплаченные за квартиру. Если этого не сделать, придется платить проценты из расчета 1/150 ставки ЦБ за каждый день задержки выплат.

Для долевого строительства есть специальный закон — № 214-ФЗ. В нем описаны правила расторжения договоров, обязанности застройщиков, права дольщиков, размеры и сроки компенсаций. В нем и правда ничего нет про дополнительный штраф, если застройщик не платит.

Но такой штраф упоминается в законе о защите прав потребителей. Если не исполнить требования без суда, придется заплатить 50% сверху. Две инстанции решили, что закон для потребителей при покупке новостройки не работает. Но они ошиблись.

Потребитель — это не только тот, кто покупает уже существующий товар или конкретную услугу. Это еще и тот, кто намеревается что-то купить — например будущую квартиру, которой пока нет.

А если в специальном законе что-то не описано — как в случае со штрафом, — значит, применяется общий закон.

По отношению к застройщику дольщики — это потребители. Их защищает не только специальный закон для дольщиков, но и тот, что помогает при покупке сковородок, велосипедов и кроссовок, — закон о защите прав потребителей.

А по этому закону за несоблюдение добровольного порядка придется платить штраф — 50% сверху. Пусть теперь суды исправляют свою ошибку, а застройщик доплачивает.

Итог. Решения двух инстанций по поводу штрафа отменили. Верховный суд однозначно указал на ошибку судов и потребовал ее исправить при новом рассмотрении. Семья получит еще 50% сверху.

Как считают этот штраф?

В законе написано, что штраф 50% можно требовать со всех сумм, которые суд взыскал в пользу потребителя. Нет конкретики по поводу судебных или почтовых расходов, экспертизы, морального вреда или стоимости товара. Но истцы и суды считают штраф по-разному: то включают стоимость самого товара или услуги, то нет. Бывают также разногласия по поводу морального вреда и судебных расходов.

Но вот какие выводы можно сделать из судебной практики и разъяснений высших судов:

  1. При расчете штрафа можно учесть стоимость товара или услуги, если ее не выплатили без суда. Так было в истории с БМВ, за которую женщина отсудила 11 млн рублей. При расчете штрафа учли и стоимость машины, и ее удорожание за время судов, и неустойку, и моральный вред.
  2. Неустойка и моральный вред точно входят в сумму, на которую начисляют штраф 50%.
  3. Судебные расходы при расчете штрафа не учитываются.

Важная особенность штрафа — суд должен взыскать его, даже если истцы не требуют. В законе этого нет, но Пленум Верховного суда объяснял именно так.

Сколько денег в итоге может получить семья от застройщика?

Супруги могут рассчитать сумму штрафа по такой формуле:

  • (стоимость квартиры + неустойка + моральный вред) × 50%

Получится около 1,3 млн рублей. Это больше половины стоимости квартиры. В таких случаях суд может уменьшить размер штрафа. Так можно делать на основании статьи 333 ГК РФ, но только если ответчик попросит и обоснует несоразмерность требований. И хотя это норма гражданского кодекса для уменьшения неустойки, но штраф по ней тоже можно снизить.

Суды часто именно так и поступают, даже когда ответчики их об этом не просят. Например, штраф под разными предлогами могут снизить до нескольких тысяч рублей. Правда, потом дело приходится пересматривать и сумму компенсации увеличивают в несколько раз. Но бывает, что за нарушение своих прав удается получить максимум по закону — 50% без уменьшения.

Как будет в конкретной истории — предсказать нельзя. В России нет прецедентного права. О штрафе для застройщиков Верховный суд говорил уже много раз, но от ошибок это все равно не спасает.

Что можно требовать от застройщика, который не сдал квартиру?

Если собрались выяснять отношения с застройщиком, лучше всего заранее проконсультироваться с юристом, который разбирается в специальном законе. В долевом строительстве много нюансов и есть нормы, которые работают не так, как при покупке смартфона или дивана. Например, у дольщиков есть ограничения для расторжения договора и отдельный порядок расчета неустойки. А еще всегда есть риск отказаться от квартиры, а деньги так и не получить.

Но если вашу квартиру не сдали спустя два месяца и вы хотите забрать деньги, план такой:

  1. Не подписывайте акт и не принимайте квартиру.
  2. Напишите претензию застройщику с требованием вернуть деньги и выплатить компенсацию.
  3. Подайте иск в суд, если деньги не отдают.
  4. В суде кроме денег за квартиру и неустойки по ст. 9 закона о долевом строительстве требуйте штраф 50% по ст. 13 закона о защите прав потребителей.
  5. Сумму штрафа можете рассчитать сами. И вот вам совет от юриста: попробуйте заранее ее уменьшить — как будто вы сами оценили несоразмерность требований и согласны получить меньше. Так у суда будет меньше причин снижать неустойку и штраф. Гарантий этот совет, конечно, не дает, но на практике срабатывает.

Если не хотите расторгать договор, можно подождать, когда застройщик сдаст дом, и потом потребовать от него неустойку и штраф — будут деньги на ремонт. И не забудьте, что неустойка и штраф облагаются НДФЛ, — 13% придется отдать государству.

Почитайте подборку наших статей для дольщиков, чтобы защитить свои права и получить больше денег:

Екатерина МирошкинаА как бы вы поступили на месте этих дольщиков?
  • Георгий ЕрицянМне нравятся такие люди. Не которые "качают права", но которые их знают и готовы бороться. К сожалению, зачастую приходится приложить немало усилий для того, чтобы было хотя бы нормально, а не идеально. Я живу год в доме, который был сдал 2,5 года назад. Приобрел квартиру на вторичном рынке. От меня ничего особо не скрывали, про все мелкие проблемы дома рассказали. Но я обнаружил косяки застройщика, которые меня возмутили. не все у нас обращаются, но я, как и десятки жителей, не стал молчать. Пока мирно более полугода пытаемся решить проблемы с остеклением и текущей лоджией. Но даже сейчас это иногда занимает много времени и сил. Половину времени я просто тыкаю застройщика, его УК, подрядчиков, но эффекта недостаточно. При бездействии обращусь в суд. К чему я написал? Обратиться можно было практически сразу. Но многие боятся этого. Опыт у меня был, но давно, в другом городе. Сейчас же основной проблемой для меня является время и ресурсы, которые для этого требуются. Необходимо лишь найти подходящего юриста, который всю работу выполнит "под ключ", прекрасно понимая ситуацию и адекватно оценивая риски. Если бы у меня такой был, я бы с удовольствием втянулся в данный процесс.6
  • Алексей БарановПокупал квартиру. После года ожидания, решило было идти в суд. Адвокаты застройщика глумились над нами и предлагали мировую 30 тыс. В итоге мы составили претензию, куда посчитали сумму переплаты по % за ипотеку (так как после сдачи платежи были должны были существенно снизится), возмещение убытков за съем жилья, расходы на адвоката, моральный вред, неустойку и дополнительный штраф 50%. У нас получилось претензия примерно на 900 тысяч рублей (при стоимости квартиры чуть больше 3 миллионов). Суд мы выиграли и нам засчитали все пункты к выплате. Единственное, что суд с поправкой на закон урезал выплаты. После расчетов с адвокатом, это было около 300 тысяч. Самое главное было потом выбить деньги с застройщика, так как он уже хотел банкротится. Мне повезло - я успел пойти с исполнительным листом в банк, где был счет, куда переводились деньги застройщику по рассрочке. Через месяц все деньги были при мне.10
  • Иван ЩербаковВсе это выглядит красиво. Если застройщик еще есть. А он уже может три раза обанкротиться. Права уже попилены еще между несколькими фирмами - одна за это отвечает, другая за то.. И еще дофига отягчающих обстоятельств. Оногда вообще толком непонятно с кем надо судиться )) А в конце вишенка - "Суд вы выиграли. Но денег нет. Но вы держитесь"2
  • IgorВсе это конечно красиво на первый взгляд, но реальность такова, что юр. лицо застройщика по обкатанной схеме банкротится и на итог герои статьи остаются без квартиры и без денег с красивыми бумажками на руках, поэтому, прежде чем идти по такой долгой схеме, я бы советовал сто раз подумать.2
  • Victor BrassАлексей, я получил исполнительный лист за просрочку а размере 400 килорублей через две недели после банкротства застройщика. Фортуна0
  • АнтонКакие меры можно предъявить застройщику, если он не может поставить дом на кадастр? Прошел уже год после сдачи дома городу.0
  • Анатолийnikolay, участие в долевом строительстве - является одной из форм инвестирования. Почему я как инвестор должен терять прибыль, если у застройщика неграмотное руководство, если он нашел недобросовестных подрядчиков или если не рассчитал финансы на все свои проекты? Ответственность должен нести "он", так в законе и прописано, и поэтому законодатель предусмотрел неустойку, штраф и т.д. Соглашусь с вами, что банкротство застройщиков - является "чумой" для дольщиков. Однако в настоящее время государство предпринимает все усилия, чтобы минимизировать последствия и достроить дома, поэтому сейчас люди без квартир в любом случае не останутся.0
  • АнатолийГеоргий, если вы еще планируете втянуться в процесс, то вам стоит поспешить, так как на взыскание компенсации по строительным дефектам действует общий срок исковой давности - 3 года. Соответственно, если вы приняли квартиру 2 - 2, 5 года назад, то у вас осталось 0,5 - 1 год, чтобы подать иск в суд. Кроме того, вам необходимо учитывать время, которое вы затратите на проведение экспертизы и на досудебное урегулирование спора (если вы хотите получить 50% штрафа по закону о защите прав потребителей).2