Как купить квартиру в Турции

И на что обратить внимание во время сделки
59
Как купить квартиру в Турции
Аватар автора

Софья Паскаль

живет в Турции

Страница автора

На деньги от продажи российского жилья можно купить вполне приличную недвижимость в Турции.

По скорости роста цен на недвижимость Турция находится на одном из первых мест в мире. Но это не останавливает россиян от покупки квартир. Их стоимость в Турции все еще сопоставима с российскими ценами на недвижимость, а условия оформления очень простые.

Я с 2019 года живу в Анталье и часто общаюсь с местными риелторами, поэтому знаю особенности рынка недвижимости. В статье расскажу, как искать квартиру в Турции для покупки, как проходят сделки, почему лучше не обманывать риелторов и поможет ли жилье здесь получить турецкое гражданство.

Все цены в статье приведены в местной валюте — лирах, а также в долларах США. Большинство сделок с недвижимостью проходят для иностранцев в долларах, однако на сайтах объявлений цены часто указывают в лирах. За оформление документов и различные мелкие расходы платят тоже в основном в лирах.

Индекс цен на недвижимость в Турции за последние 10 лет. Источник: tradingeconomics.com
Индекс цен на недвижимость в Турции за последние 10 лет. Источник: tradingeconomics.com

Каким был рынок недвижимости в Турции в 2022 году

Цены на квартиры в Турции в основном росли по трем причинам:

  1. Беспрецедентная инфляция. Лира стремительно падает с марта 2021 года.
  2. Дефицит жилья. Спрос заметно превышает предложение. Потребность покупателей — 800 тысяч объектов в год, в то время как на продажу выставляется только 500 тысяч.
  3. Наплыв иностранцев в 2022 году, в первую очередь — россиян. Из-за этого взлетели цены как на покупку, так и на аренду.

Продажи жилья иностранцам в Турции в 2022 году выросли на 15,2% и составили 4,5% от всего рынка недвижимости. На первом месте здесь Стамбул, где иностранцам продали 24 953 объекта, следом идет Анталья — 21 860 объектов, а на третьей позиции средиземноморская провинция Мерсин — 4316 продаж иностранцам. В Мерсине строится первая в Турции АЭС «Аккую», и диаспора российских специалистов быстро растет.

Россияне покупают турецкую недвижимость чаще, чем другие иностранцы. В 2022 году граждане России приобрели в Турции 16 312 объектов. Это на 203% больше, чем в 2021 году, и составляет почти четверть всех продаж приезжим.

Продажи недвижимости россиянам в Турции. Источник: bloomberg.com
Продажи недвижимости россиянам в Турции. Источник: bloomberg.com
Продажи недвижимости россиянам в Турции. Источник: bloomberg.com
Продажи недвижимости россиянам в Турции. Источник: bloomberg.com

По данным платформы оценки недвижимости Endeksa, в мае самый высокий годовой прирост стоимости у тех же: Антальи, Стамбула и Мерсина.

Средняя стоимость 1 м² в одном из районов Антальи. Источник: sahibinden.com
Средняя стоимость 1 м² в одном из районов Антальи. Источник: sahibinden.com

Как искать квартиру в Турции

Самые популярные в Турции сайты для поиска недвижимости — Sahibinden и Hepsiemlak. Обычно эти сайты используют для первичного анализа рынка и примерного понимания, что можно купить, и какие есть предложения.

При выборе квартиры в Турции есть некоторые особенности.

Размер квартиры считают по количеству спален. Турки часто вообще не указывают метраж жилья в квадратных метрах, потому что здесь этот метраж рассчитывается очень специфично — по внешним стенам дома. То есть в площадь квартиры может входить, например, лестничная площадка. В итоге такой параметр просто бесполезен для покупателя.

Размер жилья указывают так: 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1 и так далее. Первая цифра — это количество спален. Шансов купить совсем маленькую квартиру мало: в Турции не практикуется строительство микрожилья. Площадь квартиры 1 + 1 обычно составляет от 50 м², а 2 + 1 — от 80 м².

Квартиры в старых домах и особенно в чисто турецких районах зачастую намного больше, чем в новых домах, которые строят для продажи иностранцам. Это объясняется тем, что турки привыкли жить большими семьями, у них всегда много детей.

Этажность дома отсчитывается от нуля. Этажи в Турции считаются по европейской системе, то есть сначала идет нулевой этаж, далее первый, второй и так далее. Иногда нулевой этаж нежилой, там магазины или офисы. А жилой нулевой этаж называется «гириш» — «входной этаж», то есть вход в квартиру будет прямо с улицы, минуя подъезд.

К квартире в гирише может прилагаться пара квадратных метров сада, где можно сажать цветы. Собственный выход в сад вроде бы преимущество, но, как правило, цены на такое жилье чуть ниже. Это связано с тем, что в квартире «у земли» муравьи и другие насекомые могут стать частыми гостями.

Входной этаж может выглядеть так. Источник: сообщество «Русские в Турции» во «Вконтакте»
Входной этаж может выглядеть так. Источник: сообщество «Русские в Турции» во «Вконтакте»

В новой квартире не работают коммуникации. После покупки жилья в нем нет воды, электричества, не работает интернет. Местные правила таковы, что надо отдельно идти в организации ЖКХ и к оператору связи, оформлять документы, и только после этого все подключат.

При этом неважно, квартира в новостройке или покупатель приобрел ее на вторичном рынке. Если у жилья уже был хозяин, он уведомит о своем отъезде коммунальщиков, и они отключат все услуги.

В старых квартирах может быть два типа туалетов. Это турецкий напольный туалет и обычный европейский унитаз. Напольные туалеты — это историческая особенность страны. В новостройках их уже нет, а вот в старом жилом фонде еще можно встретить. Есть даже квартиры только с турецкими туалетами. Но при ремонте их легко демонтировать и заменить на обычные.

Так выглядит турецкий туалет. Источник: chettarin / Shutterstock
Так выглядит турецкий туалет. Источник: chettarin / Shutterstock

В некоторых районах концентрируются этнические группы. В одних районах живут консервативные турецкие семьи, в других экспаты. Есть русскоязычные районы и районы, где живут пенсионеры из Европы. А в Анталье в микрорайоне Арапсую в основном живут турки, которые родились и выросли в Европе. Между собой они говорят на немецком или французском и редко общаются с обычными турками, которые живут в стране с рождения.

Сделку могут зарегистрировать без нужных документов. Работа разных ведомств в Турции не всегда согласована, поэтому есть шанс купить жилье, а потом выяснить, что дом даже не введен в эксплуатацию. В этом случае коммунальщики откажутся подключать воду, электричество и другие услуги.

Поэтому надо обязательно попросить у продавца искан — технический паспорт. Он подтверждает ввод дома в эксплуатацию, соответствие техническим требованиям и что у него все в порядке с сейсмоустойчивостью. Официальное название документа на турецком — yapı kullanma izin belgesi.

Так выглядит искан. Его выдает местная администрация
Так выглядит искан. Его выдает местная администрация
Это типичный жилой комплекс — их называют здесь «сите» — в Анталии: четыре-пять этажей, своя территория с бассейном. Источник: prian.ru
Это типичный жилой комплекс — их называют здесь «сите» — в Анталии: четыре-пять этажей, своя территория с бассейном. Источник: prian.ru
Высотные панельные дома в Турции тоже строят. Рядом с некоторыми есть бассейн, а еще может быть общее пространство для отдыха жильцов на крыше. Но много и обычных панелек. Некоторые спальные районы Стамбула или Измира похожи на подмосковное Одинцово. Источник: maxhomeinvest.ru
Высотные панельные дома в Турции тоже строят. Рядом с некоторыми есть бассейн, а еще может быть общее пространство для отдыха жильцов на крыше. Но много и обычных панелек. Некоторые спальные районы Стамбула или Измира похожи на подмосковное Одинцово. Источник: maxhomeinvest.ru

Как общаться с турецкими риелторами

Покупать жилье без риелтора в Турции можно, но без знания языка и законов это будет очень тяжело. Как правило, иностранцы еще на стадии переговоров подключают риелтора.

В Турции риелторы обязаны иметь лицензию, и ее лучше всего проверить сразу же, как только начали общение с агентом. Многие турецкие риелторы неплохо говорят на русском.

Хуже, когда за дело берутся русскоязычные риелторы без гражданства и знания турецкого языка. Их единственное преимущество — возможность говорить по-русски. Такие люди приезжают в Турцию, живут здесь несколько месяцев, видят, что на рынке недвижимости можно заработать, и пытаются продавать. Как правило, у них нет лицензии, то есть фактически они работают незаконно.

В целом обязанности риелтора в Турции не отличаются от обязанностей риелтора в России. Агенты проверяют чистоту сделки, составляют договор, выстраивают сделку и ведут переговоры. Как правило, риелтор на своей машине возит покупателей на просмотры.

В Турции очень многое завязано на качестве общения, и если агентство посчитает, что клиент лояльный, ему могут дать бонусы. Например, помогут с ремонтом квартиры: клиент оплатит материалы и работу, а агентство проконтролирует рабочих и будет скидывать фото, как идет процесс, так что хозяин может даже не находиться в Турции.

Как и в России, в сделке может быть два риелтора — от продавца и покупателя. Каждый платит за своего, стандартное вознаграждение — 2% от суммы продажи. С риелтором можно заключать договор, но часто здесь все происходит без оформления, просто на доверии.

Порядочные риелторы с хорошей репутацией высоко ценятся в Турции. Поэтому люди передают друг другу их контакты, рекомендуют в чатах и сообществах. Я администрирую чат «Переезд в Турцию», где мы тоже делимся контактами риелторов, обсуждаем особенности районов, налоги и законы страны. Еще есть чат «ТУРЦИЯ — чат-форум» и чаты по конкретным провинциям, например чат по Аланье или Бурсе.

Так выглядит лицензия на риелторскую деятельность
Так выглядит лицензия на риелторскую деятельность

Предложения риелторов будут существенно отличаться в зависимости от целей покупателя. Вот четыре основных варианта:

  1. Квартира для того, чтобы жить круглый год самим. Здесь риелтор будет ориентироваться на образ жизни покупателя, состав семьи, есть ли дети и какого возраста. Он учтет близость школ и садиков, наличие в доме бассейна и охраны.
  2. Квартира для сдачи в долгосрочную аренду. Риелторы расскажут, в каких районах сейчас предпочитают селиться приезжие в целом и посоветуют, на какие цены можно ориентироваться. Подбирать будут универсальные квартиры, чтобы с большей вероятностью жилье устроило неких средних арендаторов.
  3. Квартира для сдачи в краткосрочную аренду. Скорее всего, риелторы предложат купить квартиру в апарт-отеле, где сдавать и обслуживать жилье сможет управляющая компания.
  4. Инвестиционная квартира — для перепродажи. Здесь покупателю предложат квартиру на ранней стадии строительства или в развивающемся регионе. Один из таких регионов — Мерсин. Цены на жилье там ниже, чем в Анталье.

Россияне часто жалуются, что риелторы не предлагают квартиры, которые удается найти им самим через доски объявлений. Зачастую риелторы действительно не заинтересованы в поиске вариантов под клиента: они хотят продать то, что есть у них в базе, — для риелтора это проще и быстрее. С этим ничего не поделать, сейчас здесь рынок продавца, поэтому правила игры задают они и риелторы, а не покупатели.

Русские покупатели иногда умышленно занижают бюджет, чтобы перехитрить риелтора, так как опасаются, что он будет предлагать самое дорогое. Лучше так не делать: большинство риелторов понимают рамки и не будут показывать предложения сверх суммы, которую называет покупатель. Если он говорит, что бюджет 150 000 $⁣ (9 004 500 ₽), а при этом готов рассматривать варианты до 170 000 $⁣ (10 205 100 ₽), интересные квартиры подороже просто пройдут мимо.

Я знаю случай, когда человек не предупредил риелтора, что может увеличить бюджет, и потом жалел, так как хорошая квартира ушла в другие руки.

Как ни странно, в Турции не принято торговаться, когда речь идет о недвижимости. Обычно цена, которую просит продавец, окончательная и сбить ее не удастся или скидка будет совсем небольшой.

Еще я крайне не рекомендую взаимодействовать сразу с несколькими риелторами. Здесь к этому относятся очень негативно, к тому же базы разных агентств практически полностью пересекаются, то есть получить побольше вариантов за счет такой схемы не удастся.

Общаться с разными агентами можно на самом начальном этапе, когда надо выбрать риелтора. Но если дело дошло до просмотров, к этому моменту надо определиться, кто будет помогать со сделкой. Часто риелторы просят подписать договор, в котором указано, что клиент работает только с этим риелтором.

Как проходят сделки купли-продажи

Провести сделку по оформлению недвижимости в Турции в целом несложно. Вот стандартная последовательность.

Проверить чистоту квартиры. Как и в России, этим обычно занимается риелтор. Проверяют искан — техпаспорт, тапу — свидетельство о праве собственности, где указан владелец, а также обременения.

Обременения — это залог, запрет на эксплуатацию, арест или долги от предыдущего хозяина. Кадастровая палата или муниципалитет бесплатно выдает данные об обременениях по запросу.

Заключить предварительный договор купли-продажи. Договор заключают на двух языках: русском и турецком или английском и турецком. В нем прописывают все данные об объекте недвижимости, права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты. Договор помогает оформить риелтор. К нотариусу идти не нужно.

Внести задаток. Обычно в размере 10% от стоимости недвижимости. Чаще всего задаток отдают наличными продавцу в присутствии риелтора. Покупатель берет расписку.

Провести экспертизу квартиры. Во всех сделках с иностранцами проводится независимая экспертиза объекта. Это делает лицензированный эксперт, который выдает справку о стоимости жилья.

Стоимость экспертизы в 2022 году была около 4000 TRY⁣ (12 900 ₽)— точную цену рассчитывают по метражу квартиры.

Обычно экспертизу заказывает риелтор. Но если проводите сделку самостоятельно, то справку можно получить через e-devlet — аналог наших госуслуг. В таком случае экспертизу должен заказать хозяин квартиры. Готовый документ автоматически подгружается в систему кадастровой палаты, которая будет регистрировать сделку, то есть не надо распечатывать справку и нести ее в кадастровую палату.

Стоимость жилья в справке и реальная цена, за которую квартира продается, могут различаться. Это нормально и не будет препятствием для сделки.

Еще есть кадастровая стоимость, которая тоже может отличаться от реальной и оценочной. От кадастровой стоимости рассчитывают налоги, а устанавливает ее муниципалитет.

Турки иногда предлагают занизить стоимость в договоре. Чаще всего это происходит, если квартира в собственности продавца менее пяти лет или объект от застройщика. В таком случае стоимость занижают, чтобы не платить налог на прибыль. Это такая же схема с занижением цены, как и в России, с теми же рисками. В Турции эта практика широко распространена.

Обменять деньги в банке. Когда экспертиза готова, нужно открыть счет в местном банке, если счета еще нет. Счет открывают по загранпаспорту. В банке надо оформить справку об обмене валюты на сумму кадастровой стоимости. То есть покупатель вносит в банк наличными или переводом сумму в евро или долларах, а банк меняет их на лиры и выдает справку.

Эта справка называется dab-döviz alım belgesi, и она — базовый документ для подачи в кадастровую палату — аналог нашего Росреестра. Все банки знают форму справки и без проблем оформляют ее. Это бесплатно.

Так выглядит справка об обмене валюты в банке
Так выглядит справка об обмене валюты в банке

Что с рублевыми переводами в Турции

Ситуация с банковскими переводами из России в Турцию сложная. Турция относится к числу дружественных для РФ стран, и переводы не запрещены. Но система SWIFT при взаимодействии с российским финансовым сектором часто сбоит, переводы идут несколько дней, а иногда и недель.

Стабильно работающей альтернативой была платежная система «Золотая корона», но в июле 2022 она практически перестала выдавать переведенные средства в долларах. Система стала предлагать лиры, но для сделок с недвижимостью это не всегда приемлемо: если сделка назначена через две-три недели, курс лиры за это время может сильно поменяться.

Многие россияне освоили криптовалюты. В Турции цифровые валюты легализованы, поэтому превратить криптодоллары в наличную валюту просто. Комиссия составит 1,5%.

Оформить перевод загранпаспорта на турецкий язык и заверить его нотариально. Для этого нужно обратиться к аккредитованному, или присяжному, переводчику и затем сходить к нотариусу. Переводчики работают с определенным нотариусом. То есть в бюро переводов скажут, к какому именно нотариусу нужно идти, чтобы заверить перевод. Иногда переводчики работают прямо в нотариальных конторах.

Перевод документа стоит 150⁠—⁠600 TRY⁣ (493⁠—⁠1974 ₽), заверение у нотариуса — 300 TRY⁣ (987 ₽) за документ.

Сделать фото на документы. В кадастровой палате заполняют анкету с данными о покупателе. Для нее потребуется одна фотография 6 × 5 см.

Сдать документы. Все документы подают в кадастровое управление — Kadastro Müdürlüğü. Управление назначает дату и время сделки — обычно не позднее чем через три дня после подачи заявления. Перед сделкой необходимо уплатить единовременный налог при покупке недвижимости — 4% от кадастровой стоимости объекта. Квитанцию об уплате надо взять с собой на сделку.

В назначенное время продавец и покупатель встречаются в кадастровом управлении и в присутствии присяжного переводчика обеим сторонам зачитывают договор купли-продажи. Переводчика обеспечивает риелтор, а если сделка проходит без риелтора, то переводчика предоставит кадастровое управление.

Когда переводчик зачитывает договор, надо еще раз проследить, чтобы на жилье не было обременения.

Если все в порядке, стороны подписывают договор. Деньги покупатель передает наличными под расписку или сразу же переводит на банковский счет. Здесь не практикуют сделки через банковские ячейки и аккредитивы. Новый собственник после подписания договора и расчетов сразу получает тапу — документ о праве собственности на недвижимость.

Таким образом, сама сделка занимает один день. Кадастровое управление выполняет роль нашего Росреестра и нотариуса в одном лице и гарантирует законность сделки. Процедура простая — если нет рассрочки или кредита, то достаточно загранпаспорта и денег.

Это префектура района Коньяалты в Анталье. Здесь находится кадастровая палата
Это префектура района Коньяалты в Анталье. Здесь находится кадастровая палата
Тапу нового образца
Тапу, которые выдавали до 2021 года

Где покупают жилье россияне

Обычно у наших людей Турция ассоциируется с морем. Мало кто мечтает поселиться на востоке — скажем, ближе к Сирийской границе или в округе озера Ван.

В основном россияне и другие граждане СНГ оседают в Стамбуле, Анталье, а также равномерно распределяются по всему южному и юго-западному побережью от Измира до Мерсина.

В последнее время заметна тенденция осваивать и побережье Черного моря, например города Трабзон и Самсун или окрестности Стамбула, например город Бурсу.

Гораздо меньше смотрят на жилье внутри страны, хотя сейчас возрастает интерес к Анкаре и к университетским городам, например к Эскишехиру.

Насколько предпочтения иностранных покупателей влияют на рынок недвижимости, видно на карте с самыми динамичными и отстающими регионами внутри страны.

Красным цветом выделены шесть приморских провинций и столичная агломерация — цены здесь почти в два раза обгоняют центральную часть востока Турции по темпам роста. Источник: Центральный банк Турции
Красным цветом выделены шесть приморских провинций и столичная агломерация — цены здесь почти в два раза обгоняют центральную часть востока Турции по темпам роста. Источник: Центральный банк Турции

Качество жилья в разных районах тоже существенно различается. В современных районах, популярных у иностранцев, часто строят «сите» — жилые комплексы с охраняемой территорией, бассейном, спортзалом и местами для барбекю. Цены на квартиры в таких комплексах выше.

В традиционных турецких районах дома попроще, собственной территории у них либо нет, либо она маленькая. Однако квартиры в таких домах могут быть больше по площади, чем в сите, и дешевле.

Это сите в Анталье в районе Унжалы. Так выглядит подъезд. В Турции добывают мрамор, поэтому стоит он здесь сравнительно недорого и его часто используют для отделки
Так выглядят тротуары на территории сите
Лестничная площадка. Снова мрамор
Бассейн в том же сите. В бассейнах часто выделяют детскую зону для самых маленьких
Общий вид на сите
Часто на территории сите делают ландшафтный дизайн. Размах зависит от уровня и стоимости дома. Но аккуратные газоны и кусты есть почти везде

Сейчас из-за роста цен сите становятся все менее доступны, и россияне стали смотреть на более простое жилье. Знаю, что популярны дуплексы, то есть двухэтажные квартиры. Они могут быть и небольшие — с одной-двумя спальнями, и весьма внушительных размеров — от трех до пяти спален. Особенность дуплексов — большая терраса, которую можно оставить открытой или застеклить и получить дополнительное жилое пространство.

Также всегда популярны форматы привычных нам студий, то есть 1 + 0, и 2 + 1 — квартиры с двумя спальнями. Такие квартиры берут в основном в домах возрастом до пяти лет. Если купить квартиру стоимостью от 400 000 $⁣ (24 012 000 ₽), автоматически дают турецкое гражданство — об этом ниже.

В Анталье за 100 000 $⁣ (7 202 500 ₽) можно купить просторное жилье, например 3 + 1 с двумя террасами, но в 10—15-летнем доме и в чисто турецком районе. Для жизни такой вариант вполне пригоден.

Квартира в Анталье, в хорошем спальном районе Коньяалты, примерно в 20 минутах ходьбы от моря
Квартира в Стамбуле, район Каваклы — спокойный район в европейской части, где много новостроек
Мерсин. Квартира в новостройке в приличном спальном районе Торсолар, микрорайон Саалык

Не забудьте застраховать жилье от землетрясений

В Турции собственники жилья обязаны купить страховку от стихийных бедствий. Такой полис называется DASK — Doğal Afet Sigortaları Kurumu. Основное назначение страховки — выплата ущерба после землетрясения, но также в списке рисков обычно есть оползни и цунами.

Как правило, страховку делают вместе с оформлением счетчиков на воду и электричество. Стоимость полиса различается в зависимости от конструкции дома, метража квартиры и сейсмоопасности территории, но в целом цена DASK доступна. Например, в Стамбуле для квартиры 2 + 1 страховка может стоить около 500 TRY⁣ (1900 ₽).

У правительства Турции есть сайт, где собраны все вопросы о DASK и о том, как работает полис в случае землетрясения.

Специальных проверок, есть ли полисы DASK у всех владельцев жилья, в Турции не проводили. Но в феврале 2023 года на востоке страны случилось крупнейшее землетрясение, стихия разрушила тысячи домов. Возможно, правила будут ужесточаться.

Что дает покупка недвижимости в Турции

Приобретение жилья в Турции дает преференции в получении вида на жительство и гражданства.

Покупателям недвижимости здесь редко отказывают в ВНЖ. Но лучше оформлять недвижимость в единоличную собственность, то есть не разделять доли между членами семьи — детьми и мужем или женой.

Так называемый ВНЖ по тапу, он же ВНЖ собственника, выдают на один-два года, но потом его можно продлить.

Правда, в некоторых районах турецкое правительство ограничило возможность получения вида на жительство. Если купить там жилье, ВНЖ не дадут. Список периодически меняется, поэтому лучше проверить его незадолго до сделки. Ограничения в основном связаны с количеством иностранцев. Турецкое правительство старается не допускать концентрацию иностранцев более 20% в одном районе.

Когда есть вид на жительство, его можно трансформировать в гражданство по стандартным правилам статьи 11 закона о турецком гражданстве. С момента получения ВНЖ отсчитывают пять лет, из которых четыре с половиной года нужно находиться в Турции. То есть на разъезды суммарно дается полгода за пять лет. Подсчет не приблизительный, время нахождения за границей считается по дням — нельзя отсутствовать более 180 дней. Если будет хотя бы днем больше, гражданство не получить.

Но и если соблюсти все правила, не факт, что дадут гражданство. Пять лет проживания в Турции с ВНЖ собственника дают только право податься на гражданство, но местные власти не обязаны выдать турецкий паспорт.

Так выглядит вид на жительство в Турции, эти карточки здесь называют «икамет»
Так выглядит вид на жительство в Турции, эти карточки здесь называют «икамет»

С 16 октября 2023 года ВНЖ по тапу можно получить, только если в свидетельстве о собственности, то есть в самом тапу, указана стоимость недвижимости не менее 200 000 $⁣ (17 666 700 ₽). Оценка больше не имеет значения для ВНЖ, а лимит стал единым для всей страны: раньше было 75 000 $⁣ (6 870 563 ₽) для крупных городов и 50 000 $⁣ (4 580 375 ₽) для городов с населением менее 500 000 человек. По старым сделкам ничего не меняется.

Если цены жилья не хватает, дадут обычный туристический ВНЖ или не дадут ничего. В 2022 году россияне столкнулись с ужесточением правил оформления ВНЖ, многим отказывали без объяснения причин.

По туристическому ВНЖ можно отсутствовать в стране сколько угодно времени, но и гражданство на его основании не получить. То есть срок пребывания в Турции по туристическому ВНЖ не засчитывается для гражданства и имеет значение только с точки зрения легальности проживания в стране.

Если купить недвижимость с кадастровой стоимостью более 400 000 $⁣ (28 810 000 ₽), покупатель и члены его семьи — супруга или супруг и дети младше 18 лет — получают гражданство сразу. С 1 января 2023 году правила оформления такого гражданства ужесточились: например, не дадут гражданство, если покупатель оформляет доли, то есть договор купли-продажи на нескольких человек. Запрещена выдача гражданства за покупку недвижимости в статусе devre mülk — это отельные помещения с правом владения по времени, их еще называют таймшер.

Коротко о покупке жилья в Турции

  1. Недвижимость в Турции быстро растет в цене, и ее не хватает. Поэтому в стране рынок продавца: здесь не принято торговаться и есть риск упустить хороший вариант, если думать слишком долго.
  2. Если решили купить квартиру в Турции, обратите внимание, чтобы дом был точно введен в эксплуатацию, а на квартире не было обременений.
  3. С турецкими риелторами лучше общаться вежливо, и они отплатят тем же. Риелторы здесь работают по лицензиям, поэтому они берегут свою репутацию и если клиент им понравился, то будут помогать даже после завершения сделки и оплаты. Но кроме лицензированных риелторов в Турции много и тех, кто выдает себя за риелторов. С такими лучше не работать.
  4. Сделка купли-продажи проходит в один день. Не надо сдавать документы и ждать неделю, пока их рассмотрят. В назначенное время продавец и покупатель встречаются в кадастровом управлении, где им с переводчиком зачитывают договор. Стороны ставят подписи, рассчитываются, и всё — квартира продана.
  5. Свое жилье в Турции позволяет претендовать на гражданство. Для этого надо сначала получить вид на жительство собственника, а потом находиться в стране пять лет — суммарно за это время дается только полгода на отъезды. Или же сразу купить жилье, которое оценят свыше 400 000 $⁣ (29 966 000 ₽)⁣, — с такой недвижимостью гражданство дадут точно и сразу же после оформления сделки.

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
Софья ПаскальКак вам турецкие квартиры? Хотели бы жить в таких постоянно?
  • Георгий ОКак показывает жизнь, когда все что-то покупают, то это означает, что очень скоро нужно будет продавать…4
  • Fet Lains5
  • mr. jFedor, По телевизору так сказали, это ж очевидно)18
  • Ekaterina PХорошая статья! Но, к сожалению, не упомянута проблема, которая возникает, если в покупаемой квартире живут арендаторы. Просто став собственником их не выселить. Особенно если они прилежно платят. Процедура выселения долгая и законы в Турции на стороне арендаторов. Хороший риэлтор должен обезопасить покупателя и обременение в виде арендаторов тоже проверить.19
  • Софья ПаскальEkaterina, всё так. Я ж написала про обязательные проверки на обременения. Ну и арендаторами хороший пример, да2
  • Андрей НенастьевEkaterina, читал в турецких чатах, что хозяева делают из арендаторов неплательщиков, уклоняясь от получения оплаты, а потом выселяют.0
  • тьфунатебя ¯\_(ツ)_/¯"Еще я крайне не рекомендую взаимодействовать сразу с несколькими риелторами" - почему? Это обычная практика при покупке - просто вначале честно говоришь, что вы у меня не единственные. А то вас и будут катать только по тем объектам, которые им нужно продать. И еще - по тапу через 5 лет вы получаете не гражданство, а лишь возможность ан него податься. И наличие 4.5 лет в стране и сданого экзамена по языку еще не гарантия его получения. Процедура не быстрая и могут легко отказать.5
  • Otto Blottodezmont, российский иынок недвиги уже сдох, ценв расти не будут. А турецкий всегда растет в долларах, так как все хотя там купить недвигу- и англичане и немцы и Скандинавы и россияне и арабы и пр. Европейцы переезжают туда на пенсии и живут суперски, так как их пенсии с лихвой хватает на безбедную жизнь там. А у соседей греков или черногорцев цены на проживание в 2-3 раза больше4
  • Ekaterina PСофья, вы написали более-менее подробно про всякие обременения, которые привычны и понятны для россиян. А обременение арендаторами -это особенность, которая даже вскользь не упомянута, но о ней важно знать, так как она может стать большой проблемой для нового собственника.3
  • Ekaterina PАндрей, ну всякие есть варианты. Но на это нужно время, нервы, деньги. А жить в купленной квартире многим хочется сразу.0
  • Софья ПаскальОлег, в Турции нет вариантов с ипотекой для иностранцев. Рассрочка иногда есть, но не такая, чтобы прямо погоду сделать4
  • Софья Паскальтьфунатебя, я не рекомендую, потому что хорошо знаю, как работают риелторы. База примерно одна. Хорошие объекты у всех одни и те же. Когда вы работаете с несколькими, они это очень быстро узнают друг от друга и таких клиентов не любят. Вы их как бы сталкиваете лбами, но выгодно вам это не принесёт, только лигний срач в цеху. Между собой они поорать договорятся, а вот получите ли вы лучшие цены и лучший сервис -- не факт. Лучше искать одного хорошего своего риелтора, выстраивать отношения и получать от него все и даже чуть больше1
  • Софья Паскальтьфунатебя, про гражданство -- да, все так0
  • kovalyonnaКупили 2+1 в Мерсине, дому 4 года. Трр недели уже тут, обставляем квартиру. Скоро пойдём на рандеву. Наконец-то моя мечта уехать из России осуществилась. 😍 А по цене, мы в России продали однушку за 5 с небольшим млн, а тут фактически трёшку купили, и ещё прилично денег осталось. Разница колоссальная.20
  • ВишняНе рассказаны некоторые нюансы. Сумма 75 тыс. долларов, которая учитывается для ВНЖ, это не цена квартиры, а ее оценочная стоимость. Которая может быть горааааздо ниже рыночной, по которой вы квартиру приобрели. В Турции у квартир три цены: по ТАПУ (кадастровая, самая низкая, от нее платятся налоги), рыночная и оценочная. И они все разные. Оценку нужно заказывать отдельно за свой счет. Кроме оплаты за воду и электричество, второе кстати очень дорогое здесь, будет еще айдат - за вывоз мусора, уборку, обслуживание инфраструктуры и т.д. Чем больше территория и лучше инфраструктура, тем он выше. Платится ежемесячно, независимо от работоспособности этой инфраструктуры и того, проживаете вы постоянно или временно. В курортных приморских районах в квартирах зимой очень холодно. Центрального отопления нет. И зачастую на улице теплее, чем в квартире. При этом очень влажно. Обогрев идет кондиционерами, и суммы за месяц бывают очень и очень немаленькими. Поэтому если действительно для жизни искать, а не дачу на лето, то искать нужно будет дома с газовым отоплением. Цены на квартиры в статье, мягко говоря, занижены. Нет ипотек для иностранцев, но есть рассрочки на год или до момента сдачи объекта. Действуют только на объекты в стадии строительства. Качество строительства ужасное... Метраж давно уже урезан в новостройках, квартиры стартуют от 40-45 метров. В них не будет даже прихожей - сразу салон с кухней и небольшая спальня. Жить в такой квартире даже одному человеку некомфортно, только если пару месяцев во время отдыха. С получением ВНЖ в этом году - засада полная, даже для владельцев недвижимости. Как будет дальше, не ясно. Законы меняют на ходу.15
  • Софья ПаскальCherry27, спасибо за дополнения. Про стоимость жилья реальную, оценочную и кадастровую я всё же довольно подробно расписала, если внимательно читать текст. Стоимость жилья в справке и реальная цена, за которую квартира продается, могут различаться. Это нормально и не будет препятствием для сделки. Еще есть кадастровая стоимость, которая тоже может отличаться от реальной и оценочной. От кадастровой стоимости рассчитывают налоги, а устанавливает ее муниципалитет. Таким образом, всего есть три вида стоимости жилья: Реальная — та, которая указана в договоре. Оценочная — по ней власти понимают, можно ли дать гражданство покупателю.Кадастровая — от нее рассчитывают налоги.2
  • ВишняСофья, я уточнила не про виды стоимостей. А то, какая именно стоимость берется в расчет для вида ВНЖ. Чтобы не было иллюзий, что купив квартиру за 75 тыс. - получите ВНЖ по ТАПУ и далее гражданство. Ну и также стоит отметить, что по при наличии любого ВНЖ работать в Турции запрещено (хотя и имея разрешение на работу - рынок труда здесь никакой, з/п низкие). Удаленщикам наверно норм будет. Но не с рублями, конечно :))5
  • Софья ПаскальCherry27, да и с рублями отлично, как показывает практика1
  • Софья ПаскальЕкатерина, не точно0
  • ВишняСофья, моя практика показывает другое ) Особенно последнюю неделю.0
  • Софья ПаскальCherry27, а что именно изменилось за последнюю неделю? Выдача через карты мир? Или ещё что-то произошло?0
  • ВишняСофья, да, карты мир. Если доход рублевый - мы же его обсуждаем - то проблематично уже находиться тут длительное время, рассчитывая только на него. Как в прочем в любой другой стране.0
  • Е КононСофья, вы бы указали этот факт тогда. А то про мрамор дважды написано на фото с этим рисунком мрамора или плитки, смущает)2
  • ולדימיר פריdezmont, как показывает история , лучше всего покупать кв-ру в экономически и политически стабильных странах и в подходящее время , таковым данный период не является в связи с увеличением процентной ставки вокруг глобуса и с высокой вероятностью эконом. кризиса в основных странах мировой экономики .0
  • ЕленаА разве не стоп продаж по Анталийскому побережью для русских?0
  • Лена ШамонинаСофья, в других источниках пишут, что ипотеку иностранцам дают охотно при наличии необходимых документов. Главное, сделать первоначальный вклад 50% и более. У меня тоже множество вопросов по этому поводу. Если вы владеете какой-то информацией, поделитесь, пожалуйста.0
  • Ерофей ДорогинOtto, лично знаю человека, который живёт в Афинах. Снимает что-то вроде евродвушки по нашему. Ежемесячная смета на жизнь на семью из 3 чел (2 взрослых и 1 ребёнок) - 1500 евро на всё-всё (аренда, продукты, хоз расходы, бензин, медицина и пр). Иногда получается откладывать по 100-150 евро. Не шикует, но вот вообще не экономит. Вы хотите сказать, что Турция дешевле в 2-3 раза, т.е. там всё это встаёт в 500-750 евро ? Это ну вот вообще не так ! Особо сейчас, когда туда русских понаехало.1
  • Галина ГорячкинаCherry27, эксперты по договоренности с риэлторами пишут экспертную стоимость какую нужно для ВНЖ в большинстве случаев0
  • ВишняГалина, чего только не наобещают риэлторы, лишь бы продать. Экспертиза эта независимая, какие такие "договоренности"? )))1
  • ДмитрийЗдравствуйте! Софья, спасибо большое за статью!! Вы в статье не раз указали на то, что важно работать с хорошим риелтором! Вы могли бы подсказать, как найти хорошего риелтора самому, если нет рекомендаций? Может есть какие-то рейтинги?0
  • Go to worldСофья, а это реально проверить? Есть какой-то электронный сервис?0
  • Виктория ПаконоваСофья, добрый вечер, если нет договора аренды, то реально арендаторов выселить из своей собственности?0
  • Aleksey PlotnikovЗдравствуйте, с чего начать вообще, куда постучаться так сказать? Есть русскоязычные лицензированные риэлторы с репутацией ?1
  • ДенисЗдравствуйте, если я смогу сам найти квартиру от застройщика т.н сам выйду на застройщика, и найму юриста для проведения Корректной сделки..так не дешевле обойдется покупка ? Я так понимаю если брать через агенство недвижимости..комиссии у них дикие ! Полагаю больше чем в российских агентствах..на Российском рынке.1
  • TatianaПостоянно жить в чужой стране и культуре думаю все равно наскучит и не покажется счастливой полосой жизни,поскольку счастье это момент радости в сравнении и оно относительно..Поэтому я жила бы с удовольствием недалеко от морского бережка в межсезонье..Продляла бы себе лето- октябрь ,ноябрь и начинала бы его пораньше апрель май..В этом вижу смысл..2
  • Дмитрий ИсаевА если купить вторичку в пределах 200 тыс $ и далее купить еще одну - могу я потом претендовать на гражданство?! Я просто читал, что в тапу ранее по вторичке не должны получать гражданство или быть соотечественниками прошлые продавцы…Или может еще какие есть подводные камни ?!0
  • user1260295kovalyonna, как вам спустя 2 месяца? Цена сильно изменилась на квартиру? За сколько брали, если не секрет и ещё деньги остались?0
  • kovalyonnauser1260295, нам отлично! :) море, солнце, и все такое. По вечерам прохладно уже, но в целом не замёрзли. Купили квартиру за 920 тыс. лир, с учётом того, что купили мебель и технику, осталось примерно 300 тыс лир (около миллиона рублей). Недавно риелтор сказал, что если сейчас продавать квартиру со всем, что в ней находится, выйдет 1.300.000-1.400.000 лир. Цены растут с бешеной скоростью просто3
  • Сергей СоколовЗдравствуйте, думаю купить квартиру в Турции, нашел такой вариант, но что-то смущает. Что посоветуете?0
  • Яковлева Евгенияולדימיר, да конечно нужно ждать идеальный момент, который никогда не наступит. При этом наши сбережения в рублях рухнут и рынок недвижимости в РФ тоже2
  • Арсений ТокаревНедвижимость в Турции сейчас можно приобрести по очень выгодной цене, да и рынок перспективный, однозначно в будущем будет расти.1
  • БакираАлла, Я на сайте Well Homes Gayrimenkul прочитал статью как раз о том, что в Мерсине нет сейсмологических рисков. Там многотысячнолетние памятники архитектуры в целости и сохранности до наших дней стоят.1
  • Анастасия ПищимоваВ инстагамме есть интересные инвестиционные проекты, какой бы вы из 4х предложенных выбрали?0
  • Полиция Т—ЖСофья, убрали ссылку в соответствии с первым пунктом правил: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/0
  • perfect strangerУ этой точно не стоит искать совета. Про укр и блокирует россиян. Будьте благоразумней0
  • Адыева Розалияkovalyonna, здравствуйте, можете поделиться контактами риелтора0
  • Pavel JewelryДенис, квалифицированный юрист будет стоить много дороже любого лицензированного риелтора. При определенной подготовке можно сделать все самому, но запаситесь вагоном времени0
  • Елена Молодцоваkovalyonna, где можно вас спросить ? тоже мечтаю о мерсине - жила там 2 мес 7 лет назад. в мае приеду еще )0
  • kovalyonnaАдыева, wellhomes gayrimenkul0
  • Максим Каграманов1. Размер квартиры определяется по количеству спален, и часто метраж не указывается, так как он рассчитывается по внешним стенам дома, включая, например, лестничную площадку. 2. Важно обращать внимание на наличие технического паспорта здания (искана). Этот документ подтверждает, что дом введен в эксплуатацию, соответствует техническим требованиям и обеспечивает сейсмоустойчивость. 3. Советую обращаться к проверенным риэлторам0