Как я продала российскую квартиру из-за рубежа

В 2022 году мы с семьей переехали в Сербию, а потом решили удаленно продать нашу двушку в Ростове-на-Дону.

Сделку мы планировали еще в России, поэтому перед отъездом выписались из квартиры, часть вещей раздали знакомым, родственникам и в детский фонд. Мебель оставили в квартире. Два комплекта ключей от квартиры отдали друзьям.

Мы рассчитывали приступить к продаже, как только устроимся на новом месте. Через два месяца, когда мы приняли окончательное решение, встал вопрос, как провести сделку из Сербии. Времени и свободных денег на перелет в Россию у нас тогда не было.

В статье расскажу, как мы организовали сделку в России удаленно, какая потребовалась доверенность и почему процедура оказалась проще, чем можно представить.

Это была двухкомнатная квартира площадью 54,9 м² в спальном районе Ростова-на-Дону на восьмом этаже дома 2016 года постройки. Мы купили ее за два месяца до сдачи за 2,6 млн рублей. Ремонт делали сами. За пять лет обои в некоторых местах пострадали от детских рисунков и пластилина, но все остальное было в хорошем состоянии.

С точки зрения простоты продажи все было в нашу пользу. Мы брали ипотеку в 2016 году, но уже погасили её, маткапитал не вкладывали. Квартиру купили в браке, но оформлена она была только на мужа. Я не видела смысла переводить в долевую собственность: если недвижимость приобретена после заключения брака, права на нее все равно делятся между супругами.

На момент продажи квартира уже была пять лет в собственности, поэтому в любом случае нам не пришлось бы платить налог с дохода от продажи.

Риелтор, о котором расскажу позже, оценил квартиру в 4,5 млн рублей. Мы посмотрели похожие квартиры на «Авито», они стоили в диапазоне 4,3—5 млн рублей. Нам хотелось продать квартиру быстрее, поэтому мы согласились с риелтором, который утверждал, что предложил рыночную цену. Сейчас такие квартиры продаются за 5,5—6,5 млн рублей.

Но мы не прогадали: евро подорожал, так что теперь у нас на банковском счете такая же сумма, как если бы мы продали квартиру сейчас за 6,2 млн рублей. К тому же неизвестно, насколько легко и быстро продалась бы квартира — и продалась ли вообще. Поэтому мы не жалеем, что продали дешевле.

Близкий друг посоветовал риелтора — одноклассника своей жены. Мы созвонились в «Телеграме», и агент показался нам адекватным. Он не просил предоплаты, и мы договорились о комиссии 50 000 ₽ после завершения сделки. Договор не заключали, все было на словах.

Наш агент должен был искать покупателей и показывать квартиру. Также он обязался получить документы от управляющей компании, водоканала, Фонда капитального ремонта и других организаций ЖКХ о том, что у нас нет долгов по коммуналке. Удаленно мы заказали выписку из ЕГРН о том, что квартира наша. Справка пришла на почту, и мы отправили ее агенту.

Комиссия риелтора нам показалась нормальной за тот объем работ, о котором мы договорились. Так как оплачивали мы ее уже после завершения сделки, то ни о чем не волновались. Кроме того, успокаивала гарантия друга, который заверял, что риелтор надежный.

В декабре 2022 года агент разместил объявление. Мы не включались в процесс продажи и даже не посмотрели объявление — доверяли риелтору. Он показал квартиру трем покупателям. По словам агента, никто не просил снизить стоимость и не волновался из-за доверенности.

Покупатели нашлись в первую неделю после того, как агент разместил объявление. Это оказалась молодая семья, ребятам на тот момент было по 24 года. Они брали ипотеку в Сбере, сами вносили только треть суммы. Мы с ними ни разу не общались и не созванивались по видео. Все вопросы с документами решал риелтор, а Сбер проверял чистоту сделки. Они купили квартиру за цену, которую мы назначили.

Продать квартиру из-за рубежа можно так.

Приехать на сделку в Россию лично. Нам этот вариант не подходил, так как авиаперелет Сербия — Россия — Сербия стоил около 150 000 ₽ на человека. А еще муж работал, и отпуск у него не намечался.

Провести сделку удаленно с помощью «Циана». Как написано на сайте сервиса, для сделки нужны только загранпаспорт нового образца, фото паспорта, СНИЛС и симкарта российского оператора. Сделка заверяется электронной подписью, а дополнительное удостоверение личности сторон проходит по видео.

Но этот сервис доступен только для риелторов, которые зарегистрированы на «Циане». Еще у наших покупателей была ипотека от Сбера. Банк в целом спокойно отнесся к тому, что собственник в другой стране, но заявил, что провести сделку все равно надо в офисе — лично или по доверенности. Поэтому вариант с «Цианом» нам не подходил.

Выписать доверенность на человека в России. А он продаст квартиру по этой доверенности. Мы читали и слышали от других, что это работает. У нас был надежный друг в России — тот самый, что помог с риелтором.

Схема сделки получалась такая. Покупатель обращается за ипотекой, подает документы на ее одобрение. В стандартном наборе документов от продавцов появляется доверенность. Сбербанк проверяет документы, одобряет сделку, назначает время встречи в офисе, где подписывают договор. Покупатель приезжает лично, а от нас — доверенное лицо.

Показалось, что рисков никаких, так как в доверенности и договоре купли-продажи можно прописать условие безналичного расчета с собственником. То есть денег посредник с доверенностью не видит: покупатель должен перечислить их на банковский счет владельца жилья.

Мы остановились на третьем варианте. Чтобы продать квартиру из-за рубежа по этой схеме, требовались практически те же самые документы, что и для обычной сделки в России:

1. Выписка из ЕГРН.
2. Технические документы на квартиру.
3. Договор купли-продажи.
4. Согласие супруги на сделку, если квартира покупалась в браке.
5. Любые бумаги о том, что нет долгов за ЖКУ.

Исключение — нужна была доверенность от мужа на имя посредника, ее предстояло сделать в Сербии и переслать в РФ, об этом ниже.

В России перед отъездом я успела сделать согласие на продажу квартиры. Оно подтверждало, что я как супруга не против. Я колебалась, делать согласие или нет, так как мы не были уверены, будем ли продавать, и не знали сроков. Поэтому в Ростове я пошла на консультацию к нотариусу, и он посоветовал оформить согласие с открытой датой и формулировкой, которая должна подойти к любым сделкам купли-продажи, а не к одной конкретной.

Я заплатила нотариусу 2150 ₽, он оформил согласие без даты сделки. Согласие действовало в течение года с момента заверения. Оригинал мы оставили у близкого друга. Остальные документы были у нас в электронном виде, мы отправили их другу, а он распечатал.

Мы стали изучать, как оформить доверенность, сразу же, как только решились продавать жилье. Варианта было три.

Сделать доверенность заранее в России. Мы об этом не подумали, а стоило бы. Тогда продать квартиру из другой страны было бы очень легко. Не потребовалось бы переводов, сербских нотариусов, заморочек с почтой. Наш посредник мог бы продать квартиру в любой момент. Это идеальный вариант.

Нотариусам в России знаком процесс, и они точно сделают то, что всех устроит, поэтому риска, что доверенность не подойдет, практически нет.

Оформить доверенность в консульстве РФ. Такую доверенность тоже не нужно переводить и заверять у сербского нотариуса. Она сразу попадает в электронную базу нотариальной палаты РФ, и любой нотариус в России может ее распечатать. Доверенность не надо заверять и пересылать. Это удобно и ускорило бы процесс продажи.

Сначала мы решили действовать именно так. Зашли на сайт российского консульства в Белграде и увидели, что можно записаться на оформление доверенности. На сайте была электронная запись, но свободных слотов не оказалось. В таком случае можно записаться в лист ожидания. Система такая: выбирают, по какому вопросу записаться в консульство, и встают в лист. Надо каждый день заходить на сайт, вводить свой код и подтверждать, что запись актуальна. Если не подтвердить, запись аннулируют и начинай сначала. И так до тех пор, пока не удастся поймать свободное окно для записи.

Мы каждый день заходили на сайт, подтверждали, что в очереди, но свободные даты так и не появлялись. Прошел месяц, ничего не двигалось, а у нас нашелся покупатель.

Сделать доверенность у иностранного нотариуса. Для этого надо составить доверенность на русском языке, потом перевести на местный, заверить у иностранного нотариуса, отправить документ в Россию, а там перевести обратно и заверить у русского нотариуса.

Выглядит сложно, но деваться было некуда. Мы пошли по этому варианту.

У покупателей была ипотека в Сбере, поэтому юрист, с которым работал наш риелтор, составил текст доверенности и согласовал с сотрудником банка. Юристу мы ничего не платили, так как юридическая поддержка входила в услуги нашего риелтора.

Доверенность на русском, а мы в Сербии, поэтому сербский нотариус не имеет права ее заверять. Нам нужно было перевести текст доверенности на сербский, чтобы нотариус понимал, что именно он подтверждает.

Как раз в это время мы разговорились со знакомым русским, который уже прошел весь этот путь. Он рассказал, что сербский нотариус не примет доверенность, если в ней не будет одного абзаца. У знакомого такой опыт уже был, и русскоязычную доверенность пришлось переделывать. Он прислал нам свой пример, и мы дописали важный абзац. Вот он:

С готовым текстом на русском языке мы обратились в агентство судебных переводов, которое нам посоветовал знакомый. Судебных переводчиков лицензирует Министерство юстиции Сербии, они работают с правовыми документами. Нельзя обратиться для перевода к знакомому или нанять переводчика по объявлению. Точность текста судебный переводчик подтверждает своей подписью и печатью.

В агентстве доверенность с русского на сербский перевели за пять дней. Перевод мы сделали в двух экземплярах. Это стоило 7200 RSD, или 4580 ₽ по курсу на тот момент.

Переводчик отправил нас к своему нотариусу. Иногда переводчики сами провожают к специалисту, который находится рядом, наш же просто дал адрес. Очереди к нотариусу не было, он за 10 минут поставил штамп и подпись. Взял 350 RSD, или 222 ₽ по курсу на 20 декабря 2022 года.

В некоторых странах на доверенность надо ставить апостиль. Это штамп, который позволяет использовать документ в странах — участницах Гаагской конвенции 1961 года. Если есть апостиль, другая страна обязана считать документ легализованным.

Но между Россией и Сербией действует отдельный договор о взаимном признании официальных документов, по которому можно обойтись без апостиля. Документы заверяют у нотариуса, и этого достаточно.

Один экземпляр заверенной доверенности остался у нотариуса, второй забрали мы.

Наш экземпляр мы отправили в Россию обычной почтой с треком отслеживания на имя друга, на которого составляли доверенность и у которого были ключи от квартиры. Почта взяла 550 RSD, или 349 ₽.

Друг получил доверенность через 10 дней с учетом того, что отправляли под Новый год.

За это время мы по интернету нашли бюро переводов в Ростове-на-Дону. Мы написали туда, прикрепили скан доверенности и спросили о стоимости и сроках. Перевод стоил 700 ₽, нам сразу сказали, что столько же возьмет нотариус за его заверение перевода.

Наша доверенность была изначально на русском языке, на сербский мы переводили для сербского нотариуса. Сербские судебные переводчики сшили сербскую и русскую доверенность в один документ, поэтому российские переводчики переводили только удостоверяющую надпись сербского нотариуса, а российский нотариус заверял только перевод этой удостоверяющей надписи.

Если бы доверенность была на сербском, российский переводчик переводил бы весь текст доверенности.

Срок перевода — день, нотариальное заверение — в течение одного-двух часов, как мы принесем оригинал доверенности на сербском. Весь процесс шел через бюро переводов.

Мы заплатили всю сумму авансом, прислали на почту чек. Когда перевод сделали, сотрудник бюро написал на почту. Друг приехал и отдал оригинал переводчикам, а через два часа забрал с нотариальным заверением. Сразу же поехал к менеджеру Сбера, чтобы показать доверенность до сделки. Мы не хотели, чтобы во время сделки возникли проблемы, поэтому решили согласовать доверенность заранее. Менеджер банка снял с доверенности копию.

Через пару часов нам позвонили из службы безопасности Сбербанка, но сначала мы подумали, что это мошенники, и не взяли трубку. Незнакомый номер был настойчив, и тогда мы попросили друга позвонить в отделение Сбера, куда он отвозил доверенность, и уточнить, кто звонит. Там подтвердили, что из банка. На следующий звонок мы ответили. У нас спросили, составляли ли мы такую доверенность и на кого. Данные совпали, поэтому сотрудник пожелал нам удачи и положил трубку.

На сделке в банке был друг, покупатель и менеджер банка. Никаких сложностей не возникло. Друг показал доверенность, сделка состоялась. Это было 19 января 2023 года.

По условиям сделки 1,5 млн рублей покупатели платили нам напрямую, а еще 3 млн рублей — ипотечный кредит в Сбере. Вторую часть суммы банк заморозил на номинальном счете  платформы Сбера «Домклик» до момента перехода права. В течение пяти дней после того, как Росреестр внесет изменения в данные о собственниках, мы должны были получить 3 млн рублей — уже от банка.

Это не сделка через аккредитив, поскольку номинальный счет открывают не покупатель и продавец, а банк на время сделки, а потом он же закрывает его. Еще это называют сделкой через счет-посредник. Деньги на номинальном счете нельзя арестовать по решению суда, но в целом условия в рамках такой сделки очень похожи на расчеты через аккредитив.

В дату подписания договора мы получили первый взнос — 1,5 млн от покупателя. Дальше все документы ушли на электронную регистрацию. Когда право на собственность перешло к покупателям, нам поступил второй транш — 3 млн рублей уже из банка. Все деньги поступали на счет мужа в Сбере. В конце мы перевели 50 000 ₽ риелтору на карту.

Когда въехали покупатели, я не знаю. Мы никогда их не видели, не общались с ними и не обменивались контактами. Все делал риелтор. Перед отъездом мы успели навести порядок в квартире, так что, думаю, к нам не возникло никаких претензий по поводу ее состояния. Акт приема-передачи квартиры мы не подписывали. Предположу, что при подписании договора купли-продажи наш риелтор обговорил этот момент, и документ не потребовался.

На зарубежный счет деньги за квартиру выводили постепенно. Опять помог друг, но уже другой. У него на счете в «Райффайзенбанке» были свои 4,5 млн рублей, поэтому мы просто обменялись такой суммой. Мы перевели ему 4,5 млн рублей со Сбера на Сбер, а он перевел свои 4,5 млн рублей со своего счета в «Райффайзене» на мой. Так сделали, потому что тогда между этими двумя банками можно было переводить только 150 000 ₽ в день с комиссией 1500 ₽ — если бы я перекидывала деньги между своими счетами, получилось бы муторно и дорого.

Далее через банк я приобрела на эту сумму евро, которые были зачислены на валютный счет «Райффайзена». А затем через SWIFT-перевод вывела деньги с валютного счета на счет зарубежного «Райффайзенбанка». За перевод между российским «Райффайзенбанком» и сербским мы заплатили комиссию 250 €. Так делали, поскольку Сбер находился под санкциями и нам было удобно, что деньги переводятся внутри одной банковской группы. С момента отправки суммы из России до момента зачисления денег на счет в Сербии прошло менее дня.

Сейчас деньги лежат на сербском счете, в будущем планируем направить их на покупку жилья уже на новом месте.

1. Мы обошлись без консульства и сильно сократили время продажи. Весь процесс, от найма риелтора до окончания сделки, занял два месяца — с 16 ноября по 19 января. Оформление документов в Сербии обошлось нам в 5151 ₽. Оформление согласия, перевод и заверение документов в России еще в 3550 ₽. Итого на оформление сделки мы потратили 8701 ₽.
2. Процедура прошла быстрее, так как еще в Ростове мы оформили мое согласие на продажу квартиры. Его можно было бы сделать и в Сербии, но в РФ это проще.
3. При оформлении доверенности мы не давали права на получение денег по сделке доверенному лицу, хотя мы и доверяли другу. Так надежнее, никакого риска нет. Мы указали условие, что деньги по безналу покупатель переводит нам на счет.
4. Мы общались с другими россиянами в Сербии, и это помогло нам сэкономить время. Те, кто находятся в чужой стране дольше, обычно знают нюансы оформления документов, и грех не воспользоваться их опытом.
5. Тот факт, что мы напрямую не участвовали в сделке, никак не повлиял на стоимость квартиры. Снизить цену никто не просил, покупатель дополнительных условий не выдвигал и в целом отнесся к ситуации спокойно.
6. Нам помогли друзья. Без их помощи было бы сложнее. Поэтому вкладывайте в отношения. Они дороже денег :)