Стоит ли покупать студию в центре Москвы, чтобы сдавать ее на Airbnb?

Вопрос читателя Т⁠—⁠Ж

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Аноним

ищет выгоду

Начитался историй успеха о сдаче недвижимости на Airbnb. Изучаю сабж.

На «Циане» есть небольшие студии размером 10—15 м² в центре Москвы стоимостью до 10 млн рублей. Можно взять такую в ипотеку с первоначальным взносом 2—3 млн и платежом около 40 тысяч в месяц.

Если прикинуть прибыль по цене 3 тысячи за сутки с учетом расходов на квартплату, уборку и простой ремонт, при 50-процентной заполняемости выйдет 45 тысяч дохода в месяц. Можно покрыть ипотеку, и даже есть плюс. Это по минимуму. Правда, я не заложил риски типа пандемии.

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Задать свой вопрос

недвижимость аренда квартира

РедакцияСдавали квартиру на Airbnb? С какими трудностями пришлось столкнуться?

MarinkaВремя встречать/провожать арендаторов у вас есть?3
Larissa DyatchinaMarinka, читала здесь же историю семью, которая сдает квартиру в Сочи, у них установлен цифровой сейф для ключей около двери, присутствия владельцев не требуется.9
Egor ErohinLarissa, вот тоже хотел написать именно про эту статью. И убираются они не сами, а наняли раз в неделю (или чаще) горничную. Так что можно не бывать на квартире вообще. Можно сейф, можно цифровой замок с кодом.6
wimlEgor, честно скажу, статью не читал, но если "бизнес-процессы" налажены - есть проверенные горничные (не одна!), а еще слесаря, электрики, юристы, сформирована база клиентов, заработан высокий рейтинг - вопросов нет. В противном случае, я сильно сомневаюсь, что можно с первого дня "не бывать на квартире вообще" - только время и труд, по другому никак.17
wimlLarissa, а как разрулить ситуацию (мне самому интересно) если, допустим по классике время выезда - до 12:00, заезд - после 14:00. При этом клиент "А" всю ночь прогулял до утра и спит себе мирным сном. Горничная пришла убирать, выгнать его не может (и, наверно, не имеет права) Время поджимает, клиент "Б" уже на подходе...если не подсуетиться, так ведь можно и два "дизлайка" в первый же день получить и придется начинать бизнес заново, но уже где-нибудь на Авито))3
Наталья Ингеройнен (Крылова)Я думаю, из Вашего дохода в 45 тыс.руб.надо вычесть зп горничной. Итого в месяц вы арендными платежами ипотеку не покроете. Если сами будете заселять, выселять, стирать, готовить студию к новому гостю, то это работа, которая не даст Вам заработать денег где-то по найму. Это не выгодно и хлопотно.38
Natalia Canet Escurawiml, согласна с вами. Такой бизнес как прием гостей в Airbnb не терпит пренебрежения.5
Egor Erohinwiml, в airbnb видимо специально для этого возможно настроить перерывы между заездами в сутки-двое.5
Елена ШклярТема интересная и есть люди преуспевающие в этом. Но на сегодняшний день стоимость студий в ЦАО от 13 млн( + вложения в ремонт. Сдача в аренду около 3х тыс сутки. Окупится такая крошка квартирка лет через 20(12
VladimirДля начала нужно вложиться в отделку и обстановку квартиры. Так как аренда краткосрочная, вам придется постоянно заниматься заселением. Кто-то должен убирать квартиру, стирать бельё. Если наймете помощницу, то ваш доход упадет. Часть доходов придётся направить в резерный фонд на замену изношеного имущества. И последнее: позволит ли ваш кредитный рейтинг получить кредит на такую сумму? Ответить4
ToriaBoris, поясните про самозанятым быть нельзя, пожалуйста. Не путаете с нежилыми помещениями? Если самозанятый сдает квартиру физлицу, то ставка налога на профессиональный доход составляет 4%. А если по договору аренды наниматель – юридическое лицо, то ставка вырастает до 6% (ст. 10 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Т.е. если самозанятый сдает квартиру в аренду физлицу, но заказ поступает через интернет-агрегатор, являющийся юридическим лицом (как например, Airbnb), или через агентство недвижимости, то ставка будет 6%.12
ToriaBoris, насчёт ИП тоже не правы: https://journal.tinkoff.ru/news/2019-bez-nalogov/6
КостямбаОднозначно нет! Оплата минимум работрика( уборка+ заселение), реклама, просто, разгром " пользователями"0
Karl HungusПод какой % и в каких банках сейчас дадут ипотечный кредит на 8 лямов с платежом 40к? Это на 50 лет?22
АльфПочему бы и нет? Главное что б был еще какой то достаток, что бы в случае чего с своей з\п смогли подстраховать себя.2
Лана СчастливаяEgor, и тогда мы получаем не минимум 50% заполняемость, а максимум..4
ДарёнкаЗа те же деньги (или даже дешевле) можно купить однушку в условном Бирюлево и сдавать в долгосрок. Избежите проблем, связанных с постоянным заселением-выселением, а если будет хороший ремонт и транспортная доступность, то 40к в месяц будете получать легко.3
Sergey KireevМогу добавить про свой полугодовой опыт сдачи апартамента в центре Питера через Airbnb - При первом же заезде выяснилось, что в душевой отсутствует горячая вода из-за пережатых труб внутри стены. Исправляли по гарантии - задержка на месяц и недовольные гости. Вернул деньги. - Сначала делал уборку и стирку сам - это дорога в никуда. Для начала нужно убраться самому пару раз, обратить внимание на нюансы, а потом сразу искать горничную. Поставить нормальную цену для горничной, чтобы она не бросила вас в самый неподходящий момент. Прийти на следующую уборку уже с горничной и скорректировать результаты уборки. - Белое постельное белье и белые полотенца гости ушатают гораздо быстрее. Берите серое/бежевое. - Встречать гостей самому - дорога в никуда. Кодовые мини-сейфы или договоры управления наше всё. - Сервис блокирует вам календарь, если вы откажете ему в брони (например, у гостя плохие отзывы). Всё заточено на то, чтобы вы гостя приняли. Если не подходит, то просто не одобряйте бронь. - Когда я открыл календарь на полгода в конце января, то сразу был забронирован май месяц по очень дешевым ценам. Я это прохлопал, но уже было поздно. Умные цены работают так себе. Расставляйте цены на каждый день самостоятельно. Учитывайте праздничные дни, дни крупных спортивных матчей. - Гости все со своими причудами. При заезде в 15:00 просятся за бесплатно заехать в 10:00 или выехать не в 12:00, а в 20:00. Так вы теряете брони соседних дней. Гость может в середине заезда забить слив в душе, но ничего не сказать по отъезду. И он, либо напишет об этом в отзыве, что плохой душ, либо следующий гость в 12 ночи узнает, что слива нет - держите с гостями связь. Кому-то нужно знать мощность фена, кому-то диаметр кастрюли. - Организуйте в жилье свой шкаф для хранения расходников. Купите дополнительный набор белья. - По началу не берите деньги за уборку, а с ростом количества отзывов постепенно ее повышайте. - Чем дешевле будете сдавать, тем выше риски напороться на разного рода маргиналов. Рентабельность у меня скачет от 50% до 74%. Июнь забронирован на 100% и уже половина июля. Уже скоро будет тест на суперхозяина, что даст выделение в поиске. Я физически пахал на этот апартамент где-то месяц ночами после работы, отдал все деньги, работал в минус, но к весне со всем начал разбираться и дело пошло. Ваше внутреннее гостеприимство тоже приветствуется. Мне самому по натуре всегда было в радость принимать гостей. Может, это тоже дает свои плоды. Удачи!62
Ещё один торгаш10 миллионов это слишком большая сумма для призрачной прибыли в 60-70 тысяч рублей в месяц. Ну а если ещё это чудо брать в ипотеку… сюр.3