Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру

У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.

Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?

Владимир

Владимир, моим первым порывом было ответить так: регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.

Марина Суховская

юрист

Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.

В вашем случае я вижу два подходящих варианта.

Вариант 1

Зарегистрировать в качестве самозанятой маму

Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:

Сама мама (для селфи) и ее паспорт, если регистрироваться через мобильное приложение «Мой налог».
Мамин ИНН и пароль от ее личного кабинета налогоплательщика на сайте ФНС, если будете регистрироваться через веб-кабинет для самозанятых. Тогда мамино присутствие необязательно.

Т⁠—⁠Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.

Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.

Все про доверенность

По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если вы планируете заключать с жильцами долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Такой договор надо регистрировать в Росреестре, предварительно уплатив госпошлину в размере 2000 ₽. А без нотариально удостоверенной доверенности ваш договор не зарегистрируют.

Однако если вообще не указывать в договоре с жильцами срок аренды/найма либо прописать, что договор заключен на неопределенный срок, то регистрировать его не придется.

Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.

Вот это разъяснение ФНС

Вариант 2

Заключить с мамой договор безвозмездного пользования ее квартирой

Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.

Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.

Что такое ссуда

После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.

Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.

Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.

В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.

Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.

Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т⁠—⁠Ж.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Тэги: самозанятость, аренда, налоги

Марина, спасибо за статью!
Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в ситуации когда сдающий квартиру ПОСУТОЧНО (т.е. договор с жильцами в Росреестре не регистрируется) хочет оформиться как самозанятый и владеет ДОЛЕЙ квартиры, а остальная доля принадлежит его маме, которая не против сдачи, но проживает за рубежом и соответственно не может оформить договор у нотариуса?

- Достаточно ли будет ее письменного согласия пересланного по почте? Или лучше заключить договор безвозмездного пользования без нотариуса?

- Не придется ли после этого маме доказывать российской налоговой что она не получает денег за аренду?

Здравствуйте, я сейчас как раз пытаюсь пройти путь по варианту 1. Я - собственница и хочу дать доверенность на управление индивидуальному предпринимателю (физ.лицу по сути)
и у меня очень много вопросов по этой схеме.
1) получается, что сын вроде как работает на маму (тратит свое время, заключает договоры, следит за проживающими и пр...)?
2) если это так, то какой доход будет возникать у сына и какие налоги он будет обязан заплатить с этого? Конечно, мама может ничего ему не платить, но вот у налоговой точно будет другое мнение с последующей монетизацией этого мнения ))
3) он здесь как агент или как управляющий имуществом (не попадает это под доверительное управление)?
4) Нужны ли доп.договора к этой доверенности, четко определяющие обязанности сторон (агента или доверит.управления)?
5) Можно ли выдать доверенность на управление жилым частным домом физ.лицу, но зарегистрированному как ИП ? Изменит ли это что-нибудь в ответах на предыдущие 4 вопроса.
Заранее благодарна за ответы, т.к. тема для меня сейчас очень важная. Хочется сделать все по закону и без "второго дна" для налоговой )

Подскажите пожалуйста, а если я как физическое лицо дам право безвозмездно или чисто символически (для меня) пользоваться принадлежащей мне недвижимостью (для сдачи в дальнейшем ее в субаренду) юрлицу (ооо) на упрощенке которое мне же и принадлежит, и которое все необходимые налоги и будет платить, тут нет ни каких подводных камней и попадания на что нибудь?

Сергей, когда ООО что-то получает в безвозмездное пользование, у него возникает налогооблагаемый доход. В данном случае он будет равен рыночной цене аренды аналогичной квартиры (п. 8 ст. 250 НК РФ). То есть будет попадание на налог

Марина,
Ок, а если не безвозмездно, а за 2-3тр, что конечно ниже рынка, так допустимо? Или применять агентский договор?

Добрый день!
Я собственник жилья.
Регион сдачи жилья - Алтайский край.

Уточните, пожалуйста, как корректно заполнить договор, нужно ли указывать номер договора? Или этот договор обычный, без указания номера, просто пишу услуги - Аренда жилья? И далее внизу свои данные паспорта и данные моего жильца. Все так?

И второй вопрос, как корректно вносить данные по доходу а мои налоги? Что писать в графе наименование товара /услуги?

Я прост пытаюсь понять, чтобы мои налоги ушли в нужное место и я все правильно заполнила.

Во втором варианте (договор безвозмездного пользования жильем) разве деятельность Владимира не должна трактоваться как перепродажа имущественных прав?
А согласно пп2 п2 ст4 Федерального закона от 27 ноября 2018 года №422-ФЗ лица, осуществляющие перепродажу имущественных прав, не вправе применять НПД.

Любовь, нет, так не трактуют. Второй вариант одобряют в ФНС, если что

Марина, здравствуйте, может быть, существует письмо фнс или еще какое-то подтверждение одобрения?
Спасибо

Марина, здравствуйте,правильно я понимаю,что при договоре безвозмездного пользования или доверенности на управление имуществом,физ.лицо(собственник квартиры) не обязано платить налог за "сдачу" квартиры?А самозанятый просто заключает договор найма(аренды) с третьими лицами?

Письмо с разъяснениями по теме :)

Федеральная налоговая служба: Письмо № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Здравствуйте, как у вас можно получить консультацию?

Макс, найдите меня на ФБ или в Инсте, я там легко вычисляюсь по фио)) и спишитесь

Здравствуйте, Марина!
Благодарю за полезную статью.
А подскажите, пожалуйста, если идти по второму пути, заключать договор безвозмездного пользования, но объектом будет не квартира, а нежилое помещение - то такая схема реальна?
Знаю, что самозанятым с нежилым помещением не получится заделаться. Но в принципе реально, чтобы по договору безвозмездного пользования другой человек, родственник, сдавал помещение, платил все налоги вместо собственника?
Благодарю.

Илья, посмотрите здесь https://journal.tinkoff.ru/otets-i-doch-business/ может будет полезным этот материал

Alexander,

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, могут ли быть какие-то проблемы если человек сдающий в аренду квартиру длительное время зарегистрируется самозанятым и начнет платить налоги сейчас? Какова вероятность вопросов от фнс по предыдущим денежным поступлениям (до даты самозанятости) от тех же лиц и на те же суммы? Спасибо

Ноэль, по общему правилу налоговая не видит ваших счетов и движений по ним. Для этого у нее должно быть особое разрешение. Раз до сих пор к вам никакого интереса не проявили, значит вероятность вопросов в будущем оооочень низкая

Марина, добрый вечер. Скажите пожалуйста сдаю квартиру в аренду посуточно. Планирую сдавать дом, но сразу для нескольких человек. Могу ли я делать разные договора или договор с доп соглашением на подселение. В интернете ни чего не могу найти. Сама самозанятая. Заранее спасибо

Здравствуйте. Спасибо, очень полезная статья. Подскажите пожалуйста, в каком виде нужно делать договор безвозмездного пользования, в простой письменной форме или у нотариуса заверять?

Светлана, в простой письменной. Нотариус не нужен

Марина, спасибо за статью!
Подскажите, пожалуйста, не изменилось ли на сегодня (май 2023) что-то существенно в том, о чем Вы пишете во вступлении?
Я, как самозанятый, уже пару лет сдаю мамину квартиру по ее доверенности (без договора ссуды), получая деньги на свой счет и платя НПД от себя. Правомочно ли это? Грозит ли это чем-то мне или маме, как собственнику.
Заранее спасибо!

V, нет ничего не грозит) самозанятых по прежнему не трогают. Главное, чтобы налог платили 😊

V, тоже интересен подобный вопрос. Вам ответили?
У вас не долгосрочная сдача квартиры (более года) и вы нотариально заверяли доверенность?

Спасибо за замечательную статью.
Правильно ли я понял , что в случае первого варианта договор об аренде квартиры заключается от имени родителя хотя и по доверенности сыном дочерью и сам родитель платит налог, а во втором варианте при договоре суды договор заключается уже от имени ссудополучателя , налог платить он она и в этом случае доверенность на управление недвижимости уже не нужна? То есть для заключения договора между ссудополучателем и жильцом арендатором юридически достаточно договора ссуды?