Мы с мужем оба зарегистрированы как самозанятые. Сдаем в аренду квартиру. Ее собственник — муж, арендодатель — жена по нотариальной доверенности.
Кто в этом случае должен платить «самозанятый» налог? Мы хотим, чтобы доход от сдачи квартиры считался доходом жены, чтобы муж не превысил лимит по доходам от самозанятости — 2,4 млн рублей в год. Так можно?
Нужно ли заключать договор о безвозмездном пользовании между мужем и женой? Надо ли его нотариально заверять и показывать налоговой?
При регистрации в качестве самозанятого по виду деятельности «Аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, сдаете вы свою или чужую квартиру, на самом ли деле вы это делаете и есть ли квартира в принципе. Налог платите — и отлично. Но, безусловно, гораздо спокойнее все делать по закону.
Из вашего вопроса не совсем понятно, сдаваемое жилье было куплено в браке или это личная собственность вашего мужа. От этого зависит, нужно вам заключать между собой договор о безвозмездном пользовании имуществом или нет. Хотя можно обойтись и без него.
В ответе я рассмотрю обе ситуации: когда квартира приобретена в браке и до него. Но вы в любом случае вправе как самозанятая сдавать жилье в аренду и платить с получаемого дохода налог на профессиональный доход — НПД. Это подтверждает УФНС по Москве: самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Главное — правильно все оформить.
Ситуация 1
Если квартира куплена в браке
Если вы с супругом купили квартиру в браке, она считается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя зарегистрирована. Жена вправе распоряжаться жильем, в том числе сдавать его внаем или в аренду, заключая договоры от своего имени. В данном случае она арендодатель или наймодатель, управомоченный законом.
Поскольку у супругов одинаковые права на квартиру, им нет смысла заключать между собой какое-либо соглашение о передаче недвижимости от одного к другому. Например, тот же договор о безвозмездном пользовании. Это подтверждает судебная практика.
Когда один из супругов распоряжается совместно нажитым имуществом, согласие другого на это предполагается по умолчанию. Исключение — когда сделки с имуществом подлежат госрегистрации.
Долгосрочные договоры найма или аренды, которые заключаются на срок больше года, нужно регистрировать в Росреестре. Если у вас такой договор, вам нужно получить от мужа нотариальное согласие на распоряжение имуществом. Без такого согласия договор аренды просто не зарегистрируют.
Если же договор найма или аренды краткосрочный — до года, то нотариальное согласие не нужно. Полномочия жены сдавать квартиру в аренду будет подтверждать свидетельство о браке.
Ситуация 2
Квартира куплена до брака
Если ваш муж купил квартиру до брака, то это его личная собственность. Чтобы жена могла законно сдавать квартиру в аренду, нужны основания. Возможны такие варианты.
Доверенность. Муж дает жене доверенность на право управления квартирой. По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если с жильцами будет долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Повторюсь: такой договор надо регистрировать в Росреестре, а без нотариальной доверенности от мужа это невозможно.
При варианте с доверенностью договор заключается от имени мужа, как собственника квартиры, а жена вправе потом решать с жильцами все текущие вопросы. Налоговики допускают, что сдавать квартиру, получать доход и платить с него НПД будет не ее собственник, а уполномоченное им лицо.
Безвозмездное пользование. Муж передает жене квартиру в безвозмездное пользование. Договор об этом еще называют договором ссуды.
В договоре надо прописать, что с предварительного согласия мужа жена вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключается договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать его в Росреестре не нужно.
После этого жена может заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По гражданскому кодексу арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.
Если самозанятый решит продать квартиру, которая сдавалась в аренду
По общему правилу, если к моменту продажи недвижимости истек минимальный срок владения ею — 5 лет или в ряде случаев 3 года, — с дохода от продажи не нужно платить НДФЛ. Декларировать такой доход тоже не надо.
То же самое касается жилья, которое использовалось для заработка. То есть самозанятый, который сдавал квартиру в аренду, после истечения минимального срока владения может продать ее без НДФЛ. Это подтверждает Минфин.
Но если минимальный срок еще не прошел, а квартиру продали, НДФЛ с дохода заплатить придется.
Налог платит собственник, то есть муж. Если Вы хотите, чтобы налог платила супруга, то тогда договор о безвозмезмездном пользовании с правом субаренды Вам в помощь.
white, зачем вы вводите людей в заблуждение? 🧐 какой может быть налог на внереализационные доходы у физлиц? Вы о чем? И остальные ваши утверждения не имеют ничего общего с действительностью
Я просто примерно в такой же ситуации, что и автор вопроса и долго пытался выяснить варианты сдачи жилья, чтобы всё было легально. И могу, конечно же, быть неправ.
Про п.1: при получении имущества в безвозмездное пользование, которое в дальнейшем используется в предпринимательских целях (предполагая, что ,оформляется спецрежим НПД), образуется внереализационный доход с которого Вы должны уплатить налог согласно НК РФ Статьи 250 п.8.
Договор о безвозмездном пользовании нужно заключать у нотариуса или он оформляется в простой рукописной форме?
Здравствуйте, а если речь о нежилом помещении? В браке куплена квартира, переведена в нежилое. По документам собственник муж. Может жена, ИП, сдавать его от своего имени без доверенности от мужа?
Людмила, может
Отлично разобранная ситуация! Спасибо, Марина! Помогли)
Комментарий удален пользователем
Boris, НДФЛ при продаже заплатит только владелец сдававшейся квартиры. Это же очевидно. Если квартиру сдавал самозанятый, к примеру, по доверенности, то какое отношение он имеет к ее последующей продаже и уплате налога? Он не владелец 🤷♀️ Какой у него может быть НДФЛ?
Комментарий удален пользователем
Boris, почему не-владельца? в вопросе и муж и жена самозанятые. Муж собственник квартиры... Я отвечаю на конкретный вопрос + немного добавленной стоимости