ПРОМО
Эта реклама здесь, чтобы вы на нее нажали

Кто платит налог от сдачи квартиры: собственник или арендодатель?

Мы с мужем оба зарегистрированы как самозанятые. Сдаем в аренду квартиру. Ее собственник — муж, арендодатель — жена по нотариальной доверенности.

Кто в этом случае должен платить «самозанятый» налог? Мы хотим, чтобы доход от сдачи квартиры считался доходом жены, чтобы муж не превысил лимит по доходам от самозанятости — 2,4 млн рублей в год. Так можно?

Нужно ли заключать договор о безвозмездном пользовании между мужем и женой? Надо ли его нотариально заверять и показывать налоговой?

При регистрации в качестве самозанятого по виду деятельности «Аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, сдаете вы свою или чужую квартиру, на самом ли деле вы это делаете и есть ли квартира в принципе. Налог платите — и отлично. Но, безусловно, гораздо спокойнее все делать по закону.

Из вашего вопроса не совсем понятно, сдаваемое жилье было куплено в браке или это личная собственность вашего мужа. От этого зависит, нужно вам заключать между собой договор о безвозмездном пользовании имуществом или нет. Хотя можно обойтись и без него.

В ответе я рассмотрю обе ситуации: когда квартира приобретена в браке и до него. Но вы в любом случае вправе как самозанятая сдавать жилье в аренду и платить с получаемого дохода налог на профессиональный доход — НПД. Это подтверждает УФНС по Москве: самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Главное — правильно все оформить.

Ситуация 1
Если квартира куплена в браке

Если вы с супругом купили квартиру в браке, она считается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя зарегистрирована. Жена вправе распоряжаться жильем, в том числе сдавать его внаем или в аренду, заключая договоры от своего имени. В данном случае она арендодатель или наймодатель, управомоченный законом.

Поскольку у супругов одинаковые права на квартиру, им нет смысла заключать между собой какое-либо соглашение о передаче недвижимости от одного к другому. Например, тот же договор о безвозмездном пользовании. Это подтверждает судебная практика.

Когда один из супругов распоряжается совместно нажитым имуществом, согласие другого на это предполагается по умолчанию. Исключение — когда сделки с имуществом подлежат госрегистрации.

Долгосрочные договоры найма или аренды, которые заключаются на срок больше года, нужно регистрировать в Росреестре. Если у вас такой договор, вам нужно получить от мужа нотариальное согласие на распоряжение имуществом. Без такого согласия договор аренды просто не зарегистрируют.

Если же договор найма или аренды краткосрочный — до года, то нотариальное согласие не нужно. Полномочия жены сдавать квартиру в аренду будет подтверждать свидетельство о браке.

Так может выглядеть формулировка о полномочиях жены сдавать общую квартиру в аренду
Так может выглядеть формулировка о полномочиях жены сдавать общую квартиру в аренду

Ситуация 2
Квартира куплена до брака

Если ваш муж купил квартиру до брака, то это его личная собственность. Чтобы жена могла законно сдавать квартиру в аренду, нужны основания. Возможны такие варианты.

Доверенность. Муж дает жене доверенность на право управления квартирой. По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если с жильцами будет долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Повторюсь: такой договор надо регистрировать в Росреестре, а без нотариальной доверенности от мужа это невозможно.

При варианте с доверенностью договор заключается от имени мужа, как собственника квартиры, а жена вправе потом решать с жильцами все текущие вопросы. Налоговики допускают, что сдавать квартиру, получать доход и платить с него НПД будет не ее собственник, а уполномоченное им лицо.

Безвозмездное пользование. Муж передает жене квартиру в безвозмездное пользование. Договор об этом еще называют договором ссуды.

В договоре надо прописать, что с предварительного согласия мужа жена вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключается договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать его в Росреестре не нужно.

После этого жена может заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По гражданскому кодексу арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.

Если самозанятый решит продать квартиру, которая сдавалась в аренду

По общему правилу, если к моменту продажи недвижимости истек минимальный срок владения ею — 5 лет или в ряде случаев 3 года, — с дохода от продажи не нужно платить НДФЛ. Декларировать такой доход тоже не надо.

То же самое касается жилья, которое использовалось для заработка. То есть самозанятый, который сдавал квартиру в аренду, после истечения минимального срока владения может продать ее без НДФЛ. Это подтверждает Минфин.

Но если минимальный срок еще не прошел, а квартиру продали, НДФЛ с дохода заплатить придется.

Марина Суховская
Сдаете квартиру как самозанятый? Поделитесь опытом:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Алиса

Налог платит собственник, то есть муж. Если Вы хотите, чтобы налог платила супруга, то тогда договор о безвозмезмездном пользовании с правом субаренды Вам в помощь.

2
Марина Суховская

white, зачем вы вводите людей в заблуждение? 🧐 какой может быть налог на внереализационные доходы у физлиц? Вы о чем? И остальные ваши утверждения не имеют ничего общего с действительностью

1
white rabbit
Отредактировано

Я просто примерно в такой же ситуации, что и автор вопроса и долго пытался выяснить варианты сдачи жилья, чтобы всё было легально. И могу, конечно же, быть неправ.

Про п.1: при получении имущества в безвозмездное пользование, которое в дальнейшем используется в предпринимательских целях (предполагая, что ,оформляется спецрежим НПД), образуется внереализационный доход с которого Вы должны уплатить налог согласно НК РФ Статьи 250 п.8.

Изображение пользователя white rabbit
0
Ольга
Герой статьи

Договор о безвозмездном пользовании нужно заключать у нотариуса или он оформляется в простой рукописной форме?

0
Людмила Петрова

Здравствуйте, а если речь о нежилом помещении? В браке куплена квартира, переведена в нежилое. По документам собственник муж. Может жена, ИП, сдавать его от своего имени без доверенности от мужа?

0
Марина Суховская

Людмила, может

0
Макс Зверинский

Отлично разобранная ситуация! Спасибо, Марина! Помогли)

0

Комментарий удален пользователем

Марина Суховская

Boris, НДФЛ при продаже заплатит только владелец сдававшейся квартиры. Это же очевидно. Если квартиру сдавал самозанятый, к примеру, по доверенности, то какое отношение он имеет к ее последующей продаже и уплате налога? Он не владелец 🤷‍♀️ Какой у него может быть НДФЛ?

0

Комментарий удален пользователем

Марина Суховская

Boris, почему не-владельца? в вопросе и муж и жена самозанятые. Муж собственник квартиры... Я отвечаю на конкретный вопрос + немного добавленной стоимости

1

Сообщество

Популярное за неделю