Какие налоги есть при сдаче квартиры
Аренда, покупка и продажа
290K
Фотография — Portra / iStock

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Если решили сдавать ее легально

134
Аватар автора

Дмитрий Сидоркин

разобрался с налогами в легальной аренде

Страница автора

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

Отношения между наймодателем и нанимателем регулирует глава 35 гражданского кодекса — о найме жилого помещения — и некоторые статьи жилищного кодекса. Например, статья 3 — о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, раздел 7 — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Исчисление и уплата налога с дохода от сдачи недвижимости в найм физическими лицами и ИП урегулированы налоговым кодексом:

  1. Главой 23 — о налогах на доходы физических лиц.
  2. Главой 26.2 — об ИП на упрощенке.
  3. Главой 26.5 — об ИП с патентом.
  4. Главой 32 — о налоге на имущество физических лиц.
  5. Разделом 4 — о том, как платить налоги.

Самозанятые тоже должны уплачивать налог, но ставки для его исчисления для них ниже и установлены в законе о специальном налоговом режиме.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают оформления договора при сдаче квартиры и уплаты налога, поскольку считают их лишними тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф Журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко:

  1. Для защиты от претензий соседей и УК, что в квартире незаконно живут посторонние люди. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
  2. Договор дисциплинирует жильцов. В нем зафиксированы их личные и паспортные данные — понятно, к кому предъявлять претензии, если что-то пойдет не так. Вписано обязательство содержать квартиру в порядке, оплачивать свое проживание в ней, обеспечивать сохранность имущества и заблаговременно предупреждать о намерении съехать. Дополнительно можно предусмотреть штрафы за порчу имущества, потерю ключей или задержку оплаты.
  3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
  4. Можно получать платежи по безналичному расчету и не бояться, что квартиранты съедут и потом подадут иск о взыскании денег назад. Это возможно, ведь договора нет, а значит, не было и обязанности платить. Деньги придется вернуть как неосновательное обогащение. Т⁠—⁠Ж рассказывал о таком взыскании.
  5. Нет последствий от шантажа и доносов жильцов в налоговую.
  6. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой.
  7. Можно не бояться, что привлекут к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов. Санкция по этой статье — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 ₽. Это больше 577 000 ₽ за месяц. В остальных случаях нарушитель просто уплатит налог, а еще пени и штраф — 20% от сокрытой суммы.
  8. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 ₽.

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие ИП и самозанятые переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры, так как им будет начислен НДФЛ с продажи. Чтобы такого не случилось, им, как и обычным гражданам, нужно продавать недвижимость после минимального срока владения. По общему правилу он такой:

  1. Три года — для единственного жилья, купленного с января 2020 года; недвижимости, которая была приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением; унаследованной, приватизированной и полученной в дар от родственников недвижимости.
  2. Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или она оформлена как нежилое помещение.

Но у регионов есть право снизить минимальный срок владения недвижимостью для своих граждан, которые имеют регистрацию по месту жительства. Например, в Ростовской области можно продавать без оглядки на срок минимального владения — он снижен до нуля — недвижимость, которая не менее пяти лет была в собственности одного из членов семьи, а после использования маткапитала стала общей долевой собственностью. При ее продаже также не придется платить НДФЛ.

Не платить НДФЛ при продаже квартиры могут семьи с детьми, если совпадут пять условий:

  1. Как минимум двум детям нет 18 лет или 24 — при очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.
  2. Семья купила новую недвижимость в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. По ДДУ в этот срок должна пройти полная оплата без учета доплаты за метры, при купле-продаже или мене нужно зарегистрировать право собственности. Покупателем может быть сам налогоплательщик или члены его семьи.
  3. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. При этом учитываются совокупные доли членов семьи.
  4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 ₽. Если ее нельзя установить, учитывается только площадь.
  5. На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Подробнее о НДФЛ с продажи квартиры мы рассказали в статье «Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества».

Если ИП был на упрощенке и использовал квартиру в предпринимательской деятельности — сдавал ее в аренду, то продажа облагается не НДФЛ, а единым налогом по УСН. Придется заплатить 6% с дохода от продажи. Подробнее об этом мы писали в рубрике «Что делать?»: «ИП продает квартиру, которую сдавал. Как платить налог?»

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

  1. Предмет — адрес недвижимости — и круг лиц, которые имеют право жить в квартире вместе с нанимателем.
  2. Срок действия.
  3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
  4. Условия уплаты арендной платы и других расходов.
  5. Ответственность — штрафные санкции за нарушение договора.

Дополнительно лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, описать состояние ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно интернет и все, что по счетчикам — воду, свет, газ, где-то даже отопление, — оплачивают жильцы. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

  1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
  2. Сумму прописью.
  3. Факт получения денег собственником.
  4. Дату составления документа.
  5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2023 года».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично.

Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 ₽ за аренду и 72 000 ₽ неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Способы уплаты и размер налога

Собственник-физлицо должен самостоятельно задекларировать доход и уплатить получившуюся сумму НДФЛ.

Если квартиранты отдают ему деньги в счет уплаты коммунальных услуг, их тоже надо декларировать. Но не все, а только за коммунальные платежи без счетчиков.

То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода владельца жилья. Вот как это выглядит на примере.

В аренду сдается квартира за 35 000 ₽ в месяц плюс коммунальные платежи по счетчикам, 2000 ₽, и расходы на общедомовые нужды — 3500 ₽. Таким образом, налогооблагаемый доход у собственника будет 38 500 ₽ в месяц, а в год — 462 000 ₽.

Уплата налога на доходы физических лиц

Ставка налога на доходы физических лиц — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Зато есть несколько способов вернуть эти деньги через налоговые вычеты за последние три года:

  1. Оплата дорогостоящего лечения, например ЭКО или протезирования. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
  2. Оплата медицинских услуг и покупка лекарств.
  3. Образование, например автошкола или вуз. Подойдут расходы на себя, сестер или братьев до 24 лет, если они учатся очно.
  4. Образование детей, например детский сад, частная, музыкальная или спортивная школа.
  5. Индивидуальный инвестиционный счет. Вернутся 13% от вложенной на год суммы на ИИС в пределах 400 000 ₽, но не больше уплаченного вами налога. Максимум вернут 52 000 ₽ в год. В Тинькофф Журнале есть подробная статья о том, что такое ИИС и как на нем зарабатывать.
  6. Покупка квартиры. Каждый может раз в жизни получить налоговый вычет на покупку жилья — квартиры, комнаты или дома — в размере 260 000 ₽, а также вычет с процентов по ипотеке с суммы не больше 3 000 000 ₽.

Кроме налога на доход собственники платят налог на квартиру, комнату, дом или долю в них. Налог на квартиру — местный, поэтому каждый муниципалитет устанавливает для него свои ставки. Например, для столицы их регулирует закон города Москвы от 19.11.2014 № 51. Уведомление о том, сколько платить, присылает налоговая.

У этого налога тоже есть кое-какие льготы и вычеты. Льготы применяются автоматически, а вычеты чаще полагаются пенсионерам и людям предпенсионного возраста.

Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте ФНС по кадастровому номеру.

Сумма налога на имущество зависит от кадастровой стоимости квартиры, уменьшенной на стоимость 20 м² ее общей площади.

В нашем примере налог на имущество за 2023 год
В нашем примере налог на имущество за 2023 год
1/2
В нашем примере налог на имущество за 2023 год
В нашем примере налог на имущество за 2023 год
Если нет возможности посмотреть кадастровый номер в выписке из ЕГРН или правоустанавливающих документах, можно найти его в сведениях о недвижимости налогоплательщика. Достаточно открыть личный кабинет налогоплательщика и перейти в раздел «Имущество»
Если нет возможности посмотреть кадастровый номер в выписке из ЕГРН или правоустанавливающих документах, можно найти его в сведениях о недвижимости налогоплательщика. Достаточно открыть личный кабинет налогоплательщика и перейти в раздел «Имущество»

Если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и еще 3500 ₽ получать от арендаторов на оплату коммунальных услуг, без учета льгот в месяц налоги за квартиру будут равны: 38 500 × 13% + 872 / 12 = 5079 ₽, а в год — почти двойному размеру месячного дохода, 60 948 ₽.

Уплата налога для ИП на всех режимах налогообложения

Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться. Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог. Для этого можно зарегистрировать статус ИП или стать самозанятым.

В Тинькофф Журнале уже давали пошаговую инструкцию о регистрации ИП. Уплатить придется только госпошлину за регистрацию — 800 ₽. Если будете регистрироваться электронно через сайт ФНС, то госпошлину платить не придется, зато придется купить усиленную ЭЦП. Также можно зарегистрировать ИП с помощью приложения «Госключ», в этом случае получать ЭЦП для регистрации ИП не нужно.

Зарегистрироваться без госпошлины и ЭЦП можно через нотариуса или МФЦ.

Некоторые банки в надежде получить нового клиента ИП берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.

ИП, которые сдают квартиры, освобождены от использования касс. Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.

ИП на спецрежимах — на упрощенной с налогом 6% с дохода, упрощенной «Доходы минус расходы» и патентной системах налогообложения — не имеют льгот и вычетов по НДФЛ. То есть если вы лечили зубы или оплачивали ребенку садик, рассчитывать на вычеты нельзя, поскольку НДФЛ вы не платили.

Уплата налога для ИП на ОСН — общей системе налогообложения

Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально. Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно 1/5 дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.

Уплата налога для ИП на УСН — упрощенке

Эту систему налогообложения называют упрощенной по сравнению с общей. Главные отличия тут в налогах. В Тинькофф Журнале уже рассказывали подробно, кому она подходит и как на нее перейти.

На упрощенной системе есть два варианта, как платить налоги. Если доходы за 2023 год не превышают 199,35 млн рублей, а численность работников не более 100 человек:

  1. 6% с доходов. Это называется УСН «Доходы». Но регион может снизить ставку до 1%.
  2. 15% с доходов за вычетом расходов. Это УСН «Доходы минус расходы». Регион может снизить ставку до 5%.

Какой вариант выбрать, можно посчитать так: если расходы меньше 60% — подойдет 6%. Если больше — можно использовать 15%.

Региональные власти снижают ставку для всех или отдельных видов деятельности. Узнать ставку в своем регионе можно по телефону горячей линии или в отделении инспекции.

Например, для Санкт-Петербурга у ИП «Доходы минус расходы» установлена ставка 7% вместо 15%
Например, для Санкт-Петербурга у ИП «Доходы минус расходы» установлена ставка 7% вместо 15%
Например, для Санкт-Петербурга у ИП на УСН «Доходы минус расходы» установлена ставка 5% вместо 15%, у ИП на УСН «Доходы» и видом деятельности «Оказание услуг по временному размещению, туристические услуги» — 1%. Источник: nalog.gov.ru
Например, для Санкт-Петербурга у ИП на УСН «Доходы минус расходы» установлена ставка 5% вместо 15%, у ИП на УСН «Доходы» и видом деятельности «Оказание услуг по временному размещению, туристические услуги» — 1%. Источник: nalog.gov.ru

При доходах в 2024 году от 199,35 до 265,8 млн рублей или если работников стало больше 100, ставка для упрощенки «Доходы» — 8%, для «Доходы минус расходы» — 20%. Эту ставку региональные власти понижать не могут.

Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.

Давайте теперь считать.

Обязательные взносы за себя в 2024 году — 49 500 ₽. То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообще нет выручки. Это фиксированные взносы, их платят в текущем году. Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце года.

Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 ₽ с начала года. Это плюс 1% от суммы дохода, которая превышает 300 000 ₽ за год. Платят этот взнос не позднее 1 июля 2025 года.

Налог на имущество. ИП на УСН освобождается от уплаты налога на имущество, которое он использует в предпринимательской деятельности. Для этого нужно подать заявление.

Исключение — нежилая недвижимость, которая облагается налогом по кадастровой стоимости.

Копится небольшая пенсия, потому что она строится на сумме фиксированного платежа и 1% от суммы, превышающей 300 000 ₽. Логика расчета пенсии для ИП и для сотрудников по найму одна.

Например, если в качестве ИП 15 лет сдавать квартиру за 35 000 ₽ в месяц и нигде никогда не работать, пенсия получится 11 193 ₽ при условии, что ничего не изменится. Посчитайте сами.

Налог при УСН можно уменьшить на сумму страховых взносов, причем даже до 100%, если ИП платит взносы только за себя и нет сотрудников. В нашем примере из налога вычитается полностью сумма отчислений, так как он меньше отчислений.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов коммунальные платежи 3500 ₽ не по счетчикам, при условии, что собственник — ИП на упрощенке 6%, налоговая нагрузка за год сдачи квартиры — 51 120 ₽: 49 500 ₽ в течение текущего и 1620 ₽ в следующем году.

Налоги при доходе 38 500 ₽ в месяц для ИП на УСН за год — 51 120 ₽

Как считатьСумма
Фиксированные взносы за 2024 год49 500 ₽
Налог за год462 000 × 6%27 720 ₽
Дополнительное отчисление в СФР сверх 300 000 ₽, которые уменьшают налог, но уже в следующем году(462 000 − 300 000) × 1%1 620 ₽
Налог за год с вычетом взносов27 720 − 49 500 − 16200 ₽
В год49 500 + 162051 120 ₽

Налоги при доходе 38 500 ₽ в месяц для ИП на УСН за год — 51 120 ₽

Фиксированные взносы за 2024 год
Сумма49 500 ₽
Налог за год
Как считать462 000 × 6%
Сумма27 720 ₽
Дополнительное отчисление в СФР сверх 300 000 ₽, которые уменьшают налог, но уже в следующем году
Как считать(462 000 − 300 000) × 1%
Сумма1620 ₽
Налог за год с вычетом взносов
Как считать27 720 − 49 500 − 1620
Сумма0 ₽
В год
Как считать49 500 + 1620
Сумма51 120 ₽

Уплата налога для ИП на ПСН — патентной системе налогообложения

Сдавать квартиру в аренду можно на патенте. Это налоговый режим, на котором ИП платит фиксированную сумму налогов за год и освобождается от других налогов. Подробнее о нем можно прочитать в статье «Патентная система налогообложения».

Патент — это те же 6%, но от потенциально возможного дохода, который зависит от географии и площади квартиры, индивидуальных для каждого региона. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от средних значений — гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Региональные власти могут понижать ставку. Самому предпринимателю ничего считать не надо: это уже сделала налоговая. Данные по своему региону можно найти в разделе про особенности регионального законодательства на сайте налоговой.

Теперь посчитаем, сколько ИП заплатит при такой схеме:

Обязательные взносы в 2024 году — 49 500 ₽. Если доход ИП превысит 300 000 ₽ с начала года, а это известно заранее, потому что берут планируемый доход, а не фактический, нужно еще заплатить дополнительные взносы на пенсионное страхование. Это плюс 1% от суммы потенциального дохода, которая превышает 300 000 ₽ в год. Эти отчисления можно вычесть из налога, как и на упрощенке. Для уменьшения налога на взносы подают уведомление.

ИП на патенте освобождается от уплаты налога на имущество как физическое лицо. Для этого нужно подать заявление.

Определите стоимость патента на сайте налоговой в разделе расчета стоимости патента. Для квартиры в Москве патент на 2024 год стоит 38 088 ₽.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, собственник — ИП с патентом — будет платить 90 588 ₽ за год.

При доходе 38 500 ₽ в месяц ИП на патенте за год заплатит в налоговую 90 588 ₽

Как считатьСумма
Фиксированные взносы за 2024 год49 500 ₽
Стоимость патента для квартиры — для примера, в Кунцевском районе МосквыРассчитывается исходя из площади и адреса квартиры38 088 ₽
Дополнительное отчисление в СФР сверх 300 000 ₽(600 000 − 300 000) × 1%3 000 ₽
В год(38 088 + 49 500 + 3000)90 588 ₽

При доходе 38 500 ₽ в месяц ИП на патенте за год заплатит в налоговую 90 588 ₽

Фиксированные взносы за 2024 год
Сумма49 500 ₽
Стоимость патента для квартиры — для примера, в Кунцевском районе Москвы
Как считатьРассчитывается исходя из площади и адреса квартиры
Сумма38 088 ₽
Дополнительное отчисление в СФР сверх 300 000 ₽
Как считать(600 000 − 300 000) × 1%
Сумма3000 ₽
В год
Как считать(38 088 + 49 500 + 3000)
Сумма90 588 ₽
Определить стоимость своего патента можно на сайте налоговой в разделе расчета стоимости патента
Определить стоимость своего патента можно на сайте налоговой в разделе расчета стоимости патента

Уплата налога для самозанятых

Самозанятость — специальный налоговый режим, который по закону называется налогом на профессиональный доход — НПД. Планируется, что режим будет действовать до 2028 года.

Самозанятые могут иметь статус индивидуального предпринимателя или не иметь его. На НПД можно сдавать в аренду жилье, но нельзя сдавать нежилые помещения.

Самозанятый платит всего 4%, если сдает квартиру физлицу, и 6% — если юридическому лицу или ИП. Доход за год может быть максимум 2,4 млн рублей. Если он стал выше, самозанятый теряет свой статус и автоматически переходит на другой режим налогообложения, который был у него раньше. Для ИП это может быть общая или упрощенная система, для человека, который не был ИП — это уплата НДФЛ.

Из плюсов — у самозанятых нет пенсионных отчислений, из минусов — этот режим нельзя сочетать с другими налоговыми режимами. Если сдавать квартиру как ИП, можно перейти на самозанятость. От ИП в этом случае останется статус и счет в банке для ИП. Кроме того, придется платить взносы.

Чтобы стать самозанятым, скачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь в нем или в веб-версии приложения. В течение месяца отправьте в налоговую уведомление об отказе от УСН, патента или ЕСХН:

  1. По форме № 26.2-8 для УСН.
  2. По форме № 26.1-7 для ЕСХН.
  3. По форме № 26.5-4 для ПСН.

Если ИП был на ОСН, то кроме регистрации ничего делать не нужно.

При переходе с патента, если отказаться от него до истечения срока действия, оплаченное и неиспользованное время пересчитается и оставшаяся сумма будет храниться в налоговой на вашем счете.

Самозанятый, как и обычное физлицо, платит налог на имущество.

Из приятного — государство дает 10 000 ₽, которые равномерно вычитаются из суммы налога, присылаемого налоговой раз в месяц. Для налога 4% списывается по 1%, а для 6% — по 2%.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, самозанятый собственник будет платить в месяц 1710 ₽, а в год — 13 860 ₽. А с учетом налога на имущество: 13 860 ₽ + 872 ₽ = 14 732 ₽.

При доходе 38 500 ₽ в месяц самозанятый заплатит за год налоговой 14 732 ₽

Как считатьСумма/срок
Вычет в месяц38 500 ₽ × 1%385 ₽
Налог 3% с вычетом38 500 ₽ × 12 месяцев × 3%13 860 ₽
На сколько хватит вычета 10 000 ₽10 000 ₽ / 385 ₽25 месяцев
Налог 4%, когда вычет закончится38 500 ₽ × 12 месяцев × 4%18 480 ₽
Налог на имущество872 ₽
В год с вычетом872 ₽ + 13 860 ₽14 732 ₽
В месяц с вычетом(872 ₽ + 13 860 ₽) / 121 227 ₽
В год, когда вычет закончится872 ₽ + 18 480 ₽19 352 ₽
В месяц, когда вычет закончится(872 ₽ + 18 480 ₽) / 121 612 ₽

При доходе 38 500 ₽ в месяц самозанятый заплатит за год налоговой 14 732 ₽

Вычет в месяц
Как считать38 500 ₽ × 1%
Сумма385 ₽
Налог 3% с вычетом
Как считать38 500 ₽ × 12 месяцев × 3%
Сумма13 860 ₽
На сколько хватит вычета 10 000 ₽
Как считать10 000 ₽ / 385 ₽
Срок25 месяцев
Налог 4%, когда вычет закончится
Как считать38 500 ₽ × 12 месяцев × 4%
Сумма18 480 ₽
Налог на имущество
Сумма872 ₽
В год с вычетом
Как считать872 ₽ + 13 860 ₽
Сумма14 732 ₽
В месяц с вычетом
Как считать(872 ₽ + 13 860 ₽) / 12
Сумма1227 ₽
В год, когда вычет закончится
Как считать872 ₽ + 18 480 ₽
Сумма19 352 ₽
В месяц, когда вычет закончится
Как считать(872 ₽ + 18 480 ₽) / 12
Сумма1612 ₽

Что выгоднее, если сдаете квартиру

Если вы не верите в пенсию от государства, то проще и дешевле стать самозанятым и платить налоги на этом режиме. Если верите в пенсию от государства и хотите ее получать, можно добровольно платить пенсионные взносы. В 2024 году это 50 798,88 ₽ в год или 4233 ₽ в месяц.

Но будьте внимательны, если у вас апартаменты. Самозанятые не могут сдавать апартаменты, только жилые помещения. И нужно платить 13% НДФЛ или 6% как ИП на упрощенке.

Когда патент выгоднее. Если квартиру можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Так, квартира в примере — это Западный административный округ Москвы. В этом районе потенциальный доход для квартиры до 50 м² — 600 000 ₽ в год. Патент обойдется в 38 000 ₽ в год.

Какой способ уплаты налога выгоднее и проще

В годПростота отчетности
ИП на ПСН90 588 ₽⭐️ ⭐
НДФЛ60 948 ₽⭐️ ⭐
ИП на УСН «Доходы»51 120 ₽⭐️
НПД14 732 ₽⭐️ ⭐️ ⭐

Какой способ уплаты налога выгоднее и проще

ИП на ПСН
В год90 588 ₽
Простота отчетности⭐️ ⭐️
НДФЛ
В год60 948 ₽
Простота отчетности⭐️ ⭐️
ИП на УСН «Доходы»
В год51 120 ₽
Простота отчетности⭐️
НПД
В год14 732 ₽
Простота отчетности⭐️ ⭐️ ⭐️

Как платить налог

Если подается декларация 3-НДФЛ. Декларацию подают в налоговую по месту учета налогоплательщика либо в электронном виде через личный кабинет.

Заполнение 3-НДФЛ. Есть несколько способов подать декларацию.

Можно по старинке заполнить вручную. Для этого нужно скачать бланк, заполнить данные и отправить все в налоговую. Отправляют почтой или через МФЦ.

Самый удобный и простой способ — заполнить электронную декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Для этого нужно войти через учетную запись госуслуг, перейти во вкладку «Доходы» — «Заявить доход» и заполнить «Заявление о доходе при сдаче жилья в аренду». После этого сервис предложит создать электронную подпись. Для ее получения ходить в аккредитованный центр не нужно, можно сделать все электронно. Когда подпись будет сформирована, подпишите ею заявление и отправьте в ИФНС.

Способ для сильных духом — скачать специальную программу, которая работает только на Windows. Когда установили программу, нужно ответить на вопросы и результат отправить в налоговую через портал госуслуг. Или отнести лично, если так быстрее или удобнее. Для портала госуслуг понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, чтобы отправить декларацию.

Еще способ — подать декларацию через портал госуслуг. В этом случае понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно получить только в аккредитованном центре. Некоторые банки — это уже аккредитованные центры, поэтому никуда специально идти не нужно. Например, в Тинькофф Банке такая подпись стоит от 3000 ₽ в год.

Документы для ФНС. Законодательно к декларации ничего прикладывать не нужно, но лучше приложить копии документов о доходе. Размер арендной платы — это существенное условие, при подтверждении которого у инспектора не возникнет вопросов по расчету налога.

Выше я писал про описание коммунальных платежей в договоре. Это как раз для таких случаев. Напомню: общие коммунальные платежи облагаются налогом, а по счетчикам — нет.

Сроки. Декларацию подают за прошедший год до 30 апреля. Если 30 апреля выпадает на выходной, последний день сдачи декларации переносится на следующий рабочий день.

Если ИП. Есть много способов, как платить налог. Например, можно нанять бухгалтера. Но это невыгодно, если вы только сдаете пару квартир. Можно подключить отдельный сервис онлайн-бухгалтерии, например «Кнопку» или «Эльбу». Но это тоже стоит денег.

Самый выгодный способ — выбрать банк, в котором ИП может открыть счет и есть опция онлайн-бухгалтерии. Обычно это бесплатно или почти бесплатно.

На сайте банков обычно указано, что входит в услуги бухгалтера
На сайте банков обычно указано, что входит в услуги бухгалтера

Сроки. Если на УСН — налог нужно уплатить не позднее 28 числа, следующего за кварталом, за который вы платите. В 2024 году платят четыре раза в год по такой схеме:

  1. Первый квартал — не позже 2 мая.
  2. Второй квартал — не позже 29 июля.
  3. Третий квартал — не позже 28 октября.
  4. Четвертый квартал — не позднее 28 апреля следующего года.

ИП на патенте не платит налоги в общепринятом смысле слова. Под налогом ИП на патенте подразумевается стоимость патента. Имеет смысл сразу оформить патент на год. В таком случае он будет оплачиваться так: 1/3 стоимости патента уплачивают в течение 90 дней после того, как он начал действовать, а остаток — не позднее даты окончания его действия.

Для ИП на упрощенке и патенте есть интерактивный календарь. Он напоминает, что и когда надо сделать.

Если самозанятый, удобно платить через приложение «Мой налог». О том, как пользоваться приложением, уже рассказывали в специальной инструкции для самозанятых.

Когда арендатор платит за квартиру, нужно записать доход в приложение и сформировать чек: выбрать название услуги, например «За аренду квартиры с 1 по 31 марта». Приложение сразу вам покажет предварительную сумму налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.

Сроки. До 12 числа следующего месяца налоговая пришлет точную сумму налога к уплате в приложении. До 28 числа следующего месяца ее нужно заплатить.

Если привяжете карту, налог будет списываться автоматом и специально следить за этим не придется. И так каждый месяц. Если вдруг жильцы съехали и дохода не стало, налога тоже нет. Взносы за этот период платить не нужно, а сниматься с регистрации, пока не найдете новых жильцов, необязательно.

Ответственность при неуплате налога

Можно ли не платить налог. Если вы не получаете дохода, налог можно не платить. Если собственник сдает квартиру в аренду за деньги, он получает доход, с которого обязан заплатить налог.

Штрафы, пени, уголовная ответственность. Если налоговая узнает, что кто-то сдает нелегально квартиру, собственнику могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени.

Чтобы не бояться этого, проще платить 4% как самозанятый — это дешевле в пять раз. А если собственник получает больше 577 000 ₽ в месяц и не платит налог, то может попасть на уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Если что, это может быть доход и не только от сдачи квартиры в аренду.

Разберу, откуда берется эта сумма в 577 000 ₽. В законе определена сумма крупного уклонения от уплаты налогов — это неуплаченный налог 2,7 млн рублей и более за три года. Если будем исходить из этой суммы при условии, что налоговая считает все по налоговой ставке 13%, получится такой налог за месяц: 2 700 000 / 36 = 75 000 ₽, доход с которого получается такой: 75 000 / 13 × 100 = 576 923 ₽.

Вот каким может быть список наказаний за неуплату налогов:

  1. Взыскание неуплаченной суммы налога.
  2. Пени за несвоевременную уплату налога. Размер пени определяется по формуле: Неуплаченная сумма налога × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ × Количество дней просрочки.
  3. Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 ₽.
  4. Штраф за предпринимательскую деятельность без регистрации ИП или юридического лица — от 500 до 2000 ₽.
  5. Штраф за нарушение срока уплаты налога — 20% от неуплаченной суммы налога. А если собственник скажет налоговой, что осознанно не платил, то 40%.
  6. Уголовная ответственность — если сумма неуплаченного налога превышает 2 700 000 ₽. Штраф от 100 000 до 300 000 ₽, либо принудительные работы на срок до года, либо арест до шести месяцев, либо лишение свободы до года. Если неуплата выше 13 500 000 ₽, то ответственность строже — штраф от 200 000 до 500 000 ₽ или в размере заработной платы или другого дохода за период от 18 месяцев до трех лет либо принудительные работы или лишение свободы на срок до трех лет.

Статья 198 УК РФ относится к преступлениям небольшой тяжести, и наказание в виде лишения свободы практически не применяется. Если собственник впервые оказался в такой ситуации и оплатил все долги перед государством, то он освобождается от уголовной ответственности.

Пример из жизни: собственница три года сдавала квартиру в аренду по договору, писала расписки о получении ежемесячно 30 000 ₽ и не платила налоги. Налоговая провела выездную налоговую проверку и обнаружила правонарушение. По результатам проверки составили акт, в котором было указано, что собственница не доплатила 140 400 ₽. Суд сказал, что надо платить.

Сколько пришлось заплатить собственнице за неуплату налогов

Доход за три года1 080 000 ₽
Налог 13% с дохода140 400 ₽
Штраф за неподачу декларации39 780 ₽
Доход собственницы в месяц30 000 ₽
Неумышленное уклонение 20%28 080 ₽
Пени18 599 ₽
Собственница потеряла в процентах от дохода21,01%

Сколько пришлось заплатить собственнице за неуплату налогов

Доход за три года1 080 000 ₽
Налог 13% с дохода140 400 ₽
Штраф за неподачу декларации39 780 ₽
Доход собственницы в месяц30 000 ₽
Неумышленное уклонение 20%28 080 ₽
Пени18 599 ₽
Собственница потеряла в процентах от дохода21,01%

Как ФНС узнает о нарушении. У налоговых органов есть несколько источников информации:

  1. Главное управление по вопросам миграции МВД России. Каждый иностранец должен состоять на миграционном учете. По правилам миграционного учета собственник должен подать уведомление о постановке на миграционный учет по месту пребывания.
  2. Росреестр. У данной службы есть сведения о собственниках двух и более квартир. Это дает повод налоговой предположить, что одна из квартир сдается, останется только доказать.
  3. Риелторы. При проверке риелтора, который уклоняется от уплаты налогов, налоговая может обнаружить договоры с собственниками. При сопоставлении реквизитов собственника с базой налогоплательщиков налоговая может увидеть, что у собственника нет дохода. Это может спровоцировать выездную проверку.
  4. Крупные организации. Организации могут компенсировать наймы жилых помещений сотрудникам при предоставлении в бухгалтерию копий договоров аренды. В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды.
  5. Информация от соседей, ЖКХ, участковых, бывших арендаторов. Например, в 2015 в Приморском крае в налоговую поступили 27 сообщений о сдаче 99 квартир в аренду от жителей, УК и ТСЖ, 26 из них подтвердились.

Существует миф, что налоговая может легко узнать все операции по счету в банке. На самом деле налоговая знает только, в каких банках у человека открыты счета. А вот когда у налоговой найдутся основания для проверки собственника, она может узнать совершенные операции и остатки по счетам. Правда, даже если налоговая и увидит такие суммы, она не сможет автоматически начислить на них налоги. У налогоплательщика запросят пояснения: откуда деньги и за что.

Судебная практика

Договор аренды может быть и устным, но собственник все равно обязан платить налог. Эта обязанность возникает у него в тот момент, когда он получает деньги. Именно этот факт — факт передачи денег — налоговые органы и доказывают в суде. Сам факт проживания им доказывать не нужно.

Допустим, факт аренды выявят в феврале текущего года. Но отчитаться о полученных доходах и заплатить с них налоги необходимо до 30 апреля следующего года. То есть между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, пройдет более года.

Это и останавливает очень многих арендаторов от мести собственникам через жалобу в ИФНС — конфликт возник сегодня, а доказать, что собственник недвижимости не платил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года, когда сам конфликт, скорее всего, уже забудется.

Собственник, на которого налоговая подала в суд, не обязан доказывать свою невиновность. По закону он невиновен, пока не будет доказано обратное. Так работает презумпция невиновности.

Приведу несколько примеров из судебной практики, почему нужно правильно оформлять договор и в каких случаях это может помочь.

История с коммунальными платежами. Собственница в Москве сдавала квартиру по договору за 30 000 ₽ в месяц и писала расписки о получении денег. Когда налоговая в ходе выездной проверки это выявила и составила акт, собственница попыталась оспорить этот документ в суде. Факт сдачи квартиры и заключения договора она не оспаривала. Но утверждала, что 30 000 ₽ — это компенсация платы за коммунальные услуги, поэтому просила изменить сумму недоимки по налогу и штрафные санкции.

Суд изучил расписки и пришел к выводу, что плата за коммунальные услуги в расписках фиксировалась отдельной строкой, а 30 000 ₽ передавались именно в качестве платы за проживание. Собственнице пришлось заплатить 20% от суммы неуплаченного налога — 28 080 ₽ и штраф 39 780 ₽.

Последствия конфликта с жильцами. Арендатор искала квартиру и с помощью агентства недвижимости ее нашла. Стороны заключили письменный договор, и арендатор внесла страховой платеж. Когда письменный договор закончился, стороны заключили устный договор. В какой-то момент арендатор решила съехать, но страховой платеж ей не вернули. Тогда она подала в налоговую заявление, что арендодатель уклоняется от уплаты налогов уже длительное время — три года. В качестве доказательств она приложила к заявлению:

  1. Договор с ЗАО «Корпорация ИНКОМ-Недвижимость» на поиск квартиры.
  2. Договор найма.
  3. Передаточный акт.
  4. Расписку об уплате страхового депозита.

Налоговая не поленилась и провела выездную проверку, по итогам которой начислила собственнику налоги, штрафы и пени. Собственник не согласился и обжаловал решение налоговой. Но суд в результате указал, что собственник должен заплатить. К сожалению, сколько — неизвестно, поскольку точная сумма в решении скрыта.

Правильно оформленные документы вернули собственнику 200 000 ₽. Мужчина снял однокомнатную квартиру у Елены и оплачивал аренду и коммунальные платежи в размере 27 600 ₽ несвоевременно и частично. Со временем накопился долг — почти 200 000 ₽. Елена обратилась в суд, выселила жильца и взыскала весь долг, в том числе и расходы на госпошлину 5322 ₽.

Как выгодно сдавать квартиру

  1. Если сдаете квартиру, оформляйте договор и детально все прописывайте.
  2. Меньше всего налогов нужно платить самозанятым: 4% — если сдавать физлицу, и 6% — если организации. Для этого нужно установить приложение и зарегистрироваться в нем. Можно настроить все так, чтобы налоги списывались автоматически. Если арендатор съехал и дохода не стало, налог можно не платить.
  3. Для самозанятых действуют ограничения, в том числе по сумме дохода. Если не можете применять самозанятость, выгодно зарегистрироваться в качестве ИП и платить налог по упрощенной системе налогообложения — 6%.
  4. У налоговой нет свободного доступа к операциям собственника по счету в банке. Но если у нее появятся основания, она может запросить информацию и доначислить налоги, штрафы и пени.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Вы сдаете квартиру? Расскажите, как дешевле всего сдавать квартиру легально?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Редакция
Выбор редакции

Впервые мы опубликовали этот материал в июне 2020 года. В феврале 2024 мы его обновили и опубликовали повторно.

3
0

Красиво все на бумаге конечно, но деду я ни копейки лишней не дам, не та пока ситуация

41
Автор статьи

Кирилл, как вы считаете, какой должна быть эта ситуация? И как она появится?

9

Дмитрий, когда Система делает шаги гражданину на встречу, сама готова меняться, то и люди в ответ будут готовы её поддержать и содержать и тогда всё заработает. А пока получается, что на население кладется болт, ни в каком вопросе мнение не учитывается, условия не создаются, а кормить всех этих нахлебников нужно. Я лучше напрямую кэшом отнесу деньги тем людям и организациям, которые эффективно и качественно оказывают услуги и делают свои товары, а эти бездельники свою копейку и так доберут через акцизы, пошлины и НДС.

34

Кирилл, хорошая попытка, но начни с себя, а не жди чтобы тебе кто-то сначала пример показал. А то сначала дед не такой, потом сосед тоже окажется не очень, а потом мимопроходящий ну тд.

8
0
Герой

В общем совет арендодателям простой - деньги получать наличными и без расписок.

24
Автор

+6

Дмитрий, ага, а потом получить ключи в почтовый ящик, пустую квартиру с разгромом и долгов по коммуналке на 100500 рублей. спасибо, проще 3% заплатить и спать спокойно)

21
Герой

Pavla, чем спокойно ?
первый раз сдавал с договором - в результате есть замечательное решение суда о взыскании суммы. (Это еще повезло, до суда было 50 км ... если арендатор прописан на "Камчатке" проклянете все)
Как ее взыскать с человека, который "неизвестно где" не рассказывается.

Потому долг и состояние контролируем, в случае проблем - быстро выселяем.
Ваши проблемы государство решать все равно не будет, если вы не Йоррит Фаассен, конечно.

21
Автор

+6

Дмитрий, я все время сдаю с договором. В договоре прописана ответственность обеих сторон - в т.ч. финансовая моя, если я предупреждаю их о выселении меньше, чем за 30 дней. Регистрация по месту пребывания сделана. Все данные известны. Была ситуация, когда соседи жаловались на залив и привлекалась УК, и я вообще не дергалась по поводу того, что мне могут претензию за левых людей в квартире выкатить (залив был не по вине жильцов в итоге). Жильцы живут спокойно с регистрацией и понимают, что в случае чего я не сменю замки и не выставлю их вещи со словами "кто вы такие, я вас не знаю". По всем платежам я им высылаю чеки (по самозанятости), приход денег на карту абсолютно легален. Если бы я каждый месяц ездила к ним за налом, мое время бы стоило дороже, чем ежемесячный налог, и в чем смысл?

34
Герой

Pavla, звучит хорошо.... но получить то, что прописано - очень сложно.

Про "не выселю" - формально с регистрацией они могут начать платить не полностью и затянуть судебный процесс на полгода.
И по закону выселить нельзя. (А если там ребенок - то почитайте интересную судебную практику. Суды детей любят... за ваш счет)
А потом они - вперед в ЮВА ....

Столкнувшись с проблемами, я совершенно не верю в защиту от государства. Потому готовлюсь к "форс мажору" по -другому.
Залив был - и вина моя ( не жильцов) никаких претензий про жильцов не было.

К моему счастью, 15 минут прогулки не стоит мне больших денег.

11
Автор

+6

Дмитрий, у них регистрация на основании договора, мы его предъявляли в отделении МВД, когда ее делали, и в заявлении было именно это указано. соответственно, в случае нарушений пунктов договора он расторгается, и основание для регистрации исчезает, я могу их снять с регистрации в любой момент в этом случае. дальше - стандартное взыскание и выселение. а с долгами больше 10000 рублей и никакой ЮВА никому.
но меня больше волнует, что будет, если УК начнет докапываться, соседи стучать или банк вопросит, что это за левые люди в моей ипотечной квартире тусят, периодически меняясь. и от всего этого я защищена за смешные в месяц деньги.

8
Герой

Pavla, ну моей УК это не интересно, соседям тоже.
Потому никаких плюсов обеления не вижу.

Цитата "Выселить людей на улицу можно только по решению суда или с их согласия.... "
А так по закону даже с прекращением договора выселять надо через суд.
А в моем случае вселения не было - потому и выселять не надо, надо просто прекратить доступ постороннего в помещение.....

Про "стандатное взыскание" - у меня последнее время было несколько арендаторов. Ленобласть с судом, Беларусь (интересно посудиться...) , Саратовская область, Оренбургская область.

Вы реально готовы судиться в этих областях? Я не юрист - но догадываюсь, что заочно не выиграть, а очно стоимость процесса убьет всю экономику.

В жизни был опыт, когда судебную машину хотели использовать против меня.
Через знакомых , быстро сделал регистрацию в Вилючинске и предложил вести процесс там (еще приврав, так как там в руководителях города были однофамильцы. )..... после этого стороны предпочли договариваться.

4
Автор

+6

Дмитрий, вы знаете, что при свидетельских показаниях можно доказать факт работы на компанию, даже если договор не составлен, трудовой нет и налоги не платят? после чего у работодателя будет головная боль из-за этих нарушений. уверена, фактическое оказание услуг тоже вполне себе можно доказать. для меня плюсы от легальной сдачи (они все в статье) вполне себе стоят те несколько сотен рублей в месяц, что я отдаю. я очень много снимала сама, и всегда, когда не было договора, это создавало те или иные проблемы, и никогда еще наличие договора не было лишним. быть нормальным арендодателем мне нравится.

11
Герой

Pavla, ну это ваш выбор.

Просто по факту
- договор есть в 90% случаев
-Расписки пишутся поначалу в половине случаев, к концу срока сходит на нет.
Сейчас многие принимают деньги на карту, что по мне огромный риск. ( Хотя есть финт - принимать деньги на карту третьего человека, но в случае эскалации есть риск "неосновательного обогащения")

Чего нет в 90% случаев
-регистрации
-декларирования налогов

3

Pavla, ни от чего вы не защищены, просто еще не сложилась ситуация такая, когда вы будете бегать в режиме ошпаренной кошки, чтобы вернуть своё. Когда столкнётесь, тогда вам даже нпд жалко будет платить

0
Автор

+6

Женщина, и не сложится: у меня нет больше недвижимости в России уже не первый год. А ситуация, когда мне УК и соседи угрожали проблемами из-за якобы залива, была.

0
Герой

Pavla, ага, за ваши 3% государство кинется вас защищать, МВД, ФСБ и Росгвардия выстроятся в очередь :)

4
Герой

WTF, в реальности просто комментатор уверена, что выиграет суд.
Я тоже выиграл ( повезло что арендатор был рядом), без юристов.

Но вот найти его и взыскать деньги оказалось безумно сложным.
Через полгода я сдался и бросил это. Сумма не стоила столько сил.

По жизненному опыту у нас штрафуют и принуждают тех, кто играет по правилам , но ошибается.
Те, кто полностью в тени отлично защищены. Ибо зачем их искать, если есть те, кто уже сгенерировал массу документов, которые можно проверять.

8
Автор

+6

Дмитрий, в реальности комментаторка сдавала несколько лет абсолютно беспроблемно жилье, не создавая гемор ни себе, ни жильцам. А также много лет снимала, поэтому знает плюсы и минусы черных и белых вариантов на собственной шкуре. Кто хочет скрысить три копейки от государства на авось - тем флаг в руки и барабан на шею, просто не лезьте к другим с этой мега-идеей)

0

Дмитрий, осталось только найти адекватных жильцов, которые согласятся на такие условия и птичьи права. Как правило, на такое как раз всякие сомнительные личности подписываются, в результате хозяин закономерно огребает проблем.

8
Герой

Tanya, а что не птичьи права ? Регистрация .... так 90% арендодателей ее делать отказываются.

4
Автор

+6

Дмитрий, ну уж не 90%. и птичьи права - попробуйте без договора залог выцепить у хозяев. или вещи свои, если какому-нить племянничку всхочется резко вселиться в квартиру и выставить ваше барахло на улицу.

5
Герой

Pavla, господи, да ваши "вещи" если и нужны, то какому-то мизерному количеству неадекватов, которых несложно вычислить при знакомстве, да и залог как правило не возвращается потому, что засчитывается как платеж за последний месяц аренды.
Поверьте, что нормальным арендодателем выгоднее отсутствие всяких скандальных ситуаций со своим объектом и негативных отзывов о себе, чем приварок в виде залога или подержанного чайника съехавших арендаторов.

2
Автор статьи

Дмитрий, каждый создает тот мир, в котором он хочет жить.

7
Герой

Дмитрий, просто краткий опрос показывает, что 90% жилья эконом класса сдается в серую. (Обычно 10% - это договоры с платежом от юрлица или компенсируемые той же армией..)
Значит - есть причина.

1
Автор статьи

Дмитрий, добавлю к вашим данным. На сайте налоговой есть публичные данные, сколько людей декларирует доход от сдачи квартир в аренду. С учетом, что один собственник сдается 1 квартиру, а другой 2–3, то итоговая цифра получилась около 350 000–400 000 официально сдающих квартир по всей России. По разным оценкам это 10–20% всех сдаваемых квартир.

Согласен, всегда есть причина. Вопрос в том, как произойдут изменения, когда стороны поддерживают статус кво?

На мой взгляд, пока одна сторона закрывает глаза, а вторая бегает — это решение без потенциала и без чувства ответственности. Больше похоже на детско-родительские отношения. В один подходящий момент шкодящего ребенка воспитают. Поэтому вопрос к себе — кто я здесь?

9

Дмитрий, шкодящий ребенок - это государство, которое не дает никакого профита от белой сдачи квартиры? Я имею ввиду, в первую очередь, суд черти где по месту регистрации арендатора?

5
Герой

Дмитрий, "В один подходящий момент шкодящего ребенка воспитают." - Этот момент может не наступить или наступить через много лет. Многие сдавали/сдают свою недвигу десятками лет, думаю, они уже многократно окупили любые штрафы от налоговой за это время.

2
Герой

Дмитрий, "По разным оценкам это 10–20% всех сдаваемых квартир" - те же цифры... 100-10 =90.

И 90% людей обычно не ошибаются.

2
0

Тут есть один момент — если квартира в собственности более 5 лет — собственник освобождается от НДФЛ при продаже. Но если он ИП на УСН 6% и таким образом принимает деньги за аренду и платит с них 6% - получается и с продажи квартиры он заплатит 6%, т.к. по мнению налоговой она таки использовалась в предпринимательской деятельности.
Это ожидаемо хотя бы потому, что когда ИП на УСН 6% продаёт любую собственность типа квартиры или машины — ему прилетает бумажка типа «поясните, почему данная продажа не была включена в налоговую базу в декларации» (у нас в регионе так), и тут если напишешь письмо о том, что проданная собственность не использовалась для предпринимательской деятельности — то ОК, а с арендой то получается использовалась...

23
Герой

Александр, именно так. Почему то про это в статье умолчали, а ведь это огромная засада для варианта сдачи в аренду как ИП. Причем даже если перестанешь сдавать квартиру перед продажей, нужно сколько то лет выждать, чтобы налоговая ее коммерческой перестала считать.

5

Александр, а для Самозанятого этот нюанс актуален?

3
Герой

ElenaElena, то есть 90% россиян "тупы и трусливы"...

Куда потрачены деньги через 2 года после статьи - мы видим.
Сейчас города вместо школ и больниц обязаны что то восстанавливать на чужой земле.
Помощь к школе в этом году тоже достанется - но не россиянам...

17

Дмитрий, это не "90% не ошибаются", а правовая неграмотность. Ну и тупость и трусость тоже присутствует. В помощь ликвидации тупости введён наипростейший налоговый режим - НПД (самозанятость). Проще него ничего нет. И даже если настолько туп, что и в нём не можете разобраться - есть сервисы, где всё сделают за вас за небольшую мзду.
У "черноты" я принципиально ничего снимать не буду, ибо надо жить по закону, а не по понятиям. Не умеешь/не хочешь/придумываешь тысячи удобных отмазок - с вещами на выход с рынка. "Белых" СЗ или ИП становится всё больше, а ЦИАН так и поощряет это специальным значком. Ещё ходят разговоры о базах добросовестных (читай "белых") арендаторов/наймодателей. Когда это заработает - у "черноты" будут тяжёлые времена и они вылетят с рынка со свистом.

3
0

Я не хочу платить налог на доход от сдачи квартиры, потому что не вижу смысла.

Я плачу НДФЛ, налог за самозанятость, транспортный налог, НДС. Вот только если я захочу в декрет, мне дадут несчастные 180-200 тысяч за 1.5 года «отпуска». Мой ребенок будет в самой жопе списка в садик, а впереди встанут сирые и убогие на ренжроверах. Кстати, им же достанутся пособия.

12

ББПЕ, вы глупый раб своих внушённых глупостей :) Если уж говорить о Конституции, то в ней указана обязанность платить установленные налоги, Конституция имеет прямое действие. ГК РФ не говорит о налогах НИЧЕГО, для этого есть НК. Ст. 328 касается исключительно правоотношений с вашими бизнес-контрагентами. Всё! И не более того! А ваш детский лепет в суде про "наёмного рабочего" президента, который якобы чего-то там не исполняет по некоему фентезийному договору было бы интересно услышать и посмеяться там :)

11
0

Квартиру не сдаю, не купил еще :)
Статья в закладках. Как только начну сдавать квартиру - перечитаю. Надеюсь к тому моменту ничего не поменяется.

9

ElenaElena, сколько ни слышу, как плохо в Америке и хорошо в расеюшке, а число желающих туда попасть не сокращается и только растет.

8
0

Дмитрий, такой вопрос. Квартира приобретается в ипотеку для сдачи, ежемесячный платеж по ипотеки составляет 20 тысяч, а сдается квартира за 30 тысяч . Прибыль составляет 10 тысяч, почему я должен платить налог с 30 тысяч, а не с 10 тысяч?

6

Кирилл, если у вас квартира используется для коммерческой деятельности и если вы ИП на УСН 15% - то вероятно вы можете записать это в расходы, но не уверен, надо искать :) А вообще, если вы ещё не собственник, то и сдавать не имеете право :)

6
0

Я бы точно платил налог как самозанятый, но не регистрировал нанимателя в квартире по очень простой причине: наше государство считает нанимателя слабой стороной и активно защищает его права в ущерб правам наймодателя. Как только зарегистрировал человека — все: выселение только через суд. Судиться можно месяцами. Все это время наниматель продолжает жить в моей квартире и не платить. И не надо говорить, что суд взыщет с него плату за эти месяцы: обычно те, у кого проблем с деньгами нет, платят и так. Раз человек перестал платить — значит у него проблемы. Так что исполнительный лист я в суде, конечно, получу, а вот деньги по нему — совсем не факт. При этом отчасти понимаю тех, кто не хочет платить налог: у них логичный вопрос. Если государство не горит желанием защищать их права, как наймодателей, добренькая тетенька судья через два-три месяца разбирательств примет решение о выселении нанимателей, переставших платить, но даст отсрочку исполнения решения (можно до полугода!!!), а на резонный вопрос: а кто мне компенсирует потери за те 6—9 месяцев, что наниматели жили и не платили, выдаст мне исполнительный лист, по которому фиг что получишь, то нафига мне платить этому самому государству?

6
0

Никак не понимаю - а можно совместить работу по найму и самозанятость?
Я работаю на дядю и плачу 13% с доходов.
Работаю на себя и плачу как самозанятый.
А если делаю и то и то, то почему я должен и там и там 13% платить?

5

Юрий, чего не понятного ты в сумме со всех доходов платишь, доход от сдачи квартиры тебе же не через бухгалтерию основной работы приходит значит он там не учтен и ты сам должен заплатить.

5
0

Здравствуйте.
Дело АБСОЛЮТНО не в деньгах.
Вы думаете люди бы не платили каких то 13%!?
Дело в том, что как только вы появляетесь в налоговой инспекции как квартиррарендатор, то начинается геморрой.
Так о вас никто и не знать не знал.
А теперь вас будут проверять, перепроверять, не дай Бог вы пропустите хоть на один день, в течении трех дней уже будут названивать приставы и т. д. и т. п.
до бесконечности.
Никому это на фиг нужно, если честно.
Сама система пугает людей.
Так, что дело не в деньгах вообще.а в том гемморое который за этим последует.
Если бы просто 13%, все 100% платили бы. Это не те деньги, чтоб преступать законодательство и т. п.

5
Автор статьи

Стасян, привет. Подписанный и правильно составленный договор действителен независимо от уплаты налога. Инструмента контроля уплаты чужих налогов нет. Вы можете только между собой договориться, что собственник будет присылать банковские выписки или скриншоты, подтверждающие факт оплаты налога

5
Герой

ElenaElena, вы уже сигнализировали куда следует? Сейчас это в тренде.

4
0
Герой

Сдаю квартиру, плачу налог по режиму самозанятого, сплю спокойно 😁 Вообще платить в приложении Мой налог одно удовольствие - никакой бюрократии, добавила сумму, на следующий месяц автоматом списалась сумма. Ну и для ясности - плачу налоги потому, что арендатору компенсирует жилье организация, не хочется попасть под камеральную проверку ))
Статья очень полезная, надо подумать над режимом ИП ))

4
Отредактировано

ElenaElena, расскажите также, что Калифорния самый дорогой штат и конечно с солидными налогами. А вы туда зачем заехали, да еще надолго, за скидками?
Да, у нас бесплатная медицина, сад, школа, но в Африке еще дешевле, вы же к этому стремитесь?) Доллар на семью в день и норм

4
0

В статье не упомянуто, что если квартиру сдает ИП (доходы), то даже если в будущем он перестанет быть ИП, то при продаже квартиры с него удержат 6% налог с дохода от продажи квартиры. Это очень дорого обойдется.
А вот интересный вопрос, освобожден ли самозанятый от налога с дохода, если он когда-то в будущем продаст ранее сдаваемую квартиру?

3

GEORGII, 13% как раз имеют огромное значение, это много. А вот 4-6% - уже не имеют. Гемора особого у вас нет совсем. Проще НПД ничего нет, а с ИП на УСН тоже проблем разобраться нет. Надо учиться платить налоги самостоятельно. На Западе уже приучены.

3