Какие налоги есть при сдаче квартиры

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

1. Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
2. Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
3. Главой 26.5 об ИП с патентом.
4. Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
5. Разделом 4 о том, как платить налоги.

Еще есть федеральный закон о самозанятых.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф Журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

1. Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
2. Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
4. Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для начисления налогов и штрафов. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
5. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
6. Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
7. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ в размере 13%, штрафа и пени в сумме 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года.
8. Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир несколько и доход в месяц больше 577 000 ₽, а НДФЛ не платится. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 ₽. Это много.
9. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 ₽.

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

• Предмет.
• Срок действия.
• Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
• Условия уплаты арендной платы и других расходов.
• Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно интернет и все, что по счетчикам — воду, свет, газ, где-то даже отопление, — оплачивают жильцы. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
2. Сумму прописью.
3. Факт получения денег собственником.
4. Дату составления документа.
5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

• Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2023 года».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 ₽ за аренду и 72 000 ₽ неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Когда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет.

Если еще он получает деньги от жильцов в счет коммунальных платежей, то, помимо дохода с аренды, собственник должен уплатить налог и с этого. Но не всегда, а только за коммунальные платежи без счетчиков. Если жилец компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода и тоже доход собственника.

То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода владельца жилья. Вот как это выглядит на примере.

• В аренду сдается квартира за 35 000 ₽ в месяц, коммунальные платежи по счетчикам — 2000 ₽, общедомовые — 3500 ₽. Жильцы компенсируют владельцу каждый месяц стоимость коммунальных услуг. Таким образом, налогооблагаемый доход у собственника будет 38 500 ₽ в месяц, а в год — 462 000 ₽.

Ставка налога на доходы физических лиц — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Зато есть несколько способов вернуть эти деньги через налоговые вычеты за последние три года:

1. Дорогостоящее лечение. Например, ЭКО или протезирование. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
2. Медицинские услуги и лекарства. Например, лекарства при диабете, анализы, УЗИ, лечение зубов. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
3. Образование. Например, автошкола или вуз. Подойдут расходы на себя, сестер или братьев до 24 лет, если они учатся очно.
4. Образование детей. Например, детский сад, частная, музыкальная или спортивная школа очного отделения. Считаются отдельно на каждого ребенка.
5. Индивидуальный инвестиционный счет. Вернутся 13% от вложенной на год суммы на ИИС в пределах 400 000 ₽, но не больше уплаченного вами налога. Максимум вернут 52 000 ₽ в год. В Тинькофф Журнале есть подробная статья о том, что такое ИИС и как на нем зарабатывать.
6. Покупка квартиры. Каждый может раз в жизни получить налоговый вычет на покупку жилья — квартиры, комнаты или дома — в размере 260 000 ₽, а также вычет с процентов по ипотеке с суммы не больше 3 000 000 ₽.

Помимо налога на доход собственники платят налог на квартиру, комнату, дом и доли в них. Собственники — это те, кто обладает правом собственности по документам. Налог на квартиру — это местный налог, который подробно описан на сайте налоговой. Уведомление о том, сколько платить, присылает налоговая. Каждый муниципалитет устанавливает свои ставки. Например, ставки налога для Москвы регулирует закон города Москвы от 19.11.2014 № 51.

У этого налога тоже есть кое-какие льготы и вычеты. Льготы применяются автоматически, а вычеты чаще полагаются пенсионерам и людям предпенсионного возраста.

Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте налоговой по кадастровому номеру. Рассчитаю сумму налога на примере, который я использовал выше.

Сумма налога на имущество зависит от кадастровой стоимости квартиры.

Если сдавать квартиру за 35 000 ₽ с компенсируемыми коммунальными платежами 3500 ₽ как обычное физическое лицо, собственник будет платить налог 13%.

Без учета льгот в месяц это: 38 500 × 13% + 2043 / 12 = 5175 ₽, а в год — почти двойной размер месячного дохода, 62 100 ₽.

Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться. Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог. Для этого можно зарегистрировать статус ИП или стать самозанятым.

В Тинькофф Журнале уже давали пошаговую инструкцию о регистрации ИП. Уплатить придется только госпошлину за регистрацию — 800 ₽. Если будете регистрироваться электронно через сайт ФНС, то госпошлину платить не придется, зато придется купить усиленную ЭЦП. Также можно зарегистрировать ИП с помощью приложения «Госключ», в этом случае получать ЭЦП для регистрации ИП не нужно.

Зарегистрироваться без госпошлины и ЭЦП можно через нотариуса или МФЦ.

Некоторые банки в надежде получить нового клиента ИП берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.

ИП, которые сдают квартиры, освобождены от использования касс. Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.

ИП на спецрежимах — на упрощенной с налогом 6% с дохода, упрощенной «Доходы минус расходы» и патентной системах налогообложения — не имеют льгот и вычетов по НДФЛ. То есть если вы лечили зубы или оплачивали ребенку садик, рассчитывать на вычеты нельзя, поскольку НДФЛ вы не платили.

Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально. Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.

Эту систему налогообложения называют упрощенной по сравнению с общей. Главные отличия тут в налогах. В Тинькофф Журнале уже рассказывали подробно, кому она подходит и как на нее перейти.

На упрощенной системе есть два варианта, как платить налоги. Если доходы за 2023 год не превышают 188,55 млн рублей, а численность работников не более 100 человек:

1. 6% с доходов. Это называется УСН «Доходы».
2. 15% с доходов за вычетом расходов. Это УСН «Доходы минус расходы».

Какой вариант выбрать, можно посчитать так: если расходы меньше 60% — подойдет 6%. Если больше — можно использовать 15%.

Региональные власти могут снижать ставку для всех или отдельных видов деятельности. Ставку для своего региона можно проверить на сайте налоговой.

При доходах в 2023 году от от 188,55 до 251,4 млн рублей или численности работников от 101 до 130 человек ставка для упрощенки «Доходы» — 8%, для «Доходы минус расходы» — 20%. Эту ставку региональные власти понижать не могут.

Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.

Давайте теперь считать.

Обязательные взносы за себя в 2023 году — 45 842 ₽. То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообще нет выручки. Это фиксированные взносы, их платят в текущем году. Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце года.

Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 ₽ с начала года. Это плюс 1% от суммы дохода, которая превышает 300 000 ₽ за год. Платят этот взнос в следующем году.

Налог на имущество. ИП на УСН освобождается от уплаты налога на имущество, которое он использует в предпринимательской деятельности. Для этого нужно подать заявление.

Исключение — если имущество — нежилая недвижимость, включенной в региональный перечень, которая облагается налогом по кадастровой стоимости.

Копится небольшая пенсия, потому что она строится на сумме фиксированного платежа и 1% от суммы, превышающей 300 000 ₽. Логика расчета пенсии для ИП и для сотрудников по найму одна.

Например, если в качестве ИП 15 лет сдавать квартиру за 35 000 ₽ в месяц и нигде никогда не работать, то пенсия получится 11 193 ₽ при условии, что ничего не изменится. Посчитайте сами.

Налог при УСН можно уменьшить на сумму страховых взносов, причем даже до 100%, если ИП платит взносы только за себя и нет сотрудников. В нашем примере из налога вычитается полностью сумма отчислений, так как он меньше отчислений.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов коммунальные платежи 3500 ₽ не по счетчикам, при условии, что собственник — ИП на упрощенке 6%, налоговая нагрузка за год сдачи квартиры — 47 462 ₽: 45 842 ₽ в течение текущего и 1620 ₽ в следующем году.

Сдавать квартиру в аренду можно на патенте. Это налоговый режим, на котором ИП платит фиксированную сумму налогов за год и освобождается от других налогов. Подробнее о нем можно прочитать в статье «Патентная система налогообложения».

Патент — это те же 6%, но от потенциально возможного дохода, который зависит от географии и площади квартиры, индивидуальных для каждого региона. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от средних значений — гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Региональные власти могут понижать ставку. Самому предпринимателю ничего считать не надо: это уже сделала налоговая. Данные по своему региону можно найти в разделе про особенности регионального законодательства на сайте налоговой.

Теперь посчитаем, сколько ИП заплатит при такой схеме:

1. Обязательные взносы в 2023 году — 45 842 ₽. Если доход ИП превысит 300 000 ₽ с начала года, а это известно заранее, потому что берут планируемый доход, а не фактический, нужно еще заплатить дополнительные взносы на пенсионное страхование. Это плюс 1% от суммы потенциального дохода, которая превышает 300 000 ₽ в год. Эти отчисления можно вычесть из налога, как и на упрощенке. Для уменьшения налога на взносы подают уведомление.
2. ИП на патенте освобождается от уплаты налога на имущество как физическое лицо. Для этого нужно подать заявление.

Определите стоимость патента на сайте налоговой в разделе расчета стоимости патента. Для квартиры в Москве из примера патент на 2023 год стоит 36 000 ₽.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, собственник — ИП с патентом — будет платить 48 842 ₽ за год.

Самозанятость — специальный налоговый режим, который по закону называется налогом на профессиональный доход — НПД. Планируется, что режим будет действовать до 2028 года.

Самозанятые могут иметь статус индивидуального предпринимателя или не иметь его. На НПД можно сдавать в аренду жилье, но нельзя сдавать нежилые помещения.

Самозанятый платит всего 4%, если сдает квартиру физлицу, и 6% — если юридическому лицу или ИП. Доход за год может быть максимум 2,4 млн рублей. Если он стал выше, самозанятый теряет свой статус и автоматически переходит на другой режим налогообложения, который был у него раньше. Для ИП это может быть общая или упрощенная система, для человека, который не был ИП — это уплата НДФЛ.

Из плюсов — у самозанятых нет пенсионных отчислений, из минусов — этот режим нельзя сочетать с другими налоговыми режимами. Если сдавать квартиру как ИП, можно перейти на самозанятость. От ИП в этом случае останется статус и счет в банке для ИП. Кроме того, придется платить взносы.

Чтобы стать самозанятым, скачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь в нем или в веб-версии приложения. В течение месяца отправьте в налоговую уведомление об отказе от УСН, патента или ЕСХН:

1. По форме № 26.2-8 для УСН.
2. По форме № 26.1-7 для ЕСХН.
3. По форме № 26.5-4 для ПСН.

Если ИП был на ОСН, то кроме регистрации ничего делать не нужно.

При переходе с патента, если отказаться от него до истечения срока действия, оплаченное и неиспользованное время пересчитается и оставшаяся сумма будет храниться в налоговой на вашем счете.

Самозанятый, как и обычное физлицо, платит налог на имущество.

Из приятного — государство дает 10 000 ₽, которые равномерно вычитаются из суммы налога, присылаемого налоговой раз в месяц. Для налога 4% списывается по 1%, а для 6% — по 2%.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, самозанятый собственник будет платить в месяц 1710 ₽, а в год — 13 860 ₽. А с учетом налога на имущество: 13 860 ₽ + 2043 ₽ = 15 903 ₽.

Если вы не верите в пенсию от государства, то проще и дешевле стать самозанятым и платить налоги на этом режиме. Если верите в пенсию от государства и хотите ее получать, можно добровольно платить пенсионные взносы. В 2023 году это 36 723 ₽ в год или 3060 ₽ в месяц.

Но будьте внимательны, если у вас апартаменты. Самозанятые не могут сдавать апартаменты, только жилые помещения. И нужно платить 13% НДФЛ или 6%как ИП на упрощенке.

Когда патент выгоднее. Если квартиру можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Например, квартира в примере — это Западный административный округ Москвы. В этом районе потенциальный доход для квартиры до 50 м² — 600 000 ₽ в год. Патент обойдется в 36 000 ₽ в год.

Чтобы он стал выгоднее упрощенки, квартиру до 50 м² в этом районе надо сдавать от 50 000 600 ₽ в месяц.

Если подается декларация 3-НДФЛ. Декларацию подают в налоговую по месту учета налогоплательщика либо в электронном виде через личный кабинет.

Заполнение 3-НДФЛ. Есть несколько способов подать декларацию.

Можно по старинке заполнить вручную. Для этого нужно скачать бланк, заполнить данные и отправить все в налоговую. Отправляют почтой или через МФЦ.

Самый удобный и простой способ — заполнить электронную декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Для этого нужно один раз сходить в налоговую и получить пароль от ЛК. Затем войти в личный кабинет, перейти в «Жизненные ситуации», выбрать «Подать декларацию 3-НДФЛ» и «Заполнить онлайн». После этого сервис предложит создать электронную подпись. Для ее получения ходить в аккредитованный центр не нужно, можно сделать все электронно. Затем снова идете в «Жизненные ситуации» и переходите к заполнению декларации. Указываете вычеты, проверяете и отправляете декларацию.

Способ для сильных духом — скачать специальную программу, которая работает только на Виндоус. Когда установили программу, нужно ответить на вопросы и результат отправить в налоговую через портал госуслуг. Или отнести лично, если так быстрее или удобнее. Для портала госуслуг понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, чтобы отправить декларацию.

Еще способ — подать декларацию через портал госуслуг. В этом случае понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно получить только в аккредитованном центре. Некоторые банки — это уже аккредитованные центры, поэтому никуда специально идти не нужно. Например, в Тинькофф Банке такая подпись стоит от 3000 ₽ в год.

Документы для ФНС. Законодательно к декларации ничего прикладывать не нужно, но лучше приложить копии документов о доходе. Размер арендной платы — это существенное условие, при подтверждении которого у инспектора не возникнет вопросов по расчету налога.

Выше я писал про описание коммунальных платежей в договоре. Это как раз для таких случаев. Напомню: общие коммунальные платежи облагаются налогом, а по счетчикам — нет.

Сроки. Декларацию подают за прошедший год до 30 апреля. Если 30 апреля выпадает на выходной, последний день сдачи декларации переносится на следующий рабочий день.

Если ИП. Есть много способов, как платить налог. Например, можно нанять бухгалтера. Но это невыгодно, если вы только сдаете пару квартир. Можно подключить отдельный сервис онлайн-бухгалтерии, например «Кнопку» или «Эльбу». Но это тоже стоит денег.

Самый выгодный способ — выбрать банк, в котором ИП может открыть счет и есть опция онлайн-бухгалтерии. Обычно это бесплатно или почти бесплатно.

Сроки. Если на УСН — налог нужно уплатить не позднее 25 числа, следующего за кварталом, за который вы платите. То есть 4 раза в год по такой схеме:

1. Первый квартал — не позже 28 апреля.
2. Второй квартал — не позже 28 июля.
3. Третий квартал — не позже 30 октября.
4. Четвертый квартал — не позднее 29 апреля следующего года.

ИП на патенте не платит налоги в общепринятом смысле слова. Под налогом ИП на патенте подразумевается стоимость патента. Имеет смысл сразу оформить патент на год. В таком случае он будет оплачиваться так: ⅓ стоимости патента уплачивают в течение 90 дней после того, как он начал действовать, а остаток — не позднее даты окончания его действия.

Для ИП на упрощенке и патенте есть интерактивный календарь. Он напоминает, что и когда надо сделать.

Если самозанятый, удобно платить через приложение «Мой налог». О том, как пользоваться приложением, уже рассказывали в специальной инструкции для самозанятых.

Когда арендатор платит за квартиру, нужно записать доход в приложение и сформировать чек: выбрать название услуги, например «За аренду квартиры с 1 по 31 марта». Приложение сразу вам покажет предварительную сумму налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.

Сроки. До 12 числа следующего месяца налоговая пришлет точную сумму налога к уплате в приложении. До 25 числа следующего месяца ее нужно заплатить.

Если привяжете карту, налог будет списываться автоматом и специально следить за этим не придется. И так каждый месяц. Если вдруг жильцы съехали и дохода не стало, налога тоже нет. Взносы за этот период платить не нужно, а сниматься с регистрации, пока не найдете новых жильцов, необязательно.

Можно ли не платить налог. Если вы не получаете дохода, налог можно не платить. Если собственник сдает квартиру в аренду за деньги, он получает доход, с которого обязан заплатить налог.

Штрафы, пени, уголовная ответственность. Если налоговая узнает, что кто-то сдает нелегально квартиру, собственнику могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени.

Чтобы не бояться этого, проще платить 4% как самозанятый — это дешевле в пять раз. А если собственник получает больше 577 000 ₽ в месяц и не платит налог, то может попасть на уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Если что, это может быть доход и не только от сдачи квартиры в аренду.

Разберу, откуда берется эта сумма в 577 000 ₽. В законе определена сумма крупного уклонения от уплаты налогов — это неуплаченный налог 2,7 млн рублей и более за три года. Если будем исходить из этой суммы при условии, что налоговая считает все по налоговой ставке 13%, получится такой налог за месяц: 2 700 000 / 36 = 75 000 ₽, доход с которого получается такой: 75 000 / 13 × 100 = 576 923 ₽.

Вот каким может быть список наказаний за неуплату налогов:

1. Взыскание неуплаченной суммы налога.
2. Пени за несвоевременную уплату налога. Размер пени определяется по формуле: Неуплаченная сумма налога × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ × Количество дней просрочки.
3. Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 ₽.
4. Штраф за предпринимательскую деятельность без регистрации ИП или юридического лица — от 500 до 2000 ₽.
5. Штраф за нарушение срока уплаты налога — 20% от неуплаченной суммы налога. А если собственник скажет налоговой, что осознанно не платил, то 40%.
6. Уголовная ответственность — если сумма неуплаченного налога превышает 2 700 000 ₽. Штраф от 100 000 до 300 000 ₽, либо принудительные работы на срок до года, либо арест до шести месяцев, либо лишение свободы до года. Если неуплата выше 13 500 000 ₽, то ответственность строже — штраф от 200 000 до 500 000 ₽ или в размере заработной платы или другого дохода за период от 18 месяцев до трех лет либо принудительные работы или лишение свободы на срок до трех лет.

Статья 198 УК РФ относится к преступлениям небольшой тяжести, и наказание в виде лишения свободы практически не применяется. Если собственник впервые оказался в такой ситуации и оплатил все долги перед государством, то он освобождается от уголовной ответственности.

Пример из жизни: собственница три года сдавала квартиру в аренду по договору, писала расписки о получении ежемесячно 30 000 ₽ и не платила налоги. Налоговая провела выездную налоговую проверку и обнаружила правонарушение. По результатам проверки составили акт, в котором было указано, что собственница не доплатила 140 400 ₽. Суд сказал, что надо платить.

Как ФНС узнает о нарушении. У налоговых органов есть несколько источников информации:

1. Главное управление по вопросам миграции МВД России. Каждый иностранец должен состоять на миграционном учете. По правилам миграционного учета собственник должен подать уведомление о постановке на миграционный учет по месту пребывания.
2. Росреестр. У данной службы есть сведения о собственниках двух и более квартир. Это дает повод налоговой предположить, что одна из квартир сдается, останется только доказать.
3. Риелторы. При проверке риелтора, который уклоняется от уплаты налогов, налоговая может обнаружить договоры с собственниками. При сопоставлении реквизитов собственника с базой налогоплательщиков налоговая может увидеть, что у собственника нет дохода. Это может спровоцировать выездную проверку.
4. Крупные организации. Организации могут компенсировать наймы жилых помещений сотрудникам при предоставлении в бухгалтерию копий договоров аренды. В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды.
5. Информация от соседей, ЖКХ, участковых, бывших арендаторов. Например, в 2015 в Приморском крае в налоговую поступили 27 сообщений о сдаче 99 квартир в аренду от жителей, УК и ТСЖ, 26 из них подтвердились.

Существует миф, что налоговая может легко узнать все операции по счету в банке. На самом деле налоговая знает только, в каких банках у человека открыты счета. А вот когда у налоговой найдутся основания для проверки собственника, она может узнать совершенные операции и остатки по счетам. Правда, даже если налоговая и увидит такие суммы, она не сможет автоматически начислить на них налоги. У налогоплательщика запросят пояснения: откуда деньги и за что.

Договор аренды может быть и устным, но собственник все равно обязан платить налог. Эта обязанность возникает у него в тот момент, когда он получает деньги. Именно этот факт — факт передачи денег — налоговые органы и доказывают в суде. Сам факт проживания им доказывать не нужно.

Допустим, факт аренды выявят в феврале текущего года. Но отчитаться о полученных доходах и заплатить с них налоги необходимо до 30 апреля следующего года. То есть между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, пройдет более года.

Это и останавливает очень многих арендаторов от мести собственникам через жалобу в ИФНС — конфликт возник сегодня, а доказать, что собственник недвижимости не платил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года, когда сам конфликт, скорее всего, уже забудется.

Собственник, на которого налоговая подала в суд, не обязан доказывать свою невиновность. По закону он невиновен, пока не будет доказано обратное. Так работает презумпция невиновности.

Приведу несколько примеров из судебной практики, почему нужно правильно оформлять договор и в каких случаях это может помочь.

История с коммунальными платежами. Собственница в Москве сдавала квартиру по договору за 30 000 ₽ в месяц и писала расписки о получении денег. Когда налоговая в ходе выездной проверки это выявила и составила акт, собственница попыталась оспорить этот документ в суде. Факт сдачи квартиры и заключения договора она не оспаривала. Но утверждала, что 30 000 ₽ — это компенсация платы за коммунальные услуги, поэтому просила изменить сумму недоимки по налогу и штрафные санкции.

Суд изучил расписки и пришел к выводу, что плата за коммунальные услуги в расписках фиксировалась отдельной строкой, а 30 000 ₽ передавались именно в качестве платы за проживание. Собственнице пришлось заплатить 20% от суммы неуплаченного налога — 28 080 ₽ и штраф 39 780 ₽.

Последствия конфликта с жильцами. Арендатор искала квартиру и с помощью агентства недвижимости ее нашла. Стороны заключили письменный договор, и арендатор внесла страховой платеж. Когда письменный договор закончился, стороны заключили устный договор. В какой-то момент арендатор решила съехать, но страховой платеж ей не вернули. Тогда она подала в налоговую заявление, что арендодатель уклоняется от уплаты налогов уже длительное время — три года. В качестве доказательств она приложила к заявлению:

1. Договор с ЗАО «Корпорация ИНКОМ-Недвижимость» на поиск квартиры.
2. Договор найма.
3. Передаточный акт.
4. Расписку об уплате страхового депозита.

Налоговая не поленилась и провела выездную проверку, по итогам которой начислила собственнику налоги, штрафы и пени. Собственник не согласился и обжаловал решение налоговой. Но суд в результате указал, что собственник должен заплатить. К сожалению, сколько — неизвестно, поскольку точная сумма в решении скрыта.

Правильно оформленные документы вернули собственнику 200 000 ₽. Мужчина снял однокомнатную квартиру у Елены и оплачивал аренду и коммунальные платежи в размере 27 600 ₽ несвоевременно и частично. Со временем накопился долг — почти 200 000 ₽. Елена обратилась в суд, выселила жильца и взыскала весь долг, в том числе и расходы на госпошлину 5322 ₽.

1. Если сдаете квартиру, оформляйте договор и детально все прописывайте.
2. Меньше всего налогов нужно платить самозанятым: 4% — если сдавать физлицу, и 6% — если организации. Для этого нужно установить приложение и зарегистрироваться в нем. Можно настроить все так, чтобы налоги списывались автоматически. Если арендатор съехал и дохода не стало, налог можно не платить.
3. Для самозанятых действуют ограничения, в том числе по сумме дохода. Если не можете применять самозанятость, выгодно зарегистрироваться в качестве ИП и платить налог по упрощенной системе налогообложения — 6%.
4. У налоговой нет свободного доступа к операциям собственника по счету в банке. Но если у нее появятся основания, она может запросить информацию и доначислить налоги, штрафы и пени.