Я купил квартиру в новостройке. Застройщик обещал поставить межкомнатные блоки толщиной 100 мм. На инженерных планах это тоже видно. Но в реальности застройщик поставил межкомнатные блоки толщиной 80 мм, поэтому площадь квартиры увеличилась, и мне теперь придется доплачивать.

По договору долевого участия доплачивать нужно, если площадь квартиры больше, чем указана в договоре, на 0,5 кв. м и выше. У меня квартира большая — за счет тонких межкомнатных блоков эти полметра как раз и набегают. То есть придется доплачивать 70—100 тысяч рублей.

Нюансы такие:

  1. В ДДУ не прописана толщина блоков. Указано так: «Межкомнатные перегородки, перегородки, ограничивающие санузлы, выполняются на высоту одного блока».
  2. Есть примечание, что описание ориентировочно и подрядчик или застройщик могут его изменить. Уведомлять меня об этом они не обязаны, как и предварительно согласовывать изменения со мной.
  3. Есть рабочая документация в формате PDF, где указана толщина стен 100 мм. Но она без подписи застройщика. Если запрашивать с подписью, застройщик передает другой план, на котором не указана толщина межкомнатных перегородок.
  4. В проектной декларации и заключении экспертизы также нет данных о толщине.

Можно ли тут что-то предпринять?

Андрей С.

Андрей, безусловно, есть несколько вариантов, которые можно предпринять. Но нужно понять, какой результат вы хотите получить. Если проект строительства, который прошел экспертизу, изменили, вряд ли это получилось из воздуха.

Застройщик, конечно, может вносить изменения в проект. Каждое внесенное изменение он должен заново провести через экспертизу, поэтому историю изменений несложно отследить. Доказать, что на момент покупки квартиры в проекте были одни перегородки, а потом стали другие, можно.

Другой вопрос, что с этими знаниями делать. Отказываться от квартиры из-за лишних 0,5 кв. м площади не имеет смысла. Требовать перестроить стены по проекту можно, но вряд ли застройщик захочет это делать добровольно. А если добиваться этого через суд — это займет от полугода до года.

Наиболее разумный вариант — договориться: вы не требуете у застройщика исправлять стены, а он — чтобы вы не доплачивали за увеличенную площадь.

Где искать информацию о проекте строительства

К сожалению, по закону именно информацию о толщине внутренних перегородок застройщик в договоре указывать не обязан.

Но можно получить эту информацию из других источников.

На сайте ЕИСЖС. Застройщик сейчас обязан публиковать максимально подробную информацию о том, что вообще он строит. Даже если он начал строить объект уже давно, всю информацию он все равно должен разместить в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф.

Нужная вам информация будет в разделе «Каталог новостроек»
Нужная вам информация будет в разделе «Каталог новостроек»
Чтобы найти свой дом, выберите в каталоге регион и застройщика. Если знаете его ИНН, это облегчит поиск
Чтобы найти свой дом, выберите в каталоге регион и застройщика. Если знаете его ИНН, это облегчит поиск
Когда найдете свой дом, перейдите в разделе «Документы». Там есть проектная декларация и разрешительная документация, в том числе и заключение государственной экспертизы. Если экспертиз несколько, лучше смотреть заключение той, что ближе к вашей дате ДДУ
Когда найдете свой дом, перейдите в разделе «Документы». Там есть проектная декларация и разрешительная документация, в том числе и заключение государственной экспертизы. Если экспертиз несколько, лучше смотреть заключение той, что ближе к вашей дате ДДУ
В заключении экспертизы в проектной документации всегда есть информация о стенах, в том числе внутренних. Обычно она находится в разделе «Конструктивные решения» и выглядит так. Поскольку единой формы для заключений экспертизы нет, можно искать по тексту слово «перегородки»
В заключении экспертизы в проектной документации всегда есть информация о стенах, в том числе внутренних. Обычно она находится в разделе «Конструктивные решения» и выглядит так. Поскольку единой формы для заключений экспертизы нет, можно искать по тексту слово «перегородки»

В администрации города или других проверяющих органах. Сайт ЕИСЖС — не единственное место, где можно найти информацию. Если дело дойдет до суда, копию проектной документации и заключения экспертизы по поводу всех внесенных изменений можно запросить в администрации города или у экспертной организации. Документы можно даже запросить в Росреестре: застройщик передает туда подписанные оригиналы проектной документации, в которой есть раздел «Архитектурные решения», когда подает первый ДДУ на государственную регистрацию.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Вы нашли проект строительства, что дальше

Предположим, что изначально стены действительно предполагались толще, но потом проект изменили. Не думаю, что застройщик добровольно признает внесение изменений в проект. Это грозит ему исками от всех покупателей. Если он не забыл заменить старое заключение экспертизы на новое, вам, скорее всего, поможет только судебная защита. Придется доказывать, что застройщик внес существенные изменения, которые влияют на качество дома.

Если все-таки он забыл заменить результаты экспертизы, будет легче. Есть шанс, что он предпочтет по-тихому уладить с вами вопрос в претензионном порядке, а не получать огласку.

Есть еще другой вариант, хотя и маловероятный. Застройщик с самого начала врал, что стены будут 100 мм, а проект был со стенами 80 мм. Площадь квартиры на плане этажа рассчитывает проектная организация. Если бы там изначально были тонкие стены, она бы уже на том этапе рассчитала другую площадь, и сейчас расхождения не было бы.

Что можно сделать в вашем случае

По закону застройщик обязан передать вам объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если застройщик построил объект и отступил от данных гарантий, дольщик вправе по своему выбору потребовать от него:

  1. безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
  2. соразмерно уменьшить цену договора;
  3. возместить свои расходы, чтобы устранить недостатки.

В вашем случае разумнее всего попросить о втором варианте — соразмерно уменьшить цену договора, то есть не брать с вас доплату из-за увеличившейся цены квартиры.

Вы можете выбрать и первый вариант. Но, если застройщик возьмется устранять недостатки, вы не получите квартиру еще долгое время. По моим оценкам, это 5—6 месяцев, пока будут идти суды и застройщик будет вести работы.

Третий вариант тоже возможен, но с большими сложностями. Вам придется все сделать самостоятельно и оплатить работы авансом. Шансы выиграть в суде и вернуть потраченные деньги есть, но стопроцентную вероятность вам никто не гарантирует.

Теоретически, если есть существенные изменения в проектной документации, вы в судебном порядке можете потребовать расторгнуть ДДУ и вернуть деньги. Вот только доказывать, что такие изменения существенны, нужно будет в суде и именно вам. О том, как правильно писать претензию застройщику, я уже рассказывал.

По моему опыту, такие ситуации не редкость. Например, я писал, что делать, если застройщик обещал построить дом с красивым видом, а строит другое.

В целом, как мне кажется, вам лучше попытаться договориться. Точных требований к внутренним перегородкам нет, а доказывать свою правоту через суд выйдет долго и недешево.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.