16.06.20
120K
178

На черную зарплату и без четкого плана: как купить свою первую квартиру в Москве

Во что бы то ни стало

Этот текст написал читатель Т⁠—⁠Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.

В начале 2015 года я более-менее уверовал в идею остаться в Москве и вывел деньги из всех своих финансовых авантюр.

Я понял, что если не обзаведусь собственным жильем, то со своим образом жизни однажды окажусь выкинутым на мороз. Тем более недельный опыт жизни в состоянии бездомного у меня к этому времени уже был. Перед моим лицом встал большой, венистый и пульсирующий вопрос: «А что же мне купить?» Я решил пойти от противного и, чтобы внятно сформулировать свои желания, начал отсекать все неприемлемые варианты.

Поиск подходящей недвижимости

Первыми отпали варианты, которые находятся снаружи Мкада. У меня был опыт жизни в Сергиевом Посаде, Балашихе, Долгопрудном, и я искренне пытался полюбить подмосковные города, но нам было не суждено быть вместе. Ужасная транспортная доступность, отвратительная планировка, мириады машин с бесконечными парковками и пробками делали эту идею обреченной на провал.

Я также отмел предложения в ЦАО по самой наибанальнейшей причине: я не могу позволить себе купить даже 30-метровую хрущевку в этом месте. На тот момент они стоили от 15 млн рублей.

Что получилось в сухом остатке. Нужна небольшая квартира рядом с метро, внутри Мкада и снаружи ТТК, чем ближе к центру, тем лучше.

Примерный бюджет. 6 млн рублей. На тот момент у меня было примерно 500 тысяч на руках. Каждый месяц я зарабатывал 150—220 тысяч, но вчерную. У меня не было внятного плана, потому что я не до конца понимал, как функционирует ипотека и рынок недвижимости, но понимание пришло, когда я углубился в процесс.

Я четко дал себе установку не влезать в авантюры, в которые до этого я очень любил влезать, а просто взять и купить квартиру. У меня на глазах «выгорел» коллега — большой профессионал, который зарабатывал больше 300 тысяч рублей. Он отправился в свой родной моногород, так как банально не смог выжить в Москве. Я решил, что у меня должна быть такая сумма инвестиций, которая гарантировала бы физическое выживание в случае проблем плюс была бы защищена от постепенного проматывания. Накопительный счет и акции не подходили, и на тот момент недвижимость показалась очевидным выбором.

Я подобрал примерно 15 объектов, которые мне нравились, — больше половины из них только строились. Мне стало очевидно, что за 6 млн рублей можно купить только откровенно второсортную вторичку в старом фонде, поэтому я отмел пять подобных вариантов и стал изучать манящий и загадочный рынок московского строящегося жилья. Примерно тогда же я впервые услышал слово «апартаменты», смысла которого я тогда не понял.

Прозванивая объекты, я осознал, что все застройщики предлагают примерно одинаковую сделку:

  1. Я должен взять ипотеку на всю сумму покупки и отнести ее застройщику.
  2. Пару лет с замиранием сердца наблюдать, как из дыры в земле рождается дом.
  3. Начинать каждый день с молитвы за здравие застройщика, потому что его банкротство оставило бы меня один на один с пустотой в сердце и огромными долгами.

И тут вскрылась суровая правда жизни: ни один банк не даст мне ипотеку, так как на тот момент цвет моих доходов — весьма неплохих — был #000000, поэтому сделка становилась неосуществимой.

Девять из десяти застройщиков послали меня практически моментально.

Я впал в небольшую депрессию, пока мне не пришло письмо от десятого застройщика — «Интеко». Меня позвали в офис, чтобы обсудить весь ужас моего текущего положения и предложить сделку, от которой я не смогу отказаться. Это давало надежду, но немного смущало примечание в конце письма: «Когда приедете, позвоните и поднимитесь в самолет».

Синий самолет — это офис продаж. Сейчас он демонтируется, но раньше работал в полную силу
Синий самолет — это офис продаж. Сейчас он демонтируется, но раньше работал в полную силу

В офисе мне рассказали о новом проекте компании — ЖК «Лайнер». Он расположен относительно близко к центру, а квартиру площадью 31,5 м² с потолками 3,2 м в шестнадцатиэтажном доме можно было купить за смешные 5,5 млн рублей.

Жилой комплекс находится в районе Ходынского поля, который мне очень понравился. Соседнее здание — огромный торговый центр «Авиапарк». До метро «Аэропорт» 15 минут пешком, столько же до МЦК и строящейся рядом станции второй кольцевой линии — теперь это станция «ЦСКА». В 20 метрах от дома огромный парк. Во дворе нет машин — только подземная парковка.

В то время цены на жилые квартиры такого же метража в других домах в этом же районе стартовали от 8 млн рублей, так что я даже начал ощущать себя белым человеком. Особенно радовал почти гарантированный рост стоимости недвижимости и арендной платы. Смущало лишь иногда звучащее слово «апартаменты». Риелтор утверждал, что это абсолютно то же самое, что и жилая квартира, только без постоянной регистрации и с чуть большими налогами. Но я решил самостоятельно проверить все сказанное.

Также застройщик озвучил, что готов заменить ипотеку рассрочкой. Я так обрадовался, что был готов подарить ему самого себя целиком, но, может, кроме парочки интимных мест. Кроме того, мне объяснили, что жилой комплекс является апарт-отелем — чем-то вроде гостиницы, в которой у номеров есть собственники. Поэтому у меня будет возможность передать свою квартиру в распоряжение управляющей компании, чтобы она сдавала ее как гостиничный номер.

Апартаменты: плюсы, минусы, подводные камни

Если максимально упрощать, то апартаменты — это нежилые помещения, которые используются в качестве жилых. Так как застройщик не заморачивается с социальной инфраструктурой и остальными требованиями для жилых помещений, он может:

  1. Продавать объекты дешевле.
  2. Строить ЖК в разнообразных интересных местах, даже на небольших клочках земли.
  3. Придумывать нестандартные решения.

Но за все хорошее приходится платить. Застройщик, возводящий апартаменты, не обязан строить детские сады, гаражи, парковки, школы и больницы. Да и, в общем-то, в России очень высокие требования к тому, что можно считать жильем. Чаще всего в апартаментах забивают на нормы инсоляции, расположение «мокрых зон», нормы отопления и стандарты планировки.

Сама стройка защищена федеральным законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, но ваши дальнейшие взаимоотношения с управляющей компанией не попадают под действие жилищного кодекса. Налог на имущество считается совсем по другой ставке, которая зависит от типа апартаментов и воли мэрии, — от 0,5 до 2%. Да и с регистрацией, даже временной, ничего не выйдет: московское правительство однозначно дает понять, что в сфере недвижимости будет больше порядка. Очевидно, что нельзя давать людям регистрацию в объекте, который строился без вложений в социальную инфраструктуру и не подразумевает постоянного проживания. Срабатывает древнее правило студенческой свадьбы «невеста не пьет, потому что не скидывалась».

Россказни риелторов о скором переводе апартаментов в жилой фонд или о возможности регистрации — это рекламная замануха. Такие случаи — редкие исключения из правил, не стоит на них полагаться. А чтобы понять, по каким условиям будет работать УК, лучше поспрашивать об этом жильцов других апартаментов от того же застройщика.

Также в апартаментах очень часто строят заведомо малое количество машино-мест, чтобы потом продавать их с наибольшей наценкой. Стоимость места для автомобиля больше миллиона рублей — обычная практика. Например, в моем ЖК есть только 209 подземных машино-мест на более чем две тысячи квартир. Другая особенность апартаментов заключается в том, что первые этажи часто оказываются коммерческими. Всегда есть шанс, что управляющая компания сдаст их под ночной клуб, хотя подобное постепенно уходит с рынка, или ресторан индийской кухни, поэтому не стоит брать этаж, примыкающий к коммерческим помещениям.

Первоначальный график платежей
Первоначальный график платежей

Условия сделки

Более-менее поняв условия сделки, я осознал, что готов смириться с недостатками, и пошел выяснять условия рассрочки. Стоимость жилья — 5,5 млн рублей. Я плачу 980 тысяч в качестве первого взноса и вношу 19 ежемесячных платежей по 55,2 тысячи, так как стройка к этому времени закончится. После плачу оставшуюся сумму в размере 3,86 млн. В итоге получается 5,9 млн рублей: сумма больше, так как застройщик начисляет 5% годовых, ведь это рассрочка. Ее тоже можно погасить досрочно, и тогда сумма переплаты уменьшится.

Главный плюс рассрочки — большую часть суммы можно оплатить уже после сдачи дома. Так что вы более-менее защищены от ситуации «ни квартиры, ни денег». Хотя вопрос, каким образом погашать последний платеж, остался подвешенным в воздухе, ведь цвет доходов все так же был похож на цвет Принцессы Луны.

Я был уверен, что планы строят только трусы, и дал себе четкую установку — платить каждый месяц по 150 тысяч рублей при доходе 180—200 тысяч. Первый взнос я планировал профинансировать за счет сбережений — 500 тысяч рублей, беспроцентного обналичивания кредитки — 300 тысяч (я не буду писать, как это делать), и небольшого займа у друга — 200 тысяч.

Надо сказать, в процессе выплат я практически освоил праноедение.

В итоге я купил строящиеся апартаменты с неясным статусом, оплатив первый взнос кредиткой и постоянно повторяя себе, что это самый последний раз и больше никаких авантюр в моей жизни не будет. «Все-таки ты мозг, Антон, — говорил я сам себе. — Видимо, ты не умрешь на улице».

Люди, которые общались со мной в этот занимательный период жизни, говорили, что я напоминаю чихуахуа: 50% ненависти, 50% страха. Но план платежей удалось даже перевыполнить. Ради уважения к читателям я не буду писать про выживание в Москве на 30 тысяч рублей в месяц, включая аренду. Опишу лишь так: еда по списку, никаких кафе, ресторанов и кинотеатров в течение полутора лет. Можно выискивать в такой жизни положительные стороны, только их не особо много, если честно.

Прием квартиры и ремонт

Стройка шла более-менее по плану, за исключением того, что застройщик дважды уводил всех рабочих на другие проекты, вызывая панику и добавляя будущим лендлордам седых волос даже в самых труднодоступных местах. Ближе к концу стройки, сразу после госприемки, пришли ошарашивающие новости: регистрации не будет даже временной, имущественный налог рассчитывается по максимальной ставке 1,5%—1,8% от кадастровой стоимости — около 30 тысяч рублей в год. Сама стройка задержалась примерно на четыре месяца.

Благодаря моим стараниям — автозамена усиленно рекомендует слово «страдания», — на момент последнего платежа общий долг перед застройщиком составил 1 550 000 Р, эту сумму мне удалось взять в ипотеку в банке ВТБ под 10,5%, так как один из моих заказчиков согласился взять меня на работу. Выплатил все примерно за год.

Из особенностей приемки могу только сказать, что квартира фактически оказалась на полметра больше, чем в договоре. В таких случаях договор подразумевает увеличение стоимости, но так как ребята не сдали все в срок, они согласились на взаимозачет: они отдают эти полметра бесплатно, а я не иду в суд по поводу компенсации за задержку.

Выписка из ЕГРН
Выписка из ЕГРН

Апартаменты чаще всего сдаются без отделки с голыми стенами, поэтому сразу после выдачи ключей возникла проблема с ремонтом. Мне сделали его в течение 27 дней за 390 тысяч рублей, включая электрику. В то время я попал под сильное влияние Сергея Смирнова, который советовал делать ремонт в квартирах под сдачу максимально похожим на тот, что делают в европейских гостиницах «три звезды». Все было максимально практично: ламинат, персиковая краска на стенах, плитка, «Икея».

Тогда же я познакомился с управляющей компанией, которая запретила менять окна без согласования. В договоре было прописано, что фасад дома принадлежит им и его нельзя менять. В целом других проблем с ними не было, цены на коммуналку тоже оказались в пределах разумного.

Цены на коммуналку
Цены на коммуналку

Посуточная и почасовая аренда

Сразу после окончания ремонта мне позвонили из управляющей компании, предлагая передать им помещение в управление за 54 тысячи рублей в месяц. Осознав, что теперь я гордый квартировладелец, я понял, что потеряю 54 тысячи, которые мог бы получить за счет аренды, и принялся думать, как отбить эти деньги. Я пробовал сдавать квартиру посуточно: вышло 85 тысяч рублей в месяц, но было довольно трудно.

Если занимаешься посуточной сдачей сам, то нужно как-то совмещать все с основной работой. Если привлекаешь кого-то для помощи, а объект всего один — доход начинает стремиться к стоимости обычной долгосрочной аренды. Все мои знакомые, которые реально занимаются посуточной арендой более 20 объектов, говорят, что лучше подходит стратегия арендовать квартиры на долгий срок и сдавать посуточно, а не выкупать их. У самих же в собственности по одному-два объекта. Я рассматриваю вариант посуточной аренды, когда у меня будет два-три апартамента и не будет желания работать. Но пока отложил идею в долгий ящик.

За длительную аренду предлагали примерно такие же деньги, как и управляющая компания, но случилось неизбежное: мне очень понравился район. Огромный торговый центр и такой же огромный парк, полупустое метро даже в час пик и приличные люди вокруг. Я решил жить в апартаментах, параллельно выискивая способы, как их можно использовать.

В ходе случайного разговора с бывшим коллегой по консалтингу он предложил сдавать эту студию в то время, пока меня там нет. Сначала я отбросил эту идиотскую идею, но миазмы жадности не позволили просто взять и забыть эту беседу. В итоге за полгода я сменил трех арендаторов, пока не нашел четвертого, с которым сотрудничаю до сих пор.

За все время моих попыток заработать на аренде вышло 550 тысяч рублей.

Сначала была одна милая женщина. Через месяц выяснилось, что она занимается эскортом индивидуально. Я к этому спокойно отношусь, но светить помещение таким образом не хотел, и тем более это не обговаривалось при аренде. Следующие два жильца спустя пару месяцев, как по команде, начинали заниматься субарендой, что меня абсолютно не устраивало.

Теперь в квартире живу я, а в интервале с 9:30 до 18:30 с понедельника по субботу в ней работает знакомый тренер, который проводит индивидуальные занятия физиотерапией. Это приносит мне 20 тысяч рублей в месяц, убранное к приходу помещение и экономию двух часов в неделю, так как фитнес-зал теперь у меня прямо дома. Хотя тренажер немного мешается, конечно, но зато он профессиональный.

Итоги

Все кредиты за апартаменты давно выплачены. Сейчас минимальная стоимость апартаментов в этом жилом комплексе стартует с 8,4 млн рублей, судя по данным «Циана». Но я вместо продажи решил оставить квартиру в качестве жемчужины моей будущей империи недвижимости и просто купить еще несколько объектов, о которых напишу, если публика проявит интерес.


Редакция
Сколько денег и нервов вы потратили на покупку квартиры?

Когда прочитал сам мне стало казаться, что я импульсивный понаехавший психопат с рубленым мышлением. Хорошо что это неправда

368

Антон, готов сделать предзаказ книги о вашей жизни.

183

Сергей, надо основать собственную финансовую пирамиду и уехать в Дубай, тогда уже можно будет задуматься и о книге

89

Антон, пишите сами, читать интересно! И не ждите Дубаев

1

Антон, отличный формат повествования :) В одном тексте уложить вместе праноедение, методы обналички и hex-коды цветов -- снимаю шляпу :)

132

Антон, отличное повествование . Читать вас интересно ))

27

Антон, пишете очень интересно! Но мне,как жителю провинции, очень смешно и грустно было читать: продукты по списку, никаких кафе,ресторанов... Ведь в нашей стране много людей всю жизнь так живут...
Но вы провернули немыслимую аферу и это здорово! В таких условиях смогли выжать максимум пользы для себя, очень быстро расплатились, и поставили новую цель! Сколько опыта получили из этой ситуации, и поделились с читателями!

5

Антон, а где вы стримите? Можно ссылку или аккаунт?

2

KA¥MØŃ€¥🇷🇺🇿🇦🇳🇬🛫, https://www.twitch.tv/master1c8

1

Антон, как говорилось в нашей молодости "афтар пеши есчо". Читал и плакал со смеху. Очень залипательно :)

2

Антон, а вы не стесняйтесь, а гордитесь этим! Как клиент правильного психиатра. "да, я до сих пор мочусь в постель, но теперь горжусь этим". Дикий ценник, нам, провинциалам, не понять) Но - достойная ачивка, безусловно! Поздравляю. Чин-чин за почин, как говорят у нас в Сибири %)

1

Антон, это не страшно - главное результат. А тренер точно физиотерапией занимался? Не кинезиотерапией?

1

Антон, вы молодец !! Поздравляю, стратегия и продуманность, привели к успеху в деле! Браво

1

Антон, откуда знаете, что не так?

0

Антон, Рантье которого мы заслужили😂

0

Как снять апартаменты для эскорта за 20 тыс в месяц? - Всего лишь создать декорацию, установив тренажёр.

224

Ждем статью про то,как заработать вчерную 200 тысяч

83

Анастасия, Статью на эту тему могла бы написать одна милая женщина из эскорта

151

Анастасия, возможно, что-то с разработкой в it-сфере. Цвет #000000 знают те, кто в теме)

31

Mariya, о шестнадцатеричных кодах цвета знает даже 12-летний подросток (сказала - проходили в школе)))

45

Mariya, угадали, автоматизация бизнеса при помощи 1С

24

Антон, жуть. Вы страшный человек с опасной работой)

1

Mariya, Не обязательно. Те, кто связан с фотошопом, дизайном и тэпэ, тоже знают, что у каждого цвета есть свой код)

12

Как хорошо то написано, читал бы вас и читал)

70

О мне очень откликнулась данная статья. Но расскажу о себе. Я приехала в Краснодар с маленьким сыном в 2011 году. Работая официальной работе с зарплатой 25000 р. подкопила 200000 р. Начала подыскивать жилье. И купила комнату в коммуналке в Краснодаре за 650000 р. 150000 р. внесла как первональный взнос, 500000 р. взяла у Сбербанка в ипотеку на 5 лет по 15% годовых. Первональный платеж по графику составлять 11800 р. Но я экономила на всем и гасила досрочно. В итоге закрыла ипотеку в декабре 2019 г. Переплата на процентах составила 130000 р. Так я обзавелась первым обектом необходимости в городе.

65

Наталья, расскажите, как с з/п 25000₽ подкопить 200к. Страна должна знать своих героев!

58

Наталья, начало похоже на анекдот "в детстве я думал, что при зарплате в 10 000 я накоплю 120 000 за год". Но, кажется, вы справились)))

13

> лучше подходит стратегия арендовать квартиры на долгий срок и сдавать посуточно

Для таких приготовлена отдельная сковордка в аду

56

Человек Т–Ж (ТэЖэмэн?) и первый из комментаторов, кого я начал узнавать по аватарке, взялся за собственное жизнеописание). Надеюсь, это только первая глава. Интересно. Видно, что статья «вылизанная». Жду следующих про расширение империи.

56

Тем временем, автор вплотную приблизился к рубежу 5 килолайков в профиле. Вот что делает чувство юмора и талант написать коммент первым к большинству статей!

4

Здорово написано!
Как говорится, "Автор, пишите еще!"
---
"Теперь в квартире живу я, а в интервале с 9:30 до 18:30 с понедельника по субботу в ней работает знакомый тренер"
Продолжаете так сдавать и сейчас?
Что делаете в отпуске? Днем не поваляться, ютубчик не посмотреть, занятия же.

"беспроцентного обналичивания кредитки — 300 тысяч (я не буду писать, как это делать)" - а может намекнете, как это делать?

33

Толмачев, сейчас нет, все прекратилось до сентября из-за эпидемии. Про кредитку намекну, Оплатил другу дорогую медицинскую процедуру в обмен на наличные

42

Комментарий удален пользователем

Борис, боже, как же прекрасны у Т-Ж адреса страниц

16

Толмачев, до карантина так можно было сделать в одном интернет -магазине. Оплачиваешь на сайте товар картой, привозят в пункт выдачи вещи, отказываешься, деньги возвращают на внутренний счёт этого магазина. Потом пишешь заявление с реквизитами любой дебетовой карты. Вот тебе и нал без %. 😉

29

Кто пробует у того всегда, хотя бы 2 варианта:получится или нет.А кто не пробует- только один- нет.

25

После этого я приму свои 2 квартиры в своем ЖК, застройщик за 2000 р. любезно оформит их как объекты недвижимости и я начну делать ремонт. Жильем планирую распорядится следующим образом. В обустроенной коммунальной квартире продолжит жить мой 18 сын, так у него рядом ( соседний дом) находится его техникум где он учится на 2 курсе. Я сделаю ремонт под себя и буду сама жить в однокомнатной квартире. А двухкомнатную квартиру 60 кв.метров я планирую разбить на две студии, сделать недорогой ремонт и сдавать в аренду. Что бы уже кватиранты мне помогали выплачивать мою ипотеку. А я по мере сил буду стараться закрыть ее досрочно с уменьшением срока ипотеки. Таким образом планирую закрыть ее года за 2-3. Вот такая вот история женщины которая приехала с сыном в 2011 году в город Краснодар с двумя
клетчатыми сумками "места окупанта". А в 2020 уже является обладателем трёх квартир в Краснодаре. Я считаю что совсем не плохо. Просто почитала историю героя и решила описать свой опыт.

23

Антон, спасибо за опыт! Отдельное спасибо за слог - приятно читать, захватывает). Понимаю, что не без помощи редакторов Т-Ж, и все же хорошее чтиво -жду продолжения!)

18

Живу в соседнем Лайнере, реально лучшее место) обожаем Ходынское поле, Авиапарк) Автор просто счастливчик, мы увы за 5.5 не успели выхватить)

12

Там в реалити шоу Т-Ж по финансовым целям был товарищ, который пишет книгу.
Так вот: голосую, чтоб Антон стал редактором его отчетов. Для повышения удобоваримости :D

11

Антон, красавчик! Большинство "самобогатых" людей (так их назову, кто из грязи в князи), по-ходу, начинают с затягивания поясов. В любом случае без стартового капитала не обойтись. А как его не назови - экономия, зарплата или доход - суть одна и та же. Все усилия, направленные в разумном направлении, рано или поздно приносят свои плоды. Главное - получил очень полезные знания и уверенности в себе явно прибавилось, особенно в финансовых вопросах. А такие встряски как бомжевание, мотивируют. Правда, тех, кто всё-таки готов выйти из зоны комфорта. Чем моложе человек - тем ему проще. И чтобы не писать ещё одну статью здесь - думаю, Вашим последователям стоит рассмотреть варианты достижения похожих вариантов в других городах. Если человек в Москве зарабатывает 150 - 200 т.р., то в регионах он может заработать ненамного меньше. У меня такой доход в славном 2013-м году и до санкций 2014-го года в Алтайском крае был (консультационные услуги и также чёрный доход). А стоимость недвижимости там, ясен пень...

10

Но так как вечно жить в комунальной квартире я не планировала, а рассматривала ее лишь как промежуточный вариант, то как только выплатила по этой квартире ипотеку (а по документам это действительно крошечная квартира) я начала думать как мне купить другую более полномеценную и более просторную квартиру. К этому времени я уже ушла из найма и открыла собственный бизнес, начала работать на себя. Первые полгода моего бизнеса были тяжёлые, потом доходы начали расти. В это время начали говорить про то что скоро договоры ДДУ уйдут в прошлое и с июля начнутся продажи квартир по экскроу- счетам и что недвидимость в связи с этим снова подорожает на 10-15%. Я поняла что мне надо покупать жилье сейчас или потом будет только дороже. Посмотрела цены в городе Краснодаре-у надёжных закройщиков- цены на 1 комнатную квартиру в 35 квадратов на этапе строительства были 2600000 р. без отделки. Поэтому я решила искать в ближайшем пригороде Краснодара. В результате мне повезло и я нашла 1 комнатную квартиру за 1260000 р. на этапе строительства в пригороде. Через реку Кубань от города. Внесла 200000 р. первоначальный взнос своими деньгами, взяла ещё 950000 р. доверительным кредитом у Сбера на 5 лет под 13% годовых. А остальную недостающую сумму- оформила с застройщиком рассрочку до сентября- около 100000 р. Срок сдачи этой квартиры без ремонта по договору ДДУ был обозначен в договоре 4 квартал 2019 г. Потом опять упорный труд, досрочное погашение и в сентябре я выплатила застройщику рассрочку, а декабре 2019 года я рассчиталась со Сбербанком. Переплата по процентам составила около 80000 р. Но зато я уже была больше никому ничего не должна.

10

Тот случай, когда открываешь статью и понимаешь, что следующие 10 минут пройдут ох***ельно

10