Застройщик перенес сдачу дома и говорит, что не обязан платить неустойку до конца 2020 года

29

Застройщик задерживает сдачу дома. Должны были ввести его в эксплуатацию в апреле 2020 года, а по факту сделают это в октябре.

Я читал, что по новому постановлению до конца года застройщики никаких неустоек никому выплачивать не должны. Так ли это и почему ущемляются мои права как дольщика?

Даниил

Даниил, действительно, правительство приняло такое постановление 2 апреля 2020 года. Оно касается особенностей применения неустоек, штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение обязательств по договорам долевого участия. Объясняется это желанием поддержать застройщиков. Но делается все почему-то за счет дольщиков.

Аватар автора

Дмитрий Корнев

юрист

Страница автора

Расскажу подробнее, что это значит для обеих сторон ДДУ.

Почему это постановление на руку застройщикам

Дело в том, что обычно по ДДУ дольщик мог получить компенсацию за задержку срока сдачи дома. А теперь не сможет. По новому постановлению, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты за пользование чужими деньгами он платить не должен.

Поясню на примере. Допустим, вы приобрели квартиру у застройщика по договору долевого участия или уступки прав требования. Квартиру вам должны передать 1 июля 2020 года. Однако застройщик задерживает сдачу дома. В обычной ситуации вы вправе были требовать выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Я уже рассказывал, как рассчитать и взыскать эту неустойку. Но из-за действующего постановления сделать так вы не можете. Если же застройщик не передаст вам квартиру и после 1 января 2021 года, неустойку можно будет начислять с 2 января.

Есть и другой момент. За дольщиком сохраняется право расторгнуть ДДУ, если сдачу дома задерживают более чем на два месяца. В обычной ситуации застройщик должен вернуть вам деньги в течение 20 рабочих дней, а если не вернет, с него можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. Однако по новому постановлению застройщик может не возвращать вам деньги до 1 января 2021 года без каких-либо финансовых санкций.

Так что если вы хотели отказаться от договора, то хорошенько подумайте. Застройщик вернет вам деньги, но только в 2021 году и только то, что вы заплатили. Без процентов. А с учетом роста цен на жилье этих денег на аналогичную квартиру может и не хватить.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Что могут извлечь из этого постановления дольщики

Для дольщиков ситуация симметричная. Если по ДДУ вы должны вносить деньги разными платежами, например при отсрочке или рассрочке, то до 1 января 2021 года можете нарушать сроки платежей без каких-либо последствий. Застройщик не сможет потребовать неустойку.

Однако постановление касается только штрафов и неустоек при расчетах с застройщиком. Так, если вы купили квартиру с использованием кредита, то вы платите не застройщику, а банку. То есть никакого освобождения от штрафов постановление вам не дает, поскольку с застройщиком вы уже рассчитались. В этом случае можно попробовать попросить у банка кредитные каникулы.

К сожалению, в постановлении почему-то обойден стороной вопрос, вправе ли застройщик отказаться от договора с вами, если вы перестанете платить до января 2021 года. По закону, если вы систематически — три раза и более в течение шести месяцев — нарушали сроки платежей, застройщик может расторгнуть договор.

Логично предположить, что если законодатель не запретил дольщикам расторгать договор с застройщиком из-за нарушения сроков строительства, то и застройщикам он не запретил отказываться от договора из-за нарушения сроков платежей. Однако я считаю, что суды в этой ситуации могут пойти навстречу дольщикам. Но такой судебной практики, разумеется, еще не существует.

Если застройщик начал нарушать срок сдачи еще до того, как приняли постановление

Если до 3 апреля 2020 года сдачу вашего дома уже задерживали, то неустойку можно получить в обычном порядке — с даты, которая указана в вашем договоре, и до 3 апреля. Для этого нужно обратиться в суд с претензией и расчетом неустойки.

Скорее всего, суд вы выиграете. Но фактически исполнить решение суда, то есть выплатить вам неустойку, застройщик будет обязан только после 1 января 2021 года: сейчас наложен мораторий на удовлетворение требований. Исполнительный лист вы сможете получить сразу, а деньги — только в 2021 году.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
  • Alexander>> Так что если вы хотели отказаться от договора, то хорошенько подумайте. Застройщик вернет вам деньги, но только в 2021 году и только то, что вы заплатили. Без процентов. Какая-то странная формулировка, хотелось бы пояснений. Создаётся впечатление что отменены вообще все неустойки. Предположим в 18 году застройщик взял деньги. Не построил ничего. Срок сдачи попал на лето и телепортировался на 21 год. Он также не построил ничего, и получается ничего не должен, кроме как вернуть внесённые средства? А если мы имеем факт несдачи дома в срок который, был телепортирован на 21 год. -- без разницы. То его нужно теперь чтоли вообще никогда не сдавать? Если еще особо не начали строить, то не надо и начинать?2
  • АртурAlexander, скажите спасибо, что деньги вообще вернут. Обычно если не строят, то деньги уже в оффшорах3
  • Upi Terхехе все для людей!0
  • Не ОнАртур, ничего не вернут! Расторгать договор это самое опасное в этих отношениях!2
  • Стеф КаКак-будто про Levelgroup вопрос1
  • Василенко ТимофейПрикольно, получается одним постановлением все гарантии ФЗ можно ограничить, а то и вообще отменить.13
  • Валентин ТарасовЕсли застройщик переносит срок прикрываясь эпидемией, это значит, все плохо. При нынешних ставках ипотеки в мае пошел рост продаж, мы продали больше чем в прошлом году. Свои сдаточные объекты 2020 года сдадим в срок. Но есть застройщики, с радостью воспользовавшиеся ситуацией.0
  • Олег КупачЗдравствуйте, хотел бы обратиться к автору и т-ж сделать более подробный разбор ситуаций связанных с этим Постановлением Правительства. 1. Автор говорит о сроках ввода в эксплуатацию жилого дома, но в Постановлении про это ни сказано ни слова, и для дольщика основное событие передача ему объекта долевого строительства. Право требования возникает именно с этого момента. Т.е. какое событие должно произойти, чтобы застройщику можно было применить преференции указанные в Постановлении? 2. В Постановлении также говориться от отсрочке уплаты неустойки... «требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего Постановления». Если понимать это в прямую, то застройщикам дали отсрочку и за то что они не передали вовремя объекты в 2019, 2018 и т.д. годах? 3. Возможно ли требовать судебную неустойку (астрент), т.к. от передачи объекта дольщику и других условий дду Постановление не освобождает?2
  • Andrey LukyanovОтличный у нашего государства подход, как всегда. Делаем все за счет обычных людей. Поддержать застройщиков? За счет дольщиков. Поддержать авиаотрасль - за счет покупателей (зачем возвращать деньги? верните им ваучеры!). Как-то оспорить это постановление можно? В верховном суде, например? Опишите, плз, процесс. К тому же, строительство с 1 мая разрешено, а возможность не платить неустойку - до конца года. У меня интересный кейс - дом должны были сдать 31.03.2020. Но осенью прислали уведомление, что будет задержка на 3 месяца. 31.03, конечно, не сдали. Буду через суд пытаться неустойку все-таки взыскать, т.к. задержка, очевидно, не вызвана короновирусом. Сложно будет доказать срок задержки...1
  • Герцеговина ФлорТоже интересен п.1, дом сдан в декабре 2019, передача квартиры по договору - июнь 2020.0
  • Вадим ФедулаевПоследний абзац не учитывает, что постановление Правительства РФ по отсрочке уплаты штрафных санкций распространяется только на случаи, обусловленные возникшей чрезвычайной ситуацией или ее предотвращением (посмотрите, во исполнение какого федерального закона это постановление принято). Если нарушения застройщика до 3 апреля 2020 не связаны с такими обстоятельствами, отсрочка по уплате штрафов и неустоек за этот период ему не полагается.0
  • Ирина ЕжоваВ одном из постов T-Ж я задавала вопрос по этому постановлению. У нас ситуация такая, что застройщик задержал сдачу в прошлом году - почти на 6 месяцев. И по апрельскому постановлению мы тоже оказались за бортом по взысканию неустойки за 2019 год ( задолго до карантина). Я написала официальный запрос в каб. Мин. получила официальный ответ. Написано очень много всякого, но я так поняла, что никому не запрещается взыскивать и на своё усмотрение, застройщик может выплатить неустойку, просто не обязан этого теперь делать. Вообще, в постановлении от 2 апреля ( мой д.р., кстати), очень много странных недоработок: срок просрочки 6 месяцев - не понятно как трактовать... и другое. Сяду, разберусь, в суд все равно летом подадим, в январе получим компенсацию. Если кто то заинтересован и может грамотно разжевать ответ каб. Мина, могу переслать, помогите!0
  • Дмитрий КорневAlexander, если просрочка возникла до апреля 2020 года то заплатит, но в 2021 году. а если просрочка возникла в период с 4 апреля 2020 по 31.12.2020 - неустойки не будет вообще. если к 31.12.2020 дом не будет сдан с 1 января неустойка будет начислятся, но с 00
  • Дмитрий КорневОлег, 1) срок в ДДУ не может быть определен вводом в эксплуатацию. но, введенный в эксплуатацию дом должен быть передан. не обращайте особо внимание на формулировку про "эксплуатацию", подразумевается именно момент передачи участнику. обычно, в договорах пишут что-то вроде: должен быть передан не позднее 1 месяца с момента ввода в эксплуатацию, но не позднее хх.хх.2020 года. Право требования безусловно возникает с момента нарушения договорного срока на передачу. 2) да именно так 3) астрент - это неустойка за неисполнение судебного акта. на исполнение судебного акта в части денежной неустойки наложен мораторий до 2021 года. теоретически, на астрент за непередчу фактически построенной квартиры мораторий не освобождает. практически, думаю, что, как минимум суды все равно отнесут его форме неустойки по заявлению застройщика об отсрочке исполнения судебного акта. хотя, подозреваю, что законописцы при создании постановления об астренте не думали вообще0
  • Дмитрий КорневГерцеговина, вот от июня и считалось бы, но не будет0
  • Дмитрий КорневВадим, это спорный вопрос. каким образом может застройщик доказать или не доказать, что нарушения возникли поэтому или потому?0
  • Дмитрий КорневИрина, если сдачу задержали в том году - взыскать можно. подать в суд, выиграть, но исполнительный лист реализовать удастся только в 20210
  • Ирина ЕжоваДмитрий, да. Спасибо. Это мы поняли. Более того, у соседей, у которых состоялись уже суды зимой -весной: у некоторых в исполнительных листка указан срок взыскания с 21 года, а у некоторых не указано ( исполнительный лист Получен в апреле- мае), они отдали в банк и в теч. 5 дней получили деньги. Неприятна ситуация: мы оплатили деньги по дду два года назад. Ответственность застройщика за задержку наступила задолго до пандемии, а попали под гребенку.... на эти деньги уже рассчитывали....0
  • korzzzikДмитрий, спасибо что подняли актуальную тему! Подскажите пжлст, если по договору ДДУ определены сроки: Получение РВЭ - 31.12.2019, Передача до 31.05.2020. По факту на текущий момент не получен даже РВЭ (дом не сдан). Возможно ли получить неустойку с Застройщика в данной ситуации?0
  • Юрий ГалкинИрина, за прошлый период вы можете взыскать деньги с застройщика. У меня суд закончился 1,5 недели назад - то, что до 2 апреля, присудили (понятное дело, что % уменьшили), после 2 апреля уже ничего из-за постановления правительства. Получить деньги смогу после 1 января 2021 г.0
  • Дмитрий Корневkorzzzik, разве что за период с 01.04.2020 по 04.04.2020. все остальное не получится.0
  • Дмитрий КорневИрина, это самый спорный вопрос в постановлении. если застройщик должен был уже вот сейчас сдавать дом, то пандемия ему никак не мешала уложиться в срок. я бы на вашем месте попробовал обратиться в суд из спортивного интереса, и сослаться на то, что просрочка возникла не из-за пандемии, а задолго до. все равно по искам до 1 млн госпошлина не платиться по ЗОПП.0
  • Andrey LukyanovДавайте попробуем все вместе объединиться и оспорить данное решение.0
  • Ольга ОстапенкоЗдравствуйте. Если застройщик должен был сдать дом к 31 марта и сдал его и поставил на кадастр. Ключи должен был выдать до 29 июня, но не выдал их и даже не собирается в ближайшее время. Говорит, что дали послабления и он может ключи не давать до конца года. Я могу подать в суд?0
  • D GСуды итак в несколько раз режут неустойку за просрочку сдачи объектов, теперь и за месяц короновируса,когда был запрет на строительство, на 8 месяцев разрешили неустойку не платить. Возмутительно , конечно. +Застройщики сдают квартиры с кучей замечаний, в которых буквально насрано0
  • Василий КосицынСрок сдачи дома определен июнь 2021 г. Сейчас очевидно, что в срок не достроят. Потерян весь строительный сезон за 2020 год. Планирую писать претензию на неустойку, и в суд по ситуации. Так вот, не будет ли застройщик ссылаться на этот "мараторий" и вычитать его срок из общего срока задежки сдачи дома?0
  • Наталья МаксимоваДмитрий, добрый день! Поясните по нашей ситуации пожалуйста. РВЭ 31 января 2020, по договору срок передачи до 3 месяцев. В января застройщик уже присылает нам письмо о продлении срока ввода в эксплуатацию до 31 июля 2020. То есть это доказывает, что ситуация с пандемией не влияла на увеличение сроков. Можем ли мы расчитывать на неустойку?0
  • Ник ОвчаренкоА в нашей ситуации дом должны были сдать 31 дек. 2020г, а 31.05.2021 должны были передать ключи ! Но вот прошло уже 2 мес.. на дворе август, а нам подсовывают договора о продлении срока ещё на 3 мес.! Никто, конечно, эти договора подписывать не собирается, застройщик намекает на пандемию, и что рабочих (гастарбайтеров) не пускают на границе и работать некому..Хотя таких рабочих полно на нашем доме, но загвозка в том, что застройщик хочет " убить 2 зайца" сразу, т.е. рядом строящийся дом сдать вместе с нашим, хотя разница в постройке между домами в 9 мес.!! Наш дом был уже построен в то время, когда рядом дома не было и в помине, а теперь у них одинаковая стадия готовности по 98% ! Как такое могло быть, если они винят пандемию ? Некоторые жильцы будущие подали Претензию застройщику, а они даже в законные 10 дней не отвечают на неё. Короче приборзели по-полной, в связи с этой пандемией..)) Теперь и ставки ЦБ 3 раза уже поменялись, кто будет считать нам неустойку, мы сами, или застройщик..?0
  • AKВчера получил на почту письмо от ИНГРАД с доп. соглашением к договору. Извещают, что срок переносится с 4 кв 2021 на 2 кв 2022. Естественно, перенос без санкций для них. Обязан ли застройщик платить за перенос сроков и сколько?0

Сообщество