Как отказаться от сделки, если есть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Вопрос о ничтожности договора зависит от всех его условий, а не только от условия о порядке оплаты. Но в вашей ситуации это не так важно. В целом предварительный договор купли-продажи, ПДКП, не обязывает вас заключать основной договор и проводить сделку — вы вольны отказаться. Однако покупатель может пойти в суд с требованием обязать вас продать квартиру.

В праве есть три понятия, которые часто путают: незаключенность, ничтожность и недействительность.

Незаключенный договор. Если стороны не определили существенные условия договора, он считается незаключенным. Незаключенный договор не имеет силы, то есть ни одно из его условий и он сам целиком не значат вообще ничего.

Например, в ПДКП не прописали данные квартиры, которая продается, то есть не определили предмет — существенное условие договора. Такой договор будет считаться незаключенным.

Срок заключения основного договора не относится к существенным условиям ПДКП. Если срок не определен, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента, как стороны подписали предварительный договор.

Ничтожный договор. Это договор, который хотя и содержит существенные условия, но заключен с нарушением закона. Например, ПДКП заключили устно, хотя закон обязывает делать это письменно. Устный договор будет ничтожным.

Недействительный договор. Таковым договор может признать только суд. Это важное отличие от ничтожности: ничтожная сделка не имеет силы, даже если суд ее таковой не признавал.

Судя по вопросу, ваш случай не подпадает ни под одно из перечисленных условий.

Предварительный договор подтверждает, что стороны намерены заключить сделку. Но вы не обязаны подписывать основной договор на условиях, которые не оговорены в ПДКП.

Так как у вас есть предварительный договор, вы должны договориться об условиях основного договора. Но именно договориться, а не принимать все условия второй стороны. По закону стороны свободны в заключении договора.

Если условия покупателя о порядке оплаты вас не устраивают, вы можете отказаться от сделки. Можно сослаться на положение о существенных условиях. Закон говорит, что к ним относятся не только предмет и цена, но и все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон необходимо достичь соглашения.

Вы заявляете, что нужно согласовать порядок оплаты, — и пока вы не пришли к соглашению по этому вопросу, основной договор заключить нельзя.

Обратите внимание, как в ПДКП описана схема заключения основного договора. Возможно, там есть прямое указание, кто из сторон готовит проект основного договора, а может быть, об этом ничего не сказано.

Если порядок заключения основного договора не урегулирован, вы можете составить свой проект договора и передать его продавцу. В документе укажите нужные вам условия. Например, что вы получите деньги за квартиру не через 30 дней, а сразу после регистрации сделки. Такое предложение называется офертой. Продавец может принять ее или отправить вам свой проект договора.

Даже если вы ничего не добьетесь, то, что вы сделали оферту покупателю, важно для суда, если до него дойдет: так вы подтверждаете намерение заключить основной договор. Еще будет иметь значение, кто первым сделал оферту, если очередность не определена в предварительном договоре.

Бывает, обе стороны просто бездействуют — никто никому ничего не предлагает. Тогда, как только пройдет срок для заключения основного договора, указанный в ПДКП, считается, что сделка сторонам больше неинтересна. Действие предварительного договора прекращается.

Главная опасность всей ситуации в том, что покупатель может пойти в суд с иском о понуждении вас заключить основной договор. Но ПДКП не означает, что суд автоматически займет позицию покупателя. Задача суда — чтобы вы договорились о взаимовыгодных условиях. Если не получится, условия определит судья. Есть риск, что он примет вариант покупателя с отсрочкой оплаты в 30 дней. Но покупателю, вероятно, придется ответить на вопрос судьи, зачем нужна такая отсрочка.

В суд можно обратиться только в течение шести месяцев с момента, когда продавец и покупатель должны были договориться об условиях основного договора.

Лучше всего сразу фиксировать в предварительном договоре порядок оплаты и все остальные условия, которые вы считаете важными. Если какие-то условия вас не устраивают, подписывать ПДКП не стоит. Тогда никаких проблем не будет.

На будущее рекомендую обязательно включать в предварительный договор два положения:

1. Срок заключения основного договора. Например, в течение 30 дней с момента заключения предварительного. Или явным образом — скажем, до 15 сентября 2022 года.
2. Условие о прекращении действия ПДКП. Если прошло больше 30 дней с момента, когда основной договор уже должен быть подписан, но стороны так и не смогли согласовать условия, считается, что все утратили интерес к заключению сделки, и предварительный договор прекращает свое действие без каких-либо последствий. Это поможет избежать переписки с офертами и, вероятно, суда.

Если вы опасаетесь, что покупателя признают недееспособным, можно включить в основной договор такое условие: «В случае признания покупателя недееспособным до исполнения обязательств по оплате продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора».

Кроме того, в основном договоре можно прописать гарантию от покупателя, что у него нет рисков признания недееспособным. Это называется заверением об обстоятельствах: «Покупатель гарантирует, что на момент заключения основного договора не подано исковое заявление о признании его недееспособным».

Правда, если покупатель нарушит эти условия, все равно возвращать квартиру, скорее всего, придется через суд, так как Росреестр уже зарегистрирует переход права.

Рекомендую уточнить у покупателя, чем вызвано условие об отсрочке платежа. Нельзя однозначно говорить, что это мошенничество. Признать человека недееспособным не так просто, и за 30 дней сделать это невозможно: нужно решение суда и медицинская экспертиза.

Есть и еще факторы в вашу пользу.

Признание человека недееспособным не освобождает от исполнения обязательств — вместо него их будет нести опекун. По закону до полной оплаты квартира будет у вас в залоге. Лучше подстраховаться и отдельно включить это условие в основной договор, хотя Росреестр, увидев положение об отсрочке на 30 дней, автоматически зарегистрирует залог. Это означает, что если вы не получите все деньги через 30 дней, то сможете в суде обратить взыскание на залог и вернуть квартиру.

Гораздо чаще встречается ситуация, когда после того, как заключили договор, одна из сторон или, например, внезапно объявившиеся родственники требуют признать сделку недействительной. Аргументируют тем, что на момент, когда она совершалась, покупатель или продавец уже был фактически недееспособен, хотя и не был признан таковым судом.

В такой ситуации вам вернут квартиру, а вы должны будете вернуть деньги — но только если суд признает покупателя недееспособным. Не самый страшный вариант, если деньги вы еще не потратили. Также у вас будет право требовать возместить убытки.

Стопроцентно надежной страховки не существует: вопрос о недееспособности человека невозможно проконтролировать. Но можно удостоверить договор у нотариуса. Он обязан проверить дееспособность сторон на момент заключения сделки. Если нотариус ошибется, он будет отвечать за последствия.