Татьяна и Андрей живут в Киеве и планируют переехать в Испанию.

Они уже выбрали квартиру и два месяца назад подали документы на получение кредита в испанском банке «Сабадель».

Андрей — частный предприниматель, Татьяна — менеджер по продажам. Они согласились поделиться опытом, как подготовиться к покупке недвижимости в Барселоне.

Выбрать цель покупки

Квартиру нужно выбирать в зависимости от того, как вы будете ей пользоваться. Вот типичные варианты.

Инвестиция — если хотите купить сейчас и продать потом. В этом случае недвижимость нужно выбирать в центре города или ближе к морю: в таких местах всегда есть спрос и квартиру можно будет продать. Квартира будет дорогой.

Для сдачи в аренду. Если планируете сдавать квартиру, то при выборе района нужно учесть не только популярность среди туристов, но и запрет на выдачу лицензий для туристической аренды. Он действует в Готическом квартале, Барселонете и других популярных среди туристов частях города. Если купить там квартиру, сдавать ее туристам вы по закону не сможете.

Для постоянного проживания. Быть туристом и местным жителем — разные вещи. Если планируете жить в квартире постоянно, обратите внимание на инфраструктуру: транспортную развязку, магазины, банки, поликлиники, школы и детские сады.

Если вы хотите получить вид на жительство, то покупать квартиру необязательно. Достаточно оформить долгосрочную аренду. Для этого в испанском банке открывается счет. На него необходимо перевести сумму, которая зависит от размера семьи и цены аренды. В 2015 году для двух человек минимальная сумма составляла 65 000 евро. Сумма должна быть на счете на момент заключения договора аренды и до конца процедуры оформления вида на жительство. После ее можно снять. Поэтому можно одолжить деньги у друзей или обратиться в фирмы, которые временно предоставляют деньги для такой цели.

Татьяну и Андрея привлекла перспектива растить детей в европейской стране с хорошим климатом, высоким уровнем медицинского обслуживания, где есть хорошие школы и вузы. Поэтому их цель — купить квартиру для постоянного проживания, сначала сдавать ее в аренду посуточно, чтобы покрыть ипотеку, а потом оформить документы для ВНЖ.

Выбрать район

Барселона разделена на 10 районов. В зависимости от района одинаковые по параметрам квартиры могут отличаться по цене в 2—3 раза.

Карта районов Барселоны
Карта районов Барселоны

Цены зависят от разных факторов: расположения района, его достопримечательностей, инфраструктуры, наличия парковочных мест и состояния недвижимости. Еще в разных районах живут разные категории населения: где-то живут каталонцы, где-то селятся мигранты. Это тоже влияет на стоимость жилья.

Как купить квартиру в Барселоне

Сьютат Велья (Старый город) — это туристический центр города с большим количеством кафе и ресторанов, достопримечательностей. Достопримечательности: центральная улица Рамбла, парк Цитадели, памятник Колумбу, Морской музей, музей Пикассо, Барселонский собор, много клубов и ресторанов. Инфраструктура: 11 школ, 7 институтов и 4 госпиталя. Количество парковочных мест ограничено. Улицы узкие, многие с односторонним движением.

Недвижимость в Старом городе часто не в лучшем состоянии, хотя можно найти просторные квартиры.

Стоит учесть, что Старый город состоит из еще четырех районов: Готический квартал, Раваль, Борн и Барселонета. Готический квартал переполнен туристами, здесь всегда шумно. По кварталу хорошо прогуляться во время туристической поездки, но не жить. Раваль — бывший район красных фонарей. Цены на недвижимость здесь низкие. Но район считается небезопасным. В Борне реставрируются здания, развитая инфраструктура общественного транспорта, доступны пляжи Барселонеты и Олимпийской деревни.

Барселонета стоит на берегу моря. Здесь есть городской рынок, много магазинчиков, кафе и баров, в пешей доступности пляж с большой набережной. Район может заинтересовать любителей активного образа жизни и семьи с детьми. Зимой здесь сильный ветер.

Как купить квартиру в Барселоне

Эшампле — престижный развивающийся район в центре города. Достопримечательности: дом Мила, дом Бальо, дом Амалье, площадь Каталонии, храм Саграда Фамилия, торговые улицы Пасео де Грасиа, Диагональ. Инфраструктура: есть учебные и медицинские заведения, развитый общественный транспорт позволяет легко добраться в любую точку города.

Квартиры в Эшампле с просторной планировкой, часто имеют окна, выходящие и во внутренний двор, и на улицу. В районе строятся новые апартаменты.

Как купить квартиру в Барселоне

Сантс-Монжуик — один из самых тихих районов Барселоны. Достопримечательности: Национальный музей искусства Каталонии, поющие фонтаны, культурный центр Кайша-форум, Фонд Жоана Миро, музей военной истории, парки и Олимпийский стадион. Инфраструктура: в районе хорошая транспортная развязка, работает 21 школа, 9 институтов и 2 крупных госпиталя. Есть порт и промышленные предприятия.

Недвижимость тут в хорошем состоянии, квартиры обычные. Элитной недвижимости мало.

Как купить квартиру в Барселоне

Лес Кортс — коммерческий и финансовый район города. Здесь нет достопримечательностей, но много офисов, кафе и баров. Достопримечательности: стадион Камп Ноу, музей футбольного клуба «Барселона». Инфраструктура: 7 школ и 3 института, большой торговый центр «Лилла» и парки. Хорошая транспортная развязка.

Недвижимость в Лес Кортс представлена как небольшими квартирами в современных домах, так и элитным жильем.

Как купить квартиру в Барселоне

Сарриа-Сант Герваси — престижный район, где проживают состоятельные испанские семьи и иностранные бизнесмены. Достопримечательности: гора Тибидабо с видом на Барселону и парком аттракционов, музей науки «Космокайша» и обсерватория Барселоны. В ресторанах и ночных клубах собираются знаменитости. Инфраструктура: много парковых зон, есть частные клиники и один госпиталь, 6 школ, 4 института.

Это самый спокойный и безопасный район Барселоны. Цены на недвижимость в Сарриа-Сант Герваси самые высокие в городе. Недвижимость представлена как классическими квартирами, так и апартаментами, пентхаусами, виллами, бунгало и коттеджами.

Как купить квартиру в Барселоне

Грасия — богемный район. Достопримечательности: парк Гуэль и престижный Свободный театр (Teatre Lliure). Здесь много баров, ресторанов, артистических кафе, театров и художественных галерей. Инфраструктура: 14 школ, 4 института и 3 клиники. Здания обладают исторической ценностью. Можно найти квартиры со старинными деталями: мозаикой на полу, лепниной, сводчатыми потолками из дерева.

Недвижимость представлена классическими квартирами и апартаментами, коттеджами, двухуровневыми квартирами. К недостаткам можно отнести удаленность от моря и дефицит парковочных мест.

Как купить квартиру в Барселоне

Орта Гинардо — спокойный уютный район с большим количеством парков для отдыха с семьей. Инфраструктура: 21 школа и 7 институтов. Медицина представлена 5 госпиталями, включая госпиталь Сан-Пау, известный своей архитектурой. Общественный транспорт хорошо развит. Недвижимость в основном представлена классическими квартирами. Можно найти квартиры-студии и коттеджи.

Как купить квартиру в Барселоне

Ноу Баррис — район рабочего класса, считается не самым безопасным из-за большого количества иммигрантов. Инфраструктура: 21 школа и 13 институтов, есть госпиталь. Жилые здания не в лучшем состоянии, поэтому цены на недвижимость самые низкие в городе. Здесь можно приобрести как одноэтажные дома с небольшими садовыми участками, так и апартаменты или квартиры-студии.

Как купить квартиру в Барселоне

Сант Андреу — тихий и спокойный район, почти не привлекающий туристов. Инфраструктура: 19 школ и 6 институтов, госпиталь и клиника, крупный торговый центр «Ла Макиниста». Здесь много парков, где можно отдохнуть с семьей. К недостаткам можно отнести дефицит парковочных мест. Недвижимость представлена небольшими квартирами в многоэтажных домах. Элитной недвижимости мало. Клубов и ночных развлечений мало.

Как купить квартиру в Барселоне

Сан Марти отдален от туристического центра, но зато рядом с морем. Здесь много открытых спортивных площадок, офисных зданий, торговых центров. Инфраструктура: 31 школа, 12 институтов и крупная клиника. Недвижимость представлена квартирами в современных жилых комплексах. Можно найти старые виллы и коттеджи с видом на море или горы.

Характеристики районов Барселоны

Район Население Категории населения Цена квартир, €/м²
Испанцы Россияне Продажа Аренда
Старый город 54,9% 1,3% Каталонцы, представители бывших колониальных стран 4985,85 20,55
Эшампле 79,7% 2,1% Состоятельные семьи, средний класс 5417,16 18,75
Сантс-Монжуик 80,3% 1,7% Коренные каталонцы, пенсионеры 3442,61 14,78
Лес Кортс 87,9% 4,0% Знаменитости, политики, состоятельные семьи 5517,00 16,64
Сарриа-Сант Герваси 87,8% 3,6% Состоятельные испанцы, бизнесмены, иностранцы 5598,86 17,57
Грасия 83,6% 2,1% Творческие люди и молодежь 4461,38 16,69
Орта Гинардо 87,4% 3,0% Коренные каталонцы и испанцы 3160,08 13,86
Ноу Баррис 84,1% 2,1% Рабочий класс, иммигранты 2277,26 12,43
Сант Андреу 88,0% 2,5% Коренные каталонцы, пенсионеры 2960,26 13,16
Сан Марти 83,5% 4,1% Иммигранты, молодежь 4502,11 20,88
Старый город
Население
испанцы 54,9%, россияне 1,3%
Кто живет
Каталонцы, представители бывших колониальных стран
Цена квартиры
4985,85 €/м²
Цена аренды
20,55 €/м²
Эшампле
Население
испанцы 79,7%, россияне 2,1%
Кто живет
Состоятельные семьи, средний класс
Цена квартиры
5417,16 €/м²
Цена аренды
18,75 €/м²
Сантс-Монжуик
Население
испанцы 80,3%, россияне 1,7%
Кто живет
Коренные каталонцы, пенсионеры
Цена квартиры
3442,61 €/м²
Цена аренды
14,78 €/м²
Лес Кортс
Население
испанцы 87,9%, россияне 4,0%
Кто живет
Знаменитости, политики, состоятельные семьи
Цена квартиры
5517,00 €/м²
Цена аренды
16,64 €/м²
Сарриа-Сант Герваси
Население
испанцы 87,8%, россияне 3,6%
Кто живет
Состоятельные испанцы, бизнесмены, иностранцы
Цена квартиры
5598,86 €/м²
Цена аренды
17,57 €/м²
Грасия
Население
испанцы 83,6%, россияне 2,1%
Кто живет
Творческие люди и молодежь
Цена квартиры
4461,38 €/м²
Цена аренды
16,69 €/м²
Орта Гинардо
Население
испанцы 87,4%, россияне 3,0%
Кто живет
Коренные каталонцы и испанцы
Цена квартиры
3160,08 €/м²
Цена аренды
13,86 €/м²
Ноу Баррис
Население
испанцы 84,1%, россияне 2,1%
Кто живет
Рабочий класс, иммигранты
Цена квартиры
2277,26 €/м²
Цена аренды
12,43 €/м²
Сант Андреу
Население
испанцы 88,0%, россияне 2,5%
Кто живет
Коренные каталонцы, пенсионеры
Цена квартиры
2960,26 €/м²
Цена аренды
13,16 €/м²
Сан Марти
Население
испанцы 83,5%, россияне 4,1%
Кто живет
Иммигранты, молодежь
Цена квартиры
4502,11 €/м²
Цена аренды
20,88 €/м²

Татьяна и Андрей ждут ребенка. Поэтому главным критерием выбора района для них стала спокойная и безопасная обстановка, наличие школ и близость к морю. Поиск сузили до районов Сант Андреу и Сан Марти. Как запасной вариант рассматривали Орта Гинардо.

Найти квартиру

Первая мысль, которая приходит в голову, — купить квартиру у владельца. Но на практике выйти на владельцев недвижимости практически невозможно. Испанцы предпочитают поручать продажу агентствам.

Выбрать агентство недвижимости сложно из-за их большого количества. Кроме того, база объектов недвижимости одного агентства ограничена. Удобный способ найти жильё — сайты недвижимости. Тройка крупных сайтов Испании: «Идеалиста», «Фотокаса», «Виббо».

Еще один способ — поиск залогового имущества банка. Банки продают недвижимость, которая была в залоге. Можно найти жилье со скидками до 50% от рыночной стоимости. Приятное дополнение: банк дает финансирование до 100% от стоимости на жильё из своей базы.

«Банковская недвижимость как рыбалка, — говорит Наталья Маджик, юрист в Каталонии. — Надо сидеть и выжидать, чтобы подхватить классную рыбку. Удачные варианты выкупают за несколько дней. Бонус — банк дает все гарантии, что недвижимость ничем не обременена. Иногда банки за вас платят налог. Я бы искала недвижимость и в свободном доступе на сайтах, и банковскую».

Банки и риелторы, у которых можно найти залоговую квартиру

Банк Подразделение Ипотечная программа
Caixa Servihabitat Срок выплаты до 20 лет, фиксированная ставка 2,1%
Banc Sabadell Solvia Срок выплаты до 30 лет, фиксированная ставка 3,5%
BBVA BBVA vivienda Скидки 50—95%
Banco Popular Aliseda Скидки до 50%, финансирование по специальному кредиту до 100% стоимости объекта, сроки выплаты до 30 лет
Bankinter Inmobiliario de Bankinter Финансирование до 100% стоимости объекта
Banco Mare Nostrum BMN viviendas Срок выплаты до 30 лет

Банки и риелторы, у которых можно найти залоговую квартиру

Caixa
Подразделение: Servihabitat
Ипотечная программа: срок выплаты до 20 лет, фиксированная ставка 2,1%

Banc Sabadell
Подразделение: Solvia
Ипотечная программа: срок выплаты до 30 лет, фиксированная ставка 3,5%

Banc Sabadell
Подразделение: Solvia
Ипотечная программа: скидки 50—95%

BBVA
Подразделение: BBVA vivienda
Ипотечная программа: скидки 50—95%

Banco Popular
Подразделение: Aliseda
Ипотечная программа: скидки до 50%, финансирование по специальному кредиту до 100% стоимости объекта, сроки выплаты до 30 лет

Bankinter
Подразделение: Inmobiliario de Bankinter
Ипотечная программа: финансирование до 100% стоимости объекта

Banco Mare Nostrum
Подразделение: BMN viviendas
Ипотечная программа: срок выплаты до 30 лет

Вот что нужно сделать, когда вы нашли квартиру:

  1. Проверить все документы и квартиру на наличие задолженностей. Залоговую недвижимость проверяет банк. При покупке новой или вторичной недвижимости лучше привлечь юриста или нанять посредника, который поможет всё проверить и заключить сделку.
  2. Заключить предварительный договор с хозяевами. Внести залог. Размер залога варьируется от 3000 до 5000 € в зависимости от стоимости квартиры. Залог перечисляется по безналичному расчету как со счёта в испанском банке, так и с любого своего счёта в другой стране. После этого квартиру снимают с продажи.
  3. Получить NIE — Numero de Identificacion de Extranjero. Это идентификационный номер иностранца, который присваивает миграционный орган Испании по экономическим, профессиональным или социальным причинам — например при приобретении недвижимости. NIE можно получить в Испании либо в консульстве Испании по месту жительства.

Выбрать банк для ипотеки

При покупке нового или вторичного жилья придется изучить ипотечные программы испанских банков самостоятельно или с помощью посредника. Кредитные калькуляторы на сайтах банков позволяют заранее рассчитать, хватит ли средств для ипотеки.

После выбора банка придется подготовить пакет документов для получения кредита. Можно собрать документы не выезжая из своей страны и выслать копии в Испанию для перевода у присяжного переводчика. Оригиналы переводов передаются в банк. После этого банк принимает решение по кредиту.

Если банк одобрил выдачу кредита, необходимо перечислить на счет сумму депозитного вклада. После поступления денег на счет назначается дата сделки.

Заключить сделку у нотариуса

У нотариуса собираются стороны и их представители с полным пакетом документов. Перед тем как поставить подписи, нужно рассчитаться с посредником, если вы к нему обращались. После этого нотариус заверяет договоренности.

Сделка заключена. А вас можно поздравить с приобретением нового жилья в Барселоне.

Андрею и Татьяне банк подтвердил выдачу кредита через 2 месяца и 1 неделю после подачи заявки. Залог за квартиру они внесли сразу. Теперь переводят оставшуюся часть суммы, чтобы завершить сделку. В конце августа, сентябре и октябре они планируют сдавать квартиру в аренду посуточно через агентство недвижимости. А в ноябре хотят поселиться в квартире сами и заняться получением вида на жительство и подготовкой к родам в испанской клинике.

Запомнить

  1. Определитесь с целью покупки недвижимости и источником денег.
  2. Изучите районы Барселоны и выберите согласно вашей цели.
  3. Найдите подходящую квартиру на сайтах недвижимости («Идеалиста», «Фотокаса», «Виббо») или риелторских подразделений банков (Servihabitat, Solvia, BBVA vivienda, Aliseda, Inmobiliario de Bankinter, BMN viviendas).
  4. Выберите ипотечный банк и подготовьте документы.
  5. Заключите сделку у нотариуса.