Как я выкупила последнюю долю в коммуналке

Мы решили покупать квартиру по долям, потому что не хотели влезать в ипотеку.

С 2017 года мы с мужем последовательно выкупали комнаты в коммунальной квартире и таким образом стали собственниками 61/100 долей. Об этом процессе я подробно рассказывала в своей первой статье для Т⁠—⁠Ж.

В 2020 году мы выкупили последнюю комнату: квартира окончательно стала нашей. Расскажу, как мы купили последнюю долю и дорого ли пришлось за нее заплатить.

В 2017 году мы решили приобрести свое жилье и купили 7/20 долей в коммунальной квартире в Иванове. По устной договоренности у каждого из собственников было по комнате, хотя по метражу они не соответствовали долям. Мы заняли комнату 15,8 м² и заплатили 425 000 ₽.

Через год в 2018 году мы выкупили 26/100 долей за 400 000 ₽ у семьи с детьми, которой принадлежала соседняя маленькая комната. Если пересчитывать ее стоимость за 1 м², она обошлась нам дороже остальных — 24 540 ₽/м².

Оставалась третья комната в квартире. Ей владела пожилая женщина. Она в квартире не жила, а коммунальные услуги оплачивал ее внук. Он же иногда приходил проверить, что в комнате все в порядке.

Когда мы заехали, в квартире никто не жил — и так было все эти три года. Но редкие визиты внука собственницы последней комнаты доставляли нам дискомфорт. Мы решили попробовать выкупить и эту последнюю, третью долю.

Собственницу последней доли я никогда не видела и не была с ней знакома. Внук говорил, что в какой-то момент она стала лежачей, а последние пару лет даже его узнает с трудом. По его словам, она не хотела продавать комнату. Да и сделать это было бы проблематично: при купле-продаже нотариус засомневалась бы в дееспособности продавца.

Мне же хотелось закрыть вопрос с комнатой окончательно: очень надоело, что в любой момент в квартиру может прийти чужой человек. Мы не спрашивали его о бабушке во время каждого визита, но раз в несколько месяцев я смотрела в реестре наследственных дел, не открыто ли там наследственное дело на ее имя. Сам внук сразу хотел продать долю нам, так как для него она обременительна.

При очередной проверке в конце декабря 2019 года там появилась соответствующая запись. Я поняла, что наша соседка умерла.

Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения

В начале января, когда внук соседки снова пришел проверять комнату, мы спросили его про бабушку. Он подтвердил, что она умерла, и сказал, что они готовы продать нам комнату. Я была готова отдать за оставшуюся долю не больше 675 000 ₽. Тогда получалось, что всю квартиру мы бы купили не дороже 1,5 млн. За более высокую цену можно было сразу купить подобную квартиру в нашем городе, а не выкупать комнаты в коммуналке по очереди. Весь вопрос был в том, сколько денег запросит мужчина — он понимал, что когда мы купим последнюю комнату, то станем собственниками всей квартиры.

Изначально мой муж предложил купить долю за 450 000. Нашему новому соседу это показалось дешево: он нашел документы на квартиру и узнал, что бабушка купила долю за 580 000 ₽. Дешевле этой цены он продавать не хотел. Мы сказали, что эта комната сейчас уже столько не стоит. Поскольку ему хотелось побыстрее ее продать и не тратить лишние деньги на оплату коммунальных услуг, то он согласился уступить. В результате мы договорились на 500 000 ₽. Предварительный договор купли-продажи мы заключать не стали — решили, что обе стороны заинтересованы в сделке и никто не передумает.

500 000 ₽

мы обещали заплатить за третью комнату в коммуналке

У нас было полгода, чтобы найти деньги. Сосед не мог продать комнату сразу, потому что в наследство вступают только через 6 месяцев после смерти наследодателя.

Когда мы покупали самую первую комнату в этой квартире, сосед рассказывал нам, что бабушка оставила завещание в его пользу. Тогда мы подумали, что это удобно — мы знаем будущего собственника и его намерения. У мужчины была сестра, внучка бабушки, и мы поняли, что благодаря завещанию никто больше претендовать на комнату не сможет.

Но спустя полгода после смерти собственницы последней комнаты, в июне 2020 года, мы узнали, что все не так просто. Выяснилось это так: в нашем доме меняли УК. Я по поручению новой УК собирала подписи собственников в пользу этого решения. На нашу квартиру мне выдали три комплекта документов, чтобы получить подписи: один был мой, второй — соседа, а третий — на незнакомое женское имя. Муж спросил у соседа, кто это. Оказалось, что еще жива мать — то есть дочь нашей умершей собственницы. И она тоже наследница части доли несмотря на завещание.

Дело в том, что если у умершего человека есть нетрудоспособные близкие родственники, то они получают половину от того, что им досталось бы по закону, если бы не было завещания. Дочь умершей собственницы уже вышла на пенсию, поэтому считалась нетрудоспособной, а значит, после смерти матери ей полагалась обязательная доля в наследстве несмотря на завещание. Для нас это стало неожиданностью

Однако сосед уверил нас, что договорится с матерью, и нас этот вопрос не коснется. В любом случае ей принадлежало бы не больше 4 м² в квартире. Это незначительная доля. Если бы женщина отказалась ее продавать, она все равно бы не смогла ей пользоваться. Но все-таки нам было бы спокойнее, если бы квартира целиком стала нашей.

К августу у нас была нужная сумма. Кредитную карту оформлять не пришлось — помогли родители и бабушка с дедушкой. Еще мы продали на «Авито» и «Юле» много ненужных вещей. Коронавирус тоже сыграл нам на руку: в апреле мы вложили 110 000 ₽ и заработали 40 000 ₽ на росте акций. Еще у нас был часть биткоина, купленная в 2015 году на 15 000 ₽. Мы продали ее в августе 2020 за 40 000 ₽.

В августе мы вышли на сделку. Мы выкупали долю в квартире, а такие сделки нужно проводить через нотариуса. Наша сделка прошла у нотариуса, который занимался наследственным делом умершей собственницы. Долю мы решили оформлять на мужа, чтобы в будущем он тоже мог общаться с коммунальщиками как собственник. Хотя формально мы все равно все доли приобретали в браке, и при разводе наше имущество будет делиться поровну.

В день сделки меня в Иванове не было — я уехала в отпуск в соседнюю область к родителям. Мы были уверены, что сделку перенесут на сентябрь, так как сосед не успевал оформить справки и получить документы из МФЦ. Но он справился быстрее, а проводить сделку осенью и платить еще за два месяца коммуналку не хотел.

Перед отъездом я на всякий случай оформила у нотариуса документ о том, что я не против, если муж купит долю. Такое согласие требуется при регистрации имущества в Росреестре, когда покупатель состоит в браке. Согласие обошлось мне в 1600 ₽.

Также я оформила отказ от права преимущественной покупки. Я собственник оставшихся долей в этой квартире. По закону тот, кто продает долю, должен оповестить всех сособственников о своем желании продать долю. И лишь если они откажутся или не изъявят желания купить долю, ее можно продавать третьим лицам. Несмотря на официальный брак, мой муж считался третьим лицом, а я как сособственник должна была отказаться от своего права преимущественной покупки. За отказ я заплатила 1200 ₽.

19 августа 2020 года муж, сосед и его мама встретились у нотариуса. Нотариус составил договор и зачитал его условия, обе стороны перечитали его еще раз. Муж передал соседу деньги, а они с матерью написали расписки от руки, что все получили. Весь процесс занял не больше получаса. Муж не волновался, так как для нас это была уже третья такая сделка.

Из-за пандемии коронавируса к нотариусу пришлось записываться заранее — за неделю до сделки. За услуги нотариуса муж заплатил 2400 ₽, остальное оплатил продавец.

2400 ₽

мы заплатили за услуги нотариуса

После сделки на руках у мужа остались:

1. Договор купли-продажи.
2. Передаточный акт.
3. Техпаспорт квартиры — теперь у нас их три и все одинаковые.
4. Согласие супруга на покупку.
5. Отказ от преимущественной покупки.
6. Расписка о передаче денег.

Когда сделка проходит через нотариуса, документы на регистрацию можно подать тоже через него. Это удобно — не нужно отдельно идти в МФЦ, плюс регистрация проходит буквально за несколько дней.

Мы решили заплатить 400 ₽, чтобы нотариус сам подал документы на регистрацию сделки в Росреестре и объединил две купленных у соседа и его матери доли.

Хотя квартира теперь принадлежит только нам, лицевые счета по коммунальным платежам приходят по-прежнему с фамилиями старых собственников — в сентябре нам пришли аж 16 платежек. Поэтому их объединение — это первое, чем я занялась, когда вернулась из отпуска.

Я написала письма на электронные адреса всем 7 компаниям, которые предоставляют нам услуги ЖКХ. К письмам прикрепила все документы:

1. Отсканированные заявления на объединение лицевых счетов.
2. Выписку из ЕГРН о текущих собственниках.
3. Договоры купли-продажи.
4. Свидетельство о регистрации брака.

В Водоканале у меня попросили справку о количестве зарегистрированных в квартире. Ее можно было взять в МФЦ. Я смогла туда записаться только через две недели. Я записалась, но не пошла — мы просто установили счетчик на воду. И справка стала не нужна.

В итоге за октябрь пришло 8 платежек. Но этим все не закончилось — у меня нашелся долг за капремонт. Мы стали выяснять причину, потому что все квитанции я оплачивала аккуратно. Оказалось, что когда я объединяла два лицевых счета по капитальному ремонту после покупки предыдущей комнаты, мне забыли учесть оплаты по закрытому счету. В результате у меня за пять лет набежал долг. Пришлось разбираться. Все деньги нашлись, но пришлось потратить два часа.

Изначально за газ и воду мы платили по тарифу. Но когда мы стали собственниками, то решили поставить на воду счетчик. Купили его за 600 ₽ и еще 120 ₽ заплатили за муфты. За установку ничего не платили: у мужа есть паяльник для пластиковых труб, и он все сделал сам. Опломбировали нам бесплатно.

Есть задумка отказаться от центрального отопления и сделать теплый водяной пол от газового котла. Поэтому счетчик на газ поставим, когда будем переделывать отопление.

В третьей комнате будет детская, но так как детей в ближайшее время мы не планируем, ремонт в ней делать пока не будем. Также хотим объединить кухню и часть самой маленькой комнаты для кухни-гостиной, а из второй части сделать мини-спортзал — поставить турник и лавку со штангой.

В итоге при покупке квартиры по долям мы заплатили за всю квартиру 1 325 000 ₽. Это примерно на 500 000 ₽ ниже средней рыночной цены в Иванове на аналогичные квартиры в двухэтажных кирпичных домах. С учетом того что нам не пришлось брать ипотеку, а оплачивали мы все постепенно, покупка оказалась еще выгоднее.

Конечно, при таком способе покупки есть большие риски. Например, собственники последней доли могут завысить цену или попытаться продать ее третьим лицам. Но последнее законным способом провернуть сложно, потому что у сособственников есть право преимущественной покупки.

В 2019 и 2020 году мы получили налоговый вычет за квартиру. Так как недвижимость совместная, мы можем максимально вернуть с нее по 172 250 ₽ каждый.

1. Сделки с долями обязательно проводятся через нотариуса.
2. Чтобы сделка прошла быстрее, лучше заранее оформить отказы сособственников от права преимущественной покупки.
3. За последнюю долю в квартире могут запросить больше рыночной цены, поэтому нужно подготовить аргументы для торга.
4. После покупки квартиры, где было много собственников, придется объединять лицевые счета по услугам ЖКХ. Иначе есть риск ежемесячно получать ворох платежек.