Как я купил квартиру в Таллине

В 2014 году моя квартира в Нижнем Новгороде начала дешеветь, я ее продал и задумался, как сохранить полученные деньги.

Мне было где жить, поэтому покупку недвижимости я рассматривал прежде всего как инвестицию. Тогда квартиры в Таллине стоили примерно столько же, сколько и в Нижнем Новгороде, но я рассчитывал, что вскоре они подорожают.

Оказалось, что гражданину РФ без вида на жительство и счета в эстонском банке не очень просто купить квартиру в Эстонии. Мне понадобилось три месяца и 2,6 млн рублей, чтобы стать обладателем однушки в Таллине. 3 месяца — это с момента, как я начал изучать объявления, и до заключения сделки.

Это было четыре года назад, с тех пор процесс покупки сильно не изменился. Но открыть счет в эстонском банке стало еще сложнее: банки с недоверием относятся к операциям нерезидентов и требуют объяснить происхождение денег.

Расскажу, какие сложности были у меня и как я с ними справлялся.

Я часто бываю в Эстонии, там живут мои друзья. Из Москвы до Таллина можно долететь за полтора часа, у меня перелет из Нижнего Новгорода занимает 5 часов, включая время на пересадку в Москве.

В Эстонии для меня нет языковой проблемы: в большинстве случаев можно объясниться на русском языке, в том числе и в государственных учреждениях. В стране безопасно: преступность снижается каждый год, школьники часто самостоятельно передвигаются по городу уже с первого класса. Стоимость жизни в 2014 году была сравнима с крупными российскими городами, хотя сейчас уже заметно подорожала.

В Эстонии у каждого жителя есть цифровое удостоверение личности и доступ к многочисленным государственным услугам прямо со своего компьютера. Например, можно удаленно проголосовать на выборах или записаться на прием к врачу.

Основной способ связи для государственных и частных организаций — это электронная, а не бумажная почта. Когда у меня возник вопрос к местной полиции, я отправил им письмо на русском языке — через 3 дня мне на электронную почту пришел подробный ответ, написанный по-русски.

В Эстонии удобно вести бизнес: зарегистрировать новое предприятие можно из дома, все контакты с налогово-таможенным департаментом также происходят электронно. В стране нет налога на прибыль предприятий, из-за этого недавно Украина включила Эстонию в список офшорных зон.

В начале 2014 года средняя цена квадратного метра в Таллине составляла примерно 1700 € (85 000 ₽ по курсу 2014 года), столько же стоил квадратный метр в новостройке в Нижнем Новгороде. К 2018 году стоимость таллинской недвижимости увеличилась до 2000 € за метр, но осталась значительно ниже, чем в столицах большинства европейских стран.

Налога на имущество в Эстонии нет, но есть земельный налог, в том числе за использование участка под многоквартирными домами. Ставка зависит от региона, за мою однокомнатную квартиру площадью 33 м² я плачу 10,25 € в год.

Я привык жить в крупных городах, поэтому в Эстонии рассматривал всего три города: Таллин, Тарту и Пярну. В итоге остановился на Таллине, потому что только там есть международный аэропорт. До других городов добираться было бы сложнее: сначала самолетом до Таллина, а потом электричкой или автобусом.

Таллин — это столица и самый крупный город Эстонии. Он не очень большой, здесь живет меньше полумиллиона человек. С любой окраины до центра можно доехать максимум минут за 30, поэтому близость к центру очень условна. Административно Таллин делится на 8 районов, их отличительные черты выделить довольно трудно.

Пирита. В советские времена здесь были преимущественно дачи, их и сейчас много, но часть мелких садовых домиков постепенно превратилась в большие коттеджи. Значительная часть Пириты занята лесом, на карте этот район почти полностью зеленый. Здесь же расположен большой городской пляж, телебашня, ботанический сад и яхт-клуб, созданный из Олимпийского центра парусного спорта.

Ласнамяэ. Самый большой и самый «русский» район Таллина. Застроен преимущественно в советские времена типовыми панельными пяти- и девятиэтажными домами. На первый взгляд он очень похож на спальный район любого российского города, на улицах часто звучит русская речь.

Кесклинн. Центр Таллина и всей Эстонии, здесь средневековые башни Старого города соседствуют с современными небоскребами делового центра, а жилые каменные дома — памятники старины могут стоять рядом с новостройками из стекла и бетона. Здесь можно поселиться в доме, построенном лет 100—200 назад, а можно в суперсовременном и технологичном здании. Цена в обоих случаях будет существенно выше средней по городу, зато совсем рядом будет парламент, правительство Эстонии, мэрия Таллина, оперный театр, драматический театр и «Русский театр», а еще множество других государственных и культурных учреждений.

Пыхья-Таллин. Старый промышленный район с не очень хорошей репутацией, постепенно меняющейся к лучшему.

На этот район приходится около половины морской границы Таллина, здесь расположены порты, верфи и промышленные предприятия, бывшие военные объекты. В этом районе дома преимущественно старые, в том числе деревянные с печным отоплением, но с каждым годом появляется все больше новых.

На территории района расположен большой благоустроенный городской пляж «Штромка», творческий городок «Теллискиви», в Каламае сохранилось большое количество старых деревянных домов.

Кристийне. Спокойный район рядом с центром, значительная часть застроена частными домами с садами, среди них встречаются современные малоквартирные дома.

Хааберсти. Состоит из нескольких существенно отличающихся друг от друга частей. В Вяйке-Ыйсмяэ плотная советская панельная застройка из 5—10 этажей, в Какумяэ преимущественно большие частные дома, в Пикалийва — малоквартирные и современные. Здесь находится Таллинский зоопарк, Эстонский музей под открытым небом, концертный зал «Саку», несколько спортивных комплексов.

Мустамяэ. Типовой советский спальный район, застроен преимущественно панельными домами в 5 или 9 этажей, рядом с ними вся стандартная инфраструктура: школы, детские сады, медицинские учреждения, магазины, парки. Здесь находится технопарк, Таллинский технологический университет, офисы Skype и Starship.

Нымме. Район преимущественно с частными домами разного размера в старом сосновом лесу. Там располагаются замок Глена, парк приключений, горнолыжный комплекс, болото с туристическими тропами и смотровыми площадками. В Нымме живет действующий президент Эстонии Керсти Кальюлайд: после избрания она отказалась переезжать в официальную резиденцию в Кадриорге и осталась жить в собственном доме. А еще здесь бродит призрак собаки Баскервилей, оставшийся в замке Глена после съемок там фильма о Шерлоке Холмсе.

Значительная часть жилой недвижимости Таллина — это дома, построенные в советское время по типовым проектам. Но кроме них остается и множество нетиповых домов, среди которых трудно найти два одинаковых.

Такие дома располагаются преимущественно в Старом городе или рядом с ним. Построены они 100 лет назад или еще раньше.

Слабое место этих зданий — инженерные системы. В качестве компенсации в квартире могут быть старинный паркет, дубовые двери, антикварная мебель и чувство приобщенности к истории. У приятелей, купивших жилье в таком «памятнике», были проблемы с водой и канализацией. А еще оказалось, что в квартире крохотный душ, сделанный из части коридора, потому что первоначально ванная комната не была предусмотрена вообще.

Каменные или деревянные дома в 1—2 этажа в очень разном состоянии. Они могут быть красивыми и ухоженными, как в Каламайе, а могут уже рассыпаться от старости.

Наверное, самая большая проблема таких домов — это их непредсказуемость. После того как здание простояло 100 лет и сменило несколько владельцев и множество жильцов, может оказаться, что в нем завелись привидения, трубы водоснабжения рассыпались, а деревянные перекрытия сгнили.

Часто встречаются дома, прошедшие полную реновацию. Фактически от старого дома остается только фундамент, иногда подвал и часть стен — все остальное строится заново из современных материалов.

Площадь дома при перестройке может заметно вырасти за счет увеличения количества этажей или пристроя.

Построены в 60—80-е годы по типовым проектам, как и в других городах СССР. В Эстонии они сохранились лучше, чем в России: многие прошли реновацию с обновлением инженерных систем, заменой окон и внешним утеплением стен.

В таких домах чистые подъезды, а рядом со зданием деревья и газон, детские площадки и парковки.

Они бывают панельными или блочными и построены уже после 2000 года. Обычно в таких зданиях 2—4 этажа, и они рассчитаны на 4—20 квартир.

В доме обязательно есть подземная или уличная парковка, часто — своя территория с газоном и детской площадкой. Иногда газон и площадка общие у нескольких соседних домов.

Таких зданий мало, каждое строится по собственному проекту, расположены они обычно в центральной части города.

Стоимость квадратного метра в таком доме в несколько раз превышает массовую застройку, квартиры там часто большие, все это страшно дорого. Я встречал варианты с ценой в 300—800 тысяч евро за квартиру площадью 70—200 м², но подробно их не изучал.

В Эстонии даже соседние дома одной серии и одного года постройки могут заметно отличаться по состоянию и размеру коммунальных платежей.

Например, в одном доме накопили на ремонт и утеплили стены, и это снизило стоимость отопления. Второй дом не копил на ремонт, реновацию не делал, и теперь его жители вынуждены мерзнуть и переплачивать за отопление. Третий дом сделал реновацию на кредитные деньги, теперь у них тепло, но расходы выросли из-за необходимости обслуживать и выплачивать кредит.

Почти у каждого дома есть энергетический паспорт, содержащий информацию о классе энергоэффективности. Он показывает «герметичность» дома — то есть насколько интенсивно тепло утекает через окна и стены. Самый высокий класс — A, такие дома встречаются редко и все они построены недавно. У новостроек обычно класс B или C, у советских панельных домов — D, E или F. Эта информация указана в объявлении о продаже.

На практике классы энергоэффективности означают, что в старом доме можно платить за отопление 100 € в месяц и в квартире будет холодно, а в новом доме будет тепло и за 50 €.

Приемлемый способ найти квартиру — удаленно изучить город, заранее выбрать 5—20 вариантов квартир, прилететь в Таллин на несколько недель и самому всё посмотреть. У меня такой возможности не было, поэтому пришлось выбирать квартиру по картинкам.

Я понимал, что, скорее всего, куплю не самый лучший вариант — это неизбежно из-за ограниченного времени и незнания местных особенностей. Чтобы свести потери к минимуму, я искал небольшую и недорогую квартиру.

Я смотрел квартиры самостоятельно на двух главных эстонских сайтах недвижимости: kv.ee и city24.ee. Оба ресурса позволяют искать жилье по множеству параметров. Чтобы не забыть, что уже посмотрел и что понравилось, я сделал таблицу: по каждой квартире записывал жилую и общую площадь, цену, состояние, субъективную оценку удобства расположения, примерную стоимость приведения квартиры в жилое состояние, итоговую стоимость одного квадратного метра площади в уже готовой для жизни квартире. Этот документ не сохранился, но и пользы от него сейчас было бы мало: за прошедшие 4 года все поменялось.

Сначала я искал квартиру не дороже 2,5 млн рублей рядом с центром, площадью от 30 м² и с хорошим ремонтом — чтобы сразу заехать и жить. Быстро выяснилось, что в новых домах квартиры заметно дороже — в каком бы районе Таллина они ни находились. Дома, построенные в 1950-х годах и раньше, вызывали у меня опасения, поэтому дальше я изучал только дома советской постройки 60—80-х годов.

В итоге в Хааберсти я нашел однокомнатную квартиру с недавно сделанным ремонтом, в панельном пятиэтажном доме советской постройки. У здания были утеплены торцы, установлены новые окна и трубы. Дом находится рядом с торговым центром «Рока-аль-Маре» и еще несколькими магазинами, а остановка общественного транспорта оказалась в 50 метрах от дома. Квартира продавалась с минимальным набором мебели, достаточным, чтобы сразу въехать, стоила она 51 000 €, или 2 550 000 ₽.

Я попросил своих эстонских друзей договориться об осмотре и убедиться, что квартира соответствует объявлению. Быстро выяснилось, что всё в порядке, и мы начали готовиться к сделке.

Все сделки с недвижимостью в Эстонии проходят через нотариуса. Покупатель до сделки переводит деньги на депозитный счет нотариуса, что гарантирует продавцу полную оплату. До регистрации сделки и перехода права собственности деньги остаются у нотариуса. Если сделка по каким-либо причинам не состоится, покупатель получает всю сумму обратно.

Если жилье покупается в ипотеку, сначала проводится независимая оценка квартиры, а покупатель и банк заключают соглашение, что банк обязуется перечислить свою часть суммы продавцу. После этого покупатель переводит на депозитный счет нотариуса свою часть суммы. Гражданам других стран на ипотеку в Эстонии рассчитывать не стоит: она доступна только иностранцам, получившим вид на жительство, и лишь на срок его действия, обычно это год или два.

Вся информация об объектах недвижимости и связанных с ними соглашениях хранится в едином электронном реестре — Крепостной книге. Реестр позволяет получать информацию о владельцах и возможных обременениях, исключает риск подделки документов и возможность многократной продажи одного объекта.

В день сделки в офис нотариуса приезжают продавец и покупатель. Из документов требуются только удостоверение личности, остальное нотариус самостоятельно проверит в Крепостной книге. В другом электронном реестре проверяют семейное положение продавца — чтобы при необходимости запросить согласие супруга на сделку.

Нотариус подтверждает, что собрались именно участники сделки, вслух зачитывает договор и убеждается, что все всё поняли. Договор оформляется в одном экземпляре, его подписывают участники сделки, он остается на хранении у нотариуса. При желании можно заказать бумажную копию.

Нотариус отправляет документы о совершенной сделке в государственный реестр недвижимого имущества и ждет уведомления, что сделка состоялась. Получив подтверждение, нотариус отправляет деньги продавцу, банку (если квартира была в залоге) и агенту. Если вдруг сделка не регистрируется в реестре, нотариус возвращает деньги покупателю.

Проблема в том, что деньги за квартиру на счет нотариуса отправляют только банковским переводом. Проще всего сделать перевод со счета в эстонском банке, но нерезидент Эстонии не может просто так открыть счет в местном банке. Для этого нужно продемонстрировать банку свою связь с Эстонией, например показать, что здесь куплена недвижимость, открыт бизнес, есть работа или учеба.

Ничего из вышеперечисленного у меня не было. Для Эстонии я был только туристом, значит, по мнению эстонских финансовых регуляторов, банковский счет мне был не нужен. Я попробовал открыть счет в банке Swedbank, но получил отказ. Обращаться в другие организации смысла не было: в Эстонии всего 4 крупных банка и они работают по единым правилам.

Тогда я договорился с нотариусом, что сделаю перевод со своего российского счета. Осталось решить вопрос с российским банком.

Вернувшись в Нижний Новгород, я выяснил, что банк готов сделать перевод только в двух случаях. Деньги отправят на мой счет в иностранном банке, если я сообщу о нем российской налоговой инспекции; либо переведут на чужой счет, если у меня будет документ, способный стать убедительным основанием для платежа. Ничего из этого у меня не было.

Я объяснил, что деньги нужны для покупки квартиры, и как только сделка произойдет, я смогу представить банку договор купли-продажи, переведенный на русский язык. Банк согласился перевести деньги в обмен на расписку, что в ближайшие 30 дней я обязуюсь принести оригинал договора.

Так я смог перевести деньги со своего российского счета на счет нотариуса. За перевод 51 000 € я заплатил банку 7000 ₽.

В назначенный день в офисе нотариуса встретились я, семейная пара продавцов, их агент, сам нотариус и присяжный переводчик. Еще на сделке присутствовал представитель банка: квартира несколько лет назад была куплена в кредит и все еще находилась в залоге.

Услуги присяжного переводчика я самостоятельно заказал заранее. Нотариус знал русский язык на бытовом уровне, но предпочел, чтобы все юридические детали договора мне разъяснил профессиональный переводчик. Кроме того, мне нужен был официальный перевод договора для российского банка.

Для заключения сделки мне потребовался только российский загранпаспорт и брачный договор, позволяющий заключать сделки купли-продажи без согласия моей супруги. От продавцов понадобились только удостоверения личности — ни одного бумажного документа у них с собой не было.

Стоимость нотариальных услуг составила 276,58 € и еще 2,05 € за бумажные копии договора. Из этих денег я заплатил 246 € (12 300 ₽), остальное отдал продавец. Отдельно продавец оплатил пошлину за вывод квартиры из залога — 6,39 €, а я оплатил пошлину за регистрацию сделки — 52 € (2600 ₽). Через несколько дней был готов перевод договора на русский язык, необходимый для банка. Услуги присяжного переводчика стоили 330 € (16 500 ₽).

2,5 млн ₽

я заплатил за квартиру в Таллине

Бумажных свидетельств о собственности в Эстонии нет. В качестве подтверждения сделки от нотариуса пришло письмо по электронной почте со ссылкой на Крепостную книгу, где можно скачать пдф-файл с информацией о состоянии объекта недвижимости.

Я не ошибся с выбором квартиры. За четыре года индекс средней стоимости эстонской недвижимости поднялся на 45%. Моя квартира подорожала на 10—20%, то есть до 55—60 тысяч евро. А вот стоимость нижегородской недвижимости упала: сейчас на продажу выставлена точно такая же квартира, как была у меня. По сравнению с 2014 годом ее цена в евро снизилась на 15%. Мое вложение было удачным, деньги удалось сохранить.

Раздел Kinnistu koosseis — общие сведения о здании, в том числе площадь земельного участка и доля площади моей квартиры в общей площади всех квартир дома. Исходя из этих цифр рассчитывают земельный налог.

Раздел Omanik — история владения квартирой: первые две записи недействительны, а в третьей указано мое имя.

Раздел Hüpoteegid — квартира была в залоге у банка по ипотечному кредиту — часть моих денег пошла на погашение кредита. После регистрации сделки обременение было снято.

1. Найти российский банк, который сможет перевести деньги на счет нотариуса в Эстонии.
2. Слетать в Эстонию и выбрать квартиру.
3. Выбрать нотариуса, получить реквизиты его депозитного счета, согласовать со всеми участниками дату нотариальной сделки.
4. Вернуться в Россию, перевести деньги нотариусу.
5. Прилететь в Эстонию на сделку, подписать договор, получить ключи.