В какой стране выгоднее покупать недвижимость под сдачу?

Вопрос читательницы Т⁠—⁠Ж

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Подумываю о покупке жилья в одной из европейских стран в качестве инвестиции.

Пока у меня нет понимания, в какой именно стране, но главное, чтобы было недалеко от моря или океана. Размер недвижимости минимальный — однокомнатная квартира. Покупаю, чтобы жить в ней доступное по визе количество дней и сдавать в аренду.

Есть ли у кого-то опыт содержания такого актива? Сколько на это нужно денег и сил? Понятно, что налог на недвижимость и налог на прибыль от сдачи в аренду в каждой стране разные, но, может, кто-то уже сравнивал и эти пункты?


Редакция
Какую страну вы бы посоветовали читательнице?

Я бы посоветовала жить дни по визе каждый раз в разных местах, а не покупать для этих целей недвижимость. Любое прекрасное место быстро надоест, а продавать и покупать новое-много мороки.

20

Мы купили пару лет назад приличную квартиру на Кипре, тоже планировали под краткосрочную сдачу - по опыту ряда знакомых окупается куда быстрее, чем в Москве. И самим несколько раз в году жить - все равно каждый год половину отпуска там проводим. Плюс возможность родителей на пенсию туда отправить. Выглядело все красиво. Ну а как обустроили все под себя, так от сдачи и отказались - представить, что на нашей кухне будет кто-то готовить, спать в нашей кровати - ну уж нет. Поэтому в прошлом году эксплуатировали интенсивно только в семейных целях, а в этом только в камеры безопасности и смотрим. Бог даст в марте откроют, как обещают - тогда поедем.

Сделал бы лично я еще раз так - наверное нет, за стоимость квартиры в отпуск туда летать можно много лет, а переселить родителей все равно пока не получилось — внуки тут, дела всякие и т.д. Если покупать под сдачу, то нужно сразу относиться исключительно как к отелю, в который приезжаешь иногда, а что происходит там в остальное время неважно. И управляющий должен быть соответствующий. Все наши знакомые, которые успешно сдают, живут там же, а мы в Москве.

20

В той, в которой вы хорошо понимаете принцип работы рынка недвижимости.
Везде есть своя специфика, разные объекты даже в одном районе города имеют разную доходность и ликвидность - у неудачного объекта эта доходность может быть существенно меньше даже ставки по депозиту.
Это я говорю как человек, который эту недвижимость сдает уже скоро 15 лет)

16
Герой Т—Ж

Дмитрий, а где-то можно прочитать о Вашем опыте? И что за страна ?

6

Дмитрий, вам непременно надо написать статью о вашем опыте, хотя бы в одном городе и расписать от чего зависит и в каких районах будет разная доходной и ликвидность! Очень интересно было бы прочитать.

4

Покупка единичного объекта кажется плохой идеей. Такой можно брать только по месту жительства да и то.... Неизбежно возникнут хлопоты и расходы - возня с коммуналкой, ремонты, заполнение и неплатежи арендаторов, налоги, взаимодействие с властями. Если очень хочется именно недвижимость, я бы посмотрел на соответствующие фонды, в статье на этом ресурсе примерно расписано. https://journal.tinkoff.ru/reit/

11

В Испании/Италии нужно быть осторожным, читала, что там такие законы, что очень сложно выселить арендаторов.

10

Evgenia, в европах и америках нельзя выкинуть на мороз арендаторов. Там даже если ценник уже давно вырос, вы поднять не сможете, так как есть договор.
Сущее безобразие в общем, у нас то по-человечески можно и ценник поднять неожиданно и прогнать всех

24

Шевалье, все верно. В Испании договор сейчас минимум на 5 лет заключается. Очень выгодно сменить на вариант получше пока ковид. С другой стороны комиссии и депозиты немного отбивают желание менять квартиры при каждом удобном случае.

4

Fcük, какая-то страння у Вас информация про 5 лет. Переехали в Испанию 2 месяца назад, в основном, квартиры сдаются на любой срок, иногда только в объявлениях сразу пишут, что максимум до лета.

0

Шевалье, не везде. В Великобритании и Венгрии законы весьма жёсткие. Ну не как в России, но неплательщиков можно относительно быстро выселить.

1

Есть ряд проблем:
1) если хочется самому там отдыхать, значит аренда скорее всего будет краткосрочная,
2) не далеко от моря или океана, хочется жить не только вам -> недвижимости там будет скорее всего достаточно много (или мало, но дорого, но скорее не наш вариант),
3) 1+2 -> арендаторы скорее всего будут не постоянно.
Это еще не учитывая то, что тому, кто будет приглядывать за апартаментом надо будет остёгивать свой процент

9

Я бы посоветовал свести в таблицу европейские страны и составить по ним собственный рейтинг с учетом важных критериев: стоимости, налога, окупаемости , ликвидности, близости моря и тд. И кроме моря в Европе обратил бы внимание ещё на другие природные точки притяжения горы, большие озёра, горячие источники 👍

9

Могу поделиться своим мнение по поводу Турции. Это самые свежие воспоминания - два дня назад вернулись оттуда после 2-х месяцев жизни с женой и маленьким ребенком.

В целом, если говорить про жизнь где-то, а не про долгие туристические поездки, то опыт у нас не такой большой. Несколько лет назад 2 месяца я жил в Мюнхене, в прошлом году мы 2.5 месяца прожили в США, и вот сейчас вернулись из Турции.
Под "жизнью" я понимаю максимально приближенный к местным жителям вариант - работа или учеба 5/2 или в похожем графике, покупка еды, взаимодействие с коммунальщиками, госслужбами, докторами. Так, чтобы ощутить все плюсы, минусы и подводные камни - и снять, по возможности, розовые очки.

Мысли купить жилье где-нибудь, чтобы приезжать один или несколько раз в год "к себе" отдыхать откинули уже довольно давно. Даже в сравнительное дешевых странах, той же Турции, стоимость жилья, в которое вам захочется приехать отдыхать примерно равна аренде за 7 полных лет. Если приезжать даже на 2-3 месяца каждый год, то это уже 28 лет.
Не исключаю, что тяга к такой оседлости появится позже (после 50?) но пока не могу представить места, куда хотелось бы так долго и постоянно возвращаться.
Пандемия, опять же, вскрывает и другие риски жесткой привязки.

Теперь к ответу на вопрос автора - по поводу инвестиционной привлекательности на примере Турции. Мы жили в жилом комплексе в 20 километрах от Алании. Закрытая территория, построен примерно 10-12 лет назад. Как уже писали выше - год постройки в Турции очень важен. С одной стороны, это уровень коммуникаций и инженерных решений. С другой стороны - это просто внешний вид, так как на соленом ветру постройки очень быстро приходят в упадок. Хотя, возможно, дело в качестве материалов.
Перед тем, как арендовать этот вариант, мы 4 дня жили в отеле и ездили с риэлторами по Алании и окрестностям, смотрели разное жилье. Этот оказался лучшим по многим вариантам: как уже писал, закрытая территория (нам было важно иметь возможность гулять с ребенком сразу за порогом), близость моря, пешая доступность магазинов и рынка.
Критерии у всех будут свои, но чудес, как и везде, не бывает.
На территории ЖК стоят домики на 8 квартир - 4 этажа по две квартиры на этаже. Своего рода таунхаусы.
Стоимость квартиры 2+1 (две спальни + гостиная, отдельная кухня и две ванных комнаты), аналогичной нашей, порядка 75 - 80 тысяч евро. Возможно, было дешевле на этапе строительства.
Мы снимали в итоге через airbnb, за вычетом комиссий хозяин получил ~93 000 руб за 57 ночей, то есть около 48 947 руб за месяц, или 543 евро.

Дальше я начинаю гипотезировать. Январь-февраль - самый низкий сезон в тех краях, дожди и холодно. Остается 10 месяцев в году.
Допустим, на 1 месяц хозяин приезжает сам - остается 9 месяцев.
Пусть заполняемость в эти 9 месяцев - 70%.
Пусть летом больше людей приезжает на short stay, 1-2 недели и цена для них выше на 25%.
Итого получается:
- 543 * 3 (март, апрель, май) + 543 * 1,25 * 3 (июнь, июль, август) + 543 * 0 (сентябрь, приехал хозяин) + 543 * 3 (октябрь, ноябрь, декабрь) = 5 294,25 eur.
Округляем до 5 300.

Расходы:
- Коммуналку платят жильцы, кроме трех месяцев.
Два квартира стоит пустая, пусть 4 000 руб = 44 eur (электричество дорогое)
Один месяц живет хозяин, теплый месяц, еще есть 45 eur
Округляем до 100
- На месте есть русскоязычная девушка-риэлтор, которая помогала нам с заселением, организует уборку и решает возникающие вопросы. Пусть она берет 10%, или ~500 eur.
- Мелочи по ремонту. За время нашего присутствия ломался бойлер, забивался слив на террасе, рвался шланг в душе. Много, но все дешево, 500-700 рублей. Пусть за год набежит еще 100 eur.
- Обслуживание ЖК. На территории уборка мусора, бассейн, хамам, спортзал. Могу только догадываться, но пусть 100 eur/месяц, итого 1200eur.

В сухом остатке: 3 400 eur.
От 80 тысяч это 4,25%
Но в любой цифре я легко мог ошибиться в разы - или снова может грянуть пандемия и границы закроют на полгода.

9

Николай, вот нашел ошибку у себя уже - написал про заполняемость 70%, но не учел её. Тогда другие цифры получаются:
income = 543*6*0,7 + 543*1,25*3*0,7 = ~3 700 eur
income-expenses = 1 930 eur = 2,4%

4

Николай, а вы у хозяина или девушки-риэлтора эту цифру в 70% верифицировали?
Плюс еще не учтена амортизация техники и мебели, которая при посуточной аренде, скорее всего будет убиваться быстрее.

1

Михаил, нет, не верифицировал - цели не было. Это мои гипотезы, умеренно-оптимистичные, как мне кажется. Ну то есть вряд ли оно на самом деле в жизни лучше, скорее хуже.

1

Михаил, сдаю посуточно квартиру в России. Мое мнение квартира убивается меньше. Люди приезжают в командировку или отдохнуть, они только завтракают и ужинают, причем обычно доставка готовой еды. Не готовят борщи и котлеты. Даже просто шкафчики открываются реже, чем если бы там постоянно жила семья с ребенком. Так что считаю распространенным заблуждением, что квартира посуточно убивается быстрее. И генеральную уборку вы проводите еженедельно.

0

Вот что я скажу:

1. Необходимо жёстко разводить тему доходной недвижимости vs. собственного проживания. Такое сочетание возможно только в режиме посутки, на долгосрок никак. А значит сразу возникают вопросы:

- % заполняемости
- фактор сезонности (если речь идёт о море)
- кто будет управлять и сколько такие услуги будут стоить.

2. Если покупать для себя. то надо сразу прикинуть-посчитать:

- Сколько времени вы будете проводить на объекте. Покупка имеет смысл, если Вы там живёте не менее 90% времени года. Т.е. инвестиция окупается не деньгами, а удовольствием от Вашего пребывания на объекте и всем что в это входит. Во всех остальных случаях это лишь головная боль и неэффективное использование денег. Проще тупо ездить в страну/город/деревню по визе и жить в гостиницах.

- Источник содержания Вашей недвиги. Это либо Ваш доход по месту пребывания (условно, купили не один дом, а два. Один сдаёте и с этой доходностью содержите свой дом/квартиру), либо доход из России со всеми рисками кассовых разрывов от обесценения рубля.

3. Если сдаёте (неважно, долгосрок или посутка, хотя это разные истории), то:

- Посчитать финмодель сдачи с учётом всего (доходность, налоги-сборы, коммуналка, банковские комиссии и пр)
- Изучить местное законодательство в части действий с неплательщиками. В подавляющем большинстве случаев в Европе оно сильно не в пользу арендодателей. Поэтому надо узнать, как решаются конфликтные ситуации и сколько на это может уйти денежных и временных ресурсов.
- Понять, кто управляет объектом на месте: познакомиться лично, узнать, какой опыт управления, сколько объектов, сколько стоят услуги, как занимались решением конфликтных ситуаций, например, выселения неплательщиков (если вообще занимались). И только после принимать решение.

4. С учётом низкой доходности (от 1 до 12% - выше я не знаю) изучить историю изменения цен vs. процедурой и возможностями продажи объекта. Т.е., условно, доходность может быть низкой, но прирост стоимости будет вполне себе. И тогда лет через 5-7 можно выйти.

Вывод: тема реальная, но очень неоднозначная, требует очень серьёзной предварительной подготовки с неочевидным результатом. Но если попадёте - объект может долго Вас радовать либо денежным потоком и нормой доходностью, либо удовольствием, например, от созерцания уходящей линии моря и тёплым климатом с морепродуктами.

8

Черногория, хороша для всего.

5

Рассмотрите варианты круглогодичных курортов. И это не обязательно море

3
Герой Т—Ж

Можно попробовать бумажную недвижимость. Легче купить, но налоги высокие

3
Герой Т—Ж
Отредактировано

Прежде всего ту - в которой Вы были, не просто отдыхали,-- а жили.
Ту в которой Вам комфортно.
Лично мне нравится Болгария , и Варна .

3

Ну Турцию-Испаниб-Черногорию миллион раз обсосали уже. А какие-нибудь небанальные варианты - побережье Польши или Словении? Есть у кого опыт, мнение?

3

Татьяна, покупка физ. лицом недвижимости в Словении возможна только при наличии гражданства Словении или ПМЖ. Или если есть бизнес в Словении. К тому же побережье Словении очень маленькое, населенных пунктов там очень мало, по сравнению, например, с соседней Хорватией.

1

Если говорить о Европе то покупка недвижимости там можно рассматривать сугубо со стороны депонирования средств .

Главные проблемы :
-Налоги на прибыль от аренды
-налог на прибыль при продаже
-Налог на имущество
- налог на наследство
-Страховки
-Дорогое электричество и отопление
-Очень жесткий арендный договор и защита арендатора при длительной аренде

Главные плюсы:

-Возможность депонирования средств
- хорошая ликвидность при правильном изначальном выборе
- годовой доход больше чем банковский депозит или бонды

3

Извините, но жильё в качестве инвестиций в европе - довольно глупая затея. Ковид и налоги сведут её от доходности "что-то между едва заметным и тремя процентами" к жесточайшему минусу или, в лучшем случае, к нулю. Даже не спрашивайте, о какой стране идет речь и почему, просто поверьте на слово, долго и неохота рассказывать. Вот если бы вы сами строили жильё, даже небольшое, с нуля на купленной земле, еще есть шанс заработать, особенно в Германии, но сейчас и эта идея очень сомительна. Положите 50% денег в фонд с небольшой гарантированной доходностью, остальные в немного более рисковые, но с более высокой доходностью, по крайней мере обгоните инфляцию немного.

3

Антон, список таких фондов. в студию, пожалуйста !

- гарантированная доходность в валюте на уровне 5+% годовых
- ежемесячные выплаты;

Все ждут !

0

Ерофей, в любой скучный индексный фонд S&P 500 с низкой комиссией, 6-7% доходности в год получите по-любому, если не будет ядерной войны. Ежемесячно не гарантирую, не задавался целью найти именно такой. Списка, извините, не будет, если зададитесь целью, вполне найдёте сами.

1

Антон, я так и думал, потому что как до конкретики, так её нет. Т.к. списке такого нет. И по доходностям там всё не так однозначно - налоги и комиссии никто не отменял. При существенно больше риска падения стоимости !

0

Давайте разбор по странам (Турция, Тайланд, итд)
В Турции аренда стоит недорого, на первый взгляд доходность сдачи около нулевая (1-2%)

2

Представим, что вы купили год назад студию в кондо в Паттае, 2 миллиона бат (5 млн рублей). Нашли помощничка и начали с Нового Года сдавать удаленно например 500 бат за ночь + уборка (чистыми после всех издержек выйдет около 300 бат в сутки = 750 рублей).

С 21 марта границы закрыты и в Таиланд не въехать, туристов в стране ровно ноль, квартира не сдается ва вообще и что там происходит неизвестно.

И как ощущения?

13
Герой Т—Ж 🏆

Павел, в Таиланде вам светит только кондо, причем от второго этажа и выше. Иностранец не может владеть землей - первые этажи кондоминиумов и собственно дома сразу мимо кассы. Есть вариант взять "долю в поселке", если в поселке 51% долей проданы тайцам, а 49% иностранцам, но надо понимать, что цены будут негуманные, а "доля в поселке" понятие эфимерное. Все остальное - оформляется либо на тайца, либо на компанию, где 51% владеет таец.
Дальше: кондо недалеко от моря стоят дорого. Вот, например, подборка кондиков на юге Пхукета, район Равай https://www.ddproperty.com/en/property-for-sale?area_code[0]=TH830107&autocomplete={"objectId":"TH830107","objectType":"AREA","properties":null}&district_code=TH8301&region_code=TH83&freetext=Rawai&sort=price&order=asc
Самый дешевый вариант за 477 тысяч бат https://www.ddproperty.com/en/property/studio-condo-for-sale-in-rawai-phuket-option-to-buy-8238948 сдавался за 6000 бат в месяц в высокий сезон владелицей, она русская, и желающих как-то не было, при том, что локация неплохая.
И о плохом: в тайском жилье нужно или постоянно жить, или постоянно сдавать. Из-за климата жилье, в котором не живут, моментально начинает умирать без проветривания. Гниль, плесень, вот это все. Запереть его на ключ на низкий сезон и уехать не получится. Воровать никто не будет, этого там нет, но когда вернетесь, ремонт встанет дороже, чем бы вы просто приехали и сняли.
И о совсем плохом: недвижимость в Тае не дает никаких визовых поблажек.

7

Pavla, нет такого про "второй этаж и выше". Собственность на первом этаже кондоминиума дает не больше прав на участок, чем на последнем этаже. Участок принадлежит кондоминиуму, и у владельца квартиры доля в кондоминиуме пропорциональная площади.

И дом с землей можно оформить на иностранца без компаний и долей. (только надо получать спец. разрешение и минимальная цена покупки высокая)

И нет никакой "гнили и пленсени" - если квартира в нормальном кондо с центральной вентиляцией то все там и без вас проветривается.

1
Герой Т—Ж 🏆
Отредактировано

Andrey, ну от человека, который работает с туриками и предлагает bahtsold как основной классифайд, я другого комментария бы и не ждала). про второй этаж действительно я не права, не помню, откуда у меня эта инфа была. впрочем, учитывая специфику жилья в Таиланде (где разумная стоимость для качества только у домов, а кондо за нормальные деньги = студия, а многокомнатные кондо стоят как чугунный мост), не знаю, кого и зачем интересуют кондо.
как у вас дом проветривается, интересно? все пускают хоть кого-то хоть как-то жить, чтобы не получить через полгода отъезда убитый дом и сгнившие вещи, молчу уже про электронику, а у вас все отлично?
и давайте не путать покупку жилья и инвестиционную визу с вложением в недвигу.

2

Комментарий удален пользователем

Рейн, у меня риторический вопрос без грамма сарказма: читаешь комментарии и мнения наших сограждан об иностранцах - испанцы разгельдяи, греки лентяи, немцы пивные алкоголики. А в заднице наша родина. Отчего так? Наши сочетают в себе все эти пороки вместе взятые?

2

Андрей, Родина в заднице у того, у кого мнение о своей Родине из задницы. Люди ясно выражают своё мнение о жителях других стран исходя из собственного опыта общения и жизни в этих странах, и наши соотечественники в большинстве своём на фоне европейцев и прочих турков выглядят довольно достойно, говорю вам вполне серьёзно и копетентно, и уж точно безо всякого сарказма.

16

Андрей, от того, что больше денег тратят на социалку. В Испании учителя, врачи, работники унитарных предприятий живут намного лучше.

А лично для меня испанская "маньяна" всегда компенсировалась качественным тайм-менеджментом. Если на работу нужно принести справку, то на это дадут месяц, а не два дня. Да еще и напомнят минимум 2 раза.

1

Рейн, а ипотека в испанском банке? Если да, может, напишете статейку о том, как получали?) Кажется, что многим будет интересно

1

Рейн, вы брали ипотеку в Испании? Какие условия?

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю