Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.
Подумываю о покупке жилья в одной из европейских стран в качестве инвестиции.
Пока у меня нет понимания, в какой именно стране, но главное, чтобы было недалеко от моря или океана. Размер недвижимости минимальный — однокомнатная квартира. Покупаю, чтобы жить в ней доступное по визе количество дней и сдавать в аренду.
Есть ли у кого-то опыт содержания такого актива? Сколько на это нужно денег и сил? Понятно, что налог на недвижимость и налог на прибыль от сдачи в аренду в каждой стране разные, но, может, кто-то уже сравнивал и эти пункты?
РедакцияКакую страну вы бы посоветовали читательнице?
- Женя ЯнченкоАнтон, климат же. Холодно 7-8 месяцев в году и теплое море далеко)7
- Антон КрутовEvgenia, так если инвестиция под сдачу, то это же наоборот хорошо. В регионе где без 4-х стен ты умрёшь на улице в течении часа вряд ли когда-нибудь будут проблемы со сдачей в аренду10
- Женя ЯнченкоВ Испании/Италии нужно быть осторожным, читала, что там такие законы, что очень сложно выселить арендаторов.10
- Всем пока22
- ШевальеEvgenia, в европах и америках нельзя выкинуть на мороз арендаторов. Там даже если ценник уже давно вырос, вы поднять не сможете, так как есть договор. Сущее безобразие в общем, у нас то по-человечески можно и ценник поднять неожиданно и прогнать всех26
- Роднечков ЛевЧерногория, хороша для всего.5
- Fcük døwnШевалье, все верно. В Испании договор сейчас минимум на 5 лет заключается. Очень выгодно сменить на вариант получше пока ковид. С другой стороны комиссии и депозиты немного отбивают желание менять квартиры при каждом удобном случае.4
- LeonРассмотрите варианты круглогодичных курортов. И это не обязательно море4
- IKЯ бы посоветовала жить дни по визе каждый раз в разных местах, а не покупать для этих целей недвижимость. Любое прекрасное место быстро надоест, а продавать и покупать новое-много мороки.21
- DGВ той, в которой вы хорошо понимаете принцип работы рынка недвижимости. Везде есть своя специфика, разные объекты даже в одном районе города имеют разную доходность и ликвидность - у неудачного объекта эта доходность может быть существенно меньше даже ставки по депозиту. Это я говорю как человек, который эту недвижимость сдает уже скоро 15 лет)17
- Женя ЯнченкоАнтон, я отталкивалась от пожеланий автора, цитирую: "но главное, чтобы было недалеко от моря или океана". Также указано, что он собирается жить там.5
- WegeographМожно попробовать бумажную недвижимость. Легче купить, но налоги высокие3
- MagnusMagnussønПрежде всего ту - в которой Вы были, не просто отдыхали,-- а жили. Ту в которой Вам комфортно. Лично мне нравится Болгария , и Варна .3
- MagnusMagnussønДмитрий, а где-то можно прочитать о Вашем опыте? И что за страна ?7
- Удаляюсь54
- Михаил МетляковЕсть ряд проблем: 1) если хочется самому там отдыхать, значит аренда скорее всего будет краткосрочная, 2) не далеко от моря или океана, хочется жить не только вам -> недвижимости там будет скорее всего достаточно много (или мало, но дорого, но скорее не наш вариант), 3) 1+2 -> арендаторы скорее всего будут не постоянно. Это еще не учитывая то, что тому, кто будет приглядывать за апартаментом надо будет остёгивать свой процент10
- Михаил МетляковМихаил, раз уж тут уже шла речь про Болгарию - www.imot.bg2
- Андрей ЧувахинПокупка единичного объекта кажется плохой идеей. Такой можно брать только по месту жительства да и то.... Неизбежно возникнут хлопоты и расходы - возня с коммуналкой, ремонты, заполнение и неплатежи арендаторов, налоги, взаимодействие с властями. Если очень хочется именно недвижимость, я бы посмотрел на соответствующие фонды, в статье на этом ресурсе примерно расписано. https://journal.tinkoff.ru/reit/11
- WegeographE, REIT на фондовом рынке. Можно взять европейскую недвижимость, можно американскую. Некоторые бумаги можно купить даже у российских брокеров, reit будет выплачивать дивиденды (многие выплачивают каждый месяц) + возможен рост стоимости бумаги. Но налог 30% с дивидендов.2
- Павел ГоряиновДавайте разбор по странам (Турция, Тайланд, итд) В Турции аренда стоит недорого, на первый взгляд доходность сдачи около нулевая (1-2%)2
- Anton PermogorovПредставим, что вы купили год назад студию в кондо в Паттае, 2 миллиона бат (5 млн рублей). Нашли помощничка и начали с Нового Года сдавать удаленно например 500 бат за ночь + уборка (чистыми после всех издержек выйдет около 300 бат в сутки = 750 рублей). С 21 марта границы закрыты и в Таиланд не въехать, туристов в стране ровно ноль, квартира не сдается ва вообще и что там происходит неизвестно. И как ощущения?13
- Андрей aszmailboxРейн, у меня риторический вопрос без грамма сарказма: читаешь комментарии и мнения наших сограждан об иностранцах - испанцы разгельдяи, греки лентяи, немцы пивные алкоголики. А в заднице наша родина. Отчего так? Наши сочетают в себе все эти пороки вместе взятые?2
- Владимир СаньковWegeograph, если брать через интерактив брокерс, то по многим REIT налог для резидента РФ будет 10%, проверено3
- Татьяна ФедотоваНу Турцию-Испаниб-Черногорию миллион раз обсосали уже. А какие-нибудь небанальные варианты - побережье Польши или Словении? Есть у кого опыт, мнение?3
- Pavla TolokoninaПавел, в Таиланде вам светит только кондо, причем от второго этажа и выше. Иностранец не может владеть землей - первые этажи кондоминиумов и собственно дома сразу мимо кассы. Есть вариант взять "долю в поселке", если в поселке 51% долей проданы тайцам, а 49% иностранцам, но надо понимать, что цены будут негуманные, а "доля в поселке" понятие эфимерное. Все остальное - оформляется либо на тайца, либо на компанию, где 51% владеет таец. Дальше: кондо недалеко от моря стоят дорого. Вот, например, подборка кондиков на юге Пхукета, район Равай https://www.ddproperty.com/en/property-for-sale?area_code[0]=TH830107&autocomplete={"objectId":"TH830107","objectType":"AREA","properties":null}&district_code=TH8301&region_code=TH83&freetext=Rawai&sort=price&order=asc Самый дешевый вариант за 477 тысяч бат https://www.ddproperty.com/en/property/studio-condo-for-sale-in-rawai-phuket-option-to-buy-8238948 сдавался за 6000 бат в месяц в высокий сезон владелицей, она русская, и желающих как-то не было, при том, что локация неплохая. И о плохом: в тайском жилье нужно или постоянно жить, или постоянно сдавать. Из-за климата жилье, в котором не живут, моментально начинает умирать без проветривания. Гниль, плесень, вот это все. Запереть его на ключ на низкий сезон и уехать не получится. Воровать никто не будет, этого там нет, но когда вернетесь, ремонт встанет дороже, чем бы вы просто приехали и сняли. И о совсем плохом: недвижимость в Тае не дает никаких визовых поблажек.7
- Анатолий БизяевАнтон, Москва - крайне недооценённый в плане арендной ставки город. Жилье за последние лет 15 выросло в цене значительно, зарплаты выросли, а вот арендная ставка В РУБЛЯХ толком и не менялась.2
- Ivan BatovМы купили пару лет назад приличную квартиру на Кипре, тоже планировали под краткосрочную сдачу - по опыту ряда знакомых окупается куда быстрее, чем в Москве. И самим несколько раз в году жить - все равно каждый год половину отпуска там проводим. Плюс возможность родителей на пенсию туда отправить. Выглядело все красиво. Ну а как обустроили все под себя, так от сдачи и отказались - представить, что на нашей кухне будет кто-то готовить, спать в нашей кровати - ну уж нет. Поэтому в прошлом году эксплуатировали интенсивно только в семейных целях, а в этом только в камеры безопасности и смотрим. Бог даст в марте откроют, как обещают - тогда поедем. Сделал бы лично я еще раз так - наверное нет, за стоимость квартиры в отпуск туда летать можно много лет, а переселить родителей все равно пока не получилось — внуки тут, дела всякие и т.д. Если покупать под сдачу, то нужно сразу относиться исключительно как к отелю, в который приезжаешь иногда, а что происходит там в остальное время неважно. И управляющий должен быть соответствующий. Все наши знакомые, которые успешно сдают, живут там же, а мы в Москве.21
- DimЯ бы посоветовал свести в таблицу европейские страны и составить по ним собственный рейтинг с учетом важных критериев: стоимости, налога, окупаемости , ликвидности, близости моря и тд. И кроме моря в Европе обратил бы внимание ещё на другие природные точки притяжения горы, большие озёра, горячие источники 👍10
- Fcük døwnАндрей, от того, что больше денег тратят на социалку. В Испании учителя, врачи, работники унитарных предприятий живут намного лучше. А лично для меня испанская "маньяна" всегда компенсировалась качественным тайм-менеджментом. Если на работу нужно принести справку, то на это дадут месяц, а не два дня. Да еще и напомнят минимум 2 раза.1
- Pavla TolokoninaAndrey, ну от человека, который работает с туриками и предлагает bahtsold как основной классифайд, я другого комментария бы и не ждала). про второй этаж действительно я не права, не помню, откуда у меня эта инфа была. впрочем, учитывая специфику жилья в Таиланде (где разумная стоимость для качества только у домов, а кондо за нормальные деньги = студия, а многокомнатные кондо стоят как чугунный мост), не знаю, кого и зачем интересуют кондо. как у вас дом проветривается, интересно? все пускают хоть кого-то хоть как-то жить, чтобы не получить через полгода отъезда убитый дом и сгнившие вещи, молчу уже про электронику, а у вас все отлично? и давайте не путать покупку жилья и инвестиционную визу с вложением в недвигу.2
- Константин КлейнерЕсли говорить о Европе то покупка недвижимости там можно рассматривать сугубо со стороны депонирования средств . Главные проблемы : -Налоги на прибыль от аренды -налог на прибыль при продаже -Налог на имущество - налог на наследство -Страховки -Дорогое электричество и отопление -Очень жесткий арендный договор и защита арендатора при длительной аренде Главные плюсы: -Возможность депонирования средств - хорошая ликвидность при правильном изначальном выборе - годовой доход больше чем банковский депозит или бонды3
- Антон ОпанащенкоИзвините, но жильё в качестве инвестиций в европе - довольно глупая затея. Ковид и налоги сведут её от доходности "что-то между едва заметным и тремя процентами" к жесточайшему минусу или, в лучшем случае, к нулю. Даже не спрашивайте, о какой стране идет речь и почему, просто поверьте на слово, долго и неохота рассказывать. Вот если бы вы сами строили жильё, даже небольшое, с нуля на купленной земле, еще есть шанс заработать, особенно в Германии, но сейчас и эта идея очень сомительна. Положите 50% денег в фонд с небольшой гарантированной доходностью, остальные в немного более рисковые, но с более высокой доходностью, по крайней мере обгоните инфляцию немного.3
- Антон ОпанащенкоАндрей, Родина в заднице у того, у кого мнение о своей Родине из задницы. Люди ясно выражают своё мнение о жителях других стран исходя из собственного опыта общения и жизни в этих странах, и наши соотечественники в большинстве своём на фоне европейцев и прочих турков выглядят довольно достойно, говорю вам вполне серьёзно и копетентно, и уж точно безо всякого сарказма.16
- Антон ОпанащенкоОлег, почему Москва должна быть в зоне евро/доллар/тугрик? Совет из области фантастики, как и последий - подождать конца ковидной истерики. Как раз в кризис и раскрываются выгодные варианты и дар у инвестора, а на растущей недвижимости инвестировать может любой дурак, только нужно понять, где и когда будет расти эта недвижимость, и, кстати, Москва не самый плохой вариант.4
- Ерофей ДорогинШевалье, не везде. В Великобритании и Венгрии законы весьма жёсткие. Ну не как в России, но неплательщиков можно относительно быстро выселить.1
- Ерофей ДорогинОлег, про озвученное Вами т.н. "первое инвестиционное правило" - ну вот вообще не так ! Например, объекты в Лондоне, Ньюкасле и Ливерпуле - это 3 абсолютно разные. полярные истории и по цене, и по доходности. А страна и валюта одна и та же.4
- Ерофей ДорогинВот что я скажу: 1. Необходимо жёстко разводить тему доходной недвижимости vs. собственного проживания. Такое сочетание возможно только в режиме посутки, на долгосрок никак. А значит сразу возникают вопросы: - % заполняемости - фактор сезонности (если речь идёт о море) - кто будет управлять и сколько такие услуги будут стоить. 2. Если покупать для себя. то надо сразу прикинуть-посчитать: - Сколько времени вы будете проводить на объекте. Покупка имеет смысл, если Вы там живёте не менее 90% времени года. Т.е. инвестиция окупается не деньгами, а удовольствием от Вашего пребывания на объекте и всем что в это входит. Во всех остальных случаях это лишь головная боль и неэффективное использование денег. Проще тупо ездить в страну/город/деревню по визе и жить в гостиницах. - Источник содержания Вашей недвиги. Это либо Ваш доход по месту пребывания (условно, купили не один дом, а два. Один сдаёте и с этой доходностью содержите свой дом/квартиру), либо доход из России со всеми рисками кассовых разрывов от обесценения рубля. 3. Если сдаёте (неважно, долгосрок или посутка, хотя это разные истории), то: - Посчитать финмодель сдачи с учётом всего (доходность, налоги-сборы, коммуналка, банковские комиссии и пр) - Изучить местное законодательство в части действий с неплательщиками. В подавляющем большинстве случаев в Европе оно сильно не в пользу арендодателей. Поэтому надо узнать, как решаются конфликтные ситуации и сколько на это может уйти денежных и временных ресурсов. - Понять, кто управляет объектом на месте: познакомиться лично, узнать, какой опыт управления, сколько объектов, сколько стоят услуги, как занимались решением конфликтных ситуаций, например, выселения неплательщиков (если вообще занимались). И только после принимать решение. 4. С учётом низкой доходности (от 1 до 12% - выше я не знаю) изучить историю изменения цен vs. процедурой и возможностями продажи объекта. Т.е., условно, доходность может быть низкой, но прирост стоимости будет вполне себе. И тогда лет через 5-7 можно выйти. Вывод: тема реальная, но очень неоднозначная, требует очень серьёзной предварительной подготовки с неочевидным результатом. Но если попадёте - объект может долго Вас радовать либо денежным потоком и нормой доходностью, либо удовольствием, например, от созерцания уходящей линии моря и тёплым климатом с морепродуктами.11
- DmitryТатьяна, покупка физ. лицом недвижимости в Словении возможна только при наличии гражданства Словении или ПМЖ. Или если есть бизнес в Словении. К тому же побережье Словении очень маленькое, населенных пунктов там очень мало, по сравнению, например, с соседней Хорватией.1
- Николай ДорошинМогу поделиться своим мнение по поводу Турции. Это самые свежие воспоминания - два дня назад вернулись оттуда после 2-х месяцев жизни с женой и маленьким ребенком. В целом, если говорить про жизнь где-то, а не про долгие туристические поездки, то опыт у нас не такой большой. Несколько лет назад 2 месяца я жил в Мюнхене, в прошлом году мы 2.5 месяца прожили в США, и вот сейчас вернулись из Турции. Под "жизнью" я понимаю максимально приближенный к местным жителям вариант - работа или учеба 5/2 или в похожем графике, покупка еды, взаимодействие с коммунальщиками, госслужбами, докторами. Так, чтобы ощутить все плюсы, минусы и подводные камни - и снять, по возможности, розовые очки. Мысли купить жилье где-нибудь, чтобы приезжать один или несколько раз в год "к себе" отдыхать откинули уже довольно давно. Даже в сравнительное дешевых странах, той же Турции, стоимость жилья, в которое вам захочется приехать отдыхать примерно равна аренде за 7 полных лет. Если приезжать даже на 2-3 месяца каждый год, то это уже 28 лет. Не исключаю, что тяга к такой оседлости появится позже (после 50?) но пока не могу представить места, куда хотелось бы так долго и постоянно возвращаться. Пандемия, опять же, вскрывает и другие риски жесткой привязки. Теперь к ответу на вопрос автора - по поводу инвестиционной привлекательности на примере Турции. Мы жили в жилом комплексе в 20 километрах от Алании. Закрытая территория, построен примерно 10-12 лет назад. Как уже писали выше - год постройки в Турции очень важен. С одной стороны, это уровень коммуникаций и инженерных решений. С другой стороны - это просто внешний вид, так как на соленом ветру постройки очень быстро приходят в упадок. Хотя, возможно, дело в качестве материалов. Перед тем, как арендовать этот вариант, мы 4 дня жили в отеле и ездили с риэлторами по Алании и окрестностям, смотрели разное жилье. Этот оказался лучшим по многим вариантам: как уже писал, закрытая территория (нам было важно иметь возможность гулять с ребенком сразу за порогом), близость моря, пешая доступность магазинов и рынка. Критерии у всех будут свои, но чудес, как и везде, не бывает. На территории ЖК стоят домики на 8 квартир - 4 этажа по две квартиры на этаже. Своего рода таунхаусы. Стоимость квартиры 2+1 (две спальни + гостиная, отдельная кухня и две ванных комнаты), аналогичной нашей, порядка 75 - 80 тысяч евро. Возможно, было дешевле на этапе строительства. Мы снимали в итоге через airbnb, за вычетом комиссий хозяин получил ~93 000 руб за 57 ночей, то есть около 48 947 руб за месяц, или 543 евро. Дальше я начинаю гипотезировать. Январь-февраль - самый низкий сезон в тех краях, дожди и холодно. Остается 10 месяцев в году. Допустим, на 1 месяц хозяин приезжает сам - остается 9 месяцев. Пусть заполняемость в эти 9 месяцев - 70%. Пусть летом больше людей приезжает на short stay, 1-2 недели и цена для них выше на 25%. Итого получается: - 543 * 3 (март, апрель, май) + 543 * 1,25 * 3 (июнь, июль, август) + 543 * 0 (сентябрь, приехал хозяин) + 543 * 3 (октябрь, ноябрь, декабрь) = 5 294,25 eur. Округляем до 5 300. Расходы: - Коммуналку платят жильцы, кроме трех месяцев. Два квартира стоит пустая, пусть 4 000 руб = 44 eur (электричество дорогое) Один месяц живет хозяин, теплый месяц, еще есть 45 eur Округляем до 100 - На месте есть русскоязычная девушка-риэлтор, которая помогала нам с заселением, организует уборку и решает возникающие вопросы. Пусть она берет 10%, или ~500 eur. - Мелочи по ремонту. За время нашего присутствия ломался бойлер, забивался слив на террасе, рвался шланг в душе. Много, но все дешево, 500-700 рублей. Пусть за год набежит еще 100 eur. - Обслуживание ЖК. На территории уборка мусора, бассейн, хамам, спортзал. Могу только догадываться, но пусть 100 eur/месяц, итого 1200eur. В сухом остатке: 3 400 eur. От 80 тысяч это 4,25% Но в любой цифре я легко мог ошибиться в разы - или снова может грянуть пандемия и границы закроют на полгода.10
- Николай ДорошинНиколай, вот нашел ошибку у себя уже - написал про заполняемость 70%, но не учел её. Тогда другие цифры получаются: income = 543*6*0,7 + 543*1,25*3*0,7 = ~3 700 eur income-expenses = 1 930 eur = 2,4%6
- Антон ОпанащенкоЕрофей, в любой скучный индексный фонд S&P 500 с низкой комиссией, 6-7% доходности в год получите по-любому, если не будет ядерной войны. Ежемесячно не гарантирую, не задавался целью найти именно такой. Списка, извините, не будет, если зададитесь целью, вполне найдёте сами.1
- Mila KovalevaРейн, вы брали ипотеку в Испании? Какие условия?0
- Антон ОпанащенкоЕрофей, все хотят за чужой счет хорошо жить, конкретика стоит денег, я вам ничего не собираюсь рассказывать. Если бы у вас реально были бы деньги, которые вы не знаете, куда вложить, вы бы не задавали таких вопросов, а приобрели бы статус квалифицированного инвестора и не занимались бы рассуждениями о покупке недвижимости для сдачи внаём. Ни один уважающий себя бизнесмен такой фигнёй не занимается, можно получить бОльшую доходность при гораздо меньшем геморрое и рисках. Если интересно, изучите основы безубыточных стратегий инвестирования.1
- Михаил МетляковНиколай, а вы у хозяина или девушки-риэлтора эту цифру в 70% верифицировали? Плюс еще не учтена амортизация техники и мебели, которая при посуточной аренде, скорее всего будет убиваться быстрее.1
- Николай ДорошинМихаил, нет, не верифицировал - цели не было. Это мои гипотезы, умеренно-оптимистичные, как мне кажется. Ну то есть вряд ли оно на самом деле в жизни лучше, скорее хуже.2
- Michael KolosovДмитрий, вам непременно надо написать статью о вашем опыте, хотя бы в одном городе и расписать от чего зависит и в каких районах будет разная доходной и ликвидность! Очень интересно было бы прочитать.5
- Александр КриволаповРейн, а ипотека в испанском банке? Если да, может, напишете статейку о том, как получали?) Кажется, что многим будет интересно1
- Светлана МалышеваМихаил, сдаю посуточно квартиру в России. Мое мнение квартира убивается меньше. Люди приезжают в командировку или отдохнуть, они только завтракают и ужинают, причем обычно доставка готовой еды. Не готовят борщи и котлеты. Даже просто шкафчики открываются реже, чем если бы там постоянно жила семья с ребенком. Так что считаю распространенным заблуждением, что квартира посуточно убивается быстрее. И генеральную уборку вы проводите еженедельно.2
- Юлия ШевченкоFcük, какая-то страння у Вас информация про 5 лет. Переехали в Испанию 2 месяца назад, в основном, квартиры сдаются на любой срок, иногда только в объявлениях сразу пишут, что максимум до лета.0
- Антон МягковИрландия, квартира в Дублине с двумя спальнями стоит 220-250К евро, а сдается за 2К евро в месяц. Конечно минус налог 20%, но все равно выходит ~ 1600 евро в месяц. В 2-3 раза выше чем в Москве.1
Вот что еще мы писали по этой теме
Сообщество
Медредакция
user6034946
Александра Киракасянц
Популярное за неделю