Как я инвестировал 135 000 ₽ в гараж в Петербурге с доход­ностью 43% годовых

В потоке «А как инвестировать» читатели Т⁠—⁠Ж рассказывают, как и куда они вкладывают деньги.

А еще таких историй много в социальной сети «Пульс», где инвесторы делятся своими стратегиями и лайфхаками. Герой этого материала четыре года назад купил гараж недалеко от дома, чтобы хранить там личные вещи. Но вскоре начал его сдавать, а из платежей арендаторов сформировал инвестпортфель. Сегодня он дает ежемесячный доход больше 10 000 ₽, а размер портфеля уже вдвое превышает сумму вложений.

Когда летом 2020 года я покупал гараж для собственного пользования, в планах не было зарабатывать на нем. Мне нужен был личный склад, где могли бы храниться габаритные вещи, которые не помещались в квартиру, вроде летней резины для авто или отслужившей свое детской кроватки.

До покупки я несколько месяцев снимал гараж в этом же кооперативе, он ближе всего к нашему дому, и платил 5000 ₽ в месяц. Но потом посчитал и понял, что выгоднее купить свой — цены тогда под мои запросы были в пределах 200 000 ₽. Окупаемость выходила в районе трех лет, что меня вполне устраивало. Но реальность превзошла расчеты.

Мне удалось купить идеальный гараж-органайзер, подготовленный для хранения вещей — с полками, стеллажами и шкафами — за 135 000 ₽. Наш кооператив находится в Приморском районе Санкт-Петербурга, на улице Оптиков. Можно легко проверить актуальные цены — сейчас они стартуют здесь от 300 000 ₽.

Рост стоимости недвижимости стал приятным бонусом к моему вложению. А основной доход я получил от сдачи в аренду и инвестирования арендных платежей. Причем покупать на них ценные бумаги я начал еще до того, как решил сдавать гараж. Вот как это было.

Почти пять месяцев я хранил в гараже личные вещи, но потом расхламился — избавился от ненужного: что-то продал на «Авито», например старую офисную мебель, детские вещи раздал знакомым, а что-то просто выбросил за ненадобностью.

Сдавать гараж я начал по той же цене, по которой раньше снимал сам, — 5000 ₽ в месяц. Желающий нашелся через два часа после размещения объявления. Всего за эти четыре года у меня было четыре арендатора. В основном они хранили мототехнику. Сейчас в гараже стоит вот такой Harley-Davidson.

Стоимость аренды за это время я дважды повышал — сначала до 6000 ₽, а потом до 7000 ₽. Наверное, можно было бы сдавать и дороже: мой гараж выгоднее многих конкурентов и по техническим, и по эстетическим характеристикам. Но я всегда подстраивался под нижние по цене предложения для экономии времени и минимизации простоя — в нашем кооперативе больше 2000 гаражей, так что лоты под аренду есть всегда.

Весь ежемесячный арендный доход я конвертирую в корпоративные облигации. При этом первые 25 000 ₽ отправились в гаражный портфель, когда арендаторов еще не было: для чистоты эксперимента я «платил» за услугу хранения вещей сам себе.

Изначально идея была простая: получать денежный поток и направлять его на фондовый рынок. В качестве инструмента выбрал бумаги с фиксированным доходом от компаний с рейтингом не ниже ВВВ — облигации позволяют получать купоны, и я использовал их для уплаты взносов в гаражный кооператив. Пока портфель был невелик, чистой доходности сверху оставалось совсем немного. Но со временем появилась возможность реинвестировать купоны, докупая новые активы.

Несмотря на дисциплинированное пополнение брокерского счета в течение всех четырех лет, реинвестирование и распределение активов до недавнего времени было разрозненным. Состав портфеля менялся и неоднократно ребалансировался  . Иногда я позволял себе покупать иностранные бумаги.

Но с начала 2024 года упорядочил свой гаражный портфель. Из облигаций оставил всего три — так, чтобы за счет квартальных купонов выплаты приходили ежемесячно. Это позволяет мне поступательно увеличивать денежный поток. Так как доход я получаю от недвижимости, то и ставку решил сделать на эмитентов из этой же сферы. Сегодня в портфеле облигации «Самолета», Glorax и группы «ВИС» — всего 260 облигаций номиналом 1000 ₽.

Существенное изменение стратегия претерпела в декабре 2023 года, когда ежемесячный купонный доход от облигаций уже был достаточным для покупки целых лотов акций.

Теперь все купонные доходы — порядка 3000 ₽ в месяц — я направляю на покупку акций. Сейчас вкладываюсь в «Татнефть», НЛМК, покупал «Пятерочку», пока торги не приостановили из-за редомициляции  . Первые две бумаги выбрал из-за их возвращения к стабильным ежеквартальным дивидендным выплатам.

А X5 — это сильная компания с высокими темпами роста, которая тоже должна возобновить выплаты после переезда. Ну и, конечно, важный фактор — чтобы купонов с облигаций хватало на покупку хотя бы одного лота, так что дорогие акции мне пока недоступны.

Не исключаю, что стратегия инвестирования в будущем может меняться, а в портфеле появятся новые эмитенты. Дивиденды с акций планирую направлять в компании роста, опираясь на рыночную конъюнктуру. А если ставки пойдут на снижение или вдруг мы увидим гиперинфляцию, весь арендный поток уже не обязательно будет инвестировать в облигации. Сейчас же они интересны: по свежим выпускам доходность превышает 17%, а по высокодоходным бумагам — и все 20%.

Самое важное для меня — продолжать дисциплинированно пополнять портфель за счет арендного дохода.

Если исключить «доход» за те пять месяцев, когда я платил сам себе, общие поступления от сдачи гаража в аренду за 48 месяцев владения составили 249 000 ₽.

Но не все они пошли на брокерский счет. Из денег, которые приносит аренда, я оплачиваю расходы. За четыре года они составили 55 000 ₽. Большая часть — взносы в кооператив, 43 000 ₽. Также я плачу налог как самозанятый по ставке 4% — еще 9000 ₽. Сам по себе гараж вложений практически не требовал. Единственный случай был этой весной: заплатил 3000 ₽ за заплатку из рубероида на прохудившейся после зимы крыше.

Сейчас на брокерском счете 270 000 ₽ с учетом накопленного дохода. С начала этого года он вырос на 25% — в основном за счет пополнений от аренды и купонов.

Доходность этого года выглядит скромной: на размере портфеля сказываются подешевевшие после повышения ставок облигации, а индекс акций растерял весь свой рост с начала года. Но при этом портфель остался практически при своих. В моменты турбулентности и боковика облигации позволяют сохранить капитал, обеспечить реинвестирование и в полной мере раскрыть логику сложного процента. А регулярность пополнений поможет приобрести подешевевшие на коррекции акции. В дальнейшем рассчитываю на увеличение доходности за счет роста тела облигаций.

Даже с этим результатом выходит, что мои вложения окупились уже два раза. Но чтобы подсчитать полную доходность от инвестиции в недвижимость, стоит учитывать ее нынешнюю стоимость. Аналогичный гараж в нашем кооперативе я нашел в продаже за 320 000 ₽. Напомню, я купил свой за 135 000 ₽.

Правда, если я продам гараж прямо сейчас, буду вынужден заплатить подоходный налог — до истечения пяти лет владения гараж подпадает под НДФЛ 13%, — учтем это в расчетах. Итого с перепродажи я бы выручил 161 000 ₽ чистыми.

Общий доход от аренды, инвестирования и реализации подорожавшего гаража за вычетом всех расходов составил 431 000 ₽ — 319% за четыре года, или 43% годовых с учетом капитализации.

У любых инвестиций есть свои риски. При вложении денег в гараж их тоже немало. Вот основные.

Гараж могут снести. Если кооперативу не продлят аренду земли, вы будете втянуты в сложный процесс ликвидации. В районе неподалеку от нас пару лет назад приговорили один кооператив на 900 гаражей: на его месте планировали построить завод фасовочно-упаковочного оборудования. Собственники гаражей были вынуждены отстаивать свои владения в суде. Возможно, в том числе благодаря этой истории в 2020 году мне удалось купить гараж по низкой цене.

Арендатор может не заплатить. С одним из четырех моих арендаторов периодически возникали загвоздки: приходилось то напоминать об оплате, то давать небольшую отсрочку. Иногда за наличкой нужно было специально куда-то ехать. Но три других были более обязательными. Если вам повезет меньше, есть риск недополучить деньги.

Гараж может нуждаться в ремонте. Здесь я тоже легко отделался: всего 3000 ₽ за заплатку на крыше — не самые большие вливания для четырехлетней эксплуатации. Но бывает по-разному. Если гараж окажется сырой, придется делать принудительную вентиляцию. Также по наследству могут достаться проблемы с электрикой или что-то более серьезное, чем у меня, с кровлей.

Налоги и взносы снижают доходность. В моем случае, опять-таки, это не критично, но если платить не 4%, а все 13% НДФЛ, результат был бы похуже. Кстати, налоги на купонный доход я в расчетах не учитывал — во-первых, для упрощения, а во-вторых, из-за снижения в цене облигаций: налоговая база по телу бумаг при этом становится отрицательной.

Ну а самая большая расходная статья — взносы в кооператив, которые включают аренду земли, охрану и коммунальные платежи. Они съели 17% дохода, который я получил от арендаторов.

При перепродаже гаража можно подпасть под подоходный налог. Гараж, построенный на фундаменте и неразрывно связанный с земельным участком, считается объектом капитального строительства. Ему присваивается кадастровый номер, он признается объектом недвижимости, и минимальный срок владения таким объектом составляет пять лет.

Чтобы минимизировать риски и максимизировать прибыль, стоит внимательно подойти к выбору гаража. Я бы предложил такой краткий чек-лист.

☑️ Выбор локации. Если кооператив находится в непосредственной близости к инфраструктурным или промышленным объектам, можно предположить, что земля будет не очень привлекательной для инвесторов. А значит, «живучесть» такого гаража потенциально будет выше. Подойдет железная дорога, транспортная развязка или рекультивированная мусорка. Например, наш кооператив примыкает к платному автобану — ЗСД.

☑️ Договор аренды земли. Желательно, чтобы он был долгосрочным. Сейчас кооперативам в основном продлевают договоры не более чем на три года — маловато. Чтобы частично нивелировать риск, можно рассмотреть вариант металлического гаража, который можно перенести в другое место.

☑️ Размер платежей. Чем меньше взносы в кооператив, тем лучше. Я сейчас плачу 11 800 ₽ в год. Повышают примерно на 1000 ₽ ежегодно.

☑️ Близость к выезду. Особенно важно, если нет асфальтированного подъезда к гаражу. А еще гаражи в непосредственной близости к проходной, как правило, получают больше внимания от администрации кооператива: к ним подсыпают дорогу, окрашивают ворота. У нас однажды даже организованно пролили гудроном крыши. В моем случае идеальный вариант попался с первого раза: второй ряд от въезда и пешком до охраны менее минуты. Удобно открывать шлагбаум, когда приезжает грузовое такси или арендатор на просмотр.

☑️ Качество строения. Нужны нормальные полы и перекрытия — не поленитесь заглянуть на крышу и убедиться, что щели не закрыты на скорую руку, как у моего соседа. Желательна минимальная внутренняя отделка: чтобы не осыпалась штукатурка и были места для хранения. В моем случае был даже откидной столик, как в купе поезда.

☑️ Электрика. От надежности проводки зависит пожаробезопасность помещения. Обратите внимание на наличие щитка и счетчика электроэнергии, работоспособность розеток и выключателей, наличие заземления.

☑️ Вентиляция. Основная проблема для хранения вещей — это сырость. Идеально, если в гараже будет принудительная вентиляция.

☑️ Чистота документов. Стоит учесть уже на этапе заключения сделки. Пусть собственник представит вам разрешение на продажу, подписанное в администрации гаражного кооператива. Это нивелирует риски мошенничества и подтвердит право собственности.

Если обобщить, гараж для сдачи в аренду нужно искать такой, в который бы вам самому хотелось сложить свои вещи.

После удвоения стоимости гаража появились мысли о покупке еще одного такого же или кладового помещения, чтобы увеличить арендный поток. Планирую сделать это без дополнительных вложений, а исключительно за счет полученного дохода. С учетом актуальной цены 300 000 ₽ и накопленной суммы на брокерском счете я близок к этой цели.

В идеале хочется получить «вечный двигатель», когда гараж будет самостоятельно генерировать накопления на приобретение последующих объектов.

Стоит оговориться, что для меня это не единственный источник пассивного дохода. В инвестициях я с 2016 года, под управлением больше 15 счетов — как собственных, так и близких родственников и друзей. Но на фондовом рынке держу только около 25% активов, из которых половина заблокирована из-за санкций. А более 50% всегда в том или ином виде вложено в недвижимость — это и личное имущество, и арендные объекты, и загородное строительство.

Примечательно, что гараж в этом списке оказался одним из самых доходных инструментов. Так что эксперимент можно с уверенностью считать удачным.