Бесит!
8K

Бесят серые схемы покупки загородной недвижимости

35

Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции.

Недавно мы решили приобрести участок или готовый дом в Подмосковье.

До этого сталкивались только с куплей-продажей квартир в Москве, где условия сделок всегда были довольно прозрачными. В Подмосковье же мы обнаружили засилье разных серых схем.

Мы ищем участок или готовый новый дом средней ценовой категории, не самый дешевый. Не рассматриваем подозрительные наследные дачи по членской книжке в СНТ. Обращаем внимание на новые коттеджные поселки от застройщика. И постоянно нарываемся на сомнительные схемы продажи: участки продают с занижением стоимости, а дома — как набор стройматериалов.

Например, если хочешь купить участок за 1,5 млн, тебе предлагают по бумагам приобрести сам участок за 700 тысяч, а остальные деньги передать продавцу «за услуги по подбору». Если такой продавец потом обанкротится, сделку легко могут признать недействительной. Когда выбираешь дом с участком за несколько миллионов, тебе предлагают заключить договор на участок и дополнительно перевести деньги «за стройматериалы», то есть за сам дом. Естественно, он без гарантии на работы и пока без жилого статуса. А когда видишь объявления типа «готовые дома, приезжайте выбирать» — по факту там голый пустырь, — это означает, что ты должен перевести немало денег какому-то ООО, чтобы оно этот дом за полгода построило.

Особо интересные продавцы предлагали вообще привезти им строго наличку, передать ее, видимо, в пакетике у отделения местного Росреестра и отправиться заключать договор.

Все это раздражает. Почему покупатель должен рисковать ради того, чтобы продавец скрывался от налогов?

Один участок нам настолько понравился, что мы даже предлагали владельцу больше денег, чтобы он покрыл свои 13% налога, которые пытается зажмотить, и продал нам участок за полную цену в договоре. Но нет, он отказался, мотивируя это тем, что к нему возникнут вопросы, почему он другие участки продает дешевле.

Если кто-то из читателей все же решался покупать загородную недвижимость по таким схемам, расскажите, пожалуйста, почему вы согласились? Как давно это было? Не возникало ли проблем? Также буду благодарна за рекомендации нормальных коттеджных поселков. Во избежание прямой рекламы в комментариях — напишите хотя бы намеками, где их искать на карте.



Редакция
Тоже возмущаетесь, когда владельцы жилья придумывают хитрые схемы продажи?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Такие схемы всегда были и будут, потому что всегда были и будут дурачки, которые на эти схемы соглашаются. А потом приходят к нам, юристам, и плачут - спасите-помогите, я 20 миллионов потерял! Вот что скажешь таким людям.. и да, если у кого-то такие сделки остались без последствий, это не значит, что и Вам повезёт. Если есть желание, можно конечно сыграть в рулетку, деньги то Ваши.

50

Рыжая, а расскажите, пожалуйста, топ-7 последствий, с которыми приходится потом разбираться. Не планирую участвовать в серых схемах, скорее для общего развития

5

AlenaStribog, откуда такая цифра? Может быть я неверно поняла вопрос, но последствий на самом деле не так много. Можно: остаться без квартиры, остаться без денег, остаться без денег и без квартиры. Ну и любая попытка обойти законное оформление сделки потенциально грозит длительными судебными разбирательствами, которые в результате приводят к указанным последствиям. Если же Вас интересует непосредственно описание возможных механизмов незаконной продажи недвижимости, то их слишком много, чтобы описывать в комментарии. Насколько я помню, я здесь встречала статью на эту тему. Попробуйте воспользоваться поиском. Ну и универсальный совет - при крупных сделках не экономьте на юристах. Лучше заплатить за консультацию, ещё лучше за сопровождение, и быть уверенным в том, что все риски просчитаны, сделка проверена. И всегда от сомнительного варианта лучше отказаться.

6

Рыжая, перефразирую вопрос. Допустим люди соглашаются на серую схему, и покупают дом. Вот ДКП и акт подписаны. Какое такое событие происходит дальше, что люди остаются без денег /без дома/без денег и дома?

3

AlenaStribog, зависит от обстоятельств. В чём заключалась схема? Может быть всё что угодно - продавец не имел право совершать сделку, а покупатель этого не знал/не проверил. Деньги договорились передать позже, подписав документы, а покупатель после сделки потерялся. Недвижимость была с существенными недостатками, которые выявились только после сделки и недвижимость невозможно использовать по назначению… да миллион вариантов, книгу можно написать.

7
Герой

21.10.22, 16:28

Отредактировано

раскрою немного тему на примерах из практики. Продавец продал квартиру, купленную в браке. Штампа в паспорте не было, но покупатель не озадачился получить нотариально удостоверенное заявление о том, что продавец приобрел недвижимость не в браке и квартира - его личная собственность. Жена подала в суд и оспорила сделку.
Покупатель не полностью рассчитался за квартиру, а продавец не предусмотрел условие о залоге. Покупатель два года обещал рассчитаться, продавец всё это время не обращался в суд. За это время квартира была продана дважды. В суде оспорить сделку не получилось, продавец остался без денег.
Покупатель купила участок под ИЖС и после расчетов по сделке узнала, что участок в 30 метрах от кладбища, под уклоном, грунтовые воды с кладбища стекают к ней. Строить дом на таком участке такое себе удовольствие, питьевая вода может быть отравлена. Через суд оспорить сделку не удалось. Вот здесь кстати странно, вопрос уже к судье, рассматривающему спор.

7

Я подумала, что все эти примеры - это не последствия серых схем, это скорее люди не пользуются услугами юристов, не снижают риски, плохо готовятся к сделке. Т.е. такие истории могли бы произойти и в белых схемах, если люди не ответственно относятся к ДКП и осмотру объекта. Но интересны были бы примеры последствия серых схем, описанных в статье. Но все равно спасибо за истории!

3

Рыжая, а в первом случае при отмене сделки суд не требует продавцу вернуть деньги покупателю?

1

AlenaStribog, да, конечно. Проблема в том, что суды могут длиться не один год, а деньги обесцениваются. Кроме того, у ответчика может просто не оказаться ни денег, ни имущества, на которое можно обратить взыскание.

2

Рыжая, ну вот я и спрашивала топ-7 таких вариантов) спасибо

1

Олеся,, камон, на нажитое непосильным трудом - налогов нет, а вот на перекупов как раз навешали налогов

18
0

Это вы ещё в Крыму не пробовали дом купить) Вот там совсем сплошные мошенники, описание в 99% не соответствует действительности

13

Alex, да) В западном Крыму сейчас разваливается семилетняя схема с переводом сельхоз земель под ИЖС. Сотни или больше семей (в большинстве своем не местных) купили участки ИЖС или дома с участками, а теперь прокуратура признает незаконной смену целевого назначения. И местным это по большому счету было очевидно и ожидаемо, а "материковым" показалось, что ИЖС за "3 копейки" в Крыму - эт прям то, как они видели все происходящее.

5
Удалённый пользователь

23.12.22, 14:00

Вера, в Подмосковье сейчас взялись за коттеджные посёлки в водоохранной зоне.
Причём там все документы кристально чистые, собственник - добросовестный приобретатель, который покупал землю под ИЖС или готовый оформленный дом на такой земле. А нюанс в том, что кто-то когда-то взял, да разрешил изменить назначение земли и вид разрешённого использования.

Поэтому лично я считаю более безопасной покупку земель ЛПХ в черте населённого пункта - там прозрачнее и честнее история, зачастую её можно отследить чуть ли до брежневских времён, в отличие от свежей нарезки ИЖС, которая отслеживается максимум до лихих 90-ых, когда кто-то приватизировал сельхозку и сменил назначение земли.

1

Олеся,, слушайте, ну если вы это как бизнес рассматриваете - будьте добры, платите налоги

если не как бизнес - пожалуйста, живите в том, что построили, вас же строить никто не заставлял, и продавать не заставляет

12
Герой Т—Ж

21.10.22, 15:45

Отредактировано

Олеся,, Почему продавцы недвижимости (загородная почти вся- жалкие сараи) загнанны в угол такими налогами,

в РФ одни из самых низких в мире налогов на недвижимость, в том числе на загородную. так что этот вопрос точно не к Мишустину, скорее к Эльвире Сахипзадовне и Силуанову.

9
0

Недавно покупали дом, за схему со стройматериалами предлогали скидку 150 тр. Мы не согласились, поскольку планируем прлучить налоговый вычет, за дом, а при такой схеме это не возможно. В итоге нам зарегестрировали дом и продали на 150 тр. дороже, объяснив это как раз налогами.

7
0

Всё прям как с квартирами)
В прошлом году брал.
Схемы с занижение стоимости, свежее наследство и дарение - повсеместно. Ну или по документам квартира мутная.
Сейчас ещё добавятся куча продавцов по доверенности.

4

Влад, и наследников прибавится.

0

Влад, чем мутны продавцы по доверенности? вроде бы как раз с ними и прямо сейчас всё очень понятно, да и дисконт должен быть хороший

0

Златеника, продавал год назад по доверенности и продал по рыночной цене. Впрочем, сейчас действительно баланс спроса/предложения может перекосится в сторону покупателей, но это затронет все квартиры, а не только продаваемые по доверенности.

1

Sergey, а долго Вы покупателя искали?
И владелец даже на сделку не приехал?

2

Влад, не сказать, что особо долго. Сначала мои доверенные лица пытались самостоятельно продавать, но вышло у них не очень, так что пришлось связаться с риэлтором и там уже за 2 или 3 месяца нашелся покупатель. Думаю для города где я продавал это нормальный показатель. Приезжать не потребовалось, был момент, когда паспортный стол не хотел меня выписывать по доверенности, но уболтали их, хотя вроде так нельзя.

1
Герой

23.10.22, 19:47

Отредактировано

Sergey, тоже продавала квартиру по доверенности и продала по рыночной цене. Покупатель нашелся очень быстро. Я, как владелец, даже не была на сделке (я живу в другом городе)

1

Златеника, никто не гарантирует что доверенность будет подлинная.

1

Влад, на сайте нотариальной палаты доверенности легко проверяются.

2

Олеся,, да ну, какие 6 лет? еще и отдельные нормы в отношении единственного жилья. Если речь о своём, а не о инвестиционном, то все ок-норм, как по мне.

4
0

Это вы ещё на юге не пробовали что-то купить. В один момент я даже начал отшивать агенства и застройщиков с аргументацией, что мне религия запрещает участвовать в схемах уклонения от уплаты налогов. А на вопрос почему же продавцы не закладывают налоги в стоимость идёт просто железобетонный аргумент: "-Ну тогда же стоимость буде не рыночной а гораздо выше.." :/

3
0

В США, например, за неуплату налогов сажают на приличные сроки. И там нет таких проблем. А у нас прямо в УК сказано, что если подсудимый добровольно уплатит налоги до приговора, то он не подлежит уголовной ответственности.
Вот и получается, что если бы у нас всю эту шпану сажали на реальные сроки, то и не было бы таких серых схем.

3
0

Было на выбор 2 схемы:
1. Участок с домом за 1,5 млн остальное за услуги «ремонта»
2. Полная цена + 13%.

Покупали бы в ипотеку - взяли бы 2 вариант, мы покупали за наличку и взяли 1 вариант.
Это был один из двух застройщиков в нашем КП, его дом на соседней улице.
Проблем не было, даже когда в суде проверяли все мои сделки с недвижимостью.
Прошло 2 года.

1

>> т.к. срок считается с момента оформления права собственности
ээээ... уже пару лет как нет.
https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/11207270/

0

Сообщество