В 2015 году мы с супругой решили переехать за город и жить поближе к природе.

Мы не хотели покупать готовый дом, а собрались строить сами. Но перед этим надо было приобрести участок — на поиски и оформление ушло всего две недели. Вот наша история.

Выбор коттеджного поселка

Мы сразу решили, что будем покупать участок в новом коттеджном поселке, без посредников, напрямую у девелопера. Девелоперы — это компании, которые выкупают много земли сразу, разрабатывают проект будущего жилого массива, подводят коммуникации, делят землю на участки, регистрируют их, а потом распродают. Таких компаний в Подмосковье десятки, у всех есть сайты. Ищите по запросу «коттеджный поселок в Подмосковье».

Чтобы подобрать участок, мы искали на сайтах девелоперов раздел «Генплан» или «Участки»: там можно посмотреть планировку и цены.

Иногда девелоперы выкладывают только описание поселка без каких-либо подробностей. Мы в таком случае оставляли заявку с просьбой перезвонить. Но надо быть готовым к тому, что, если условия вас не устроят, менеджеры потом будут периодически названивать с новыми предложениями.

У девелопера «Мета» один сайт для всех поселков, указана только минимальная цена. Все подробности — по телефону. Источник: Коттеджный поселок «Акиньшино»
У девелопера «Мета» один сайт для всех поселков, указана только минимальная цена. Все подробности — по телефону. Источник: Коттеджный поселок «Акиньшино»
У девелопера «Каскад-фэмили» на сайте можно посмотреть карты поселков с разбивкой на участки, но цен тоже нет. Источник: Коттеджный поселок «Караваево озеро — 2»
У девелопера «Каскад-фэмили» на сайте можно посмотреть карты поселков с разбивкой на участки, но цен тоже нет. Источник: Коттеджный поселок «Караваево озеро — 2»
На сайте коттеджного поселка «Ла-Манш» указана минимальная цена не за сотку, а за участок целиком. Правда, какого он размера — непонятно. Источник: Коттеджный поселок «Ла-Манш»
На сайте коттеджного поселка «Ла-Манш» указана минимальная цена не за сотку, а за участок целиком. Правда, какого он размера — непонятно. Источник: Коттеджный поселок «Ла-Манш»
На сайте поселка «Кружева» есть и схема участков, и цены. Источник: Коттеджный поселок «Кружева»
На сайте поселка «Кружева» есть и схема участков, и цены. Источник: Коттеджный поселок «Кружева»

Главное, от чего зависит цена участка, — это как далеко поселок расположен от Мкада. Еще на цену влияет наличие в поселке коммуникаций: газ, канализация, вода, электричество. Бывает, что коммуникаций еще нет, но девелопер планирует подвести их позже. Все сроки должны прописываться в договоре купли-продажи.

Мы не хотели переплачивать за коммуникации, поэтому искали участок, где было бы только электричество и газ. Септик для канализации можно установить самому, а для воды пробурить скважину — все это нам потом обошлось в 300 тысяч рублей. Если же купить участок без газа и сделать электрическое отопление, то придется платить за электроэнергию в 10—20 раз больше.

Наш девелопер сильно затянул с подведением газа, первые годы зимой пришлось пользоваться электрическим отоплением — это обходилось в 10—15 тысяч в месяц. За газовое платили бы тысячу.

Как изменяется цена участка в зависимости от расстояния от Мкада и наличия коммуникаций

Расстояние от МкадаШоссеПоселокКоммуникацииЦена за сотку
20 кмКиевское«Акиньшино»Электричество290 000 Р
30 кмКалужское«Малыгино»Электричество200 000 Р
35 кмКаширское«Берег ФМ»Электричество, газ, вода200 000 Р
40 кмКаширское«Ульянкины горки»Электричество, газ, вода100 000 Р
50 кмКаширское«Караваево озеро — 2»Электричество, газ100 000 Р
60 кмДмитровское«Дмитроград»Электричество50 000 Р
65 кмСимферопольское«Новое Горелово»Электричество50 000 Р
80 кмСимферопольское«Заокская долина»Электричество50 000 Р
135 кмСимферопольское«Лёвшино»Электричество, вода35 000 Р
20 км от Мкада
Шоссе
Киевское
Поселок
«Акиньшино»
Коммуникации
Электричество
Цена за сотку
290 000 Р
30 км от Мкада
Шоссе
Калужское
Поселок
«Малыгино»
Коммуникации
Электричество
Цена за сотку
200 000 Р
35 км от Мкада
Шоссе
Каширское
Поселок
«Берег ФМ»
Коммуникации
Электричество, газ, вода
Цена за сотку
200 000 Р
40 км от Мкада
Шоссе
Каширское
Поселок
«Ульянкины горки»
Коммуникации
Электричество, газ, вода
Цена за сотку
100 000 Р
50 км от Мкада
Шоссе
Каширское
Поселок
«Караваево озеро — 2»
Коммуникации
Электричество, газ
Цена за сотку
100 000 Р
60 км от Мкада
Шоссе
Дмитровское
Поселок
«Дмитроград»
Коммуникации
Электричество
Цена за сотку
50 000 Р
65 км от Мкада
Шоссе
Симферопольское
Поселок
«Новое Горелово»
Коммуникации
Электричество
Цена за сотку
50 000 Р
80 км от Мкада
Шоссе
Симферопольское
Поселок
«Заокская долина»
Коммуникации
Электричество
Цена за сотку
50 000 Р
135 км от Мкада
Шоссе
Симферопольское
Поселок
«Лёвшино»
Коммуникации
Электричество, вода
Цена за сотку
35 000 Р

Если поселок находится недалеко от шоссе или железнодорожной станции, за это тоже придется доплатить. В нашем районе цена земли рядом с трассой отличалась от участков в 10 минутах езды от дороги на 20 тысяч рублей за сотку.

На цену влияют и другие факторы. Чем меньше рядом соседей, тем дороже земля. Цена вырастает в два-три раза, если рядом с поселком есть водоем, а участок граничит с пляжем или выходом к реке или озеру.

В поселке «Берег ФМ» участки у воды продавали за 8 млн — в 2,5 раза дороже остальных. Источник: Коттеджный поселок «Берег ФМ»
В поселке «Берег ФМ» участки у воды продавали за 8 млн — в 2,5 раза дороже остальных. Источник: Коттеджный поселок «Берег ФМ»

Еще я советую обращать внимание на расстояние до ближайшего магазина, аптеки, как добраться до местной больницы — на общественном транспорте или только на машине.

В итоге мы с женой выбрали коттеджный поселок под Домодедово в тихом районе в 40 км от Мкада. До ближайшей железнодорожной станции 7 км — это 10 минут на машине или 15 минут на автобусе, остановка в ста метрах от нашего поселка. Из коммуникаций — только электричество и газ. Участок в 15 соток обошелся нам в 1 950 000 рублей вместе с паем за коммуникации.

Подряд

Некоторые девелоперы продают участки только с подрядом. Покупая землю, вы обязуетесь заключить с этой же компанией договор на строительство дома. Если на генплане поселка на сайте уже нарисованы коттеджи, обычно это значит, что участки продаются только с подрядом.

Покупать такую землю невыгодно: проект дома придется выбирать только из вариантов, которые предлагает девелопер. Кроме того, строить будут неизвестно из каких материалов, а цена дома может оказаться выше рыночной.

Посмотреть на участок

Зимой из-за снега тяжело понять, насколько участок ровный, а уклон в несколько градусов увеличит стоимость фундамента. Поэтому советую ездить на просмотр летом. Если участок понравился, лучше приехать еще раз без менеджера, чтобы никто не давил и можно было без проблем погулять по окрестностям и пообщаться с теми, кто уже живет в поселке. Вот на что рекомендую обратить внимание.

Почва. На глине или песке нельзя развести огород, а плодовые деревья будут чахнуть. Придется снимать верхний слой земли экскаватором и завозить плодородный грунт. Это лишние расходы.

Грунтовые воды. Если они близко от поверхности, то понадобится укреплять фундамент, чтобы стены не трескались. Если глубоко — скважина для воды обойдется дороже. Геологическую разведку на участке проводить дорого, но стоит поинтересоваться у соседей, как у них обстоят дела с грунтовыми водами.

Категория земель и вид разрешенного использования. Легально построить жилой дом, в котором можно прописаться, разрешено только на земле для индивидуального жилищного строительства. Узнать назначение участка можно на сайте Росреестра.

Чтобы узнать вид разрешенного использования, введите на сайте Росреестра в строке поиска кадастровый номер участка или координаты
Чтобы узнать вид разрешенного использования, введите на сайте Росреестра в строке поиска кадастровый номер участка или координаты

Водоемы. Летом у воды собираются любители шашлыков и громкой музыки, а также любители человеческой крови — комары.

Неприятные запахи. Мы гуляли по окрестностям, чтобы узнать, нет ли рядом источников неприятных запахов: свалки, свинофермы или секретного химического комбината. Имеет смысл полетать над картой в режиме спутника и посмотреть, что есть неподалеку.

Как хитрят девелоперы

Пока мы выбирали участок, пересмотрели десятки сайтов и пообщались с разными менеджерами. Оказалось, что иногда они хитрят. Вот какие способы мы встречали чаще всего.

Указывают на сайте цену на самый дешевый участок в поселке. Цена вырастет, если понравится другой участок, поближе к дороге или воде.

Не говорят про обязательные доплаты. При заключении договора выясняется, что необходимо заплатить за работу по согласованию проекта, межеванию, подведению коммуникаций. Девелопер делит общую сумму затрат на всех покупателей, продавая им «пай» — долю от инфраструктуры в поселке. Цена пая может быть выше, чем земли.

Обещают коммуникации только на словах. Менеджер может клятвенно заверять, что девелопер проведет в поселок газ, воду, электричество, дорогу и вдобавок привезет основной состав шоу-балета «Тодес». Но если об этом не написано в договоре, значит, вам никто ничего не должен.

Оформить покупку

Когда мы выбрали землю, я попросил менеджера забронировать участок. Это было бесплатно, но некоторые девелоперы просят за эту услугу 10—20 тысяч. После покупки эту сумму вычитают из стоимости.

Советую узнать об акциях или просто попросить скидку. Мы договорились с девелопером о беспроцентной рассрочке на девять месяцев. Правда, все это время участок оставался в собственности девелопера, и разрешение на строительство мы смогли получить только после полной оплаты.

Я попросил прислать договор на почту, чтобы прочитать все внимательно. Прежде чем подписывать, советую прочитать еще раз: договор, который вам прислали раньше, и тот, что предлагают подписать сейчас, могут не совпадать.

После полной оплаты нужно подписать акт приема-передачи участка. А затем — зарегистрировать право собственности на участок в МФЦ или на сайте госуслуг. Некоторые девелоперы берут эту работу на себя — тогда придется получить доверенность у нотариуса.

После того как право собственности зарегистрировали, нам выдали выписку из Единого госреестра прав на недвижимость. Участок стал нашим, и мы начали строительство дома, о котором я расскажу в следующей статье.

Договор купли-продажи. Следует проверить цену, кадастровый номер участка и на каком основании он принадлежит девелоперуДоговор купли-продажи. Следует проверить цену, кадастровый номер участка и на каком основании он принадлежит девелоперуДоговор купли-продажи. Следует проверить цену, кадастровый номер участка и на каком основании он принадлежит девелоперуДоговор купли-продажи. Следует проверить цену, кадастровый номер участка и на каком основании он принадлежит девелоперуДоговор купли-продажи. Следует проверить цену, кадастровый номер участка и на каком основании он принадлежит девелоперу
Так выглядит договор с кооперативом на покупку пая коммуникаций в поселке: здесь указывается перечень и стоимость коммуникацийТак выглядит договор с кооперативом на покупку пая коммуникаций в поселке: здесь указывается перечень и стоимость коммуникацийТак выглядит договор с кооперативом на покупку пая коммуникаций в поселке: здесь указывается перечень и стоимость коммуникацийТак выглядит договор с кооперативом на покупку пая коммуникаций в поселке: здесь указывается перечень и стоимость коммуникацийТак выглядит договор с кооперативом на покупку пая коммуникаций в поселке: здесь указывается перечень и стоимость коммуникацийТак выглядит договор с кооперативом на покупку пая коммуникаций в поселке: здесь указывается перечень и стоимость коммуникацийТак выглядит договор с кооперативом на покупку пая коммуникаций в поселке: здесь указывается перечень и стоимость коммуникаций
Акт приема-передачи к договору о земле, который мы подписали после полной оплаты участкаАкт приема-передачи к договору о земле, который мы подписали после полной оплаты участка
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, где указан новый собственникВыписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, где указан новый собственник

Запомнить

  1. Спросить у девелопера, какие коммуникации планируются в поселке.
  2. Проверить, есть ли рядом с поселком магазины, аптека, школа, детский сад.
  3. Осматривать участок летом.
  4. Узнать у соседей, какая почва в поселке, глубоко ли грунтовые воды.
  5. Узнать, можно ли отказаться от подряда.
  6. Проверить в договоре, обязуется ли девелопер подвести коммуникации.