Как купить участок на торгах по банкротству

Как купить участок на торгах по банкротству

И сколько можно сэкономить на такой покупке

24
Аватар автора

Елена Грудинина

вкладывается в недвижимость

Страница автора

В рекламе торгов по банкротству часто обещают, что на аукционе можно купить недвижимость или автомобиль с дисконтом до 90% от рыночной цены. Мне стало интересно, правдивы ли обещания.

Весной 2020 года я начала изучать торги. На нескольких первых торгах я не успевала подать заявку — участки выкупали конкуренты. А летом 2022 года я выиграла в первый раз и купила 12 соток в Ленинградской области за 73 000 ₽. Это почти в два раза меньше рыночной цены. Спустя пару месяцев я купила пять соток в Ивановской области за 45 000 ₽. После этого я регулярно покупаю землю для последующей перепродажи и предлагаю клиентам услугу покупки для них недорогого участка.

Я расскажу, как выгодно покупать землю на торгах по банкротству, как проходит сделка купли-продажи и с какими трудностями я сталкивалась.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что за торги по банкротству и как они устроены

Когда человек не может платить по долгам, кредиторы или он сам инициируют процедуру банкротства. В рамках процедуры суд назначает арбитражного управляющего. Специалист формирует конкурсную массу — описывает все имущество, принадлежащее должнику, например квартиру, земельный участок, драгоценности, антиквариат.

Имущество, которое входит в конкурсную массу, продают на торгах по банкротству. Порядок и сроки проведения торгов определяет суд. Деньги от продажи имущества передают кредиторам в счет погашения их требований.

Арбитражный управляющий публикует извещение о дате торгов на сайте ЕФРСБ и проводит аукцион. Я уже рассказывала, как купить недвижимость на торгах по сниженной цене. Там же подробно описала разные виды торгов, их особенности и порядок проведения.

Обычно торги проводят в форме аукциона или публичного предложения. Расскажу коротко, в чем разница.

Аукцион, или торги на повышение. На аукционе организатор ставит минимальную цену, а участники предлагают свою — на шаг выше. Размер шага организатор устанавливает заранее и публикует в извещении. При открытой форме аукциона участник предлагает цену публично — другие участники видят ее сразу. Например, лот стоит 50 000 ₽, шаг аукциона — 3000 ₽. Пока идет аукцион, участники могут повышать стоимость — каждый раз на 3000 ₽. Так работают торги с открытой формой подачи заявки.

При закрытой форме аукциона организатор устанавливает крайний срок для подачи заявок. Пока он длится, каждый участник указывает цену в заявке. Ее видит только организатор. Побеждает тот, кто предложил более высокую стоимость.

Публичное предложение, или торги на понижение. Организатор устанавливает максимальную стоимость лота. Если нет желающих купить имущество по такой цене, ее снижают на один шаг.

Публичное предложение проводят в несколько этапов, их может быть до шести или десяти — зависит от минимальной цены, по которой организатор готов продать имущество.

На каждом этапе цена снижается на один шаг. Например, участок выставили на торги по цене 200 000 ₽ и определили шаг в 10% от начальной стоимости, или 20 000 ₽. Если до конца этапа не появилось участника, который готов купить лот по цене не ниже объявленной, цену снижают на 20 000 ₽. Торги длятся до тех пор, пока не найдется покупатель или пока не проведут все запланированные этапы.

Во время торгов на понижение участники предлагают свою цену, она не может быть ниже цены этого этапа. Например, земля стоит 200 000 ₽, шаг — 20 000 ₽. На четвертом этапе участок продают за 140 000 ₽. Участник может предлагать любую сумму выше 140 000 ₽.

Пример публичного предложения, где цена могла упасть почти на 90%. Начальная стоимость лота — 900 000 ₽, шаг — 100 000 ₽. Торги планировали проводить в девять этапов, продолжительность каждого — шесть дней. Если бы торги дошли до последнего этапа, лот можно было бы купить за 100 000 ₽. Но участок выкупили на пятом этапе. Источник: etp-profit.ru
Пример публичного предложения, где цена могла упасть почти на 90%. Начальная стоимость лота — 900 000 ₽, шаг — 100 000 ₽. Торги планировали проводить в девять этапов, продолжительность каждого — шесть дней. Если бы торги дошли до последнего этапа, лот можно было бы купить за 100 000 ₽. Но участок выкупили на пятом этапе. Источник: etp-profit.ru

Как купить участок на торгах

Торги по банкротству обычно проходят на электронных торговых площадках, ЭТП. Площадки устанавливают правила торгов и требования к участникам. Чтобы участвовать в банкротных торгах, нужно выполнить требования ЭТП.

Если кратко, шаги будут такие:

  1. Получить квалифицированную электронную подпись.
  2. Зарегистрироваться.
  3. Выбрать землю, которую хотите купить.
  4. Запросить документы.
  5. Определить цену.
  6. Внести задаток.
  7. Подать заявку.

Расскажу подробнее про каждый этап.

Шаг 1

Получить квалифицированную электронную подпись

Это аналог собственноручной подписи, но в цифровом виде. Цифровая подпись — это уникальный код из цифр, букв и символов, его формирует компьютерная программа. У каждого человека свой код электронной подписи, его еще называют сертификатом. Код и ключ проверки подписи записывают на цифровой носитель — токен. Электронную подпись можно записать и на обычную флешку. Но мошенники могут ее взломать и украсть секретный код.

Оформить подпись можно разными способами:

  1. Обычные граждане могут заказать электронную подпись в аккредитованном удостоверяющим центре, который внесен в специальный реестр. Стоимость услуги — в среднем 3500 ₽.
  2. ООО или ИП могут получить электронную подпись в уполномоченной налоговой инспекции или у доверенного лица. Налоговая выдает электронные подписи бесплатно. Нужно заплатить только за лицензию на использование программы и физический носитель подписи — токен. Лицензия стоит от 1125 ₽. Цена зависит от срока действия (год или бессрочная) и количества пользователей (на один или несколько компьютеров). Токен можно купить от 1750 ₽.

Чтобы подписывать документы электронной подписью, нужна специальная программа, например «КриптоПро». Программу и сертификат нужно установить на компьютер и настроить на работу. Инструкцию выдает удостоверяющий центр.

Я всегда действую по инструкции, а если что-то не получается — звоню в техническую поддержку. Специалист помогает через удаленный доступ к моему компьютеру.

После установки и настройки программы нужно проверить работу подписи. Это можно сделать с помощью плагина «КриптоПро».

Шаг 2

Зарегистрироваться на площадке торгов и подать заявку

Чтобы участвовать в торгах, нужно зарегистрироваться на электронной торговой площадке, ЭТП, где проходит аукцион, и подать заявку на аккредитацию или регистрацию участника.

Сначала заполняют стандартную форму — нужно указать адрес электронной почты, логин и пароль. Почту надо подтвердить — перейти по ссылке из письма.

Затем нужно заполнить анкету на аккредитацию участника торгов. Форма стандартная:

  1. ФИО.
  2. Адрес регистрации.
  3. Паспортные данные.
  4. Электронная почта.
  5. Номер телефона.

К анкете прикладывают фотографии документов — их список указан в правилах регистрации на каждой площадке. Обычно просят паспорт, СНИЛС и ИНН.

Анкету с документами отправляют на проверку, которая длится от трех до пяти рабочих дней. Иногда получается быстрее: например, решение могут принять за два или четыре дня. Обычно площадки выдерживают максимальный срок. Например, я подала заявку в пятницу, 19 мая, в 17:00. Срок проверки — пять рабочих дней. Решение по аккредитации может прийти ровно через пять рабочих дней — 26 мая к 17:00.

Можно воспользоваться платной регистрацией, тогда решение принимают от трех часов до суток. Это в среднем стоит 10 000—15 000 ₽, цена зависит от тарифов площадки. Я платными услугами не пользовалась.

Дождаться решения площадки. Уведомление о решении приходит на адрес электронной почты, который указан в заявке.

Некоторые площадки не пишут в письме, прошел пользователь аккредитацию или его кандидатуру отклонили. Они присылают на почту сообщение, что в личном кабинете на ЭТП произошли новые события. Нужно перейти туда и прочитать уведомление.

Такое уведомление о регистрации я получила от ЭТП «Альфалот»
Такое уведомление о регистрации я получила от ЭТП «Альфалот»

Исправить допущенные ошибки. Если оператор площадки отказывает в аккредитации, он указывает причину. Заявку могут отклонить, если пользователь предоставил не все документы, фото плохого качества, сведения не читаются. Недочеты нужно исправить и подать заявление заново.

Прочитать условия торгов. В извещении о торгах организатор указывает информацию:

  1. Аукцион или публичное предложение.
  2. Начальная цена.
  3. Размер шага.
  4. Количество этапов — для публичного предложения.

Кроме того, организатор указывает информацию о лоте, например расположение земельного участка, кадастровый номер, площадь, цену.

Также в извещении прописывают порядок уплаты задатка — на счет организатора или лицевой счет участника. Во втором случае зачисленную сумму можно увидеть в личном кабинете. Задаток вносят все участники торгов. У победителя задаток засчитывают в оплату лота, проигравшим деньги возвращают полностью.

К извещению часто прилагают проект договора купли-продажи, реже — документы по лоту, например выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, еще реже — фото лота.

Вот пример такого лота — организатор сразу приложил фотографии. Источник: m-ets.ru
Вот пример такого лота — организатор сразу приложил фотографии. Источник: m-ets.ru

Несколько раз мне попадались торги, когда в карточке лота не было никаких документов по участку.

Тогда их можно посмотреть в объявлении о проведении торгов на сайте ЕФРСБ — это официальный ресурс, где размещают любую информацию о банкроте и его деле.

Каждый приложенный к объявлению файл организатор торгов обязательно подписывает электронной подписью. Источник: ptp-center.ru
Каждый приложенный к объявлению файл организатор торгов обязательно подписывает электронной подписью. Источник: ptp-center.ru
Шаг 3

Выбрать участок

На торгах много разных участков. Есть ухоженные — установлен забор, проведены коммуникации, стоит бытовка, гараж. Такой участок подходит для себя — можно купить и построить дом. А вот перепродавать подобную землю не всегда выгодно. Обычно на нее много желающих, и лот уходит на первых этапах по высокой цене.

Есть заброшенные участки. Например, земля досталась по наследству. Наследник вступил в права, но участком не занимался. Или земля расположена за сотни километров от дома владельца, поэтому он участок не возделывал. За несколько лет земля зарастает бурьяном, порослью кустарников и деревьев.

Чтобы облагородить заброшенный участок, нужно выкорчевать сорняки, разровнять землю, привезти и насыпать плодородный грунт. Многие подобные участки не представляют практической ценности. Организатор торгов выставляет их на продажу, чтобы выручить хоть какие-то деньги для выплаты кредиторам.

Но среди заброшенных земель можно найти неплохой вариант для перепродажи. Перечислю, на что я обращаю внимание, когда выбираю участок.

Назначение земли. На торгах обычно продают земли трех разных категорий:

  1. Сельхозназначения.
  2. Населенных пунктов.
  3. Промышленности.

Я смотрю участки для сельхозназначения и населенных пунктов. Первые обычно расположены в СНТ и предназначены для садоводства и огородничества, вторые — в населенных пунктах для ведения личного подсобного хозяйства, ЛПХ, и индивидуального жилищного строительства, ИЖС.

Назначение земли обычно указывают в извещении о продаже. Если категория не указана, ее можно посмотреть на агрегаторе электронных торгов, например «Торги России» или «Пробанкрот». На агрегаторе удобнее искать лот: в поиске можно выбрать категорию или сортировать лоты по цене, типу торгов или должнику. К тому же на агрегаторе всегда публикуют подробную выписку по участку, которая есть на публичной карте Росреестра.

В крайнем случае участок можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Кадастровый номер из извещения о торгах я копирую и вставляю в поисковую строку кадастровой карты. Сервис формирует выписку, вот что из нее можно узнать:

  1. Тип — земельный участок.
  2. Категория и виды разрешенного использования. Например, земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства.
  3. Площадь участка.
  4. Адрес.

Лучше выбрать земли населенных пунктов для ИЖС или ЛПХ. Такая земля дороже участка в СНТ и дает собственнику больше привилегий. Например, владелец может разводить на участке кур или кроликов и не спрашивать согласия соседей. Или построить дом и прописаться в нем.

К тому же участок в населенном пункте можно перепродать дороже, чем землю для садоводства и огородничества в СНТ.

Оба участка расположены в поселке Ромашки Приозерского района Ленинградской области. Но земля в СНТ стоит 650 000 ₽ за весь участок, а для ИЖС — 1 100 000 ₽. Источник: avito.ru
Оба участка расположены в поселке Ромашки Приозерского района Ленинградской области. Но земля в СНТ стоит 650 000 ₽ за весь участок, а для ИЖС — 1 100 000 ₽. Источник: avito.ru

Инфраструктура и численность населения. Я собираю информацию из открытых источников. Например, по «Яндекс-картам» прикидываю размеры населенного пункта, сколько в нем домов, есть ли магазин, школа. Смотрю на транспортную доступность участка: сколько до ближайшей автодороги, ходит ли поблизости общественный транспорт. Лучше, если рядом есть ж/д станция. Мне попадались участки, к которым не было подъездной дороги: добраться можно только пешком, преодолев 1—2 км.

В поисковике нахожу справку о населенном пункте — сколько там жителей. По опыту знаю, что участок в оживленном селе продать легче, чем в заброшенной деревне. Но мне попадались перспективные участки и в деревне с десятком домов. Например, рядом строят коттеджный поселок, поэтому цена земли будет расти.

Если в интернете мало информации, можно поискать объявления о продаже участков в том же поселении или по соседству. Некоторые продавцы подробно рассказывают про инфраструктуру, и я узнаю, есть ли в выбранном населенном пункте остановка, магазины и как далеко они находятся.

Коммуникации. Идеальный вариант — участок, к которому проведены электричество, вода и газ. Но такие лоты я встречала редко. Если и встречала, то обычно это участок с домом. И цена таких лотов — от нескольких сотен тысяч и выше.

Если коммуникации не проведены к участку, важно выяснить, можно ли их провести. Например, на торгах мне попадались участки, к которым не подключить электричество, это указывал оценщик в отчете. Перепродать такой участок будет сложно.

Иногда информацию о коммуникациях публикуют в извещении, но чаще приходится узнавать самой. В извещении смотрю контакты. Обычно указывают электронную почту и телефон арбитражного управляющего, иногда — еще телефон собственника-банкрота.

Если номера собственника нет, я запрашиваю его у арбитражного управляющего. Управляющему, у которого в работе сотня дел, проще дать номер должника, чем самому отвечать на вопросы.

Но выяснить информацию о коммуникациях получается не всегда. Иногда арбитражный управляющий игнорирует сообщения с просьбой дать номер. Или должник не берет трубку. Ему выгоднее, чтобы участок никто не выкупил. Тогда есть вероятность, что земля останется у него.

Последний способ узнать о коммуникациях — съездить на участок и посмотреть, если земля расположена недалеко и есть время.

Шаг 4

Запросить у арбитражного управляющего документы по выбранному участку

Я предпочитаю заранее проверить, как владелец получил право собственности: по наследству, договору купли-продажи или дарения. Поэтому запрашиваю у арбитражного управляющего правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН.

Лучше общаться с управляющим по электронной почте. Контакты организатора торгов можно найти в карточке лота или на ЕФРСБ — здесь публикуется любая информация о должнике и всех стадиях процесса.

Я всегда направляю арбитражному управляющему письмо с просьбой выслать выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы
Я всегда направляю арбитражному управляющему письмо с просьбой выслать выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы
В карточке лота есть контактные данные организатора — телефон и адрес электронной почты. Источник: etp-profit.ru
В карточке лота есть контактные данные организатора — телефон и адрес электронной почты. Источник: etp-profit.ru

Можно позвонить управляющему, но, на мой взгляд, это хуже по двум причинам. Арбитражные управляющие редко берут трубку с первого раза, а иногда не отвечают на второй и третий звонок.

При общении по почте у меня остается переписка. Ее можно использовать в качестве доказательства, если возникнут сложности: например, придется жаловаться на действия или бездействие арбитражного управляющего.

На письмо управляющий тоже может ответить не сразу, тогда через день я пишу второе письмо. Еще не было случая, чтобы организатор на него не ответил.

В ответном письме управляющий может прислать только выписку из ЕГРН и положение о сроках, условиях и порядке реализации имущества. Очень редко присылают фото участка, и оно может быть устаревшим. Например, на снимке ухоженный участок, а в реальности — заросший бурьяном.

Шаг 5

Определить цену, которую готовы заплатить за участок

Торги могут проходить в форме аукционов или публичного предложения.

При участии в аукционе. На аукционе участники повышают начальную стоимость лота на один шаг. Нужно заранее прикинуть, до какой цены вы готовы поднимать ставку и как поступите, если конкурент перейдет установленный рубеж: остановитесь или продолжите аукцион и до какой цены.

При участии в торгах с публичным предложением. Во время таких торгов на каждом этапе цена снижается на один шаг. Нужно выбрать период, цена которого вас устраивает. А также решить, как поступите, если конкурент объявится раньше. Например, вы хотите купить участок на четвертом этапе по цене 50 000 ₽. Но на третьем этапе при цене 55 000 ₽ в торги вступает конкурент. Вам придется купить участок дороже, чем планировали, или отказаться от него.

Шаг 6

Заплатить задаток

Организатор торгов всегда устанавливает размер задатка и указывает сумму в извещении. Там же он публикует реквизиты для перевода денег.

Обычный задаток — 10—20% начальной цены лота. Если торги проходят в форме публичного предложения, задаток может снижаться на каждом этапе.

На уплату я отвожу два дня. Например, внести задаток нужно до 12:00 среды. Значит, я перевожу деньги не позднее вечера понедельника. Хотя сроки исполнения перевода зависят от банка и деньги часто зачисляются за один-два часа.

Но на некоторых площадках, например МЭТС, ЦДТ или «Сбер А», уплачивать задаток нужно не напрямую организатору торгов, а через лицевой счет участника. То есть я сначала пополняю лицевой счет в личном кабинете ЭТП и уже с него перевожу задаток по выбранным торгам.

Шаг 7

Подать заявку на выбранный лот

Почти на всех площадках подать заявку несложно. Скажем, достаточно нажать одноименную кнопку в карточке лота. На некоторых площадках кнопки нет, например на «Сбер А». Чтобы участвовать в торгах, нужно:

  1. Авторизоваться в личном кабинете.
  2. Найти лот в разделе «Процедуры», но не в общем списке процедур, а в реестре действующих.
  3. Открыть карточку — только после этого в ней появится ссылка для подачи заявки.

Я рекомендую заранее определить, как подается заявка. Или посмотреть ролик — на многих площадках есть видеоинструкции, как зарегистрироваться и пополнять счет в личном кабинете, как подать заявку на торги и работать с площадкой.

Если не получается разобраться самостоятельно, я звоню в службу поддержки клиентов — оператор подсказывает, как поступить в моей ситуации.

Шаг 8

Участвовать в торгах

Порядок различается в зависимости от формы проведения торгов — аукцион или публичное предложение.

Торги в форме аукциона. Заявку нужно подать до последней даты, которая есть в извещении.

Если аукцион закрытый, в заявке участник называет приемлемую для него цену. Важно, чтобы она была выше стартовой. Побеждает участник, предложивший наибольшую стоимость.

Если проводят открытый аукцион, участники отслеживают онлайн ставки конкурентов и делают свои — повышают цену на шаг. Торги длятся, пока участники делают свои ставки. Побеждает тот, чью ставку не перебили.

Вот пример аукциона с открытой формой подачи заявки. В карточке лота — извещении — организатор указывает задаток, начальную цену и шаг на повышение. Первый участник должен сделать повышение и предложить цену 200 683,63 ₽. Источник: catalog.lot-online.ru
Вот пример аукциона с открытой формой подачи заявки. В карточке лота — извещении — организатор указывает задаток, начальную цену и шаг на повышение. Первый участник должен сделать повышение и предложить цену 200 683,63 ₽. Источник: catalog.lot-online.ru

Торги в форме публичного предложения. Цена снижается каждый этап. Я обычно участвую в таких торгах и жду этапа, цена которого меня устраивает.

Бывает, что другой участник приходит и выкупает лот на более раннем этапе. Если такого не происходит, я уплачиваю задаток и подаю заявку на участие с ценой, по которой хочу выкупить участок. Она может быть равной цене текущего этапа или выше нее. Ниже ставить нельзя.

На каждом этапе организатор указывает цену, предложение участников не может быть ниже. Например, вы подаете заявку на первом интервале: тогда минимальную цену указываете 570 600 ₽ или выше. Источник: bankrupt.tender.one
На каждом этапе организатор указывает цену, предложение участников не может быть ниже. Например, вы подаете заявку на первом интервале: тогда минимальную цену указываете 570 600 ₽ или выше. Источник: bankrupt.tender.one
Шаг 9

Дождаться результатов торгов

Торги завершаются, когда один из участников предлагает самую высокую цену. Вот как фиксируют результаты разных типов торгов.

Закрытый аукцион. В извещении организатор указывает дату подведения итогов. Не позднее следующего рабочего дня он направляет участникам протокол об определении участников и результатах.

Открытый аукцион. За один-два дня до начала торгов организатор публикует протокол о допущенных участниках. А после аукциона — протокол о результатах торгов.

Публичное предложение. Если во время одного из этапов появляется участник или участники и называют свою цену, торги завершаются. На следующий рабочий день организатор публикует два протокола: о допущенных участниках и об определении победителя.

Бывает, что и через сутки протокол не опубликовали. Тогда я пишу организатору и напоминаю про публикацию протокола о результатах торгов. Документ нужен, чтобы доказать выигрыш, если кто-то попытается оспорить результаты.

Образец протокола о результатах торгов. Обычно его формируют отдельным файлом и прикрепляют к документации по лоту. А на некоторых площадках протокол публикуют прямо на странице — так удобнее ознакомиться
Образец протокола о результатах торгов. Обычно его формируют отдельным файлом и прикрепляют к документации по лоту. А на некоторых площадках протокол публикуют прямо на странице — так удобнее ознакомиться
Шаг 10

Заключить договор купли-продажи

Предложение заключить договор купли-продажи арбитражный управляющий присылает в течение пяти рабочих дней после публикации результатов торгов.

У меня был случай: протокол о результатах опубликовали, пять рабочих дней прошло, а предложения нет. Арбитражный управляющий забыл или неправильно посчитал срок.

Я в письме напомнила ему о предложении заключить договор, и он сразу выслал проект документа. Я распечатала договор, подписала, отсканировала и направила скан организатору торгов по электронной почте.

Оплатить покупку. В карточке лота на ЭТП и в договоре купли-продажи прописывают срок для оплаты. Обычно дают 30 рабочих дней, но я видела лоты со сроком 10 рабочих дней. Срок отсчитывают со дня подписания договора.

После оплаты я обычно пишу арбитражному управляющему и высылаю квитанцию.

Арбитражный управляющий прислал мне письмо с предложением заключить договор купли-продажи, напомнил об оплате и указал адрес, куда нужно выслать подписанный оригинал договора
Арбитражный управляющий прислал мне письмо с предложением заключить договор купли-продажи, напомнил об оплате и указал адрес, куда нужно выслать подписанный оригинал договора
Шаг 11

Зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре

Когда организатор торгов получает оплату, мы договариваемся, как будем подавать документы на регистрацию.

Часто мой регион не совпадает с регионом арбитражного управляющего. Например, я живу в Санкт-Петербурге, а управляющий — в Екатеринбурге или Челябинске. Поэтому документы на регистрацию мы подаем дистанционно — по месту нахождения каждого из нас. Вот как проходит процедура:

  1. Арбитражный управляющий направляет мне оригиналы документов — подписанный договор купли-продажи и акт приема-передачи участка.
  2. Я также подписываю документы. Экземпляр для управляющего отправляю на его почтовый адрес.
  3. Договариваемся, как будем подавать бумаги в Росреестр: через МФЦ или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра. Для регистрации достаточно договора купли-продажи и акта приема-передачи. Арбитражный управляющий дополнительно может подать решение суда о признании продавца банкротом, но в качестве основания для регистрации в ЕГРН все равно указывают договор и акт приема-передачи. Иногда управляющий может затребовать дополнительные документы. Например, однажды попросил подать в МФЦ платежные поручения — об уплате задатка и полной стоимости участка. Я отказалась привезти эти документы, потому что Росреестру они не нужны.
  4. Подаем документы удобным способом — через МФЦ или на сайте Росреестра. И неважно, кто первым подает документы, организатор торгов или покупатель. У арбитражного управляющего в работе может быть несколько десятков или сотня дел. Поэтому я его не жду, а подаю первая. Порядок подачи тоже неважен. Например, я могу подать через МФЦ, а управляющий — на сайте. Или наоборот. Если подаю документы, онлайн-заявку подписываю электронной подписью, которую использую для торгов, она подходит.
  5. Передаем друг другу номер сделки. Он нужен для дистанционной подачи. Номер сделки получает тот, кто подает документы первым. Например, я подала документы в МФЦ и получила опись, в которой указан номер сделки. Его передаю арбитражному управляющему. Управляющий подает документы онлайн и в заявке указывает номер. По нему сотрудники Росреестра понимают, что мы две стороны одной сделки, и объединяют дело.

Получить выписку из ЕГРН. Регистрация сделки занимает до семи рабочих дней. Еще два дня нужно для доставки документов, если один из участников или оба подавали документы через МФЦ.

Способ получения зависит от способа подачи. Если подавали на сайте Росреестра, выписка придет в личный кабинет. Если подавали в МФЦ, получить выписку можно там же.

Почему я покупаю земельные участки, а не другое имущество

На банкротных торгах продают разное имущество: доли в ООО, дебиторскую задолженность, квартиры, комнаты или транспорт, но меня сразу заинтересовали только участки. Перечислю причины своего интереса.

С участком меньше рисков, чем с квартирой. В квартире могут быть зарегистрированные жильцы, которых придется выписывать. Иногда это невозможно: например, если в жилье зарегистрирован человек, не участвовавший в приватизации и потому сохранивший право жить в квартире пожизненно. С участком таких сложностей нет.

Участок можно осмотреть самому. Если земля недалеко, я могу съездить на место и изучить участок. Адрес узнаю по кадастровому номеру в публичной кадастровой карте. Но часто карта Росреестра плохо работает или не работает совсем — так бывает в выходные, тогда приходится пользоваться картами сторонних ресурсов.

Арбитражный управляющий не будет показывать помещение каждому желающему. Обычно назначают конкретную дату, и на просмотр может прийти до 20—30 человек. Иногда просмотр не проводят, скажем, если в квартире проживает семья должника. Поэтому выбирать квартиру или машину придется по фотографиям или описанию лота.

Земля — ограниченный ресурс, и цены на нее будут расти. Спрос на загородное жилье вырос за последние несколько лет. Сначала на рост цен повлияла пандемия COVID-19, а потом — льготные ипотечные программы, субсидируемые государством. Например, по семейной или льготной ипотеке можно купить не только квартиру в новостройках, но и загородный дом или земельный участок под строительство жилого дома.

Не нужен большой капитал. Я выбираю участки, которые можно купить за 50 000—100 000 ₽. Для участия в торгах нужно внести задаток — 10—20% стоимости. При невысокой цене лота я могу одновременно подать заявки на участие в нескольких торгах.

С квартирами так не получится, особенно с жильем в крупных мегаполисах. Например, за последние два года, что я участвую в торгах по банкротству, мне не встречались квартиры в Санкт-Петербурге стоимостью ниже 2 500 000 ₽ и с задатком 5—10%. Получается, в качестве задатка только за одну квартиру нужно внести 100 000—250 000 ₽.

Какие сложности могут возникнуть

Покупка земельного участка на торгах отличается от обычной сделки. Перечислю особенности, с которыми мне пришлось столкнуться.

Проблемы в Росреестре. Сотрудники МФЦ или Росреестра могут потребовать, чтобы организатор торгов и покупатель подавали документы вместе. Сделка проходит дистанционно или по экстерриториальному признаку. В первом случае стороны подают документы онлайн, во втором — по месту проживания, не вместе.

Выше я упоминала, что арбитражный управляющий может находиться в другом регионе, а может и в моем. Но мы все равно подаем документы раздельно: арбитражный управляющий — в тот МФЦ, который ему удобнее территориально, и по своему рабочему графику. А я выбираю время и МФЦ, удобные мне.

Дважды я сталкивалась с недопониманием со стороны сотрудников МФЦ. Первый раз меня не хотели принимать, потому что документы на регистрацию я сдаю без продавца. Пришлось объяснять, что в законе нет требования, чтобы продавец и покупатель приходили на сделку вместе и в один МФЦ.

Второй раз сотрудники МФЦ и контакт-центра Росреестра уверяли меня, что продавец и покупатель должны подавать документы одинаково — оба через МФЦ или оба через личный кабинет на сайте Росреестра. Но это неправильно — на способ подачи документов также ограничений нет: покупатель может подавать документы через МФЦ, а продавец — через личный кабинет. И наоборот.

Арбитражный управляющий может по ошибке выставить на торги участок, который не принадлежит банкроту. Чтобы определить собственника, не всегда достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Например, по документам владеть участком может один человек — банкрот. Но если земля куплена в браке, то супруг или супруга банкрота имеют право на супружескую долю. Арбитражный управляющий может выставить участок на торги, а после продажи вернуть супругу банкрота его половину.

Имущество банкрота попадает на торги после определения арбитражного суда, который формирует порядок, условия и сроки продажи. Но я все равно рекомендую внимательно проверять выписку из ЕГРН и смотреть, на основании какого документа владелец стал собственником участка. Поясню на примере.

Мне понравился один участок в Московской области. Я запросила у организатора торгов документы на недвижимость. Он прислал выписку из ЕГРН о праве собственности и правах должника на другие объекты, положение о порядке и сроках продажи участка.

Я внимательно изучила документы и увидела, что в решении суда и в извещении о торгах продаваемый участок указан совместной собственностью супругов. А в выписке из ЕГРН значится, что супруг банкрота получил землю в наследство. Такой участок не может быть совместно нажитым имуществом супругов и входить в конкурсную массу.

О допущенной ошибке я сообщила организатору торгов. Он ответил, что произошел сбой. Торги отложили по технической ошибке, а потом отменили.

Участок из описанного примера. Банкротство проходила супруга собственника — Лермонтова Наталья Анатольевна. По недосмотру суда и арбитражного управляющего на торги выставили участок мужа, который он получил по наследству. Если бы землю продали на торгах, супруг смог бы оспорить сделку
Участок из описанного примера. Банкротство проходила супруга собственника — Лермонтова Наталья Анатольевна. По недосмотру суда и арбитражного управляющего на торги выставили участок мужа, который он получил по наследству. Если бы землю продали на торгах, супруг смог бы оспорить сделку

Как я выиграла первые участки на торгах

Я пришла на торги из интереса — хотела недорого купить себе что-нибудь из имущества банкротов, например ноутбук или Айфон. Пока выбирала лоты, обратила внимание на продажу земельных участков. Подумала, что потом землю можно будет перепродать подороже.

Первый участок выбирала долго и не сразу решилась подать заявку на участие. Было немного страшно: я не знала, получится ли выиграть, а потом продать купленный участок.

Сейчас у меня десятки выигранных торгов для себя и клиентов. Но первые две сделки запомнились. О них расскажу подробнее. А в другой статье расскажу, сколько и как часто получается зарабатывать, покупая землю на торгах.

Участок в Ленинградской области. Первый участок я решила искать в своем регионе — в Санкт-Петербурге или Ленинградской области. Мне было важно проверить на практике процедуру торгов и сделки.

Сначала хотела оставить землю себе, но потом отказалась от идеи. Участок расположен далеко, а на торгах стали попадаться более интересные варианты. Например, площадь земли побольше, удобнее добираться — можно доехать на электричке.

Как искала. Лоты ищу с помощью агрегатора «Торги России». С ним проще работать, чем с сайтом ЕФРСБ. Например, можно в поиске задать параметры: тип лота, цену, местоположение. Я настроила фильтр на земельные участки стоимостью до 100 000 ₽ в Ленинградской области.

По моим запросам вышло около десяти лотов. Из списка я выбрала участок в Ленинградской области, в Бокситогорском районе. Это в 200 км от моего дома в Санкт-Петербурге.

Нашла участок на «Яндекс-картах». Деревня располагается вблизи транспортной магистрали. Но добираться все равно пришлось бы на такси: рядом с деревней нет остановок общественного транспорта или ж/д станции. Машины и водительских прав у меня нет.

Расстояние пугало, и я попросила арбитражного управляющего выслать мне документы на землю. Вместе с документами управляющий выслал фотографии участка. Оказалось, что на земле стоит полуразрушенный дом, а сам участок ровный и правильной формы. Строение для меня значения не имело, а участок понравился. Поэтому я решила участвовать несмотря на удаленность.

Как участвовала в торгах. Участок продавался через публичное предложение, то есть на каждом этапе цена снижалась на один шаг. Начальная цена — 90 000 ₽. Торги проходили в десять этапов, каждый длился пять дней. Если желающих не было, в конце каждого этапа цена снижалась на 9000 ₽.

Я прикинула, что могу купить землю по цене не больше 50 000 ₽. Значит, мне нужно дождаться пятого этапа и объявить свою цену.

Торги проводили на ЭТП МЭТС. Я добавила лот в избранное и стала мониторить — каждый день заходила на страницу торгов и смотрела, не появились ли участники. Если бы кто-то подал заявку на участие, тогда и мне бы пришлось подавать или отказываться от торгов, если цена не устраивает.

На МЭТС в карточке видно, какое количество заявок подано по лоту. И 26 августа я увидела, что появился участник, который подал заявку. Шел четвертый этап торгов, и участник назвал цену 63 000 ₽. Это было чуть выше, чем я рассчитывала, но я решила присоединиться.

Четвертый период длился с 25 по 30 августа. У меня оставалось четыре дня, чтобы уплатить задаток 9000 ₽. Я перевела деньги, дождалась, когда они поступят на счет организатора, и 28 августа подала заявку.

Цену я поставила выше минимальной предыдущего этапа. Я подумала, если конкурент пропустил предыдущий, значит, не хочет платить за землю больше 72 000 ₽. Поэтому предложила чуть выше минимального порога третьего периода — 73 565,99 ₽. Это все равно ниже средней рыночной цены. В то время подобные участки продавали примерно за 100 000—120 000 ₽.

В мае 2023 года участок в 46 соток в соседней деревне продают за 450 000 ₽. Мой участок был 12 соток — в четыре раза меньше и примерно в четыре раза дешевле. Думаю, сейчас его также можно продать за 120 000 ₽. Источник: spb.cian.ru
В мае 2023 года участок в 46 соток в соседней деревне продают за 450 000 ₽. Мой участок был 12 соток — в четыре раза меньше и примерно в четыре раза дешевле. Думаю, сейчас его также можно продать за 120 000 ₽. Источник: spb.cian.ru

Так как на четвертом этапе появились участники и предложили цену, торги завершаются. 30 августа организатор торгов подписал протокол о допущенных участниках и результаты торгов.

В протоколе были указаны два участника и цена, которую предложил каждый из нас. Как я и предполагала, конкурент предложил цену выше минимальной, но ниже цены предыдущего этапа. Предложение конкурента — 70 000 ₽. Мое предложение оказалось немного выше, и я победила.

Вот эти торги. Вместо пятого периода с минимальной ценой 54 000 ₽ я подавала заявку на четвертом этапе с минимальной ценой 63 000 ₽. Источник: m-ets.ru
Вот эти торги. Вместо пятого периода с минимальной ценой 54 000 ₽ я подавала заявку на четвертом этапе с минимальной ценой 63 000 ₽. Источник: m-ets.ru

Как оплатила лот. После публикации протокола о результатах торгов арбитражный управляющий направил мне проект договора купли-продажи.

Я его распечатала, подписала и отправила обратно скан-копию. На следующий день внесла оставшуюся часть оплаты. Участок я купила за 73 565,99 ₽, из них 9000 ₽ внесла задатком. Поэтому я перевела на счет ЭТП оставшуюся сумму — 64 565,99 ₽.

На следующий день деньги пришли на счет площадки, а еще через день — на счет организатора торгов.

Как оформила собственность. Оказалось, что мы с арбитражным управляющим живем в соседних регионах: я — в Санкт-Петербурге, она — в Ленобласти. Но встретиться и вместе подать документы у нас не получилось. Она предложила время и МФЦ у себя, но я не могла приехать. Поэтому документы мы подавали в разных МФЦ и в разное время.

Мы решили так. Сначала управляющая подает в МФЦ документы. Ей выдают опись с номером сделки. Я дожидаюсь от управляющей фотографии описи, иду в свой МФЦ, называю номер сделки и подаю документы.

Мы так и сделали. Арбитражная управляющая получила опись, сфотографировала и отправила мне фото по электронной почте. Следом заказным письмом отправила мне оригиналы договора купли-продажи и акта приема-передачи участка.

Когда я получила оригиналы документов, я их подписала и с ними пришла в ближайший МФЦ. Назвала сотруднице МФЦ номер сделки, сдала подписанные документы и заявление на регистрацию прав собственности. В заявлении сотрудница указала, что мои документы нужно приобщить к указанному делу.

Через неделю мне позвонили из МФЦ и сказали, что сделку зарегистрировали. Я могу подойти в МФЦ и забрать выписку из ЕГРН.

Так я стала собственником участка, который через три месяца продала за 125 000 ₽. Продавала тоже дистанционно, не встречаясь с покупательницей.

Такую опись я получила от организатора торгов, номер сделки указывают в правом верхнем углу документа
Такую опись я получила от организатора торгов, номер сделки указывают в правом верхнем углу документа

Как проходила вторая сделка

После удачной сделки с первым участком я решила попробовать снова.

Как искала. Я просматривала новые лоты, но расширила географию поиска — смотрела землю не только в Ленинградской области, но и в соседних регионах. Второй участок с назначением земли под ИЖС нашла в Ивановской области, в Родниках, примерно в 20 км от Иванова. Меня привлекло, что земля расположена недалеко от центра города.

Начальная цена на публичном предложении — 94 500 ₽. На «Авито» и «Циане» подобные участки продавались по 100 000—120 000 ₽ в зависимости от состояния: ухоженный или заброшенный. Решила, если и покупать такой участок, то по минимальной цене, когда торги дойдут до последнего этапа — шестого.

В мае 2023 года в этом поселке продавали участки по цене от 100 000 до 450 000 ₽ площадью от 6 до 30 соток. Мой участок стоит 100 000⁠—⁠120 000 ₽. Источник: ivanovo.cian.ru
В мае 2023 года в этом поселке продавали участки по цене от 100 000 до 450 000 ₽ площадью от 6 до 30 соток. Мой участок стоит 100 000⁠—⁠120 000 ₽. Источник: ivanovo.cian.ru

Как участвовала в торгах. Я запросила у арбитражного управляющего документы по участку. Он прислал скан свидетельства о праве собственности, выписку из ЕГРН и фотографии.

Оказалось, что владелец не проводил межевания, поэтому границы участка не определены. Но участок был разработан и огражден забором. Это повышало его стоимость примерно на 15—20%.

Торги проходили с 31 октября по 12 декабря 2022 года. До шестого этапа торгов не было ни одной заявки. Тогда я и подала свою, а цену указала выше цены предыдущего этапа, чтобы увеличить шансы на победу, если еще кто⁠-⁠то подаст заявку. Источник: m-ets.ru
Торги проходили с 31 октября по 12 декабря 2022 года. До шестого этапа торгов не было ни одной заявки. Тогда я и подала свою, а цену указала выше цены предыдущего этапа, чтобы увеличить шансы на победу, если еще кто⁠-⁠то подаст заявку. Источник: m-ets.ru

Торги проводились в шесть этапов, длительность каждого — семь дней. В конце периода цена снижалась на 9450 ₽.

К последнему этапу не было ни одной заявки. Я внесла задаток — 9450 ₽. На ЭТП МЭТС сначала нужно пополнить личный счет и уже с него переводить деньги.

Цену в заявке установила по прежнему принципу — поставила чуть выше цены предыдущего этапа. На шестом этапе участок можно было купить не дешевле 25 987 ₽, на пятом — минимум на 36 690 ₽. Я предложила за землю 40 959,68 ₽.

Как оплатила лот. На следующий день организатор торгов опубликовал протокол о допущенных участниках и результатах торгов.

В протоколе я была единственным участником. Это допустимо в торгах по банкротству, они считаются состоявшимися даже при одном участнике. Он автоматически становится победителем.

Как оплатила и оформила собственность. Процедура такая же, как с первым участком:

  1. Арбитражный управляющий прислал мне проект договора купли-продажи.
  2. Распечатала документ, подписала и отправила скан-копию управляющему.
  3. Оплатила участок за вычетом задатка.
  4. Мы с арбитражным управляющим подали документы на регистрацию — каждый в МФЦ.

Этот участок я продала спустя три месяца за 95 000 ₽ — сделала покупателю скидку, чтобы было быстрее. В этот раз мне пришлось встретиться с покупателем и его агентом, поэтому я ездила в Иваново.

Я продала оба участка раньше минимального срока владения, после которого можно не платить НДФЛ с доходов от продажи недвижимости — пять лет. Но обошлось без налога. Первый участок я купила и продала в 2022 году. У меня было право на налоговый вычет — миллион рублей. Поскольку цена продажи была гораздо ниже вычета, то платить НДФЛ мне не пришлось. Декларацию за 2022 год тоже не подавала — сейчас, если вычет в миллион рублей превышает доход от продажи недвижимости, это не обязательно.

Второй участок я купила и продала уже в 2023 году, по нему также использую налоговый вычет в миллион рублей. По следующим сделкам я буду платить налог с продажи уже как ИП на ОСН — 13% от доходов за вычетом расходов, потому что это считается предпринимательской деятельностью.

В другой статье Т⁠—⁠Ж «Как я покупаю и продаю квартиры с торгов» эксперт по налогам подробно рассказал, какую систему налогообложения и в каких случаях лучше выбрать.

Памятка

  1. На торгах нет большого выбора, как на открытом рынке, поэтому придется выбирать из лотов, выставленных на продажу.
  2. На торгах по банкротству реально выкупить участок по цене ниже рыночной на 30—50%.
  3. Прежде чем подавать заявку на участие, запрашивайте документы по участку и проверяйте, как он оказался в собственности продавца. Лучше, чтобы банкрот был единоличным собственником: например, купил землю до брака или получил по наследству. Так не возникнет проблем с другими собственниками.
  4. В описании лота может быть мало информации об участке. Лучше выяснить подробности самостоятельно, например посмотреть открытые источники, запросить у арбитражного управляющего или выехать на место.

Покупали или продавали недвижимость? Расскажите, как все прошло и получилось ли сэкономить

Елена ГрудининаЧто думаете про торги землей? Стали бы в них участвовать?
  • Александра ВасильевнаНу да, почему бы не участвовать, тем более опыт есть.0
  • Фидан МирсаяповБлагодарю, Елена за подробный план участия в торгах!5
  • шот кепочему не написано что КриптоПро тоже надо покупать0
  • Елена Грудининаprime, «Лицензия стоит от 1125 ₽. Цена зависит от срока действия (год или бессрочная) и количества пользователей (на один или несколько компьютеров).» Первые три месяца пробные и Крипро можно пользоваться бесплатно0
  • As GЕлена, удаётся ли продавать участки по расчётной цене или вы собираете коллекцию)0
  • DudeСколько всяких площадок, пздц. Почему гос-во не может обязать все на одном ресурсе проводить?3
  • Елена ГрудининаAs, да, потихонечку продается. Это не быстрый процесс)2
  • Larisa BЕлена, большое спасибо за интересную и подробную статью. А как с вами можно связаться, чтобы стать вашим клиентом?1
  • Elena_TКак всегда словах всё хорошо, но в реальности там куча подводных камней. Хороший лот никогда не уйдёт зп 50% цены. Реально купить максимум ниже рынка 10-15%. С учётом 13% налога выгода сомнительная а ну и налог на землю ещё. И ликвидность таких участков за 100тыс вообще нулевая. Они за бесплатно никому не нужны. Будете годами продавать. Пару сделок на которых вы ничего не заработали по сути, вообще не показатель. Занималась этим пару лет. Никому не советую лезть. Только денег потеряете и время. Пожалуйста, уберите из статьи 'реально' купить ниже на 50%. - нереально. Объясню. Торги проводят чтобы покрыть долги банкрота. Участок за 50%продавпть никому не выгодно. Такие сделки не проводят, участок остаётся владельцу. По сути, уходит всякий неликвид дешевле рынка не на много.14
  • AntПри низкой стоимости участка очень легко попасть на неликвид, который никому не будет нужен.4
  • user993253Тоже ни разу не видела цену ниже рыночной на 50%.Ни государство, ни тем более банки. Сколько раз смотрела такие площадки +/- рыночная цена. Если объект ликвидный.5
  • Максим Пудов>> Я расскажу, как выгодно покупать землю на торгах по банкротству Если так выгодно, то зачем рассказывать об этом? <__< Сколько не смотрел на аукционы, то всё торговалось в рынке или неликвид. Выгодные предложения были у "аукционеров" с Авито, но там очень подозрительные предложения, которые как понимаю только для заманивания.4
  • Павел КузнецовНе раскрыта тема про ЭЦП - она оформляется одна универсальная на все возможные площадки, или на других площадках может требоваться другая ЭЦП? Вообще непонятно, почему нельзя сделать бесплатную авторизацию через госуслуги, например налоговая как-то бесплатно ЭЦП выпускает. Похоже кто-то на этом хорошо зарабатывает.3
  • Виктор ИнженерХороший пример того, что можно себе найти удалённую подработку при желании)0
  • Владимир СтепановЕлена здравствуйте! Могу я предложить Вам партнерство? Свяжитесь со мной пожалуйста) stepabb@mail.ru или по https://vk.com/id22879125. Спасибо!0
  • Юлия СиницаДа. Спасибо за статью!0
  • Екатерина БДобрый день, Елена! Может быть Вы подскажите? Заявление о признании должника банкротом поступило в суд в июле 21 года. А в январе 22 года должник покупает земельный участок. Который тоже в данный момент выставлен на торги. В чем логика и есть ли опасность для покупателя такого имущества?0
  • Наталья_IСпасибо за интересный опыт. А как сезонность спроса на земельные участки влияет на успешность такого бизнеса?0
  • Элла АндроноваСпасибо автору за информативную статью,а про то покупать или нет имущество с торгов каждый решает сам.0
  • ОльгаЗдравствуйте, подскажите Елена, а если купили на торгах земельный участок без уточненных границ, и ни АУ ни собственник предыдущий, не знают где этот участок находится. как быть в таком случае? можно ли торги признать недействительными?0
  • Елена ГрудининаОльга, да, таких участков много, когда предыдущее СНТ ликвидировали, например, где участок находится и тп и никак не восстановить или не найти генплан и тп. Торги можно признать недействительными, если АУ нарушил порядок их проведения, например, не предоставил всю имевшуюся в него информацию и тп… или еще можно, например, применить, если не ошибаюсь, ст. 556, ст. 557 ГК РФ опять же, если продавец скрыл от покупателя качество или передал недвижимость не соответствующую договору купли-продажи1
  • Григорий ГолубкинЕлена, а по второму участку вы писали, что он был без установленных границ. Вы проводили межевание перед сделкой?0
  • ВладимирElena_T, бывают такие локации, где никаких участков нет в принципе. А купить через торги (пусть и не сильно ниже рыночной стоимости) - это возможность получить участок именно в той локации, которая нужна тебе0

Сообщество