Как купить землю у государства и от чего зависит цена участка

Государство регулярно проводит аукционы, на которых продает земельные участки.

В таких аукционах могут участвовать частные лица или компании. А еще простой человек иногда может обойти торги и получить участок дешево и без состязания с конкурентами.

Рассказываем, как выкупить участок у государства, что для этого нужно сделать и какие особенности важно учесть.

Государство или местная администрация регулярно продают на торгах землю, чтобы пополнить бюджеты. Продажа обычно проходит на аукционах, участки можно купить в собственность или арендовать.

Кто имеет право. Купить землю может кто угодно, даже иностранец или человек без гражданства. Но для них есть ограничения по видам участков. Так, им запрещено покупать в собственность земли на приграничных территориях  , например в Дагестане или Карелии. Такой же запрет действует и для иностранных компаний.

Еще иностранцы и люди без гражданства не могут получить в собственность земли сельхозназначения, только взять в аренду  . Исключение — иностранцы, которые участвуют в программе переселения соотечественников, проживающих за рубежом.

Купить можно любой участок, если он не входит в особый перечень земель, которые нельзя отчуждать  . Обычно на торгах продают участки для:

• индивидуального жилищного строительства — ИЖС;
• личного подсобного хозяйства;
• жилой застройки;
• ведения садоводства;
• использования лесов;
• сельскохозяйственного использования;
• сельхозпроизводства;
• размещения питомников;
• пчеловодства;
• растениеводства.

Есть две категории участков, которые выкупить невозможно: это участки, ограниченные в обороте или изъятые из оборота  . Вот какие земли относятся к таким категориям  .

Земли, ограниченные в обороте. Ограничение распространяется на земли:

• лесного фонда;
• особо охраняемых территорий;
• где располагаются водные объекты;
• занятые космическими объектами;
• которые предоставлены для таможни, обеспечения обороны и безопасности;
• зарезервированные для государственных нужд;
• под гидротехническими сооружениями, например гидроэлектростанциями;
• для строительства или эксплуатации автомобильных дорог, объектов водного, воздушного или железнодорожного транспорта.

Земли, изъятые из оборота. Это участки, на которых располагаются, например, такие объекты федеральной собственности:

• государственные заповедники или национальные парки;
• здания и сооружения вооруженных сил РФ;
• здания военных судов и ФСБ;
• уголовно-исправительные учреждения и закрытые административно-территориальные объединения;
• объекты атомной энергетики или для хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

Использовать земельный участок можно только по его целевому назначению  . Нельзя строить трехэтажный жилой дом на участке для сельского хозяйства или, наоборот, устраивать ферму на земле под ИЖС.

У государства можно купить земли для целей, которые редко встретишь на свободном рынке, — например, под производство древесины.

Частные лица чаще всего покупают участки:

• для ведения сельского хозяйства;
• для выращивания плодовых деревьев и других культур — ведения садоводства;
• под ИЖС: на таких землях разрешено строить дома до трех этажей и высотой до 20 метров.

Компании или ИП берут землю для бизнеса — строительства многоквартирных домов, туристических комплексов или коттеджных поселков. Вот основные цели покупки:

• строительство малоэтажных поселков;
• многоэтажная застройка;
• комплексное развитие территорий;
• гостиничное обслуживание;
• строительство точек общепита и магазинов.

Продавцом участков для многоэтажной застройки или для комплексного освоения территории обычно выступает «Дом-рф».

Цена различается в зависимости от способа приобретения земли: на торгах или без них.

Без торгов. В этом случае цену участка устанавливают относительно его кадастровой стоимости. Например, цена может быть 3, 30 или 100% от кадастра. Единственное ограничение: цена не может превышать кадастровую стоимость  .

На торгах. Если участок продают на аукционе, конечная цена зависит от результатов торгов. Она может равняться первоначальной, если на торги придет только один участник  , а может быть намного выше начальной стоимости, если на аукционе было много участников и они активно соперничали.

Власти вправе установить начальную цену торгов исходя из рыночной стоимости земли или из кадастровой, если ее утвердили не ранее чем за пять лет до аукциона  . В некоторых регионах рыночная цена сильно ниже кадастровой — в два или даже три раза.

Цену выкупа земли у государства можно снизить. Если участок продают без торгов, тогда не будет других покупателей и аукциона, в ходе которого цена может увеличиться в несколько раз. Вот как можно избежать торгов.

Аренда участка. Срок аренды может быть разным: пять, 20 или 49 лет. После трех лет аренды можно подать заявление на выкуп участка сельхозназначения  . Есть возможность выкупа и для других видов земли  .

Например, в Ростовской области можно выкупить арендованный участок сельхозназначения после трех лет аренды за 15% от кадастровой стоимости земли или за 10%, если арендовали участок пять лет, и за 7% от кадастра при аренде свыше семи лет  .

А еще на арендованном участке можно построить здание. Когда арендатор оформит на него собственность, возникнет преимущественное право выкупа — без проведения торгов и необходимости ждать, когда истекут три года минимального срока аренды  .

Цену выкупа власти устанавливают сами  .

Предварительное согласование. Предоставление земли в собственность или аренду через предварительное согласование — это вариант, когда формально аукцион есть, но на деле его нет. Схема выглядит так:

1. Покупатель или арендатор обращается в администрацию с просьбой предоставить землю по предварительному согласованию — в аренду или собственность.
2. Администрация публикует на своем сайте, на сайте «ГИС-торги» и в печатном издании муниципалитета извещение о намерении провести аукцион.
3. Если в течение 30 дней никто больше не заявляется на участок, его продают заявителю  .

Цену продажи определяют власти.

На публичной кадастровой карте Росреестра. Карту можно просто листать либо искать на ней участок по кадастровому номеру.

Если в разделе «Форма собственности» характеристик участка ничего не указано, скорее всего, такой участок считается неразграниченным и находится в муниципальной или государственной собственности. Так бывает, когда на земельный участок не оформлено право собственности — он стоит на кадастровом учете, у него есть кадастровый номер и координаты границ. А отсутствие собственности не запрещает государству распоряжаться землей  .

Карта Росреестра часто не работает или работает плохо — например, показывает только информацию по участку, но не отображает его на местности. Тогда можно работать со сторонними сервисами и собирать данные из нескольких источников.

На сайте «ГИС-торги». Это официальный ресурс, где размещают извещения о торгах по продаже или аренде любого госимущества.

Бывают объявления без цены. Это участки, по которым есть заявление о предварительном согласовании. Если будет еще одна заявка на землю, администрация назначит аукцион — и тогда в извещении укажут начальную стоимость. А если никто не подаст заявление, участок предложат выкупить тому, кто обратился с заявлением о согласовании.

На профильных площадках. Торги по продаже государственного или муниципального имущества проходят только на специальных площадках, утвержденных для таких аукционов правительством  .

Вот самые популярные площадки:

• АО «Сбербанк АСТ»;
• РТС-тендер;
• Росэлторг.

Искать лоты на профильных площадках неудобно: организатор торгов сам решает, с какой площадкой будет сотрудничать, и получается так, что в одном регионе организаторы выкладывают лоты на одной площадке, в другом — на другой.

Чтобы участвовать в аукционе прямо на площадке, потребуется аккредитация — на нее может уйти до пяти рабочих дней. Интерфейс некоторых платформ не назовешь интуитивно понятным — бывает тяжело разобраться, как подавать заявку или оплачивать задаток.

Самостоятельно сформировать участок. Такой способ используют для предварительного согласования участков. Для этого человек сам или с помощью посредников находит свободную землю на кадастровой карте.

Надо проверить, можно ли оформить участок в собственность для строительства на нем дома. Для этого нужно смотреть правила землепользования и застройки — карту градостроительного зонирования. Там искать земли с категорией «Ж» — на таких можно строить жилые дома. Если удалось найти такую землю, готовят схему расположения земельного участка.

Схему заказывают у кадастрового инженера, это стоит 2000—5000 ₽. Можно попробовать сэкономить и сделать схему самостоятельно. Например, в геодезической программе «Арго», бесплатной версии будет достаточно. Кадастровые инженеры также работают с этим ПО. На сайте «Арго» есть видеоуроки, как правильно рисовать схемы.

Со схемой и заявлением о предварительном согласовании обращаются в местную администрацию.

Если муниципалитет утвердит схему, он опубликует извещение о намерении провести аукцион по продаже на сайте администрации и «ГИС-торгах». Если в течение 30 дней на извещение не откликнутся другие заявители, участок сможет выкупить заявитель, но только после постановки на кадастровый учет и определения границ  .

Такой же порядок действий, только без схемы, будет, если человек нашел уже образованный земельный участок, собственность на который не разграничена.

Но не каждый участок можно получить через предварительное согласование. Администрация может отказать. Вот основные причины:

• Схема земельного участка не утверждена — например, не соответствует требованиям к ее подготовке или проекту планировки территорий.
• Образованный земельный участок не может быть предоставлен в собственность, если ранее его уже согласовали для другого заявителя или он находится в безвозмездном пользовании другого человека, ограничен или изъят из оборота  .

А вот пример из судебной практики.

Купить землю у государства можно двумя способами: на торгах или без них.

На торгах. Торги по земельным участкам от государства проходят в электронном виде. В некоторых муниципалитетах электронные аукционы разрешено не использовать до 1 января 2026 года, если власти не могут организовать их по техническим причинам. В таком случае торги проходят вживую в специально отведенном помещении — но это уже редкость  .

Мы рассказывали, как участвовать в торгах госимуществом. Принцип одинаковый вне зависимости от того, что покупать — землю или квартиру. Вкратце план такой:

1. Подобрать участок. Изучить документацию по аукциону: условия проведения, сроки, стоимость земли.
2. Получить электронную подпись, если ее нет. Активировать ее и установить на компьютер.
3. Зарегистрироваться на электронной площадке. В «ГИС-торгах» организаторы торгов размещают все данные о них, но сам аукцион проводится на электронной площадке — это другой сайт. В личном кабинете площадки заполняют заявление о присоединении к регламентам и прикладывают документы. Обычно нужны сканы 2—19 страниц паспорта, СНИЛС и ИНН. Пакет бумаг зависит от условий работы площадки.
4. Внести задаток для участия в торгах. Сумму всегда указывают в извещении, обычно это 20% от начальной стоимости лота. Также организатор указывает дату, до которой деньги должны поступить на его счет. Переводить их лучше с запасом: межбанковские переводы занимают до трех рабочих дней.
5. Подать заявку на аукцион. Список документов будет в карточке лота на «ГИС-торгах» и электронной площадке. Обычно нужны заявка, паспорт, а еще квитанция об уплате задатка.
6. Принять участие в аукционе.

Когда торги закончены, у организатора есть 10 дней, чтобы опубликовать протокол о рассмотрении заявок, и пять дней, чтобы отправить победителю аукциона договор купли-продажи участка. У покупателя есть 30 дней на подпись, а затем еще 30 дней на оплату.

Финальный этап — подать в МФЦ все документы для регистрации права собственности. Когда Росреестр зарегистрирует право, нужно прислать новую выписку из ЕГРН организатору торгов.

Если на аукцион заявку подал всего один участник и его допустили к торгам, организатор сразу предложит заключить договор купли-продажи. В таком случае землю покупают по начальной стоимости  .

Покупать участок на торгах не всегда выгодно. Все зависит от количества участников аукциона.

Без торгов. Иногда можно выкупить землю у государства не на торгах, а напрямую — подать заявление в администрацию о намерении выкупить участок. Администрация его рассмотрит и, если есть основания, предложит заявителю заключить договор купли-продажи.

Вот самые частые случаи выкупа участков без торгов:

1. Через предварительное согласование. Работает только для участков под ИЖС, ЛПХ или для ведения садоводства  . Желающий получить землю подает заявление, и если муниципалитет готов ее предоставить, он публикует извещение о намерении провести аукцион. Если за 30 дней больше никто не откликнется, участок предлагают выкупить первому заявителю. Стоимость продажи устанавливает муниципалитет, обычно это 15—100% кадастровой стоимости.
2. Через аренду. После трех лет аренды можно выкупить сельхозземлю у государства. С этой целью многие и оформляют договоры аренды — для последующего выкупа. Его условия прописывают в договоре аренды.
3. Через строительство здания. Собственник дома может выкупить участок, на котором этот дом располагается: у хозяина есть на это преимущественное право.

Вот еще несколько особенностей покупки земли у государства:

1. На усмотрение организатора торгов размер задатка может быть не 20, а 100% кадастровой стоимости. Не каждый участник аукциона сможет найти такую сумму, особенно если планировал подать сразу несколько заявок на участие в торгах.
2. Организатор торгов может просто отменить аукцион  .
3. Если победитель аукциона уклоняется от подписания договора купли-продажи, его вносят в реестр недобросовестных участников на два года — в течение этого времени он не сможет участвовать в торгах  .
4. В отличие от обычной рыночной сделки, где продавец указывает данные по участку на свое усмотрение, муниципалитет в извещении обязан указать сведения о возможности технологического присоединения к инженерным сетям — электричеству, воде и канализации  .
5. Если пытаться выкупить землю через предварительное согласование, можно получить отказ 

Еще стоит помнить, что муниципалитет может принимать неправомерные решения — например, откажется проводить аукцион без законных оснований.

Главное — запастись терпением, так как процесс покупки легко может затянуться, особенно если хочется получить участок без торгов. С торгами все длится два-три месяца. А через предварительное согласование — от трех до шести месяцев при условии, что не придется обжаловать решения администрации.

1. Граждане могут выкупить у государства участок, но не любой, а лишь тот, что не изъят и не ограничен в обороте.
2. Если покупателю нужен особый вид земли — например, для производства древесины или под питомники, — больше шансов купить такую у государства.
3. Землю можно выкупить на торгах или без них, но в последнем случае для этого нужны основания. Например, быть арендатором земельного участка или получить право на предоставление земли без проведения торгов после ее предварительного согласования.
4. На выкупе участка можно сэкономить, но для этого придется его арендовать не менее трех лет или построить на арендованной земле дом.
5. Самый простой, но и дорогой способ приобрести государственную землю — выиграть ее на аукционе. Нужно быть готовым, что сумма задатка может равняться начальной стоимости продажи земли.