Осенью 2020 года мои родители решили построить частный дом в Мурманской области.
У нашей семьи есть двухкомнатная квартира в Мурманске и частный дом в Белгороде. Расстояние между городами больше 2000 км, и домом родители пользуются только летом. А хотели бы чаще бывать поближе к природе.
Пять лет назад пригороды Мурманска стали активно застраивать. Многие наши знакомые переехали из квартир в свои дома. Родители решили последовать их примеру: купить землю и поэтапно в несколько лет построить дом. Расскажу, как они искали участок, почему решили выбрать вариант с арендой и как оформляли документы.
Сколько стоит арендовать и выкупить участок у муниципалитета
Для строительства искали участок 10—20 соток не дальше 15 км от города. Зимой в Мурманске высокие сугробы, а весной грунтовку развозит, и мы смотрели, чтобы до дома можно было доехать в любую погоду. Еще хотелось ровный участок без валунов.
Стоимость земли зависит от удаленности от Мурманска. Например, в пределах 15 км участок площадью 20 соток стоит около 650 000 Р. Платить такую сумму только за землю мы не планировали. Особой срочности в покупке у нас не было, поэтому земельный участок под строительство стали искать как можно дешевле — установили максимальный бюджет в 300 000 Р.
Друзья посоветовали взять землю в аренду у государства с последующим выкупом — они действовали по этой схеме и заплатили за участок около 200 000 Р. Кратко суть в следующем: граждане могут арендовать у государства земельные наделы для разных целей, например для строительства частного дома, ведения сельского хозяйства, садоводства, огородничества. А потом их выкупать по льготной цене.
Аренда с последующим выкупом выгоднее, чем покупка. При таком варианте участок будет стоить в три-четыре раза меньше, чем в среднем по рынку, а неиспользованную сумму арендной платы можно вернуть. Но есть и свои сложности:
- Найти подходящий участок.
- Проверить, подходит ли он под индивидуальное жилищное строительство, ИЖС.
- Отправить запрос на аренду.
- Разграничить землю и при необходимости участвовать в торгах.
Чтобы не вникать в юридические тонкости землепользования, друзья обратились в специализированную компанию. Мы сделали так же: заключили договор с земельным юристом, который оформляет участки под ключ. В 2020 году услуга стоила 150 000 Р, в 2023 году — уже 200 000 Р. За эти деньги фирма гарантировала, что оформит все документы — в том числе поставит участок на кадастровый учет, поможет участвовать в аукционе и получить землю в аренду.
Нам оставалось найти понравившееся место, которое подходит для частного строительства, и оформить нотариальную доверенность на представителя. Назначение земли должно подходить для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства — на других землях частный дом строить нельзя.
Мы внесли аванс 100 000 Р. Оставшиеся 50 000 Р заплатили, когда получили договор аренды с муниципалитетом.
Забегая вперед скажу, что землю мы нашли в 10 км от Мурманска. Участок на ровном поле без деревьев и валунов. На все формальности мы потратили два года.
Участок мы арендовали за 39 000 Р в год. Всю сумму нужно внести сразу. Мы так и сделали, но через два месяца выкупили землю у государства за 17 210,37 Р. У нас образовалась переплата за десять месяцев аренды — 32 695,89 Р. Ее нам вернули в течение двух месяцев.
Чуть больше 4000 Р потратили на оформление доверенностей и 350 Р — на госпошлину. Итого общие расходы на участок — 178 000 Р.
Расходы на приобретение участка — 178 014,48 Р
Сопровождение сделки под ключ | 150 000 Р |
Нотариальная доверенность юристу | 2150 Р |
Нотариальная доверенность для участия в аукционе | 2000 Р |
Стоимость аренды | 39 000 Р |
Стоимость выкупа | 17 210,37 Р |
Пошлина за регистрацию договора | 350 Р |
Итого | 210 710,37 Р |
Возврат арендной платы после выкупа | +32 695,89 Р |
Теперь, когда мы выкупили землю и получили на руки документы, я разобралась в процессе и расскажу, как можно самостоятельно пройти все этапы от поиска земли до выкупа арендованного участка.
Какая земля подходит для жилой застройки
Для строительства частного дома подходят только участки на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов. Кроме того, участку должен быть присвоен код одного из видов разрешенного использования — ВРИ:
- Код 2.1 «для индивидуального жилого строительства».
- Код 2.2 «для ведения личного подсобного хозяйства».
- Код 13.2 «ведение садоводства».
Вид разрешенного использования — ВРИ — устанавливает муниципалитет на основании классификатора Росреестра. ВРИ определяет, на какие цели можно использовать земельный надел и какие капитальные объекты на нем построить.
Если выбрать для строительства участок, на котором запрещено ставить дом, его не зарегистрируют. К тому же могут аннулировать аренду участка и заставят снести строение.
Вид разрешенного использования можно проверить по публичной кадастровой карте. Как пользоваться кадастровой картой и где искать на ней подробную информацию о выбранном участке, рассказываю ниже.
Что учесть при выборе участка
Есть два варианта, как арендовать землю у государства. Вот чем они различаются.
Найти и разметить участок самостоятельно, а затем подать заявку на аренду. Участок можно размечать самостоятельно. Для этого нужно найти свободную землю и на карте проложить границы своего надела. Такой участок можно арендовать без торгов, а стоимость аренды будет минимальной: за землю никто не торговался и не поднимал цену.
Схема действий, если будете самостоятельно формировать участок:
- Найти на кадастровой карте свободную землю и самому проложить границы своего участка.
- Нанести схему участка на кадастровый план — обычно этим занимается кадастровый инженер.
- Утвердить схему в местной администрации.
- Подать заявление на аренду с приложенной схемой.
- Дождаться публикации извещения о выделении участка в аренду в местном СМИ и на сайте администрации.
- Выждать месяц — срок, в течение которого могут появиться другие претенденты на аренду.
- Заключить договор аренды — если претендентов нет, то и торги не проводятся.
Если в течение месяца после публикации извещения появятся другие претенденты, проводят аукцион. Выигрывает тот, кто предложит большую сумму.
Участвовать в аукционе и арендовать участок на торгах. Если неразмеченной земли нет или не хочется самостоятельно формировать новый участок, землю можно выбрать из размеченных муниципальных наделов. Льготники — многодетные или инвалиды — получают землю без торгов, остальные должны участвовать в аукционе.
Упрощенно процедура аренды через аукцион выглядит так:
- Найти на кадастровой карте разграниченный земельный участок, принадлежащий муниципалитету.
- Подать заявку на аренду земли в местную администрацию.
- Дождаться объявления о проведении торгов на право аренды — извещение публикуют на сайте администрации и в локальных СМИ.
- Подать заявку на участие наравне с другими претендентами и внести задаток.
- Участвовать в аукционе.
Договор аренды заключают с победителем — участником, который предложил наибольшую цену. Остальным возвращают задаток.
Порядок действий может различаться: регионы устанавливают собственные правила аренды земли у муниципалитета. Их можно посмотреть на сайте регионального ведомства имущественных отношений.
Мы не нашли под Мурманском подходящего разграниченного участка, поэтому искали и размечали его самостоятельно. Однако оформить аренду без аукциона нам не удалось. Получается, что мы прошли процедуру первого и второго вариантов. Обо всех подробностях расскажу дальше.
Как найти участок для аукциона
Выбрать участок на кадастровой карте. Участок, который сдают в аренду, можно найти на публичной кадастровой карте. В сервисе есть сведения из государственного кадастра недвижимости: на карту нанесены границы муниципальных округов и населенных пунктов, схемы расположения земельных участков. Можно посмотреть подробные сведения о каждом участке, например форму собственности, кадастровую стоимость, площадь, ограничения.
Прежде чем искать участок, лучше прочитать инструкцию, как пользоваться сервисом. Но можно разобраться и так.
В правом верхнем углу сервиса расположен блок всплывающего меню. Если кликнуть на кнопку «Стройка», на карте отобразятся участки, доступные для частной застройки, это синие кружки разного диаметра. Если приблизить карту, появится детализация: границы кадастровых округов и земельных наделов. Участки синего цвета на карте доступны для аренды, но еще не выставлены на торги.
Узнать информацию об участке. Если кликнуть на один из закрашенных участков, появится флажок с кадастровым номером и назначением земли. Например, земли сельхозназначения, земли лесного фонда. Нужно выбирать участки «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» или «для ведения садоводства».
Если устраивает расположение и форма участка, можно посмотреть подробности. Для этого нужно кликнуть на ссылку «Подробнее» на флажке. На карте откроется блок информации, в котором указаны:
- Кадастровый номер.
- Адрес.
- Площадь.
- Кадастровая стоимость.
- Наличие строений и инженерных сетей.
- Уполномоченное ведомство и его контакты.
- Категория земли и ее разрешенное использование.
Адрес уполномоченного ведомства нужен, чтобы знать, кому подавать заявку на аренду участка. Когда муниципалитет получит заявление, он выставит землю на торги. Подробности и нюансы процедуры я не знаю, потому что мы оформляли землю другим способом — формировали участок самостоятельно.
Как найти участок на аукционе
Можно не искать свободные участки на кадастровой карте, а посмотреть, какие наделы выставлены на торги, и участвовать в аукционе.
Посмотреть на всероссийской площадке. Основная площадка, на которой публикуются извещения о планируемых торгах, расположена по адресу torgi.gov.ru.
По ссылке откроется страница с лотами. Слева расположен блок с фильтрами. Нужно проставить следующие параметры:
- «Субъект местонахождения имущества» — указать нужный регион.
- «Вид торгов» — выбрать «аренда и продажа земельных участков».
- «Параметры лота» — выбрать «прием заявок».
Откроется список извещений о планируемых торгах. В извещении указаны следующие сведения:
- Кадастровый номер участка, его площадь.
- Дата и время окончания приема заявлений.
- Вид разрешенного использования.
- Ответственный орган и его контакты.
Можно участвовать в нескольких аукционах.
Найти участок на региональной площадке. Помимо всероссийской площадки извещения о торгах публикуются на сайтах локального ведомства имущественных отношений.
Например, здесь публикуются извещения о проведении торгов в Мурманской области.
На сайте мурманского министерства имущественных отношений извещения публикуют списком, фильтров нет. В названии каждого извещения указан район, поэтому можно открывать те извещения, что подходят территориально. А уже внутри смотреть подробную информацию об участке.
Как искали неразграниченный участок
Нашли свободную землю на кадастровой карте. Нам земля нужна для строительства жилого дома, поэтому мы искали наделы сельскохозяйственного назначения и землю в населенных пунктах.
Уезжать далеко от города не хотели — определили зону поиска в пределах 15 км от Мурманска. Свободные неразмеченные участки искали на публичной кадастровой карте. Действовали по следующему алгоритму:
- Закрыли информационный блок в правом верхнем углу. Под ним расположены три кнопки: «Слои», «Измерения», «Мое местоположение».
- Кликнули на кнопку «Слои» и настроили фильтр: «единицы кадастрового деления», «земельные участки», «схемы расположения земельных участков», «зоны с особыми условиями использования территории», «надписи из открытых данных».
- Нажали на кнопку «Мое местоположение». Сервис запросил доступ к местоположению, мы разрешили и перенеслись на кадастровую карту Мурманска.
- Двигали карту, пока не нашли примерное место, где хотели сформировать участок.
- Максимально увеличили карту, чтобы появились границы участков. Не трогали занятые участки. Это все, что имело ровную форму и границы красного и синего цветов.
- Проверили по карте все свободные места в выбранной зоне — смотрели, подходят они нам или нет.
Проверили рельеф. В нашем регионе много холмов, поэтому важно было проверить рельеф участка. Всего на кадастровой карте мы нашли примерно 15 подходящих мест, где можно оформить земельный надел. Чтобы оценить рельеф, каждый выбранный участок мы проверяли по топографическим «Гугл-картам», «Яндекс-картам» или сервису Google Earth. Для этого на каждом участке выбирали приметные вехи, например излучину реки, дорогу, лесной массив. Наверное, можно искать участок по географическим координатам, но нам было удобнее пользоваться ориентирами. Затем в режиме «спутник» смотрели, что представляет собой участок.
Многие наделы казались нам подходящими. Но оказывалось, что они расположены на склоне большого холма под углом 45°. Или участок завален большими валунами. На таких участках строительство невозможно или будет очень дорогим.
В итоге мы выбрали участок в 10 км от Мурманска на бывшем колхозном поле. На нем не было деревьев, валунов, уклона или больших перепадов по высоте. Нам участок понравился.
Ограничения при формировании участка
Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «ведение садоводства». Это означает, что мы можем выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд, построить гараж, хозяйственные постройки, садовый или жилой дом не выше трех этажей. В доме можно оформить постоянную прописку.
Но даже на участках, разрешенных под застройку, могут быть установлены ограничения. Они отражаются на кадастровой карте. Чтобы их посмотреть, в меню нужно выбрать функцию «Слои» и пометить галочкой «зоны с особыми условиями использования территории». Тогда установленные ограничения подсвечиваются светло-зеленым цветом.
На наш участок установлены два ограничения: часть земли относится к зоне отчуждения линии электропередачи, а часть — к водоохранной зоне ручья. Поэтому мы можем построить дом только на определенном расстоянии от опоры ЛЭП, не должны сливать сточные и дренажные воды в ручей и обязаны заасфальтировать парковку для автомобиля.
Зона отчуждения ЛЭП. Это территория по обе стороны опоры ЛЭП, на ней нельзя возводить никаких построек. Зону отчуждения устанавливают для безопасности линий электропередач и защиты здоровья людей от вредного воздействия электромагнитного поля.
Расстояние охранной зоны отмеряют от крайних проводов. Удаленность разрешенной постройки зависит от напряжения линии электропередачи:
- 35 кВ — 15 м;
- 110 кВ — 20 м;
- 150—220 кВ — 25 м;
- 220—500 кВ — 30 м;
- 750 кВ — 40 м;
- 1150 кВ — 55 м.
По нашему участку проходят ЛЭП с напряжением 150 кВ, значит, мы можем построить дом не ближе 25 м от опоры. Для наглядности зону разрешенной застройки на плане мы окрасили желтым цветом. В аренду мы можем оформить весь участок, а построить дом — только в выделенной яркой части.
В водоохранной зоне дом построить можно, но нельзя сливать в ручей сточные и дренажные воды. Нам нужно построить герметичный септик или подключиться к централизованной системе канализации.
Еще нужно заасфальтировать парковку для автомобиля — в водоохранной зоне парковать машину можно только на специально оборудованном месте с твердым покрытием.
На кадастровой карте водоохранная зона обозначена светло-зеленым цветом. Наш участок — на плане он выделен желтым — практически полностью расположен в водоохранной зоне ручья.
Подача документов на аренду и согласование участка
Составили схему участка. Ограничения нас не пугали: близость ЛЭП не мешала построить дом, а ручей добавляет живописный вид, к тому же на берегу летом можно загорать.
Чтобы запросить участок в аренду, нужно составить схему с границами образуемого земельного участка на кадастровом плане территории.
Схема расположения участка — это законодательно утвержденный документ. Она нужна, чтобы специалисты муниципалитета могли четко представить, на какой именно участок оформляется аренда. Когда самостоятельно формируете земельный надел, торги не проводятся, если не появится других желающих, кроме заявителя.
Обычно схему составляет кадастровый инженер, который измеряет участок и выставляет точки на местности. Поскольку мы заключали договор с фирмой, выезд инженера на место и составление схемы входили в стоимость услуг. В процессе согласования мы несколько раз корректировали схему: двигали крайние точки участка подальше от опоры ЛЭП, чтобы получить больше места для постройки дома.
Подали заявление на аренду с приложенной схемой. Кадастровый инженер составил схему, мы ее согласовали. Дальше нужно было согласовать с муниципалитетом аренду выбранного участка. Земельный юрист предупредил, что уже на этом этапе могут отказать.
Так у нас и вышло. 14 декабря 2020 мы подали заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена» на первый выбранный участок. В документе указали цель использования, ориентировочное местоположение участка и приложили схему.
Льготники в заявлении указывают основание для предоставления участка без торгов. У нас таких оснований не было, и эту графу оставили пустой.
За нас заявку подавал юрист по доверенности, но можно подать самостоятельно. На сайте регионального министерства имущественных отношений можно скачать бланк заявления и ознакомиться с регламентом подачи. Документы можно подать лично, почтой России, по электронной почте, через МФЦ.
Получили отказ в выделении участка. Через полтора месяца нам письменно отказали: земля находилась в санитарной зоне очистных сооружений, а такие земельные наделы муниципалитет не выделяет в аренду для частного строительства или садоводства. Оказалось, эти ограничения не показываются на кадастровой карте. Их можно посмотреть в градостроительном плане территории, но в свободном доступе их нет. Наверное, поэтому наш юрист ограничения не нашел.
Пришлось искать новое место. Мы повторили процесс поиска с нуля и в итоге выбрали участок, о котором я рассказываю в статье.
Выезд кадастрового инженера для разметки нового участка входил в стоимость сопровождения, дополнительно мы ничего не платили. Второй участок мы получили в аренду: 17 марта 2021 года подали повторное заявление с приложенной схемой на согласование. Через полтора месяца получили одобрение — участок можно образовать, он пригоден для аренды.
До 2022 года схему земельного участка согласовывали 30 дней, сейчас срок сократили до 14. Если нет оснований для отказа, участок согласовывают. Если нужны уточнения, например об ограничениях использования земли, то сроки могут продлить.
Почему могут отказать в образовании нового участка и предварительном согласовании аренды. Привожу наиболее частые причины отказа:
- Неверно составлена схема земельного участка. Например, по форме, формату или требованиям.
- Участок сформирован без учета законодательных требований. Скажем, пересекает границу населенного пункта или лесничества.
- На участок или его часть уже подал заявление на согласование другой претендент.
- Участок расположен на природоохранной территории или территории с особым режимом использования.
- Участок не соответствует градостроительному плану территории.
- Участок находится на территории садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, а у заявителя нет в нем членства.
- Участок изъят из оборота или ограничен в обороте.
- Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
- Цель использования земли, указанная в заявлении, не соответствует разрешенному использованию земельного участка.
Самостоятельно сложно понять, отвечает участок требованиям или нет. Мы оформляли все через земельного юриста и все равно получили отказ по первому варианту.
Ждали 30 дней после одобрения схемы. По правилам, если нет оснований для отказа, муниципалитет публикует извещение о выделении участка в аренду. Объявление размещают на сайте регионального ведомства имущественных отношений, в местном СМИ и на площадке torgi.gov.ru.
Наше заявление от 17 марта 2021 года рассматривали полтора месяца и 26 апреля опубликовали извещение на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области, в местной газете «Кольское слово» и на сайте torgi.gov.ru.
Извещение актуально 30 суток. Если в течение этого времени появятся другие претенденты на участок — проводят аукцион. Если не появятся — договор аренды оформляют с заявителем.
Почему наш участок выставили на торги. В течение месяца мы регулярно проверяли, не появились ли претенденты на наш участок. И за месяц не увидели ни одной заявки, поэтому рассчитывали получить землю без аукциона. Однако муниципалитет прислал уведомление, что аукцион состоится: в последний день за несколько минут до полуночи кто-то подал заявку на участие. А через сутки отозвал как ошибочную.
Наш юрист попробовал обжаловать результаты публикации в суде. Свои возражения он мотивировал тем, что стороннюю заявку подали после того, как закончились сроки приема, а потом отозвали. Но юрист проиграл суд. Оказывается, заявка поздно отобразилась на сайте, а подали ее вовремя. Поэтому суд счел ее действующей.
Судебные издержки также входили в пакет полного сопровождения сделки. Процесс обжалования — с момента подачи иска до решения суда — занял два месяца. В конце июля 2021 года мы получили окончательный отказ и начали готовиться к аукциону.
Сколько ждут аукцион
Мы ждали аукциона год.
По регламенту на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области аукционная документация готовится в среднем два месяца. Но по факту министерство не ограничено в сроках подготовки. Например, мы ждали аукциона год: 21 июля 2021 года суд отказал нам в предоставлении участка без торгов, а 18 июля 2022 года было опубликовано извещение о проведении аукциона.
За время ожидания аукциона мы несколько раз обращались с запросами в муниципалитет и в марте 2022 года получили ответ от заместителя губернатора Мурманской области. В ответе указывалось, что сроки подготовки земельного аукциона не регламентированы. Также в письме был перечень мероприятий, необходимых для подготовки аукциона. Вот что нужно сделать:
- поставить участок на кадастровый учет;
- получить информацию о возможности подключения дома к инженерно-технологическим сетям;
- определить начальную цены участка и шага аукциона.
Муниципалитет поставил участок на кадастровый учет. Получай мы землю без торгов, ставить участок на кадастровый учет пришлось бы самостоятельно. Но по правилам проведения аукциона межеванием и регистрацией участка занимается муниципалитет.
17 сентября 2021 года муниципалитет поставил участок на кадастровый учет.
Организация аукциона
Организатор публикует извещение о торгах. Извещение о проведении торгов опубликовали на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области и на площадке torgi.gov.ru. Полный текст извещения о нашем аукционе занимал 34 страницы. Перечислю важные условия:
- Начальная — минимальная — цена: 39 000 Р.
- Задаток — 100% от начальной цены: 39 000 Р.
- «Шаг аукциона» — 3% от начальной цены: 1170 Р.
- Срок аренды — десять лет.
Желающие присылают заявку на участие. Подать заявку можно лично, почтой России или по электронной почте — электронное письмо нужно подписать цифровой подписью. За нас заявку подавал юрист по нотариальной доверенности, он же участвовал в торгах как наш представитель.
Участники вносят задаток. Перед аукционом нужно обязательно внести задаток. Реквизиты для оплаты можно посмотреть в аукционной документации.
Платеж должен быть от имени участника аукциона. Документ об оплате прикладывается к заявке на участие. Если оплаты не будет или фамилия в платежке не совпадает с фамилией участника — его не допустят до аукциона.
Задаток победителя торгов или единственного участника идет в счет арендной платы за первый год. Остальным участникам задаток возвращают в течение трех дней.
Как проводится аукцион
Процедура торгов. В день аукциона участники должны заранее прийти по адресу, который указан в аукционном извещении, и пройти регистрацию. С собой нужно взять паспорт. Если участник не пройдет регистрацию, его не пропустят в помещение для аукциона.
Организатор аукциона объявляет начальную цену, равную арендной плате за год. Ее устанавливают двумя способами:
- По результатам рыночной оценки — так было с нашим участком.
- От 1,5% кадастровой стоимости участка — применяется, если оценка кадастровой стоимости проводилась не более пяти лет назад.
Дальше начинается собственно торг: участники предлагают свою цену годовой аренды — выше начальной или предшествующей. Побеждает тот, кто предложит самую высокую цену.
После завершения торгов в течение десяти дней министерство готовит проект договора аренды и направляет его победителю. Документ нужно подписать в течение 30 дней, иначе победителя внесут в реестр недобросовестных участников аукциона — тогда он два года не сможет участвовать в земельных аукционах. Затем муниципалитет регистрирует подписанный сторонами договор в Росреестре: договоры аренды на срок более года подлежат обязательной регистрации. Примерно через 7—14 дней победитель торгов получает на руки договор аренды.
Если на торги придет один человек, аукцион признают несостоявшимся, а договор аренды заключат с единственным участником.
Как это было у нас. Нам повезло: мы были единственными участниками, поэтому аукцион признали несостоявшимся. Внесенный задаток 39 000 Р, он же стартовая цена аукциона, стал арендной платой за год.
Аукцион проводили 15 августа 2022 года, итоги подвели 17 августа, а проект договора аренды нам прислали на подпись 22 августа. Землю отдавали в аренду на десять лет.
Как только получили на руки проект договора, мы сразу поехали в местную администрацию и подписали документы. Подписанный договор направили в Росреестр, и 10 сентября 2022 года получили на руки подписанный и зарегистрированный договор аренды участка. Как уже упоминала выше, в счет аренды за первый год зачли задаток, который мы внесли для участия в аукционе, 39 000 Р.
Как выкупали землю
Государственную землю можно не только арендовать, но и выкупить. В большинстве случаев выкуп проходит через торги. Но в 2022 и 2023 норма не применяется, а процедура выкупа упрощена. Арендатор земли может выкупить участок без торгов для личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества.
Мы воспользовались этим правом и 19 сентября 2022 года подали заявку на выкуп участка в министерство имущественных отношений Мурманской области. В заявлении сослались на подпункт 1 пункта 1 статьи 8 58-ФЗ и подпункт «а» пункта 1 постановления правительства № 629.
К 17 октября 2022 года сотрудники министерства подготовили проект договора купли-продажи. По условиям договора, в течение 30 дней нам нужно было уплатить государственную пошлину 350 Р и внести 17 210,37 Р — выкупную стоимость участка.
Деньги мы перевели на следующий день, а 27 октября договор купли-продажи зарегистрировали в Росреестре. С этого дня мы официально собственники земельного участка.
Нам вернули неиспользованную сумму аренды. Земля была в аренде всего полтора месяца, а мы оплатили аренду на год. Поэтому сумму за неиспользованный период мы решили вернуть и подали заявление в управление земельными ресурсами администрации Кольского района на проведение сверки расчетов и возврат переплаты.
Такое заявление можно подать в течение трех лет. Но мы не откладывали на долгий срок, а подали почти сразу после регистрации прав собственности на землю. В октябре 2022 мы выкупили участок, в декабре написали заявление и получили акт сверки, а в конце января 2023 деньги, 32 700 Р, уже вернулись на счет.
Как получить участок в собственность через аренду у государства
Весь процесс — от поиска участка до выкупа в собственность — занял у нас два года: в ноябре 2020 начали работу, в октябре 2022 зарегистрировали право собственности. Из этих двух лет целый год велась подготовка к аукциону.
Мы заключили договор с земельным юристом, который занимался всеми процедурами под ключ, стоило это 150 000 Р. Еще 39 000 Р заплатили в качестве взноса за аукцион, эта же сумма стала годовой ценой аренды. Потом 17 000 Р мы отдали за выкуп земли в собственность. После выкупа вернули 32 700 Р излишне уплаченной аренды. Всего за земельный участок площадью 20 соток кадастровой стоимостью 573 679 Р мы заплатили 178 010,37 Р. Рыночная стоимость аналогичных участков в этом районе колеблется от 500 000 до 800 000 Р за 20 соток.
Еще примерно 50 000 Р нам предстоит потратить, чтобы подвести к участку электричество. Вода на участке уже есть — от колхозного поля, которое было на этом месте, досталась скважина.
Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения, но не входит в состав СНТ. Это значит, что нам не нужно согласовывать какие-либо действия по участку с другими членами товарищества и платить членские взносы. На участке можно построить жилой дом не выше трех этажей и оформить постоянную прописку. Расстояние от Мурманска — 10 км, до работы 20 минут на автомобиле. Этим летом родители планируют начать строительство дома.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.
Хотел бы немного добавить от себя. Если собираетесь брать в аренду участок, но не формируете сами участок, а заходите сразу на торги- не заявляйтесь на участки с отметкой "0" - это не бесплатные участки. Их кто то до вас уже нашел, составил схему, оформил все документы. И если кто то на него заявится, то будет аукцион и уже вряд ли кто то заберёт этот участок выгодно.
Роман, эта часть черного бизнеса) либо плати откат за отказ участия от аукциона, либо будут повышать ставку. А если участок был в аренде несколько лет, и человек там дом построить успел хороший, то цена отката может быть большой...
Йцукен, если человек на арендованном участке успел построить дом, то он выкупает участок без торгов. У собственника недвижимости первоочередное право на выкуп
Мария, подскажите, пожалуйста, почему у Вас 3% от кад. стоимости (я думала для применения такой ставки обязательно нужно быть собственников здания на участке)
Йцукен, аукцион проводится на получение участка в аренду. Дальше уже строишь дом и выкупаешь участок в собственность
Роман, эта схема была раньше, берем в аренду, пользуемся, строим дом, потом выкупаем за копейки через аукцион. Вот сейчас например автор потратила деньги, 150 тысяч, чтобы себе участок выделить, а я посмотрел на сайте новость, и решил участвовать в аукционе, и буду повышать ставку до 150 тысяч, для меня это приемлемая цена, что для автора будет уже 300 тысяч расходов, кто раньше сольется? Или можно найти контакты автора, и договориться что за 20 тысяч я не повышаю ставки и аренда уходит к ней.
Еще момент, если арендовать участок, но ничего на нем не делать, его заберут обратно
Возможно поэтому сейчас аукцион проводится до аренды и до строительства. А по поводу схемы откатов- ну это если повезёт и будет только два участника торгов, а если больше? Да и отправлять неизвестно кому деньги под честное слово не повышать ставку- ну тоже такая себе инвестиция)
То что 150 тысяч за услуги юриста можно потерять из за таких "конкурентов"- именно об этом я и писал в своём первом сообщении. Но это уже больше вопрос к совести
Йцукен, откат кому? На аукцион заявляются все желающие приобрести участок. Всем не на откатываешь))
Уж извините, но напишу КАПСОМ, чтобы побольше людей прочитало мой комментарий. Я сам больше двух лет (позапрошлый и прошлый) активно прорабатывал эту "тему" и с полной уверенностью могу сказать, что тема ровно настолько же коррумпирована и не "клиенториентирована", как все остальное, чем государство "помогает" гражданам. А теперь по пунктам:
1) "МОЖНО КУПИТЬ ДЕШЕВО" - ПОЛНЫЙ БРЕД. Просто зайдите на торги.гов.ру в раздел земля и посмотрите цены: НАЧАЛЬНАЯ годовая ставка аренды в Московской области 500-700-900-1100 тысяч рублей (и это при кадастровой цене 4-5 млн). Получится ли через 2 недели выкупить участок за 3 копейки - большой вопрос... Я читал на форумхаусе, что люди, ПОСТРОИВ ДОМ, СУДЯТСЯ с админстрацией, отказывающейся заключать договор продажи и предлагающей продолжать платить аренду... С арендной ставкой под миллион в год - такое себе удовольствие...
2) МОЖНО ВЫБРАТЬ КРУТОЙ ПУСТОЙ УЧАСТОК - ВЛАЖНЫЕ ФАНТАЗИИ. Тот, кто реально занимался вопросом не даст соврать, что ЗАНЯТО УЖЕ ВСЕ, рядом (до 20 км) с Москвой заняты даже овраги, канавы, кривые участки рядом со свалками и мусорными полигонам, участки на первых линиях от трасс и т.п. Не занято из казалось бы ликвидных вариантов только то, что уже даже "решалы" и сами же работники администраций не смогли оформить на себя... У нас с вами уж точно 0 шансов после них.
3) МОЖНО "ЗАЙТИ" НА ЧУЖИЕ "ГОТОВЫЕ" ТОРГИ - НЕТ, НЕЛЬЗЯ. Я пробовал несколько раз заходить, результативность 0%. Самый эпичный пример: классный участок 6 соток за 4 миллиона (10 км от Москвы, так что это реально выгодно). Изъявляю желание участвовать в торгах. Через месяц в почтовый ящик приходит письмо от администрации района: "заявление принято, мониторьте сайт на предмед объявления торгов". Мониторю... Примерно через год, не дождавшись торгов, лезу опять на кадастровую карту и что я вижу?? Что участок ПЕРЕМЕЖЕВАЛИ (добавили несколько метров с одной стороны, при этом ИЗМЕНИВ КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР) и... ПРОДАЛИ БЕЗ ОБЪЯВЛЕНИЯ ТОРГОВ по какой-то мутной схеме...
4) МОЖНО ОБРАТИТЬСЯ К ЮРИСТАМ И ОНИ ВСЕ СДЕЛАЮТ ЗА ВАС - АХАХАХ. Уже досконально разбираясь в вопросе по приколу написал в несколько контор и нескольким "юристам" на авито по этой теме. Все их "гарантии" - это "грамотно" составленные документы, на прямой вопрос об оплате денег за результат (ну или оплата денег сейчас, но гарантия результата, либо возврат денег) я получил отказ от такого "заманчивого" предложения в 10 случаях из 10.
Вывод-резюме. Хотите заняться этой темой - здраво оценивайте ситуацию: получить можно только "сильно посредственный" и неликвидный участок и по не совсем низкой цене, занимаясь всем самому! Я, в свою очередь, забил на эту тему и не вижу для себя в ней перспектив, в первую очередь по соотношению трудо-, время-затрат и выгоды, а так решать вам!
Дмитрий, исходя из личного опыта, абсолютно с Вами согласен!
Дмитрий, много интересной информации, спасибо))
Ситуация, конечно, разная в разных регионах, у нас в Мурманске в пределах 20 км можно ещё порезать участки нормальные, и цены, как видите, не кусаются.
В Москве боюсь даже представить)
Дмитрий, а может судится тот, кто построил себе вместо домов картонные ящики? И комиссия не признала их домами и поэтому отказала в выкупе? Таких случаев не то что много, а повсеместно. И адм.борется с недобросовестными застройщиками. Потому что после зарегистрированного ящика на участке все они зачастую продают и зарабатывают.
Тут надо быть уверенным, что отказывают именно с домами, да ещё и на фундаменте
Екатерина, нет, там человечек чуть ли не прописался в полноценном доме, ДОМ ЗАРЕГИСТРИРОВАН (поставлен на кадастровый учет)... Там целая ветка на форуме, где этот человек просит советов, что же ему делать, если его права так нарушают...
Дмитрий, ну администрация у нас, к сожалению, часто нарушает наши права, это да... а суды всё чаще встают на сторону адм, а не пострадавшего человека. Это печально
Еще одно доказательство что без “решалы» на торгах левым людям делать нечего. По факту государство раздает участки себе в убыток, а в прибыли решалы непонятные.
user2436637, ага, в убыток. Они уже по рыночным ценам отдают, что в аукционе зачастую невыгодно участвовать. И кадастровую стоимость тоже дотянули уже до рыночных цен. Во всяком случае у нас в Н.Новгороде. Зайдите на сайт торгов, посмотрите... это редкие случаи, когда неликвидные объекты выбрасывают по более менее нормальным ценам. В случае автора видимо сочли участок неликвидным.
Например, ещё 5 лет назад такой участок, как взяла я- стоил бы 80 тыс.₽/год, а сейчас 850 тыс/год. В 10 раз! Плюс кадаст.стоимость за 5 лет выросла в 4 раза!
Так что гос-во себя больше не обделяет. Но от решал всем сторонам надо избавляться и делать электронные торги...
Екатерина, насчёт кадастровой стоимости вы правы, ее сейчас подняли. Но я видимо успела оформить участок до всех повышений, потому что он точно не "неликвидный". Там все поле уже застроено, ни кусочка свободного не осталось. 2 года уже назад шла активная застройка, так что было очевидно, что там земля пользуется спросом. Но 850 тыс за аренду, это, конечно, очень много. А сколько примерно стоило купить землю в том же районе? Мне интересно для сравнения
Мария, это элитный коттеджный посёлок в нашем городе, причём именно в городе, а не за городом, в хорошем мкр-не. Сейчас цена от 1 млн/сотка+ 2 млн взнос за подключение к частным коммуникациям, ну и плюс сами работы.
Замечательная статья, очень корректно и подробно расписана пошаговая инструкция, много нюансов узнала, хотя сама только что победила в аукционе по аренде участка. Сейчас ищу инфо как его выкупить, у него зона- ТЖи-3, для ИЖС.
Таким авторам, как Вы-благодарность!👍🙏🤝
Екатерина, а вы участвовали в аукционе на свой сформированный участок, как мы, или просто нашли участок через площадку торгов?
Мария, я его не формировала, он был размежеван и пустовал несколько лет, я на удачу заказала выписку, увидела, что он в аренде на 10 лет и её срок истекал через 4 месяца со дня получения выписки. Я дождалась срока окончания аренды, инициировала расторжение договора аренды с предыдущим правообладателем и инициировала торги. На аукцион припёрлись ещё 3 человека, с которыми пришлось договариваться об отступных. В итоге никто свои таблички не поднял, я победила с первым шагом. Протокол подписала, жду договор сейчас. У меня очень высокая цена годовой аренды- 850 000₽, поэтому мне надо срочно построиться и выкупить.
С момента того, как я заказала выписку на этот участок до аукциона прошло 1,5 года, включая те 4 месяца, которые я просто ждала его освобождения.
Екатерина, если он ИЖС, то да, вам надо срочно строиться и потом выкупать. Ну и возвращать неиспользованную аренду, конечно
Мария, мне в нашей адм сказали, что у нас в Ниж.обл.нет практики возврата денег за аренду за те месяцы, когда уже выкупил. Т.е. заплатил за год, выкупил через месяц, и за эти 11 месяцев никто не вернёт. Якобы суд.практика однозначная- считают аренду не помесячной, а ежегодной, и сумму невозвратной.
Мне интересно, у вас какими -то документами или ссылками на законы сопровождался возврат переплаты за аренду? Чтобы я в суде могла бы ваш случай привести в пример и получить возврат
Екатерина, пропустила ваш комментарий. Нет, нам подсказал земельный юрист, что так можно сделать. А дальше все, как описано в статье - сделали акт сверки и написали заявление на возврат.
Екатерина, добрый день! Интересно, а почему согласилась на отступные , если пришли на аукцион? Или это изначально из цель была? Тоже хочу принять участие в торгах, но у нас за хорошие места куча заявок(
Евгений, я им заплатила отступные, чтобы они не участвовали в аукционе и не поднимали цену лота. Что у них было на уме изначально - получить участок или получить за него отступные - не знаю. Но все участники вносят задаток, т.е. они все внесли по 850 000, так просто без задатка не придти. Я просто всем дала понять, что этот участок будет моим хоть сидеть до посинения будем, что я шла к нему долго и точно на пол-пути не уйду. Думаю они поняли, что лучше срубить с меня отступных чем поднять цену лота и уйти ни с чем. В принципе все довольны остались. А так да, они сами сказали, что отслеживают на сайте торгов хорошие объекты по хорошим ценам, и если таковые бывают, они вот так приходят - или побеждают и потом перепродают или довольствуются отступными.
Екатерина, а вы уверенны, что у вас получится выкупить участок? Выше писали, что могут отказать в выкупе и можно еще очень долго судится на этот счет и продолжать платить аренду. В какой то момент я уже запуталась в этой истоиии😅
К.Ю., я в этом уверена, все там выкупили. Я уже узнала, что для этого нужно. Построить коробку, вызвать кад.инженера, подготовить тех.план, поставить дом на учёт. Потом с выписками обратиться в КУГИ с заявлением о выкупе. В течение месяца выйдет комиссия и составит акт осмотра дома и потом выкупаю за 60% от кадастр. стоимости. Предварительно надо её снизить в суд.порядке, потому что она сильно завышена после последней переоценки росреестра в январе 2023г.
Единственное, мне в адм.сказали, что не вернут аренду, если я до истечения срока годовой аренды выкуплю. Сказали нет такой практики и суды тоже все проигрывают, мол аренда минимальная год, хоть ты через месяц уже дом построй и выкупи. Вот только тут ожидаю засады.)
Екатерина, удачи вам!
Какой их интерес участвовать в договорном аукционе? Ходить и отступные собирать?
Разве сейчас аукционы ещё проводятся офлайн? Не на электронной площадке
Роман, да, ещё проводятся оффлайн. У нас в Мурманске тоже все было вживую, а не на электронной площадке
Вот есть же у кого-то столько сил и терпения.. Завидую таким))
А если бы пришли другие люди на аукцион и перебили ваши предложения. То есть деньги юристам зря бы отдали?
Елена, нас тоже очень волновал этот вопрос в начале, но юрист гарантировал оформления участка по адекватной цене. Так и получилось. К тому же, если выкупить участок быстро, то сумма неиспользованной аренды возвращается.
Мария, я думала, что можно выкупить только после постройки дома. Или это у ИЖС так?
Джессика, у ИЖС после постройки дома, у ЛПХ, садоводства и огородничества сейчас льгота на выкуп до конца 2023 года по ускоренному порядку
John, аренда на 10 лет, но выкупили через 2 месяца
user2300508, обычно да, выкупить можно только после использования по назначению, например, постройки дома. Мы так и планировали поступить, к слову. И фирма гарантировала нам только получение участка в аренду, а не в собственность. Но в 2022 порядок выкупа земли из аренды временно упростили и ускорили, в статье есть ссылка на документ, если интересно. И у нас получилось выкупить землю сразу, без постройки дома. В пакет услуг от юриста это уже не входило, но нам сделали бонус. Эту льготу по выкупу земли сначала дали только на 2022 год, но в конце года продлили на 2023.
В мурманске? Нет. Холодно.
user2300508, подпункт 1 пункта 1 статьи 8 58-ФЗ и подпункт «а» пункта 1 постановления правительства № 629
user2300508,это вы очень странно прочитали статью. В статье указано постановление 629,дальше гуглим и всё становится на свои места. Автору стоило только уточнить что выкупить можно землю ЛПХ, если он за пределами населённого пункта(очень важный нюанс),а так же землю сельхоз назначения и под огород.
2 года и 200 тысяч рублей - довольно долго и дорого. Мурманская область, не Сочи конечно, и не думаю, что там такая большая конкуренция, что надо переплачивать столько. Проще сразу обратиться к кадастровому инженеру и самому писать всего 2 заявления (на утверждение/согласование схемы и на предоставление в аренду), либо дать этому инженеру нотариальную доверенность + его услуги.
Инженер выезжает на место и снимает координаты - допустим неделя и схема у вас на руках. Пишете заявление в муниципалитет - максимум 1 месяц рассмотрения. Издается постановление об утверждении съемы и изготавливается межевой план - 10 дней на учет в Росреестре. Одни муниципалы сами межуют, по другим бегают сами заявители. Как присвоится кадастровый номер пишете заявление на предоставление в аренду. 20-30 дней на подготовку публикации о торгах в местной газете и сайте + 30 дней на прием заявление + 10 дней на публикации итогов, 5 дней на регистрацию договора аренды. Если не спеша делать, за полгода у вас будет договор аренды.
Если есть прописка в сельской местности, можно вообще без торгов обойтись.
Юджин, если знать все это с самого начала, то кажется, что все просто)) Но когда сталкиваешься с этим впервые, то вообще непонятно, как все это работает и что делать. Нам на тот момент было проще заплатить и не ломать голову. Но по факту да, все относительно несложно.
Я оформлял всё сам. Тоже через аренду. Себе три участка (15+11+24 соток). Позже другу два участка (50+50 соток). Участки категории "земли нас. пунктов", мои - 2 под ИЖС (построил два дома) и под огородничество, у друга - под ЛПХ. Я не умаялся. Видимо, зависит от людей на местах.
Антон, вот про земли СНТ не могу с уверенностью сказать, есть ли какие-то отличия от нашей процедуры. Предлагаю начать с того, что на кадастровый карте найти ваше СНТ и посмотреть контакты регулирующего органа (например, комитет имущественных отношений). Потом записаться на приём и поспрашивать у сотрудников.
Вообще по идее, для аренды земли в СНТ у вас должен быть приоритет, как у члена СНТ. Может и торгов не будет, но возможно придётся получить какие-то согласования у председателя
Все-таки почему стоимость выкупа оказалась такой низкой - 17 тыс? Судя по скрину, это ставка земельного налога, умноженная на 10, при этом рядом указана кадастровая стоимость > 500 тыс.руб.
Какой-то аукцион невиданной щедрости от государства )
Товаризчи !
Местная администрация определяет стоимость покупки.
Так в Москве - это кадастровая стоимость.
В Подмосковье - половина кадастровой стоимости
Алексей, ловите