На торгах можно купить квартиру по цене ниже рынка, если знать, как правильно искать такие объекты.

В статье я расскажу про основные виды торгов, на которых можно купить недвижимость со скидкой. И покажу реальные примеры.

Как богатеть
Главные материалы обо всем, что влияет на ваши деньги и жизнь, — в вашей почте по средам и субботам. Бесплатно

Что такое торги

Торги — это процедура, в ходе которой продают имущество:

  1. Банкротящихся граждан и организаций.
  2. Должников по инициативе судебных приставов, чтобы погасить их долги перед кредиторами.
  3. Государственных и муниципальных органов, чтобы пополнить бюджет.

Чаще всего торги проводят в электронном виде на специальных электронных торговых площадках — ЭТП. На ЭТП организаторы торгов размещают лоты, а участники предлагают свою цену за них. Побеждает тот, кто предложил самую высокую.

Когда объявлен победитель торгов, с ним заключают договор купли-продажи. После оплаты победитель становится собственником выигранного имущества.

Торги могут проходить в разных форматах. Расскажу о самых распространенных, которые постоянно встречаются на ЭТП.

На аукционе побеждает тот, кто предлагает наибольшую цену. Аукционы бывают открытыми и закрытыми — юридически это называется открытой и закрытой формой подачи предложения о цене покупки.

Если аукцион открытый, участники в режиме реального времени делают ставки на повышение цены. Шаг заранее устанавливает организатор аукциона, и он всегда указан в аукционной документации.

Если аукцион закрытый, каждый участник подает заявку и предлагает цену, которая должна быть не ниже начальной. Когда прием заявок заканчивается, организатор публикует протокол о допущенных участниках и их ценовых предложениях.

Публичное предложение — это самые интересные торги: на них цена на лот не растет, а поэтапно снижается. Причина в том, что так продают имущество, которое не удалось реализовать на нескольких предыдущих аукционах.

На первом этапе публичного предложения цена на лот такая же, как была на повторном аукционе. Но если он не продается, на следующем этапе цена снижается. И так до тех пор, пока лот не купят. Поэтому именно на таких торгах можно выкупить имущество со скидкой до 50—70% от начальной стоимости.

В этой карточке указаны три лота, но это один и тот&nbsp;же земельный участок. Его пытались продать на двух аукционах: в первый раз за 91 000 <span class=ruble>Р</span>, во второй на 10% дешевле — за 81 900 <span class=ruble>Р</span>. Продажа не состоялась, поэтому были объявлены торги в форме публичного предложения с начальной ценой, равной цене на последнем аукционе. Источник: bankrotbaza.ru
В этой карточке указаны три лота, но это один и тот же земельный участок. Его пытались продать на двух аукционах: в первый раз за 91 000 Р, во второй на 10% дешевле — за 81 900 Р. Продажа не состоялась, поэтому были объявлены торги в форме публичного предложения с начальной ценой, равной цене на последнем аукционе. Источник: bankrotbaza.ru
А вот так выглядит поэтапное снижение цены на торгах в форме публичного предложения. Источник: m-ets.ru
А вот так выглядит поэтапное снижение цены на торгах в форме публичного предложения. Источник: m-ets.ru

Продажа без объявления цены встречается только на торгах государственным и муниципальным имуществом. На таких торгах начальная цена лота — 0 Р, а выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену. Предложения о цене подают в закрытой форме вместе с заявкой, а раскрывают в итоговом протоколе о допущенных участниках и победителе.

Прямая продажа иногда встречается на банкротных торгах, но только при стоимости имущества до 100 000 Р. По закону для такого имущества кредиторы могут сами выбрать, как его продать. И часто, судя по отзывам арбитражных управляющих, они выбирают именно прямую продажу.

При прямой продаже не используются ЭТП. Потенциальные участники просто отправляют заявки на электронную почту организатора торгов или приносят в его офис.

Конкурсы проводят на банкротных торгах и торгах государственным и муниципальным имуществом. В первом случае победителю нужно не только предложить самую высокую цену, но и выполнить условия, которые определило собрание кредиторов.

Во втором — заключить договор аренды или безвозмездного пользования государственным или муниципальным имуществом. Причем только в отношении имущества, которое определила антимонопольная служба.

Как проходят торги при банкротстве

Банкротство — это признание должника финансово несостоятельным. К банкротству прибегают люди или организации, которые накопили много долгов и не могут рассчитаться по ним. По статистике Федресурса, в первом полугодии 2021 года признаны банкротами 88 046 граждан и предпринимателей — это в 2,1 раза больше, чем за такой же период 2020 года.

Во время банкротства имущество, которое есть у должника, продают на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам.

Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.

Продавать на банкротных торгах могут любое имущество должника. Например, недвижимость, автомобили, доли в компаниях или общей собственности, акции, оружие, мебель, драгоценности.

Цену на имущество устанавливает арбитражный управляющий. Обычно, чтобы ее определить, он привлекает специалиста-оценщика или изучает предложения на рынке. Но для недвижимости бывает, что она выставляется на торги по кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной — зависит от региона.

Торги по банкротству популярны, потому что в интернете много предложений от аукционных брокеров. Обычно они обещают научить покупать имущество со скидкой до 90%. Но это возможно только при публичном предложении, когда цена снижается на каждом этапе.

По-настоящему ликвидные лоты до этого этапа торгов, как правило, не доходят: их выкупают еще на аукционах по ценам, близким к рыночным. Поэтому, чтобы не пропустить интересные предложения, рекомендую всегда смотреть на все типы торгов, а не искать только публичные предложения.

Как арбитражный управляющий работает с имуществом

Я работаю арбитражным управляющим с 2013 года — занимаюсь банкротством граждан и организаций. А также как агент помогаю знакомым покупать имущество на торгах — консультирую их или участвую в торгах в их интересах. Поэтому я хорошо знаю, как все устроено в этой сфере.

Какое имущество продают на торгах. По правилам, на банкротные торги попадает все имущество должника, которое включено в конкурсную массу. Это может быть недвижимость — жилая и нежилая, автомобили, специализированная техника, например сельскохозяйственная или дорожная, доли в имуществе, дебиторская задолженность, ценные бумаги. По моему опыту, 80% рынка банкротных торгов — это ликвидные объекты.

При этом в конкурсную массу не включают имущество, на которое по российскому законодательству нельзя обратить взыскание — например, единственное жилье.

Но и здесь есть исключения. Судебная практика сформировалась так, что и на единственное жилье могут обратить взыскание, если оно признано роскошным. В этом случае кредитор может за свои деньги купить должнику другое жилье — в том же районе, но с меньшей площадью. А основной объект включить в конкурсную массу, чтобы продать на торгах.

Также заинтересованные лица могут исключить какое-то имущество из конкурсной массы. Это происходит по заявлению в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, банкротящийся гражданин может попросить суд не продавать имущество, которое жизненно ему необходимо. Например, инвалидную коляску, даже самую дорогую, отбирать не станут.

Как оценивают имущество для торгов. Чтобы объект попал на банкротные торги, арбитражный управляющий должен провести инвентаризацию, включить его в конкурсную массу и определить стоимость.

Инвентаризацию проводят вручную. Это значит, что я приезжаю к должнику, например на завод, и вношу в реестр все, что там вижу: столы, стулья, компьютеры, мебель. А имущество, которого нет в натуре, принимаю по документам.

Иногда должники заранее присылают мне реестры имущества, которое у них есть, а я на месте просто проверяю, действительно ли оно существует, и принимаю его по акту приема-передачи.

Дальше, если имущество можно оценить силами арбитражного управляющего, то он так и поступает. Например, я оцениваю недвижимость, транспорт, спецтехнику.

Я могу установить корректную рыночную стоимость, потому что использую сравнительный подход — им же пользуется большинство экспертов-оценщиков. Для этого я подбираю 5—10 объявлений о продаже аналогичных объектов. Например, если я оцениваю автомобиль, то ориентируюсь на несколько машин той же марки, того же года выпуска, в том же регионе. Но если в нужном регионе таких машин никто не продает, я смотрю объявления по России.

Потом я вычисляю среднее арифметическое. И так у меня получается рыночная стоимость.

Если имущества много или оно специфическое, например сельскохозяйственное оборудование, привлекаю эксперта-оценщика. Его работа оплачивается из конкурсной массы.

Иногда имущество попадает на торги по цене ниже рынка. Но это возможно только на этапе публичного предложения. Дело в том, что аудитория на торгах всегда меньше, чем на «Авито» и подобных площадках. Поэтому, чтобы лот все-таки кто-то купил, цену приходится снижать.

Что происходит с имуществом, которое никто не купил на торгах. Если победитель торгов не хочет покупать лот, управляющий может предложить его тому участнику, который сделал предыдущую ставку. Если и он отказывается, можно организовывать публичные предложения до тех пор, пока это будет выгодно.

Поясню. Разместить один лот на ЭТП стоит от 11 000 Р, примерно столько же стоит разместить объявления о торгах. Значит, цена торгов для одного лота — от 20 000 Р.

Получается, что на первых торгах лот должен стоить хотя бы от 20 000 Р, чтобы покрыть текущий долг, на вторых — от 40 000 Р, на третьих — от 60 000 Р и так далее. То есть чем больше торгов для конкретного лота, тем выше расходы на них.

Но при этом цена, которую видят участники торгов, на каждом этапе должна уменьшаться, иначе лот просто никто не купит. И вот, по моему опыту, бессмысленно проводить торги, если стоимость имущества для покупателя опустилась до 110 000 Р. Но до этой суммы торговать можно.

Если так случилось, что цена на лот упала до 110 000 Р, управляющий может предложить кредиторам его купить. Но на это соглашаются не все, потому что в этом случае им нужно будет заплатить за имущество своими деньгами, а потом думать, что с ним делать — как продать. Например, банки, по моему опыту, никогда не соглашаются покупать такое имущество, потому что им не нужны непрофильные активы.

Если управляющий не смог продать имущество или имущественные права ни на торгах, ни кредиторам, он может списать его. То есть вычеркнуть из списка активов должника. Списание происходит по заявлению в арбитражный суд. Но на практике такое бывает очень редко и в основном с дебиторской задолженностью: ее неохотно покупают на торгах, потому что обычно право требования есть, а получить долг фактически невозможно.

Где выкладывают информацию о банкротных торгах

Когда принято решение о проведении торгов, арбитражный управляющий публикует извещения о них и размещает лоты на ЭТП, которую он для этого выбрал. Основные ресурсы, на которых обязательно размещают информацию о ходе банкротства, — сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и газета «Коммерсантъ».

На сайте ЕФРСБ управляющий публикует любые сведения по банкротству. Например, сообщает о собраниях кредиторов, их решениях, результатах торгов. Но пользоваться им неудобно, потому что, если искать лот по названию, поиск выдает список всех торгов в выбранной категории и потом нужно отдельно заходить в каждый лот и смотреть информацию — на это уходит много времени. А чтобы подать заявку на торги, придется переходить на ЭТП.

Вот так на сайте ЕФРСБ выглядит карточка должника. По мере поступления информации управляющий публикует в ней различные извещения. В нашем случае — объявления о проведении торгов и сообщение о результатах торгов
Вот так на сайте ЕФРСБ выглядит карточка должника. По мере поступления информации управляющий публикует в ней различные извещения. В нашем случае — объявления о проведении торгов и сообщение о результатах торгов
Под&nbsp;данными должника публикуются любые сообщения по делу о его банкротстве. По каждому сообщению можно пройти на следующую страницу и ознакомиться с информацией. В том числе из этих сообщений можно узнать, на какой ЭТП пройдут торги. Источник: old.bankrot.fedresurs.ru
Под данными должника публикуются любые сообщения по делу о его банкротстве. По каждому сообщению можно пройти на следующую страницу и ознакомиться с информацией. В том числе из этих сообщений можно узнать, на какой ЭТП пройдут торги. Источник: old.bankrot.fedresurs.ru

Чтобы было удобнее искать лоты и торги, существуют сайты-агрегаторы. Они собирают информацию с разных ресурсов, в том числе с ЕФРСБ и многих ЭТП. Благодаря этому не нужно отдельно заходить на сайт ЕФРСБ, чтобы найти конкретного должника или лот, а потом искать его же на ЭТП.

Еще одно преимущество агрегаторов в том, что они сортируют лоты должников по типам. Поэтому можно отдельно просматривать все земельные участки или квартиры, которые выставили на торги. Сведения о должнике при этом можно даже не указывать.

Недостаток агрегаторов в том, что многие собирают информацию только по банкротным торгам. То есть узнать там о торгах, которые организуют приставы или органы государственной или муниципальной власти, не получится. А если и получится, то здесь я не раз встречала такое: лот выставлен на площадке «ГИС-торги», прошли торги, а на агрегаторе он так и не появился.

Самые популярные агрегаторы — «Торги России», probankrot.ru и tbankrot.ru. Они различаются функциями, которые можно получить бесплатно и по платной подписке.

Например, «Торги России» бесплатно предлагают добавить понравившийся лот в избранное и показывают полные сведения по лоту и должнику. А если лот понравился, можно пройти на электронную площадку, где проводятся торги, узнать детали или запросить документы по объекту у арбитражного управляющего.

У других площадок эти опции платные — 500 Р в месяц или 100 Р в сутки. А в бесплатном доступе они скрывают ФИО должника, номер процедуры и площадку, на которой реализуется его имущество. Еще некоторые площадки по максимальной подписке могут предлагать анализ лота: рыночную цену и перспективы продажи или три отчета — выписки из ЕГРН.

Вот так выглядит на сайте «Торги России» карточка должника — того&nbsp;же, которого мы нашли на сайте ЕФРСБ. Указано реализуемое имущество, даты торгов и название площадки, на которой они пройдут. Все на одной странице — удобно и просто. По ссылкам в карточке можно попасть на ЭТП или на страницу должника на ЕФРСБ. Источник: торги-россии.рф
Вот так выглядит на сайте «Торги России» карточка должника — того же, которого мы нашли на сайте ЕФРСБ. Указано реализуемое имущество, даты торгов и название площадки, на которой они пройдут. Все на одной странице — удобно и просто. По ссылкам в карточке можно попасть на ЭТП или на страницу должника на ЕФРСБ. Источник: торги-россии.рф
Карточка того&nbsp;же должника на другом агрегаторе — в открытом доступе нет номера торгов и сведений о должнике. Чтобы их получить, нужно оплатить подписку. Источник: tbankrot.ru
Карточка того же должника на другом агрегаторе — в открытом доступе нет номера торгов и сведений о должнике. Чтобы их получить, нужно оплатить подписку. Источник: tbankrot.ru

Когда я начинала заниматься торгами, выбрала для себя несколько агрегаторов и протестировала их. Благодаря этому узнала, что не все лоты, которые реализуют с торгов, гарантированно и полностью попадают на такие площадки. Бывали случаи, когда на одном агрегаторе лот уже есть, а на другом появился позже. И также бывало, что на ЕФРСБ информация о должнике и торгах размещена, а на сайте-агрегаторе такого банкрота нет.

А еще банкротиться могут банки. И они занимают отдельное положение, потому что их дела ведет Агентство по страхованию вкладов — АСВ. Сама процедура проходит по тем же правилам, но ликвидатором банков всегда считается АСВ.

У АСВ есть собственный сайт — torgiasv.ru, на котором также размещаются лоты, выходящие на торги. Этот ресурс будет полезен тем, кого интересует имущество только банков, например счетчики банкнот или банкоматы. Искать его проще всего именно на сайте АСВ.

Как участвовать в банкротных торгах

Поучаствовать в банкротных торгах может любой желающий. Вот что для этого нужно сделать.

Купить квалифицированную электронную подпись. Подписи оформляют в удостоверяющих центрах и МФЦ. Я всегда получала подписи в удостоверяющих центрах: мне так проще и удобнее.

Чтобы оформить подпись через удостоверяющий центр, понадобятся паспорт, СНИЛС и свидетельство о присвоении ИНН. Эти документы нужно отправить менеджеру центра сертификации, чтобы он заранее подготовил и прислал вам заявление и сертификат. В заявлении нужно указать цель, для которой нужна подпись, — торги по банкротству.

Дальше с этими документами нужно прийти в центр, чтобы показать их, отдать подписанное заявление и сфотографироваться с паспортом в руке. После этого менеджер подтвердит вашу личность и активирует подпись. А потом поможет установить специальную программу — «Криптопро».

Без «Криптопро» невозможно пользоваться электронной подписью: компьютер просто не увидит сертификат или ЭТП, когда станет его запрашивать, выдаст ошибку «Истекло время ожидания загрузки плагина». Первые три месяца программой можно пользоваться бесплатно, а дальше придется купить годовую или бессрочную подписку за 1000—5000 Р — зависит от тарифов компании.

Для некоторых ЭТП, например для «Центра дистанционных торгов», «Фабриканта» и «Альфалота», кроме подписи понадобится еще отдельный сертификат — это специальный код, который зашит в подпись. То есть, чтобы полученная электронная подпись работала, например, на «Фабриканте», придется оплатить дополнительный взнос — от 2400 Р. Заказать дополнительный сертификат для этих площадок можно у них на сайтах или через удостоверяющий центр, выдающий ЭП.

Стоимость электронной подписи зависит от тарифа удостоверяющего центра, того, насколько защищенную подпись вы хотите, понадобится ли вам дополнительный сертификат к ней, а также флешка и подписка на «Криптопро». В среднем это 2500—7500 Р.

На сайте одного из крупных удостоверяющих центров, который выдает электронные подписи, отмечено, что ЭТП «Фабрикант» подключается за дополнительную плату. Источник: tensor.ru
На сайте одного из крупных удостоверяющих центров, который выдает электронные подписи, отмечено, что ЭТП «Фабрикант» подключается за дополнительную плату. Источник: tensor.ru

Зарегистрироваться на электронной площадке. Самые популярные ЭТП:

Полный список ЭТП обычно вместе с электронной подписью выдают удостоверяющие центры.

Чтобы зарегистрироваться на ЭТП, потребуется заполнить анкету и приложить к ней скан паспорта. Иногда площадки дополнительно просят скан свидетельства о присвоении ИНН и СНИЛС.

Я рекомендую сканировать все страницы паспорта — с первой, на которой изображен герб, до последней, на которой указаны правила использования документа. Некоторым площадкам может понадобится именно такой скан, и, если заранее не подготовиться, оператор откажет в регистрации. Из-за этого можно потерять время и пропустить торги.

Например, у меня была ситуация, когда ЭТП отказалась меня регистрировать, потому что я предоставила неполную копию паспорта. В автоматическом ответе было написано, что не хватает той самой первой страницы с гербовой печатью. Но в моем скане она была. Поэтому я написала в службу поддержки, менеджер перепроверил мой скан и ответил, что они ошиблись. После этого меня сразу зарегистрировали, но на разбирательства я потратила пару часов.

Регистрироваться на площадке лучше заранее, а не накануне торгов. Обычно заявку рассматривают 3—5 рабочих дней. Но, по моему опыту, некоторые площадки могут одобрить регистрацию за сутки, а некоторые будут рассматривать документы до последнего дня срока, который у них для этого установлен.

Также на некоторых площадках можно зарегистрироваться за пару часов. Но обычно эта услуга платная — в среднем 5000—15 000 Р.

Выбрать торги и внести задаток. Вносить задаток нужно заранее, потому что деньги поступят на счет, указанный конкурсным управляющим, не моментально. А по правилам торгов, если задаток не поступит в установленный для этого срок, организатор отклонит заявку участника, даже если тот вовремя ее подал.

Кроме того, есть площадки, которые просят зачислить задаток на их счет в личном кабинете пользователя, а потом сами переводят деньги организатору торгов. Это занимает больше времени.

Сроки зачисления нужно уточнять у своего банка, но обычно это один рабочий день. Как и с регистрацией, некоторые площадки предлагают ускоренно зачислить задаток, но берут за это комиссию — обычно около 10% от платежа.

Сумма задатка обычно составляет 10—20% от первоначальной стоимости лота или стоимости лота на конкретном периоде — это касается публичных предложений, когда на каждом новом этапе цена падает. Но также на публичных предложениях может быть фиксированный задаток от начальной цены, который не меняется от этапа к этапу. Договор о задатке нужно подписать электронной подписью.

Подать заявку организатору торгов. К заявке потребуется прикрепить документы, которые запросит ЭТП или организатор торгов. Это могут быть, например, паспорт, заявление и квитанция об уплате задатка — у каждой площадки свой список. Если не приложить какие-то из запрошенных документов, заявку не примут.

Заявку и все документы к ней нужно подписать электронной подписью.

Вот так выглядит заявка на участие в торгах. Все документы программа формирует автоматически в личном кабинете участника. Останется подписать каждый документ электронной подписью — и заявка отправляется организатору торгов
Вот так выглядит заявка на участие в торгах. Все документы программа формирует автоматически в личном кабинете участника. Останется подписать каждый документ электронной подписью — и заявка отправляется организатору торгов

После того как закончится сбор заявок, организатор торгов публикует протокол о допущенных участниках. На банкротных торгах может быть любое количество участников — даже один. Дата, когда протокол будет опубликован, всегда указывается в извещении о торгах.

Участвовать в аукционе. Это может быть открытый аукцион, на котором участники предлагают свою цену до тех пор, пока не появится максимальная цена, которую признают все участники. Либо, если организатор выбрал другой формат торгов — закрытый аукцион или прямую продажу, — в отведенный срок участники подают свои заявки с ценами. Это называется периодом.

В конце аукциона организатор публикует протокол о результатах — кто оказался победителем и какая цена оказалась лучшей.

Участник, который победил на торгах, в течение пяти дней получает договор купли-продажи. Его нужно подписать — тоже в течение пяти рабочих дней — и отправить арбитражному управляющему. Если этого не сделать, торги признают несостоявшимися.

Затем в течение 30 дней нужно оплатить выигранный лот за вычетом внесенного задатка. А после оплаты можно подавать документы на регистрацию права собственности, если объектом торгов была недвижимость. Право на движимое имущество регистрировать не нужно — достаточно подписать договор.

Примеры лотов, которые можно выкупить на банкротных торгах

Теперь покажу примеры того, за сколько выкупают недвижимость на торгах по банкротству — именно ради таких объектов в них приходит большинство участников.

Первый пример — земельный участок площадью 600 м² в Ленинградской области. Его продавали на открытом аукционе с начальной ценой 164 307 Р. И победителю удалось сразу купить его по этой цене.

Аналогичные участки в том же районе продавались по 250 000—300 000 Р. Получается, что участок выставили на аукцион по цене примерно на 50% ниже рыночной, и для победителя эта сделка была выгодной.

Но так бывает не всегда. Часто или начальная цена определена по рынку, или участников слишком много и они сами сильно поднимают цену. Покажу на другом примере.

Этот участок в массиве «Трубников бор», в СНТ «Радиатор», выкупили на первом аукционе и по начальной цене — 164 307 <span class=ruble>Р</span>. Источник: ru-trade24.ru
Этот участок в массиве «Трубников бор», в СНТ «Радиатор», выкупили на первом аукционе и по начальной цене — 164 307 Р. Источник: ru-trade24.ru
А на «Циане» участки в том&nbsp;же районе или в соседних продаются по 250 000—300 000 <span class=ruble>Р</span> за 6 соток. Источник: spb.cian.ru
А на «Циане» участки в том же районе или в соседних продаются по 250 000—300 000 Р за 6 соток. Источник: spb.cian.ru

Второй пример — на открытом аукционе продавалась квартира площадью 32,8 м² в Санкт-Петербурге. Ее начальная цена — 2 629 823,5 Р, а купили ее в итоге за 4 733 682,3 Р. Аналогичные квартиры в том же районе стоят от 5 500 000 Р.

Изначально квартира продавалась по цене примерно на 50% ниже рынка. Но из-за того, что на аукцион подали 41 заявку, ее цена поднялась на 2 103 858,8 Р и стала всего на 18—20% ниже рыночной.

Правда, если внимательно посмотреть фотографии квартиры, то видно, что она нуждается в ремонте. И стоимость ремонта может нивелировать разницу с рыночной ценой.

Таким образом, на банкротных торгах можно найти недвижимость и выкупить ее с хорошей скидкой. Но нужно быть готовым к тому, что кроме вас на такой лот придут и другие участники и сделка может оказаться не такой выгодной.

Это аукцион по продаже квартиры в Санкт-Петербурге. На него была подана 41 заявка. Источник: sales.lot-online.ru
Это аукцион по продаже квартиры в Санкт-Петербурге. На него была подана 41 заявка. Источник: sales.lot-online.ru
А это объявление о продаже похожей квартиры — в том&nbsp;же доме и такой&nbsp;же площади. Цена объекта — 5 500 000 <span class=ruble>Р</span>. Источник: domclick.ru
А это объявление о продаже похожей квартиры — в том же доме и такой же площади. Цена объекта — 5 500 000 Р. Источник: domclick.ru

Мои выводы о банкротных торгах

Я участвую в банкротных торгах с 2020 года. Но раньше я делала это нерегулярно — могла по два-три месяца не мониторить лоты, потому что занималась другой работой. Активно я вернулась к торгам весной 2022 года. С этого момента мне удалось купить на них несколько интересных лотов, но о них расскажу в другой статье. А пока опишу проблемы, с которыми я сталкивалась на банкротных торгах в течение двух лет.

Первая проблема в том, что я интересуюсь только земельными участками. Для меня купить землю проще — не нужны большие вложения на старте, участок легче оценить и даже самостоятельно осмотреть, если знать его кадастровый номер. Кроме того, я хорошо разбираюсь в участках, потому что работала с ними на других проектах.

Вторая проблема в том, что в банкротных торгах, как правило, участвует много посредников — это дополнительная конкуренция. Часто агенты заранее выкладывают ликвидные лоты на «Авито» и другие подобные площадки, проверяют, по какой цене люди на них откликаются, и потом предлагают свои услуги по выкупу. В результате на аукционе они поднимают цену на лот почти до рыночной, и мне покупать его становится невыгодно.

Также во время аукционов я часто до последнего жду, что лот никто не купит, и он уйдет на торги в формате публичного предложения, где я его и куплю. Но его выкупают буквально за несколько минут до конца аукциона. Обычно так делают специально. Благодаря такой тактике цена на лот во время аукциона не сильно поднимается. Поэтому в конце, когда уже понятно, что другие участники не делают ставок и, как и я, ждут этап публичного предложения, его можно забрать по цене, близкой к стартовой.

Но даже если лот попадет на публичное предложение, там его тоже могут выкупить за пару минут до конца торгов. Правда, только если на ЭТП сразу видно, сколько заявок подали участники на текущем периоде. Логика здесь такая же: во время торгов цена на лот не сильно увеличивается и покупатель забирает его почти по стартовой стоимости.

От своих знакомых, которые учились тому, как участвовать в банкротных торгах, я знаю, что про эту тактику им рассказывают на курсах. Из-за такого поведения участников я несколько раз попадала в ситуацию, когда уплатила задаток, чтобы поучаствовать в следующем периоде, но лот выкупили в конце предыдущего.

Поэтому во время торгов в формате публичного предложения не стоит ждать последних этапов, когда цена на лот теоретически может значительно снизиться. По моему опыту, более или менее ликвидные объекты уходят уже на втором-третьем и крайне редко на четвертом этапе.

А еще мне всегда сложно определить цену, по которой я готова выкупить лот. Ведь хочется, чтобы она была выгодной. Но и слишком жадничать нельзя: пока такие же участники, как я, сомневаются, лот выкупают по чуть более высокой цене.

Например, как-то на торгах мне понравился участок в СНТ. По рынку он стоил 100 000—120 000 Р, а я определила для себя, что куплю его, когда цена опустится до 60 000 Р. К такому выводу я пришла, потому что звонила банкротящейся собственнице этого участка, и она сказала, что в этом СНТ можно найти участки не дороже 50 000—70 000 Р. И вот пока я ждала нового этапа публичного предложения с подходящей мне ценой, участок купили на предыдущем этапе за 72 000 Р.

Многие приходят на банкротные торги, чтобы заработать: покупают имущество дешевле, а потом продают дороже. Поэтому важно сразу решить для себя, зачем вы туда пришли. Так будет легче определить, по какой максимальной цене вы готовы выкупить лот.

Еще одна сложность банкротных торгов — много времени уходит на то, чтобы найти что-то стоящее среди всех предложений. А когда удается найти подходящий лот, дополнительное время отнимает его проверка.

Например, для любой недвижимости хорошо заранее узнать, не владеют ли ею несовершеннолетние или люди с инвалидностью, нет ли на ней ипотеки или других обременений. А для земельных участков — определены ли у них координаты границ. Если нет, то это дополнительное время и деньги для покупателя: ему придется восстанавливать документы, на основании которых были определены границы, или проводить межевание, чтобы получить новые.

Чтобы получить документы по лоту, часто приходится связываться с организатором торгов: очень редко они сразу загружают их в карточку лота на ЭТП. По запросу организатор может прислать выписку из ЕГРН, отчет об оценке или свидетельство о праве собственности, но иногда — только свидетельство. И тогда выписку приходится заказывать мне. Это отнимает время и силы.

С какими проблемами можно столкнуться, если купить имущество на банкротных торгах

Проблемы для имущества с банкротных торгов такие же, как если покупать его с рук. Расскажу о самых популярных, с которыми я часто сталкиваюсь.

Ненадлежащее состояние. Не всегда рыночная стоимость имущества соответствует его реальному состоянию. Например, я видел на торгах в Краснодаре автомобиль БМВ Х6 2016 года выпуска. Его продавали за 1 000 000 Р — это была цена по рынку. Но это был голый кузов на колесах — без двигателя, салона и оптики.

С недвижимостью бывает так же. Например, 160 м² в центре города могут быть недостроем или сгоревшим зданием. То есть в реальности вместо недвижимости есть только коробка, хотя по документам это нормальный объект.

Поэтому прежде чем покупать имущество на торгах, я рекомендую проверить его: изучить документы и посмотреть, как лот выглядит в реальности.

Обычно посмотреть объект можно всегда: по закону и арбитражные управляющие, и судебные приставы обязаны обеспечивать доступ к нему. Но когда объект ликвидный и много желающих его посмотреть, управляющий может назначать конкретные дни и время и показывать объект сразу всем. Менее популярное имущество, как правило, можно посмотреть «здесь и сейчас».

Кроме того, можно не осматривать объект в реальности, а попросить у управляющего свежие фотографии. Например, если мне звонят или пишут на почту, я всегда их предоставляю. Так у покупателей складывается примерное представление о лоте.

Долевая собственность. По закону у долевых собственников есть преимущественное право покупки. Это значит, что, если кто-то из них захочет продать свою долю в праве, он обязан сначала предложить ее собственникам других долей. А те могут согласиться ее купить или отказаться.

Но когда человек или организация банкротятся, эта доля в праве сразу попадает на торги. То есть другим собственникам до торгов ее не предлагают. Зато им предлагают ее после торгов, когда они состоялись и определен победитель. Заранее это сделать нельзя, потому что ВС РФ разъяснил, что рыночная стоимость формируется только в процессе торгов. И предложить долю по оценочной стоимости нельзя.

То есть собственники других долей уже после торгов могут согласиться ее купить — из-за этого победитель торгов останется ни с чем.

Торги можно оспорить, и от этого никто не застрахован. Из-за этих споров момент, когда покупатель по-настоящему начинает владеть имуществом, откладывается на неопределенный срок — до конца судебного разбирательства.

У меня в практике был случай, когда люди купили имущество в 2019 году, но мы до сих пор судимся по поводу порядка проведения торгов и определения победителя. То есть в 2022 году они так и не могут воспользоваться купленным имуществом.

Ликвидное имущество на торгах стоит по рынку. Я уже рассказывал выше, как формируется стоимость лотов. И нужно быть готовым к тому, что урвать квартиру в центре города по цене значительно ниже рынка не получится.

А вот неликвид, например дебиторскую задолженность или спецтехнику, можно купить с хорошим дисконтом. Потому что на такие лоты, как правило, приходит мало покупателей и конкуренция меньше.

Некоторое имущество и имущественные права не попадают на электронные торги. По закону о банкротстве недвижимость, дебиторская задолженность, имущество рыночной стоимостью более 300 000 Р или балансовой — более 100 000 Р продают только на электронных торгах.

Но другое потенциально интересное имущество может не попасть на электронные торги: его продадут на «физических» торгах. Обычно такие проводят в каких-то помещениях, а заявки на них принимают на электронную почту.

Например, так бывает с имуществом компаний. Они амортизируют имущество дороже 100 000 Р, то есть постепенно включают расходы на него в себестоимость товаров, работ или услуг. В бухгалтерском балансе стоимость такого объекта показывают за минусом амортизации. Зачастую амортизация обгоняет снижение рыночной цены имущества с течением времени. И нередко получается, что трактор, который по рынку стоит 500 000 Р, продается по балансовой стоимости за 10 000 Р.

В этом случае имущество сложнее отследить, потому что нет агрегатора таких торгов. Узнать о нем можно только через инсайдеров, например должника или управляющего.

Другие проблемы. Для недвижимости возможны проблемы с пропиской несовершеннолетних, которых новому собственнику придется выписывать через суд.

Также имущество могут продавать с обременениями. Вообще, с момента введения процедуры банкротства с имущества снимаются все обременения. И обычно приставы, которые накладывали, например, арест, выпускают соответствующее постановление и закрывают дело, то есть арест снимается.

Но бывает, что исполнительные листы или судебные приказы приходят к ним уже после введения процедуры. Тогда они снова возбуждают дело о взыскании. И такой арест покупатель обнаружит, только когда будет регистрировать права на имущество.

Но это несложно, просто отнимет чуть больше времени. Чтобы снять обременение, можно отнести приставам решение суда о том, что введена процедура банкротства. Либо попросить арбитражного управляющего сделать это.

Как проходят торги арестованным имуществом

На торгах арестованным имуществом продают вещи должников. Они попадают туда по такой схеме.

Заемщик берет деньги у банка или частного займодавца. Чтобы ему дали нужную сумму, он отдает в залог какую-то свою собственность — квартиру, машину, предприятие или любое другое имущество, которое по закону может быть предметом залога. В том числе это может быть квартира, чтобы купить которую он и берет деньги, — это ипотека.

Дальше у заемщика не получается погасить долг. Например, начинаются просрочки по ипотеке. И банк предлагает ему отсрочку платежей или реструктуризацию долга. Если это не помогает, банк идет в суд и получает решение, по которому должник обязан вернуть ему какую-то сумму — как правило, сумму долга и проценты за просрочку.

В кредитном договоре банк обычно прописывает срок просрочки, при&nbsp;котором он может обратиться за взысканием. Например, больше 30 дней или не менее трех просрочек любой длительности. Источник: absolutbank.ru
В кредитном договоре банк обычно прописывает срок просрочки, при котором он может обратиться за взысканием. Например, больше 30 дней или не менее трех просрочек любой длительности. Источник: absolutbank.ru

Также на торги арестованным имуществом попадают вещи, которые не были предметом залога, но были арестованы по решению суда.

Например, если собственник квартиры сделал в ней незаконную перепланировку и после постановления надзорного органа не привел ее к прежнему состоянию, эту квартиру по решению суда могут выставить на торги.

Или если у человека просто накопились долги, например по алиментам, по требованию кредиторов часть его имущества могут продать на торгах, чтобы эти долги погасить.

Так выглядит карточка ипотечной квартиры, выставленной на торги. Среди обременений указаны ипотека и запрет регистрационных действий. Источник: torgi.gov.ru
Так выглядит карточка ипотечной квартиры, выставленной на торги. Среди обременений указаны ипотека и запрет регистрационных действий. Источник: torgi.gov.ru
А это пример квартиры, которую продают не из-за того, что должник не смог погасить ипотеку. Среди обременений указаны арест и запрет регистрационных действий. Источник: torgi.gov.ru
А это пример квартиры, которую продают не из-за того, что должник не смог погасить ипотеку. Среди обременений указаны арест и запрет регистрационных действий. Источник: torgi.gov.ru

После суда дело переходит судебным приставам. Их задача — взыскать долг по кредитному договору. И, если у должника нет денег, чтобы его погасить, они арестовывают заложенное имущество и продают на торгах.

Торги арестованным имуществом регулируются законом об исполнительном производстве. Дополнительно к ним применяются статья 350.2 ГК РФ — для продажи движимого имущества — и закон об ипотеке, если с торгов продается ипотечная недвижимость.

Но сотрудники ФССП, в отличие от арбитражных управляющих, не организовывают торги сами. Они только выносят постановление об их организации и назначают организатора, который потом выбирает ЭТП и проводит аукционы.

Также бывает, что организатором торгов выступает Росимущество и оно само проводит торги. Например, в 2021 году все аукционы в моем регионе — Санкт-Петербурге и Ленинградской области — проходили через организаторов. А в 2022 году многие аукционы проводят сотрудники Росимущества.

Торги арестованным имуществом всегда проходят в режиме реального времени в форме открытого аукциона на повышение цены. То есть каждый участник видит цену, которую предлагают другие участники, и в отведенное время, например в течение 15—30 минут, подает свое предложение. Все манипуляции участник торгов делает в личном кабинете в карточке торгов.

На торгах арестованным имуществом, в отличие от банкротных, начальная цена лота может быть гораздо ниже рыночной. Так происходит потому, что имущество продают, чтобы погасить долг, и цену устанавливают исходя из размера этого долга, а не из оценки имущества.

Например, летом 2021 года я видела на торгах трехкомнатную квартиру в городе Колпино с начальной ценой 500 000 Р. Такой долг был у должника перед взыскателем — я проверила по базе ФССП. Аналогичные квартиры в этом же районе стоили тогда около 3 000 000 Р.

Другое отличие от банкротных торгов в том, что на торгах арестованным имуществом обязательно должны быть минимум два участника. Если участник будет только один, торги признают несостоявшимися.

Торги арестованным имуществом могут проходить в два этапа. Но второй этап проводят, только если на первом аукционе имущество не выкупят или первые торги признают несостоявшимися, потому что:

  • подано меньше двух заявок на участие;
  • на торги пришел только один участник или их вообще не было;
  • никто из участников не сделал ставку, которая увеличила бы начальную цену лота;
  • победитель торгов в течение пяти дней не выкупил имущество.

Почти во всех случаях на втором аукционе стартовая цена на лот снижается на 15%. Например, если на первом аукционе квартиру предлагали выкупить за 3 000 000 Р, но он не состоялся, то на втором ее сразу выставят на 450 000 Р дешевле. Исключение — если повторную продажу назначили, потому что на первых торгах победитель не выкупил имущество.

Где выкладывают информацию о торгах арестованным имуществом

На сайте ФССП удобно искать нужные лоты по названию, расположению, цене и датам. В карточке извещения о каждых торгах есть подробная информация об имуществе, о том, кто организовывает торги, когда можно подать заявку, какие документы для этого нужны, когда и на какой ЭТП пройдет аукцион.

На странице сайта ФССП «Извещения о проведении публичных торгов» указана общая информация обо&nbsp;всех торгах арестованным имуществом
На странице сайта ФССП «Извещения о проведении публичных торгов» указана общая информация обо всех торгах арестованным имуществом

На сайте «ГИС-торги» публикуют информацию обо всех торгах, в которых участвует государство. Он работает в двух версиях: старой и новой. Все торги, объявленные до 31 марта 2022 года, размещены на старой версии, а после — на новой.

Чтобы найти торги арестованным имуществом, на новом сайте «ГИС-торги» нужно перейти в реестр извещений и установить фильтр «Реализация имущества должников» в поле «Вид торгов». Торги на старом сайте можно найти по ссылке.

На сайтах-агрегаторах тоже можно искать лоты с торгов арестованным имуществом. Но подойдут не все площадки: некоторые агрегаторы собирают информацию только по банкротным торгам. Узнать, подойдет сервис или нет, можно через строку «Секции» в форме поиска на главной странице агрегатора. Секций может быть несколько: банкротство, приватизация, арестованное или залоговое имущество. Нам подходит арестованное имущество.

Как участвовать в торгах арестованным имуществом

Поучаствовать в торгах арестованным имуществом может не каждый. Не примут заявку от должника, чье имущество продается, и от любого человека, который связан с торгами, например от организатора торгов или родственника должника.

Чтобы поучаствовать в торгах, нужно выполнить те же действия, что и для банкротных торгов. Но есть нюансы.

Получить электронную подпись. Нужна та же подпись, что и для торгов при банкротстве.

Зарегистрироваться на ЭТП. Часть торгов арестованным имуществом проходит на тех же площадках, что и торги по банкротству, например на «Сбер-АТС» или «РТС-тендер». Но могут использоваться и другие площадки, поэтому нужно заранее узнать, где пройдут торги по интересующему вас лоту. Узнать это можно в извещении о торгах на сайтах ФССП и «ГИС-торги». По моему опыту, один и тот же организатор обычно работает с одинаковыми ЭТП, но лучше каждый раз это проверять.

Еще одно отличие торгов арестованным имуществом от банкротных в том, что ЭТП всегда берут комиссию с победителя. Это может быть 1—10% от итоговой или первоначальной цены лота — зависит от ЭТП. Уплатить комиссию нужно в течение 3—5 рабочих дней после публикации протокола о результатах торгов.

Например, на ЭТП torgi.org, где часто выставляют лоты по Санкт-Петербургу, Республике Адыгее и Краснодарскому краю, комиссия площадки — 10% от стоимости выигранного лота. Уплатить ее нужно в течение трех дней после публикации протокола о результата аукциона
Например, на ЭТП torgi.org, где часто выставляют лоты по Санкт-Петербургу, Республике Адыгее и Краснодарскому краю, комиссия площадки — 10% от стоимости выигранного лота. Уплатить ее нужно в течение трех дней после публикации протокола о результата аукциона

Выбрать торги и уплатить задаток. Обычно на торгах, где продают ипотечные квартиры, которые считаются заложенным имуществом должника, размер задатка ниже, чем на банкротных, — 1—5% от цены лота. И в любом случае он не может быть выше 5% от начальной стоимости имущества.

Когда на торгах продают другое имущество, задатки бывают очень высокими. Например, я видела торги, на которых при начальной цене квартиры 4 140 000 Р организатор установил задаток 1 000 000 Р.

Размер задатка указывается на «ГИС-торгах» и дублируется в извещении о проведении торгов. Я рекомендую всегда внимательно изучать извещения о торгах, потому что бывает, что в них объявляют аукционы сразу по нескольким лотам и условия по ним могут различаться.

Так выглядит извещение о проведении аукциона — для&nbsp;каждого лота указан свой размер задатка. Источник: torgi.gov.ru
Так выглядит извещение о проведении аукциона — для каждого лота указан свой размер задатка. Источник: torgi.gov.ru

Подать заявку. Обычно для торгов арестованным имуществом нужно заполнять, распечатывать и подписывать заявку на участие. А потом прилагать ее к основному пакету документов, который подается для участия в аукционе. На торгах по банкротству такое заявление формируется в электронном виде и никакой бумажной версии нет — в этом смысле участвовать в банкротных торгах проще.

Форма заявки может прилагаться к извещению о торгах на «ГИС-торгах», а на самой ЭТП, где будет проводиться аукцион, ее может не быть. Или, наоборот, заявка может быть только в карточке лота на ЭТП.

Кроме заявки придется подготовить еще несколько документов. Что именно, зависит от того, кто проводит торги — Росимущество или ФССП. Например, это могут быть:

Иногда заявку на торги арестованным имуществом можно подать до оплаты задатка, а сам срок оплаты на день-два больше, чем на банкротных торгах.

Для каждых торгов устанавливается свой срок приема заявок — его указывают в извещении. Как только он заканчивается, организатор торгов определяет лиц, допущенных к аукциону, и отправляет им оповещения об этом на электронные почты.

Дальше в назначенный день проходит аукцион. Важно, что на торгах арестованным имуществом нельзя купить лот по первоначальной цене — должна быть сделана хотя бы одна ставка.

Шаг ставки всегда указан в извещении о торгах. Обычно это 1% от начальной стоимости.

Представим, что квартира выставлена на торги за 3 000 000 Р. Шаг увеличения цены — 1%, то есть 30 000 Р. Тогда после ставки первого участника цена квартиры станет 3 030 000 Р. Если другие участники не сделают ставки и не увеличат цену квартиры, то торги признают состоявшимися и победитель выкупит ее за 3 030 000 Р. Конечно, при условии, что на торги пришли минимум два участника.

Начальная стоимость и шаг увеличения цены указаны в карточке лота. Когда участников много, цены на интересные лоты растут буквально каждую минуту. Источник: nik24.online
Начальная стоимость и шаг увеличения цены указаны в карточке лота. Когда участников много, цены на интересные лоты растут буквально каждую минуту. Источник: nik24.online
Вот так участник делает ставку в личном кабинете на ЭТП — нажимает «Пересчитать». После этого программа предлагает новую цену после последней от предыдущего участника с учетом шага повышения. Потом нужно согласиться — подтвердить и подписать свою ставку электронной подписью
Вот так участник делает ставку в личном кабинете на ЭТП — нажимает «Пересчитать». После этого программа предлагает новую цену после последней от предыдущего участника с учетом шага повышения. Потом нужно согласиться — подтвердить и подписать свою ставку электронной подписью

По результатам аукциона организатор публикует протокол, в котором указывает всех допущенных участников, их ценовые предложения и победителя.

Как я уже написала выше, победитель должен оплатить лот в течение пяти дней. Если он этого не сделает, торги признают несостоявшимся и объявляют второй этап. Он проводится так же, как и первый.

Как снять обременение с купленного на торгах имущества

Поскольку купленное на торгах имущество обязательно будет с каким-то обременением, например ипотекой, арестом или запретом на регистрационные действия, покупателю придется его снять. В Т—Ж уже писали, как снять обременение. Я расскажу про особенности для имущества с торгов.

Купив имущество на торгах ФССП, человек перечисляет деньги за него на счет Росимущества. Поэтому сначала нужно дождаться, чтобы ведомство перевело их кредитору в счет погашения долга. По закону на это отводится до пяти рабочих дней. И я рекомендую не пускать процесс на самотек: если пять дней закончились, обратитесь к судебному приставу, кредитору или в Росимущество, чтобы узнать, перевели ли они деньги.

После того как кредитор получит деньги, покупатель может обратиться к нему с документами, которые подтверждают, что он купил имущество на торгах. Обычно нужны протокол о результатах торгов, подписанный договор купли-продажи и квитанция об оплате лота.

В ответ на обращение кредитор выдаст покупателю закладную с отметкой о погашении долга и справку о закрытии кредита, если он был. Срок, чтобы выдать закладную, законом не установлен: в нем есть только формулировка, что кредитор должен выдать ее незамедлительно после погашения долга. На практике точный срок может быть указан в договоре, и обычно это 15—30 дней.

Дальше для недвижимости закладную вместе с остальными документами по торгам нужно отнести в Росреестр, чтобы в течение трех рабочих дней он снял обременения.

Если покупатель купил на торгах имущество, на которое нужно регистрировать право собственности, например квартиру, то одновременно с закладной он подает и заявление на регистрацию этого права. Это заявление Росреестр рассмотрит в течение семи рабочих дней.

Пример недвижимости, которую можно выкупить на торгах ФССП

Для примера покажу квартиру площадью 50,2 м² в Липецке, которую в апреле 2022 года продавали на торгах за 1 242 400 Р — заемщик перестал платить за нее ипотеку. В этих торгах участвовали четыре человека, двое сделали ставки по 24 848 Р. В итоге победитель торгов выкупил лот за 1 292 096 Р.

Но ЭТП, на которых торгуют арестованным имуществом, берут свою комиссию. Квартиру из примера продавали на «РТС-тендер». Комиссия у этой площадки — 1,2%, или 14 909 Р.

ЭТП, на которых реализуют арестованное имущество, берут свою комиссию. Комиссия «РТС-тендер» — 1,2% от начальной цены
ЭТП, на которых реализуют арестованное имущество, берут свою комиссию. Комиссия «РТС-тендер» — 1,2% от начальной цены

Также в извещении указано, что для квартиры есть долг по капремонту — около 12 000 Р. И неизвестно, есть ли долг по ЖКУ. Эти долги должен погашать бывший собственник. Однако победитель торгов не сможет снять обременение и совершать любые регистрационные действия с квартирой, пока будет долг, так что ему придется сначала закрыть все долги.

Таким образом, победитель торгов должен заплатить за эту квартиру около 1 320 000 Р. Но похожие по площади и году постройки квартиры в Липецке стоят 2 000 000—2 300 000 Р. Значит, покупка оказалась выгодной.

Также в извещении о торгах указано, что в квартире зарегистрирован один несовершеннолетний. Победителю торгов придется его выписать, и на это уйдет время. И неизвестно, живет ли сам должник в этой квартире.

Кроме того, неизвестно, в каком состоянии находится квартира — возможно, ее придется отремонтировать, это дополнительные вложения.

Похожие квартиры в Липецке стоят 2—2,3&nbsp;млн рублей. Источник: cian.ru
Похожие квартиры в Липецке стоят 2—2,3 млн рублей. Источник: cian.ru

Мои выводы о торгах арестованным имуществом

Пока на торгах арестованным имуществом я ни разу не выигрывала ничего серьезного — только мебель и технику. Предполагаю, что это из-за коррупции. Не думаю, что на всех подобных торгах победители заранее известны, но в аукционах, в которых участвовала я, похоже, было именно так.

Моя знакомая рассказывала, что компания, в которой она работала, якобы регулярно пользовалась услугами агентов, которые за вознаграждение помогали выиграть торги. Победу они, судя по всему, обеспечивали благодаря сговору с организаторами торгов.

Приведу пример странных торгов, в которых я не участвовала. На них продавали квартиру площадью 62,4 м² в Санкт-Петербурге за 4 400 000 Р. Организатор — ООО «Центральный блок». Удивительно, но только один участник сделал ставку — 10 000 Р. Причем он сделал ее через четыре секунды после начала торгов. И все — этого было достаточно, чтобы победить, потому что другие участники ставок не делали или вообще не пришли на аукцион. Рыночная цена такой квартиры — от 7 млн рублей.

Это карточка по торгам из примера. Стартовая цена квартиры — 4 400 000 <span class=ruble>Р</span>, а победитель забрал ее за 4 410 000 <span class=ruble>Р</span>. Источник: torgi.gov.ru
Это карточка по торгам из примера. Стартовая цена квартиры — 4 400 000 Р, а победитель забрал ее за 4 410 000 Р. Источник: torgi.gov.ru
А здесь видно, что торги начались в 12:00:00 и в 12:00:04 была сделана только одна ставка. А вот сколько на этих торгах было участников, неизвестно: организатор почему-то не опубликовал протокол. Источник: 1000tenders.ru
А здесь видно, что торги начались в 12:00:00 и в 12:00:04 была сделана только одна ставка. А вот сколько на этих торгах было участников, неизвестно: организатор почему-то не опубликовал протокол. Источник: 1000tenders.ru

Также я встречала торги, на которые не пускали посторонних участников. Например, мне отказывали, потому что я приложила якобы не те документы или скан паспорта был нечитаемым, хотя в других торгах с ним все было в порядке.

Из-за этого я рекомендую участвовать в торгах, которые организовывает само Росимущество, а не ФССП или какие-то другие площадки. Думаю, в этом случае шансы на честные торги выше.

Пример торгов, в которых мои знакомые купили квартиру. На нем продавали арестованное имущество организации — сразу несколько десятков квартир в одном доме. Аукцион проводило Росимущество. И ни один лот не продали по цене чуть выше стартовой, как в предыдущем примере. Здесь торги начались с 4 080 000 <span class=ruble>Р</span>, а итоговая цена победителя — 6 520 000 <span class=ruble>Р</span>. Это обычное дело, в отличие от странных торгов, о которых я рассказала выше. Источник: utp.sberbank-ast.ru
Пример торгов, в которых мои знакомые купили квартиру. На нем продавали арестованное имущество организации — сразу несколько десятков квартир в одном доме. Аукцион проводило Росимущество. И ни один лот не продали по цене чуть выше стартовой, как в предыдущем примере. Здесь торги начались с 4 080 000 Р, а итоговая цена победителя — 6 520 000 Р. Это обычное дело, в отличие от странных торгов, о которых я рассказала выше. Источник: utp.sberbank-ast.ru

Может ли организатор торгов не пустить «ненужного» человека на торги

Да, такое возможно. Но это, конечно, не очень законно и зависит от организатора.

По закону есть перечень документов, которые нужно прикрепить к заявке, чтобы поучаствовать в торгах. Например, это паспорт, СНИЛС, выписка из ЕГРЮЛ, платежное поручение о задатке и т. д.

Но все эти документы участник и так уже предоставил ЭТП, когда зарегистрировался. Организатор торгов, если участник не приложил эти документы к заявке, может зайти в его профиль и выгрузить их оттуда. Аналогично с платежным поручением: организатор может взять выписку со счета в банке, из которой будет видно, что задаток уплачен.

Но если организатор не хочет пускать какого-то участника на торги, он может не искать все эти документы сам и отказать по формальным признакам. Обычно обоснование звучит так: «Непредставление документов или каких-то сведений» или «Нечитаемый файл». Но добросовестный организатор не станет так нарушать закон.

В любом случае действия организатора можно оспорить. Для банкротных торгов — в Федеральной антимонопольной службе или в арбитражном суде, который ведет дело о банкротстве. Правда, нужно знать, что ФАС может признать торги недействительными, но не применить последствия, потому что покупатель был добросовестным. То есть договор купли-продажи останется действительным и купленное имущество останется у нового владельца.

А в суде можно наложить обеспечительные меры — например, запрет на передачу имущества победителю торгов или его использование до рассмотрения жалобы. И тогда можно спокойно оспаривать действия организатора.

Еще не стоит надеяться дешево купить хороший лот на торгах арестованным имуществом. Обычно чем объект ликвиднее, тем ближе к рыночной его стартовая цена. А на очень хорошие лоты цена во время аукциона может значительно вырасти.

В июле 2021 года я участвовала в торгах, на которых продавали квартиру в Санкт-Петербурге на Светлановском проспекте — недалеко от метро «Гражданский проспект». Стартовая цена была 2 170 000 Р, но во время аукциона ее подняли до 4 600 800 Р.

Вот таблица со ставками участников на аукционе из моего примера. Стартовая цена лота — 2 170 000 <span class=ruble>Р</span>
Вот таблица со ставками участников на аукционе из моего примера. Стартовая цена лота — 2 170 000 Р
Итоговая цена лота — 4 600 800 <span class=ruble>Р</span>
Итоговая цена лота — 4 600 800 Р

Также на торгах арестованным имуществом часто бывает, что аукцион проходит, в нем кто-то побеждает, но потом победитель отказывается покупать лот. Возможно, так происходит потому, что победитель действует в интересах кредитора. Я часто встречала такое на торгах, где кредитор — частное лицо, а не банк.

Если торги арестованным имуществом дважды признают несостоявшимися, лот предлагают кредитору в счет долга. И, конечно, ему может быть выгоднее получить квартиру стоимостью 3 млн рублей за долг в 1,5 млн рублей.

Вот пример торгов, на которых победитель отказался покупать лот. Источник: elotmarket.ru
Вот пример торгов, на которых победитель отказался покупать лот. Источник: elotmarket.ru

Еще одна проблема, с которой я сталкивалась на торгах арестованным имуществом, в том, что мне как проигравшему участнику не сразу возвращали задаток. В законе нет точного срока на возврат — он должен быть указан организатором в извещении о торгах. Поэтому однажды задаток не возвращали больше двух недель, и мне даже пришлось жаловаться в Росимущество. На банкротных торгах я с этим никогда не сталкивалась: задаток всегда возвращали без каких-либо напоминаний с моей стороны и строго в течение пяти рабочих дней.

Ну и, конечно, не нужно забывать, что квартиры на торгах ФССП — это всегда не свободная продажа. Часто в них:

  1. живут должники, которых придется выселять;
  2. копятся долги за коммунальные услуги, которые придется взыскивать с бывших собственников через суд;
  3. может быть зарегистрировано много людей и их тоже придется выписывать через суд.

Посмотреть эти объекты перед покупкой, как правило, нельзя: у приставов нет времени, чтобы организовывать показы. Хотя поначалу я ездила смотреть дома, в которых находились квартиры, и инфраструктуру рядом. Если мне удавалось определить расположение квартиры на площадке, то я многое могла понять о ней по состоянию окон.

Обычно организатор так&nbsp;и указывает: имущество в натуре не принималось, просмотр невозможен. Источник: it2.rts-tender.ru
Обычно организатор так и указывает: имущество в натуре не принималось, просмотр невозможен. Источник: it2.rts-tender.ru

Как проходят торги госимуществом

На торгах госимуществом продают вещи, которые принадлежат государству или муниципалитетам. Это может быть что угодно: телефоны, мебель, древесина, недвижимость, антиквариат и даже животные, например собаки и лошади.

Также на торгах госимуществом продают право аренды государственной и муниципальной собственности — например, офисов или отдельных нежилых зданий, вещи, арестованные или конфискованные таможенной службой, и вещественные доказательства по уголовным делам, которые оформили в федеральную собственность. Но в этой статье я расскажу только о продаже государственной и муниципальной недвижимости — по-другому этот процесс называется приватизацией.

Что такое госимущество

По закону имущество в России может быть частным, государственным и муниципальным. Частное принадлежит людям и организациям. Государственное — Российской Федерации и ее субъектам. Муниципальное — городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Чтобы не загружать статью дополнительными терминами, я называю госимуществом государственную и муниципальную собственность. А госорганами — государственные и муниципальные органы власти.

Торги госимуществом регулируются законом о приватизации государственного и муниципального имущества. Их проводят госорганы, которым это имущество принадлежит, или специальный организатор торгов, которого выбирает Росимущество.

Торги госимуществом могут проходить в форме открытого аукциона, публичного предложения или продажи без объявления цены. А если лот дешевле 10 000 Р, то используют прямую продажу. Цену на лот всегда определяет оценщик.

Первым проходит аукцион. Дальше, если он признан несостоявшимся, назначают торги в форме публичного предложения. Извещение о них организатор публикует не позднее трех месяцев со дня признания первых торгов несостоявшимся.

Но на торгах госимуществом публичные предложения немного отличаются от предложений на банкротных торгах. Здесь участники предлагают свою цену за лот в режиме онлайн.

Вот как это работает. Начинается первый период, он длится 10 минут. За это время участники делают ставки. Если никто не сделал ставку и победитель не определен, начинается следующий этап, на котором цена снижается на шаг, заранее установленный в извещении. И так до тех пор, пока не появится победитель. Каждый новый этап длится 10 минут.

Если и вторые торги не состоялись, проводится продажа без объявления цены.

Чтобы торги госимуществом состоялись, должно быть подано минимум две заявки и допущенных к торгам участников тоже должно быть минимум двое. Это правило относится к торгам в форме аукциона и публичного предложения.

Где выкладывают информацию о торгах госимуществом

Как и в случае с торгами арестованным имуществом, информацию о торгах госимуществом размещают на «ГИС-торги». Чтобы найти все предложения, на новом сайте «ГИС-торги» нужно перейти в реестр извещений и в поле «Вид торгов» установить фильтры «Продажа (приватизация) государственного и муниципального имущества» и «Реализация имущества, обращенного в собственность государства». Торги на старом сайте можно найти по ссылке.

Еще информацию о торгах выкладывают на сайте того госоргана, который продает имущество в порядке приватизации.

Если объект продает Росимущество, информацию о торгах также размещают на его сайте и сайтах его территориальных органов в подразделе «Продажа арестованного, конфискованного и иного имущества» раздела «Продажа».

Искать лоты на сайтах-агрегаторах я не рекомендую: не все собирают информацию с «ГИС-торги», из-за этого можно пропустить интересные лоты.

Как участвовать в торгах госимуществом

В торгах госимуществом могут участвовать все, кроме заинтересованных лиц — любых государственных и муниципальных служащих. Вот что для этого нужно сделать.

Купить электронную подпись — такую же, как и для банкротных торгов.

Поэтому, если вы хотите поучаствовать в торгах госимуществом, в первую очередь регистрируйтесь на этих площадках. Напомню, что для «Фабриканта» потребуется купить дополнительный сертификат — я писала об этом в разделе про банкротные торги.

На торгах госимуществом, как и на торгах арестованным имуществом, победитель аукциона платит комиссию площадке. Это может быть процент от стоимости выигранного лота или фиксированная ставка. Например, у РАД фиксированная комиссия, которая зависит от начальной цены продажи, — от 2000 до 20 000 Р.

То есть, чтобы поучаствовать в торгах, придется сначала внести на депозит сумму комиссии. Она автоматически спишется, если участник победит.

Выбрать торги и внести задаток — обычно 20% от начальной стоимости лота. На торгах без объявления цены его может вообще не быть.

На ЭТП видно, что торги проводятся без&nbsp;объявления цены, но с задатком — 31 706 <span class=ruble>Р</span>. Так бывает. Источник: roseltorg.ru
На ЭТП видно, что торги проводятся без объявления цены, но с задатком — 31 706 Р. Так бывает. Источник: roseltorg.ru

Подать заявку. Обычным людям для этого понадобятся только сканкопии всех страниц паспорта, подписанные заявка и опись документов — в двух экземплярах.

Какие именно документы потребуются, чтобы поучаствовать в торгах, всегда указано в извещении о них — изучайте его внимательно. Если не приложить хотя бы один из запрошенных документов, участника не допустят к торгам — даже если заявка подана в срок и внесен задаток.

Опись. В ней напротив документов, которые участник прикладывает к заявке, нужно проставить количество страниц и расписаться в самом конце документа
Опись. В ней напротив документов, которые участник прикладывает к заявке, нужно проставить количество страниц и расписаться в самом конце документа
Причина, по которой заявителю не позволили поучаствовать в торгах, всегда указана в протоколе о допущенных претендентах. Например, в этом протоколе говорится, что он не приложил необходимые документы
Причина, по которой заявителю не позволили поучаствовать в торгах, всегда указана в протоколе о допущенных претендентах. Например, в этом протоколе говорится, что он не приложил необходимые документы

Аукционы на торгах госимуществом проходят так же, как и на других торгах. После того как утвержден протокол о допущенных участниках, проводится аукцион. Каждый участник в режиме реального времени делает ставку в личном кабинете на сайте ЭТП. Эта ставка равняется заранее установленному в извещении о проведении аукциона шагу торгов. Кто предложит наибольшую цену, тот и победил.

Но, в отличие от торгов арестованным имуществом, на торгах госимуществом можно выкупить лот по минимальной цене. Это возможно, если один участник первым подтвердил стартовую цену, а другие не стали ее повышать.

Договор с победителем подписывают в течение пяти рабочих дней, а оплатить выигранный лот можно в течение 30 дней.

Как и на других торгах, всем участникам, кроме победителя, возвращается задаток. При этом победителю его не вернут, даже если он откажется выкупать лот.

Торги без объявления цены проводят так же, как аукционы с закрытой формой предложения цены. Разница лишь в том, что на торгах госимуществом без объявления цены нет какой-то минимальной цены лота, меньше которой участник не может предложить. То есть каждый может предложить столько денег, сколько захочет — хоть 1000 Р, хоть 100 000 Р.

Но, по моему опыту, обычно победитель на таких торгах предлагает половину от цены, по которой имущество выставлялось на первом аукционе. Поэтому купить объект по минимальной цене вряд ли получится.

Например, я участвовала в торгах, на которых продавали коммерческое помещение. На аукционе его выставляли за 100 000 Р. А на торгах без объявления цены купили за 49 500 Р.

Вот эти торги — продавали коммерческое помещение в Карелии на ЭТП «Сбер-АСТ». На аукционах его сначала выставляли за 100 000 <span class=ruble>Р</span>. А на последних торгах выкупили с дисконтом 50%
Вот эти торги — продавали коммерческое помещение в Карелии на ЭТП «Сбер-АСТ». На аукционах его сначала выставляли за 100 000 Р. А на последних торгах выкупили с дисконтом 50%

Примеры лотов, которые можно купить на торгах по приватизации

Теперь покажу примеры, какую недвижимость можно купить на торгах госимуществом.

Первый пример — однокомнатная квартира площадью 34,4 м² в Ломоносове, на улице Федюнинского, 16. Торги проходили в форме открытого аукциона. Начальная цена — 3 327 747 Р, итоговая — 3 494 134,35 Р.

Лот купили сразу — на первом аукционе. То есть на торги без объявления цены он не попал. А участников, судя по протоколу, было всего двое. И победитель сделал всего один шаг — в 166 387,35 Р.

Вот карточка торгов по моему примеру. Источник: privatization.lot-online.ru
Вот карточка торгов по моему примеру. Источник: privatization.lot-online.ru

На «Дом-клике» я нашла два объявления с похожими квартирами — они в соседнем доме. Но этот дом построили раньше того, в котором была аукционная квартира, и их площадь меньше — 30 м². При этом их продавали от 3,5 млн рублей.

Даже сейчас, когда спрос на вторичное жилье упал из-за кризиса, высоких ставок по ипотеке и общей неопределенности, думаю, что такая покупка и теперь, и тогда не была выгодной.

Похожую на аукционную квартиру продавали за 3 550 000 <span class=ruble>Р</span>. Источник: domclick.ru
Похожую на аукционную квартиру продавали за 3 550 000 Р. Источник: domclick.ru

Второй пример — однокомнатная квартира площадью 40,7 м² в поселке Торковичи Ленинградской области. Торги проходили в формате открытого аукциона. Первоначальная цена — 701 000 Р.

В аукционе участвовали два человека — одного признали победителем. Ему удалось купить эту квартиру по стартовой цене. То есть ему даже не пришлось делать ставку.

Возможно, дело в том, что этот объект не самый ликвидный: далеко от Санкт-Петербурга и районного центра — города Луги, поэтому другой претендент не повышал цену.

Либо так случилось потому, что в аукционе участвовали родственники — у них одна фамилия. И один участник специально не повышал цену. Такое я встречала на торгах арестованным имуществом.

На «Дом-клике» я нашла только один похожий вариант в том же месте — двухкомнатную квартиру за 2 200 000 Р. Поэтому, вероятно, победителю аукциона удалось сэкономить минимум 1 300 000 Р. Конечно, при условии, что квартира в хорошем состоянии и ее не нужно капитально ремонтировать.

На «Дом-клике» я нашла только одно объявление с двухкомнатной квартирой в том&nbsp;же доме
На «Дом-клике» я нашла только одно объявление с двухкомнатной квартирой в том же доме

Проблемы торгов госимуществом и банковские торги

Я пытался участвовать в торгах госимуществом, но не стал специализироваться на них. За несколько попыток понял, что госорганы неохотно сообщают, в каком состоянии имущество, а также объект сложнее посмотреть, потому что тяжело дозвониться до контактного лица и согласовать удобное время.

Плюс госорганы обычно предъявляют больше требований к документам потенциальных участников торгов. Поэтому попасть на торги труднее и участников чаще не допускают.

Зато на таких торгах часто появляется имущество по цене значительно ниже рынка. Потому что органы власти обычно не заинтересованы в том, чтобы проводить много этапов торгов — это всегда дополнительные согласования и документы. А с хорошей скидкой имущество точно купят. Правда, из-за этого на таких торгах высокая конкуренция.

Я бы предложил вместо торгов госимуществом поискать имущество банков. Они часто распродают неликвидные активы. Например, имущество, на которое банк обратил взыскание по залогу.

В банковских торгах может участвовать любой желающий, и лоты там обычно продают ниже рынка.

Но минус в том, что сейчас нет хорошего агрегатора таких торгов. Придется выходить на сайты крупных банков, искать там вкладку «реализация залогового имущества» или «реализация непрофильных активов» и смотреть, на какой площадке какой актив выставлен.

Удобные в этом плане сайты, например, у Совкомбанка и Москоммерцбанка. А вот у Россельхозбанка придется скачивать с сайта громоздкую таблицу со всем реализуемым имуществом.

Также некоторое имущество банки могут продавать без торгов — по прямому договору купли-продажи. В этом случае можно просто позвонить в банк и сказать, что вы хотите купить такой-то объект по такой-то цене. Обычно банк попросит вас прислать коммерческое предложение и либо согласует его, либо откажется.

И с банком можно торговаться. Потому что, если имущество уже не выставляется на торги, значит, банк уже попытался его продать, но у него не получилось. И теперь он перестал тратить время и силы на организацию торгов. Поэтому, скорее всего, согласится продать его по вашей цене.

Различия разных видов торгов

Критерий для сравнения Банкротные торги Торги арестованным имуществом с обременением Торги госимуществом
Формат торгов Чаще всего — открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко Открытый аукцион в режиме реального времени Открытые аукционы, публичные предложения и продажи без объявления цены. Если лот дешевле 10 000 Р — прямая продажа
Кто может участвовать Любой желающий Только те, кто не связан с должником и организатором торгов Все, кроме заинтересованных лиц — государственных и муниципальных служащих
Стоимость имущества Оценивается по рынку или специалистом-оценщиком Зависит от размера долга — часто ниже рынка Обычно оценивается специалистом
Дополнительные расходы Только комиссии банков за перевод задатка и/или оплату лота. Обычно 1% от суммы Комиссия площадки — до 10% от цены лота. Банковских комиссий нет, потому что платежи считаются бюджетными: их получает Росимущество Комиссия площадки — зависит от тарифов
Размер задатка 10—20% от стоимости лота 1—5% от стоимости лота 20%
Срок оплаты выигранного лота 30 дней после подписания договора купли-продажи 5 дней 30 дней
Обременения имущества Есть не всегда, и обычно их меньше, чем для арестованного имущества Есть всегда — как минимум залог кредитора. Также могут быть зарегистрированные лица и долги по капремонту или ЖКУ Нет. Такие лоты можно выкупить даже на деньги банка
Банкротные торги
Формат торгов
Чаще всего — открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко
Кто может участвовать
Любой желающий
Стоимость имущества
Оценивается по рынку или специалистом-оценщиком
Дополнительные расходы
Только комиссии банков за перевод задатка и/или оплату лота. Обычно 1% от суммы
Размер задатка
10—20% от стоимости лота
Срок оплаты выигранного лота
30 дней после подписания договора купли-продажи
Обременения имущества
Есть не всегда, и обычно их меньше, чем для арестованного имущества
Торги арестованным имуществом с обременением
Формат торгов
Открытый аукцион в режиме реального времени
Кто может участвовать
Только те, кто не связан с должником и организатором торгов
Стоимость имущества
Зависит от размера долга — часто ниже рынка
Дополнительные расходы
Комиссия площадки — до 10% от цены лота. Банковских комиссий нет, потому что платежи считаются бюджетными: их получает Росимущество
Размер задатка
1—5% от стоимости лота
Срок оплаты выигранного лота
5 дней
Обременения имущества
Есть всегда — как минимум залог кредитора. Также могут быть зарегистрированные лица и долги по капремонту или ЖКУ
Торги госимуществом
Формат торгов
Открытые аукционы, публичные предложения и продажи без объявления цены. Если лот дешевле 10 000 Р — прямая продажа
Кто может участвовать
Все, кроме заинтересованных лиц — государственных и муниципальных служащих
Стоимость имущества
Обычно оценивается специалистом
Дополнительные расходы
Комиссия площадки — зависит от тарифов
Размер задатка
20%
Срок оплаты выигранного лота
30 дней
Обременения имущества
Нет. Такие лоты можно выкупить даже на деньги банка

Что в итоге

  1. На торгах можно купить имущество со скидкой. Но важно помнить, что на ликвидные объекты всегда много желающих. Также на них часто приходят агенты, которые за вознаграждение обеспечивают клиентам победы в торгах. Они создают дополнительную конкуренцию.
  2. У всей недвижимости, которую продают на торгах арестованным имуществом, есть история — арест, запрет регистрационных действий, долги по коммунальным платежам, прописанные жильцы. С лотами на банкротных торгах тоже могут быть такие проблемы — к этому нужно быть готовым.
  3. Рекомендую заранее отбросить надежду купить на торгах квартиру в два раза дешевле рынка. Особенно в крупных городах. Чтобы понять, по какой реальной цене удастся выкупить лот, изучайте предыдущие торги и их результаты. Вся информация есть на сайте «ГИС-торги» или в ЕФРСБ. Также учитывайте возможные дополнительные траты, например комиссию площадки и нужен ли объекту ремонт.
  4. Чтобы найти хороший лот, придется проанализировать много информации. Это отнимает силы и время. Рекомендую заранее готовиться к участию в торгах и иметь на примете несколько лотов.
  5. Чтобы стать участником торгов, нужно внимательно изучать аукционную документацию и требования к документам, подаваемым с заявкой. Иногда заявителя могут не допустить к торгам даже из-за незначительной ошибки в них.

Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили