«Нет проекта — нет итоговой суммы расходов»: архитектор — о тонкостях частного строительства
Когда нужны индивидуальные проекты, а когда лучше использовать типовой
Необязательно разрабатывать проект, чтобы построить частный дом, если его будущий хозяин разбирается в строительстве и выполняет работы сам.
Но тем, кто собирается нанимать подрядчика, проект поможет сэкономить деньги и время. Архитектор Борис Зайцев проектирует частные дома. Поговорили с ним о том, зачем нужны проекты, что они должны содержать и сколько стоят.
Что такое проект частного дома?
Чтобы построить дом в реальности, сначала лучше построить его на компьютере. Посмотреть, что не нравится, и скорректировать, потому что корректировка на компьютере проще, быстрее и дешевле, чем, например, подвинуть железобетонную конструкцию фундамента.
Бывает, люди думают, что проект — это красивая картинка дома с размерами. На самом деле такие изображения называют эскизным проектом. Это предварительный документ, в него входят виды дома, планировка и основные характеристики. Строить по эскизному проекту не получится, он служит лишь ориентиром для заказчика. Эскиз несложно переделать.
Строителям нужен рабочий проект — это детализированный и сложный документ. К его разработке приступают, когда понятны параметры будущего здания: ясно, какая площадь участка и есть ли там уклоны, сколько планируется этажей, определена желаемая площадь.
Готовый рабочий проект дома состоит из множества разделов.
Архитектурный раздел — это положение дома на участке, внешний вид и планировка. В этом разделе разрабатывают расположение комнат, окон и дверных проемов, выбирают, как будет выглядеть фасад, где сделать дымоход или вывести трубы вентиляции.
Конструктивный раздел — чертежи, которые определяют параметры несущих конструкций: фундамента, стен, перекрытия, стропильной системы и других элементов. Разрезы, сечения, спецификации материалов и схемы сборки узлов — это все конструктивный раздел.
Раздел инженерных сетей — отопление, водопровод, вентиляция, канализация, электроснабжение. В общем, все внутренние и наружные сети. Сюда же относится прокладка кабелей связи и схемы автоматизации — например, если надо удаленно управлять электрикой.
Проект благоустройства территории — это концепция участка, его вертикальная планировка, то есть, например, какие надо сделать уклоны, чтобы не стояла вода. Также это дорожки и площадки, ландшафтные светильники, газон, посадки и система полива.
Интерьерный раздел — все, за что обычно отвечает дизайнер: подбор и расстановка мебели, оформление стен, стилистика каждого помещения и в целом дома. Для разработки этого раздела проектная компания нанимает дизайнера, поскольку это уже выходит за пределы компетенций обычного архитектора.
Спецразделы. Например, проект видеонаблюдения, камина или ограждения лестницы. Как правило, спецразделы выполняет та же организация, которая будет заниматься монтажом. Так, проект сауны предполагает свои технологии отделки и системы вентиляции, его кто угодно не сделает. Этот проект потом интегрируется с остальной конструкцией и инженерными сетями дома.
Последовательность проектирования следующая. Сначала идут архитектурные решения. Это планировка, габариты, положение оконных и дверных проемов. Чтобы сделать все это корректно, архитектору нужно также расположить мебель и другое оборудование. Одна из самых частых ошибок — это когда спроектировали спальню наобум, после постройки дома стали расставлять мебель, а она не помещается или помещается, но не рационально. Поэтому я всем заказчикам рекомендую заранее продумать, какие в будущем доме будут кровать, комод, тумбочки и прочее.
Когда архитектор отходит в сторону, другие специалисты разрабатывают эскизный проект благоустройства или ландшафтного дизайна и эскизный проект интерьера. На их основе уже делаются рабочие проекты архитектурных и конструктивных решений, инженерных сетей и спецразделов. Потом это все интегрируется в единый проект.
Как видите, это большая и трудоемкая работа. Хороший проект невозможно сделать в одиночку и даже усилиями одной постоянной команды. Всегда будут субподрядчики и множество нюансов.
Зачем нужен проект?
Главная функция проекта — понять до начала стройки, что будет в результате. Но у него есть и другие цели.
Помогает спрогнозировать стоимость строительства. Как правило, стройка дома ограничена бюджетом и каждый новый миллион — это болезненный удар. Рассчитать стоимость до копейки не получится, но проект позволяет сделать относительно точный прогноз.
Часто люди берут планы и картинки из интернета, а потом рассылают по строительным компаниям. Те дают таблицы со сметами. Совпасть все это может лишь случайно. Основа сметы — проект. А наиболее точная смета получается, когда подрядчик накладывает на проект свои знания о фактических расходах.
Например, есть фундаментная плита 10 × 10 м толщиной 300 мм. Это 30 м³ бетона. Грамотный сметчик, скорее всего, укажет 31 м³, так как иногда не все удается выгрузить из миксера.
Если проекта нет, конструкция фундамента выполняется на глаз: поставили опалубку, что-то получилось, а что-то нет. Оказалось, бетона надо больше, чем планировали, — расходы растут. Все происходит в режиме реального времени и поэтому очень непредсказуемо. Заказчика постоянно будут ставить перед фактом.
Нет проекта — невозможно вычислить размеры. Без размеров не вычислить объем. Нет объема, значит, невозможно помножить его на расценки. Без умножения на расценки нет и итоговой суммы.
Например, для работ по кладке в зависимости от конфигурации стены могут применяться разные расценки. Если строитель не видит конфигурацию, он даст что-то усредненное. Потом придет на объект, и ему пальцем покажут: «Здесь нужна кладка полукругом». Но за полукруг плюс 50% цены.
Закладывает основу для договора с подрядчиком. В договоре прописывают, что работы должны быть выполнены на основе проекта и сметы, по ним строители понимают состав этих работ.
Например, был случай, когда рабочие сделали кровлю и фасад, убрали строительные леса и увезли их. Приехал заказчик, смотрит: фасад покрашен, а свесы кровли — нет. Строители на вопрос отвечают, что этого не было в смете. А там высота семь метров, то есть надо снова везти и ставить леса, чтобы покрасить свесы.
Еще один момент — как принимать решения. Есть строители, которые могут на основе своего опыта сказать, какая балка какую нагрузку держит, но это исключения. Большинство не сможет определить, какую арматуру нужно залить в этой балке, чтобы она не упала и не треснула на шестиметровом пролете. Это делает проектировщик.
Например, есть дом с внутренним габаритом 10 × 10 м. Толщина стен из газобетонных блоков — 400 мм. Каких габаритов делать фундамент? Первое, что приходит в голову: 10 800 × 10 800 мм, то есть чуть больше. Но смотрим внимательнее — и оказывается, что цоколь надо утеплить: прикрепляем утеплитель 100 мм и получается что-то некрасивое — торчащая ступенька вокруг дома. Значит, надо сделать свес стен над фундаментом на толщину утеплителя, чтобы его туда утопить. Стена и утеплитель будут вровень. И это простой квадратный дом. А если сложная форма?
Если эти моменты не учтены и все строится на глаз, работники так и будут постоянно говорить: «Тут, когда по лестнице поднимаетесь, нужно голову пригнуть, потому что балку иначе не поставить».
Дает понимание, что и как проверять после окончания стройки. Сейчас все чаще владельцы домов заказывают технадзор — независимый специалист приходит и проверяет качество постройки. Но он тоже должен понимать, на соответствие чему проверять.
Часто бывает, что начали строить по эскизу от строительной компании и заказчик вдруг понимает, что что-то идет не так. Он спрашивает, например, почему арматуры мало положили. Ему отвечают: «А с чего вы решили, что мало? Мы строители и считаем, что нормально». То же самое происходит и с технадзором: приезжает специалист и ему говорят: «Вы обоснуйте, что арматуры должно быть больше».
В проекте сделаны расчеты, и если есть отступления от проекта, это легко увидеть и доказать.
Когда не обойтись без индивидуального проекта для частного дома?
Может сложиться впечатление, что без проекта вовсе нельзя строить, но это не совсем так. Важно различать типы проектов и выбирать вариант, который соответствует бюджету и запросам.
Строительство дома по индивидуальному проекту — это дорого, и реальная стоимость намного выше, чем принято считать. Чтобы заказывать индивидуальный проект, дом должен стоить не менее 20 миллионов рублей. Дело в том, что над проектом работает не архитектор, как иногда думают, а целая команда. Объясню подробнее.
Архитектор решает, как расположен дом на участке, где там поставить другие сооружения, например баню или гараж. Определяет форму дома, его размеры и планировку. Внутри пространства, созданного архитектором, работает уже дизайнер интерьера. Он детализирует, какая будет отделка полов, потолков и стен. То есть архитектор задал габариты стен, а дальше можно поклеить обои или покрасить. Где расположены светильники, розетки, выключатели и прочее — это тоже определяет дизайнер.
Затем инженер решает, какого сечения кабель должен подойти к розетке или светильнику, где будет слив унитаза, подключение к воде. Также рассчитывает вентиляцию.
Если есть газ, проектировать газопровод может только специализированная организация — ее надо нанять, оплатить услуги, интегрировать проект газоснабжения в проект дома.
Весь этот челлендж не каждому профессионалу по зубам, поскольку классический архитектор обычно не обладает навыками в частном домостроении. Нет в России такой специальности — «архитектор ИЖС» . Есть базовое архитектурное образование, но все, что связано с ИЖС, мы изучаем на личном опыте. Например, у меня есть компетенции застройщика, которые помогают, когда надо оценить реалистичность решений.
Средняя стоимость индивидуального проекта на дом ценой от 20 миллионов рублей в 2024 году — миллион рублей. То есть первое, что стоит понять перед таким проектированием, — есть ли на него бюджет.
Когда достаточно типового проекта?
Под типовым проектом специалисты понимают не картинку из интернета, а именно проект — подробное описание будущего объекта с детализацией всех узлов.
Типовой проект имеет смысл использовать, если в нем устраивает абсолютно все. Если взяли типовой проект и решили подвинуть стену, проекта уже нет. Теряются все преимущества, которые я описывал выше. Заказчик не знает, что у него получится. Нет четкой сметы. Строители будут принимать решения на глаз, а технадзор не сможет принять результат.
Как правило, это происходит так. Взяли типовой проект, распечатали, наделали пометок на полях, что в нем исправить. Еще о части изменений договорились устно, о третьей части — в переписке в «Вотсапе»*, еще что-то записали и вовсе карандашом на стене будущего дома. В итоге концов не найти, ничего не проверить.
Хороший типовой проект — это мечта любой строительной компании, и никто его не будет продавать за 10 000 и даже за 100 000 ₽. Большинство проектов из интернета — это документы неглубокой проработки. Строить по ним можно, но большинства преимуществ полноценного проекта у них не будет. Они полезны скорее для понимания: купил заказчик документ за 5000 ₽, посмотрел, что там, разослал по строительным компаниям, сравнил цены, подходы. А потом уже решает, строить все-таки с этим, поискать что-то другое или идти к архитектору.
И еще важный момент: не бывает типовых условий на участке. Как не бывает универсальной машины для стрижки, куда голову можно засунуть — и она любую пострижет, так не бывает и универсальных фундаментов. В любом случае нужно сделать геологические изыскания, рассчитать под условия грунта и спроектировать фундамент. Еще — определить положение дома, так как этот вопрос в типовых проектах просто не решается.
Готовый дом от строительной компании — это оптимальный вариант при небольшом бюджете?
Это лучший вариант, если идет речь о постройке доме с ценой в районе 100 000 ₽ за м², то есть нужен бюджетный вариант. В этом случае владелец вообще не думает о проектировании, он просто заказывает типовой дом — например, «Дубльдом». Над такими домами компании работают годами, там все оптимизировано и отточено, чтобы снизить стоимость.
Объясню, как это работает. Например, нужно 1,1 м ветровлагозащитной пленки. Компания покупает 11 рулонов на 10 домов, и задача решается с максимальной эффективностью. Частник купит два рулона, а остаток либо выкинет, либо будет пытаться продать эти 0,9 рулона на «Авито» с большой скидкой.
Готовый дом, скорее всего, будет без изысков: квадратный или прямоугольный. Но если его давно продают на рынке и люди в таких домах живут, значит, с проектом все в порядке. Но лучше, конечно, пообщаться с хозяевами, а не ориентироваться на отзывы в сети.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
