Что делать, чтобы не отказали в ипотеке

9

Идеальный заемщик имеет официальный доход 200 000 рублей, поручителя, залоговое имущество, вклад на полмиллиона и квартиру в области. Нет, две квартиры! И чтобы одна покрытая золотом.

В реальности такие заемщики встречаются редко. Банки об этом знают, поэтому с готовностью рассматривают заявки на ипотеку от обычных людей с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.

Я расскажу как сотрудник банка, что и как надо делать, чтобы получить ипотеку, если ваша жизнь далека от банковского идеала.

Все персонажи и ситуации в статье вымышленные. Любые совпадения случайны.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Не подделывать справки о доходах

Василий решил взять ипотеку. У него стабильная зарплата менеджера и ежеквартальная премия по итогам работы. Средний заработок Василия за последние полгода — 65 тысяч рублей в месяц.

Василий переживал, что ему не одобрят ипотеку, и попросил начальство увеличить сумму в справке о суммах дохода и налогах. Вместо 65 тысяч ему нарисовали 90.

При проверке данных банк засомневался в реальности этой суммы, запросил выписку из социального фонда и увидел несоответствие. Василию отказали в ипотеке без возможности повторного обращения. Банк проинформировал других кредиторов, и теперь Василий не сможет получить ипотеку и в другом банке.

Если бы он не подделывал справку, а обратился за консультацией к ипотечному менеджеру, возможно, банк предложил бы ему увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

В крайнем случае Василию пришлось бы подождать, пока ему повысят зарплату, или найти дополнительные источники дохода.

Рассказать о неофициальных доходах

Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке о суммах дохода и налогах его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.

В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.

Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.

Таким клиентам банки предлагают подтверждать доход справкой по форме банка или в свободной форме. В ней работодатель указывает данные по сотруднику — ФИО, дату рождения, иногда паспортные данные и основные сведения по трудоустройству: дата приема на работу, текущая должность, сумма дохода, которую он получает в месяц, контактные номера телефонов руководителя или бухгалтерии, где подтвердят указанную в справке информацию.

У каждого банка может быть своя форма, но многие кредиторы примут справку, сделанную по форме другого банка. А есть такие банки, у которых справка по форме кредитора называется запросом.

Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации
Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации

Если работодатель откажется заверять официальный документ, Василий может подать заявку по специальной программе без справки о доходах — ипотеке по паспорту. В этом случае банк позвонит по зарегистрированному на имя работодателя номеру и попросит руководителя Василия устно подтвердить информацию.

Если во время звонка кто-то запнется, не сразу вспомнит, как давно работает Василий, или ответственного лица не окажется рядом, банк может отказать в выдаче кредита.

Плюсом для Василия станет хорошая кредитная история, имущество, вклады и надежный поручитель. Банк может установить для него чуть большую процентную ставку и запросить повышенный первоначальный взнос.

Составить брачный договор

Молодожены Анастасия и Дмитрий решили взять ипотеку, чтобы купить собственную квартиру и съехать от родителей. У Анастасии есть деньги на первоначальный взнос. Супруги договорились, что будущая квартира будет ее собственностью, а Дмитрий не будет участвовать в выплатах по кредиту.

Такой кредит в банке не одобрят, ведь по действующему законодательству супруг обязан быть стороной договора. Чтобы получить ипотеку, Дмитрий с Анастасией могут заключить брачный договор.

В брачном договоре надо указать, что Дмитрий не будет нести солидарную ответственность по этому кредиту или по любым кредитным обязательствам Анастасии.

У банков может быть своя форма брачного договора — об этом лучше заранее спросить ипотечного менеджера. При подаче заявки нужно указать, что супруги представят на подписание кредитного договора брачное соглашение. Этого достаточно, чтобы банк не рассматривал второго супруга при одобрении заявки на ипотеку. Сам брачный договор по согласованной банком форме можно предоставить уже на сделке.

Пример первой страницы брачного договора. Тут указано, что приобретенная за счет ипотечных средств недвижимость принадлежит только одному из супругов
Пример первой страницы брачного договора. Тут указано, что приобретенная за счет ипотечных средств недвижимость принадлежит только одному из супругов

Не бояться сменить работодателя

Игорь давно работает в одной организации, у него высокий официальный доход, который совпадает с отчислениями в социальный фонд, нет родственников среди начальников, а супруга готова участвовать в кредитных обязательствах.

Игорь заполнил заявку, подал ее в банк и ждет ответа. Спустя пару дней ему звонит ипотечный менеджер и загадочно говорит: «Мы рекомендуем вам сменить работодателя».

Это значит, что банк проверил документы Игоря и узнал, что у его работодателя есть проблемы. У банков есть доступ к огромной базе данных о собственниках и работодателях. Если кредитор рекомендует сменить место работы, значит, организация находится в плохом финансовом состоянии и может скоро закрыться.

Если Игорь найдет новую работу и подаст повторную заявку, ему, скорее всего, одобрят кредит. Сейчас банки упрощают требования к трудовому стажу: для многих достаточно, чтобы клиент отработал на последнем месте три месяца.

Быть надежным предпринимателем

Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.

Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:

  1. Работать не менее 12 месяцев. Кредиторы считают, что за этот срок становится понятно, удается ли предпринимателю получать прибыль.
  2. Иметь стабильные обороты по расчетному счету и прибыль каждый месяц.
  3. Не иметь существенных сезонных колебаний прибыли. Если предприниматель три месяца в году работает, а остальные девять серфит на Бали, банк может усомниться в стабильности дохода потенциального заемщика.
  4. Не иметь неоплаченных налоговых задолженностей или других платежей перед госорганами. Если у ИП заблокировали счет за неуплату налогов, ему вряд ли одобрят ипотеку.

Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.

В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.

Привлечь созаемщика

Если заявку на ипотеку подают заемщик и созаемщик, то банки охотнее ее одобряют. У созаемщиков солидарная ответственность перед кредитором — если один не сможет выплачивать долг, это обязан делать второй участник кредитного договора.

Созаемщиком не обязательно должен быть родственник, большинство банков принимают в ипотеку и знакомого. Если созаемщик покажет доход — его учтут в расчете лимита кредитования.

Кому, скорее всего, не дадут ипотеку

Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит могут не одобрить, потому что средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года. Возрастным клиентам лучше включить в ипотеку созаемщика помоложе — так шансы на одобрение вырастут.

Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.

Должникам. Долги за коммунальные платежи, алименты, штрафы ГИБДД — все это может стать причиной отказа в ипотеке. Проверьте долги, прежде чем подавать заявку в банк. Узнать о неожиданных и давно забытых долгах можно на сайте ФССП.

Если кредитор обнаружит долги раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать оперативно оплатить задолженность и повторно рассмотрит заявку. Но чаще всего кредиторы без объяснений отказывают должникам.

Человеку с плохой кредитной историей, если есть текущие просрочки или он пропускал платежи более 3—6 месяцев в прошлом, например год назад. Также откажут банкротам.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

16.02.21, 03:56

Отредактировано

Добрый день. Если дети уже выплачивают обыкновенный ипотечный кредит, имеют ли они переоформить его на льготный? Если ДА, то каким образом?
С уважением. Виктор Гергиевич.

1

Виктор, можно сделать рефинансирования текущей ипотеки на семейную, например. Но важно, чтобы текущая ипотека попадала под требования программы, кроме ребёнка ещё есть требования к объекту: только первичка, продавец- юрлицо. В некоторых банках можно рефинансировать переуступку. А если первоначально брали обычную ипотеку на вторичном рынке, то тут льготные программы не применить.

0

Виктор, если в семье появился второй или последующий ребёнок после 2018 г, можно снизить % ставку, но каждый случай индивидуален. Банков в России выдающихся ипотеку более 30 и у каждого свои требования к заёмщикам,%ставки и прочие нюансы.

0
0

спасибо автору,все чётко и ясно

0
0

Здравствуйте!
В справке по форме банка есть две графы: доход и размер налога на доходы физических лиц.

Мой работодатель готов указать фактический доход (серая зарплата), который значительно выше официальной зарплаты.

Но в этом случае налог на доходы физ. лиц будет не соответствовать моей «серой» зарплате, так как выплачивается он с меньшей суммы.

Как быть в этом случае?
Какой доход и размер налога должен быть указан в справке по форме банка?
Допустимо ли в справке по форме банка указывать доход, который будет не соответствовать уплаченным налогам? Не расценит ли это банк как несоответствие предоставляемой информации?

0

Гаянэ, справка по форме банка и предлагается клиентам, которые могут только серый доход подтвердить. Для официальной работы есть справа 2Ндфл, как она называлась раньше. А по налогу мы обычно пишем арифметически или считаем его с той зп, которую в справке указываем. Но лучше это у банка уточнить. Кто-то просит указывать именно с белой зп, а серый доход указывать в отдельной графе. Большинству банков важно, чтобы хотя бы минимальный доход был по ПФР, а остальное указываем, как серый.

0
0

Здравствуйте. Если у меня и моей семьи временная прописка, одобрят ли мне ипотеку?

0

Татьяна, да, у многих банков нет требования к наличию постоянной прописки. Постоянная прописка нужна при обращении за потребительским кредитом, по ипотеке она не обязательна: вы пропишитесь в купленной в ипотеку квартиру. Логика такая. Важно подтвердить доход и не иметь долгов или просрочек

0
0

Здравствуйте. Я продаю квартиру и покупаю другую на расширение. Не достающую сумму хочу взять в ипотеку. Загвоздка в том, что недавно сменила работу и на новой всего месяц. Дадут ли ипотеку? Спасибо

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество