«Ощутили, что пора»: как мы взяли дальне­восточную ипотеку на строительство частного дома

23 февраля 2022 года у нас родился третий ребенок — долгожданная дочь после двух сыновей.

Мы с мужем жили в двухкомнатной квартире в Якутске и всегда хотели расширить квадратные метры. После рождения дочери ощутили, что пора, и в июле 2022 года оформили дальневосточную ипотеку на строительство частного дома. Расскажу, как все прошло.

Программа дальневосточной ипотеки со ставкой 2% появилась в 2019 году. Согласно условиям, необходимо построить дом или приобрести квартиру в новостройке, объекте на вторичном рынке в селе или моногороде  . Якутск, где мы живем, к такой категории городов не относится.

Мы не хотели ждать, когда введут в эксплуатацию квартиру в новостройке, а жизнь в селе нас не устраивала, поэтому решили строить дом. На тот момент размер первоначального взноса составлял 15% от суммы ипотеки. Оформить ее могли супруги или одинокий родитель до 36 лет включительно. Мы с мужем подходили по возрастному требованию.

Чтобы обеспечить исполнение обязательств по кредитному договору, построенный объект ИЖС отдается в залог банку. До его оформления надо оформить залог на иное жилое помещение или найти поручителя. Мы могли дать в залог свою квартиру, но решили не рисковать всем, что имеем, и выбрали поручительство.

Поручитель должен соответствовать требованиям банка:

• быть платежеспособным;
• быть старше 36 лет.

Но есть еще один нюанс. С момента подписания договора считается, что поручитель воспользовался дальневосточной ипотекой и в дальнейшем претендовать на нее не может. Поэтому найти его может быть непросто. Мы искали дважды.

Первый кандидат почему-то не смог пройти согласование банка: трижды появлялась техническая ошибка. Я даже немного взгрустнула и подумала: «Может, не стоит оформлять новую ипотеку?» Тем более мы только погасили кредит на квартиру, и жизнь без ежемесячных платежей казалась прекрасной. Но доводов за оказалось больше:

• у нас был взнос 1 059 000 ₽, это 17,65% от суммы ипотеки — откладывали деньги с осени 2021 до июля 2022 года;
• привлекала процентная ставка в размере 1,5%;
• мы уже давно мечтали построить дом и расширить площадь жилья.

У меня трое братьев, и я попросила их помочь найти поручителя. Отозвался один из друзей — мужчина 38 лет, работающий в нефтегазовой отрасли. Брат отправил мне номер его телефона. Я заранее отрепетировала речь и, набравшись смелости, позвонила. Друг брата сразу же ответил на звонок и согласился помочь. Сказал, что в будущем не планирует пользоваться программой дальневосточной ипотеки, так как у него уже есть жилье. Так мы нашли второго кандидата, которого позже согласовали.

У нас кредитная история с высоким рейтингом, но титульным заемщиком стал муж, а я, жена, — созаемщиком. Супруг не зарплатный клиент банка, поэтому он предоставил справку о доходах и суммах налога физических лиц за 2021 и 2022 годы, а также заверенную работодателем трудовую книжку. Мои доходы — созаемщика — банк не смотрел.

Мы подали заявку на ипотеку через личный кабинет «Домклика». Банк одобрил ее в течение суток и дал три месяца на то, чтобы выйти на заключение кредитного договора.

Получив одобрение, мы начали активно искать участок и через месяц нашли подходящий вариант: в черте города, с возможностью подключить дом к электричеству, сетям газораспределения и интернету. Он стоил 3 400 000 ₽, но мы сторговались до 3 250 000 ₽. Заключили с продавцом предварительный договор купли-продажи и дали задаток в размере 30 000 ₽.

До момента подписания кредитного договора 26 июля 2022 года нам согласовывали участок и поручителя. Банк назначил дату сделки, и мы подписали кредитный договор и договор поручительства. Так как поручитель был зарплатным клиентом этого банка, от него потребовался только российский паспорт. Договор поручительства был на 22 года, что на три года больше, чем срок кредитного. Думаю, так банк хотел себя обезопасить.

Затем мы встретились с продавцом и подписали договор купли-продажи участка. Отдали документы на регистрацию: паспорта, СНИЛС, кредитный договор, договор покупки участка. В течение трех рабочих дней сделку зарегистрировали в Росреестре, и мы повторно записались на прием в отделение банка. Предоставили документы, и в течение пяти минут сумма ипотеки за вычетом стоимости участка — 2 750 000 ₽ — поступила на счет мужа. Взяли на 19 лет под 1,5%.

С учетом суммы первоначального взноса в размере 1 059 000 ₽ у нас осталось 3 809 000 ₽ и три года, чтобы отчитаться перед банком и сдать в залог построенный объект недвижимости. Предоставлять документы о ходе строительства не требовалось, банк интересовал итог.

В сентябре 2022 года мы наняли частную бригаду, чтобы построить гараж из старого дома, который стоял на участке. На это ушел месяц, потратили 1 349 000 ₽. В начале октября наняли другую бригаду, которая за две недели построила короб дома с кровлей из металлочерепицы. После закрыли строительный сезон, а вместе с ним исчерпали сумму кредита.

Весь 2023 год мы были в поисках денег, чтобы завершить работу. Воспользовались материальной помощью от бюджета республики:

• получили единовременную денежную выплату многодетной семье взамен земельного участка — 200 000 ₽, так как после рождения третьего ребенка встали в очередь на получение бесплатного участка и решили выйти из очереди, взяв компенсацию деньгами;
• оформили документы на единовременную адресную материальную помощь по газификации жилого дома — 150 000 ₽;
• бесплатно протянули газ до границ нашего участка по программе социальной газификации.

Еще пришлось оформить потребительский кредит в размере 693 000 ₽ сроком на пять лет под 22,47%. Зато мы сумели достроить дом и переехать за неделю до празднования нового, 2024 года. Подробнее о том, как проходило строительство, я рассказывала в другой истории для Т⁠—⁠Ж.

Для отчета перед банком требовалось оценить дом. По правилам его стоимость не должна быть меньше суммы кредита, а оценочная компания или частнопрактикующий оценщик должны быть аккредитованными, то есть соответствовать требованиям банка. Я нашла такого специалиста через родственницу, которая также участвовала в программе дальневосточной ипотеки.

Вот какие документы я отправила оценщику в мессенджере:

• выписку из ЕГРН на участок;
• выписку из ЕГРН на дом;
• технический паспорт дома;
• договор купли-продажи земельного участка;
• паспорт титульного заемщика.

Еще сделала и отправила фотографии дома снаружи с четырех сторон и всех помещений с двух-трех ракурсов. Заплатила 5000 ₽. Наш дом оценили в 6 461 000 ₽ без стоимости участка. Оценщик загрузил отчет в личный кабинет титульного заемщика в «Домклике».

Ипотека. Ежемесячный платеж составляет 30 260,01 ₽. Так как процентная ставка маленькая, мы не планируем погашать долг досрочно. За все 19 лет переплата по процентам составит 889 000 ₽.

Потребительский кредит. Его хотим погасить до конца 2024 года и уже пять месяцев делаем досрочные погашения. Пока остаток основного долга составляет 466 000 ₽.

Страхование построенного объекта ИЖС. Это обязательное условие кредитного договора. За несвоевременное страхование банк начисляет неустойку в размере 1/2 процентной ставки, предусмотренной договором, от суммы остатка основного долга. Неустойка начисляется за каждый день просрочки.

Страховая компания должна быть аккредитованной, то есть соответствовать требованиям банка. Мы застраховали дом за 12 800 ₽, страховка продлевается каждый год.

Страхование жизни и здоровья титульного заемщика. Это тоже обязательно. В прошлом году заплатили 13 000 ₽, в этом году должны возобновить страховку 25 июля.

Кажется, мы запрыгнули в последний вагон уходящего поезда. А все потому, что стоимость участков с приходом дальневосточной ипотеки начала расти как на дрожжах и до сих пор продолжает это делать. Мы рады, что решились и уложились в отведенные на строительство три года.

А также рады тому, что в марте 2024 года вывели из ипотеки поручителя. Я чувствовала ответственность перед ним и братом. Ведь только благодаря его согласию мы смогли оформить ипотеку. На доброту и доверие мы ответили расторжением договора поручительства. Исполнение кредитного обязательства — наша с мужем ответственность.