Стоит ли переезжать в Калининград, если в распоряжении есть две квартиры в Новой Москве?

Вопрос читательницы Т⁠—⁠Ж

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Я в декретном отпуске, муж — военный. У нас трое детей: одному ребенку год, другому — 3, третьему — 12.

Муж получает 80 тысяч рублей. Также у нас есть 5,8 млн на брокерском счете в Тинькофф-инвестициях — облигации и фонды.

Через месяц нам дадут две квартиры в Новой Москве размером 30 и 60 м2. Сами сейчас снимаем. В Москве провели менее года, живя на окраине. Город меня совсем не впечатляет: до работы далеко, гулять особо негде. Здесь, за Мкадом, точно не хочу жить.

Как нам лучше поступить с этими квартирами? Учитывая, что при продаже ранее чем через 5 лет надо уплатить налог 13% с полной суммы — 2 млн.

Наши варианты:

  1. Продать квартиры, уплатить налог, добавить все сбережения и купить обычную трехкомнатную квартиру в Москве. Но остаться совсем без накоплений.
  2. Оставить квартиры, взять ипотеку на много лет и гасить ее деньгами с аренды. Также остаться без сбережений.
  3. Вернуться на родину в Калининград к родителям, мужу выйти на военную пенсию. Он будет получать 24 тысячи. При этом продать квартиры, уплатить налог и купить себе жилье, а остальное вложить в ценные бумаги.
  4. Вернуться на родину и сдать квартиры через УК. Они берут комиссию в размере 4 тысяч с квартиры и налоги. На руки чистыми получается менее 50 тысяч. В итоге купить квартиру на свои сбережения, но снова остаться без накоплений.

Помогите советом.

Редакция
02.02, 10:09
Как бы вы поступили на месте читательницы?

Сдалась вам эта продажа! Сдайте через УК и живите счастливо. На полтос в Калининграде можно подобрать отличное жилье в аренду. А если попроще то и на 20-30. И еще будет оставаться на житье-бытье.

24

Евгений, UPD. Надо сказать что предварительно конечно надо прикинуть и изучить все исходные данные и потенциальные возможности. Как то например: будут ди востребованы эти две квартиры на продажу через 5 лет? Либо, если их можно сдавать с прибылью неограниченно долго, зачем вообще продавать? Либо, если спрос упадет то возможно все таки выгоднее скинуть сейчас пока ипотека недорогая. Кстати, не забудьте уточнить: можно ли комиссию УК списывать в расходы. И как налоги будут сказываться на общем профите. В общем, отнеситесь к ситуации как к обычной инвестиции.

3

Евгений, кваритры ЖК Кленовые аллеи. Через 3 года будет метро через дорогу. Они наверное подорожают. Очень волнуюсь как тут квартиры без меня, а я далеко за 1200 км. Вдруг что. Сразу не прилетишь разбираться. Комиссию спасибо, спросим если соберемся. Есть еще вариант ПИК аренда. Они ищут арендатора и подписывают договор . Берут за это пол стоимости месяца. Если менее чем через пол года люди съезжают, то сами бесплатно находят нового жильца. Дополнительные услуги - страхование, мелкий ремонт. Не знаю что выгоднее. То ли УК с полным контролем то ли ПИК без налогов для меня и с меньшим набором услуг.

0

Евгений, через УК надо платить налог 13 процентов от полной суммы. И получается что квартиры стоимостью 13 миллионов доход будет всего 50000. А ведь на 13 млн даже безрисковые инструменты дадут от 100000 в месяц

0

Катя, ой, ну-ка покажите мне сейчас безрисковый инструмент с доходностью 9%! С удовольствием приобрету. :) Да ещё, учитывая что даже с купонов ОФЗ сейчас НДФЛ загребают, то даже больше доходность должна быть чтобы сотку в месяц получать с 13 (а после НДФЛ и того меньше) миллионов. Среднегодовая долгосрочная я могу ещё понять. Но если вы рассчитываете сразу сотку получать - могут возникнуть проблемы.

ОК. Допустим, вы получаете сотку при продаже квартир и удачном вложении этих денег. После продажи вы платите НДФЛ 1 700 000, верно? 50 000 (разница между арендой и вашим крутым вложением)*12(месяцев)*5(лет)=3 000 000. Минус 1 700 000. Остается 1 200 000. Если квартиры останутся в той же цене (будем считать что вырастут на размер инфляции). В принципе, если вы действительно так удачно вложите деньги, то смысл в продаже есть. Более того: вас ничто не ограничивает пятью годами. Вы можете держать портфель бесконечно долго.

Я бы конечно ориентировался на 4% (статистически, это процент изъятий которые не снижают стоимость портфеля на горизонте минимум 30 лет что бы не произошло на рынке) а это порядка 40 тысяч в месяц. А так как у вас уже какой-то портфель есть, то будет и больше. Но, честно говоря, в сотку я верю не очень охотно. Вернее, верю конечно, но при несколько бОльшем капитале. В районе 30 млн.

В любом случае, вам придётся самостоятельно всё просчитывать и принимать решение. Чат вас может лишь морально поддержать :)

Как вариант: вы можете поискать Сергея Смирнова и сходить к нему на консультацию. Это какой-то крутой риэлтор в Мск. Ведёт канал и там говорит что он собаку съел на недвижке. Кстати, он же твердит что инвестиции в жильё на окраине - самый плохой вариант. Полагаю, он сможет дать вам гораздо более дельный совет как поступить с квартирами.

Удачи!

0

Сдала бы квартиры, сняла бы в Калининграде. Если через 5 лет желание жить в Калининграде не пропадет, продала бы квартиры без налога, и покупала бы жилье там. Если пропадет - в Москве или еще где.

18

Елена, а почему нельзя греть голову фантазиями? По-моему, вы очень узко мыслите, мыслите шире! Чем больше вариантов, тем интереснее выбирать!

12
Герой Т—Ж 🏆

Евгений, ага, начнёшь вот так фантазировать, мыслить шире, а потом что, может ещё жить в своё удовольствие начать?!

24
Герой Т—Ж

Я бы сдавала обе и уехала в город мечты.

10
Герой Т—Ж

О, я бы уехала в Калининград из Москвы при первой возможности. Особенно из Новой Москвы. Езжайте, сдавайте тут, снимайте там!

9
Герой Т—Ж

А как вам вариант, сдавать обе квартиры и на эти деньги снимать что то поближе к центру? А там может и определитесь где жить.

8

Альф, да, такой вариант тоже думали. Но за 5 лет мы отдадим чужой тете 2,5 млн ,. Это и есть тот самый налог даже больше. Есть ли смысл снимать тогда если можно жить в своем жилье.
Плюс хочется наконец-то свой ремонт а не чужой. До этого жили в общаге военной в регионе. 6 лет. Очень хочется свою кухню красивую, свой ремонт.

0

1. Квартиру можно продать по кадастровой стоимости.
2. Зачем тратить сбережения ? . Берите в Ипотеку под 5 % .
3. Жить в квартире с родителями мужа не каждый решится...

6

Антон, по кадастровой стоимости не каждый согласиться, из-за того что потом мало ли что сделку оспорить, суд не вернет сумму больше чем в договоре. Придется скидывать цену на продажу.

Ипотеку под 5% т.к. мы с тремя детьми - это новостройка. А цены настолько большие сейчас из-за маленьких процентов. Очень взлетели. Смотрим район - 13 млн вторичка 75 кв.м. А новое жилье намного дальше - 16 млн.

0

Катя, судя по тому, что вы смогли накопить за счет инвестиций 6 миллионов рублей (семилетний доход вашего мужа), то вы явно понимаете, что делаете. В этой ситуации наверно лучше будет продолжать в том же духе и пока инвестиционные средства не трогать, а продолжать инвестировать, деньги еще пригодятся.

Тогда остается два варианта (взять ипотеку в Москве или переехать в Калининград).

Здесь смотрите сами, учитывая следующее

1) ипотека дисциплинирует. Взяв ипотеку в Москве вы сможете продать квартиры в Новой Москве через 5 лет, досрочно погасить ипотеку и вернуться к изначальному выбору

2) сможет ли муж проработать в Москве еще 5-10-15 лет

3) где вы видите лучшее будущее для детей - в первую очередь в плане учебы.

4

Anton, откуда деньги взялись не рассказано

1

Максим, накопили + 2 млн спасибо моей бабушке + я работала до декрета

0

Anton, 1. досрочно ипотеку. я считала - за 5 лет мы погасим 1 млн основного долга и 3 млн!!! процентов. Т.к. срок на 15 лет - и первые пять лет почти весь платеж это проценты за те самые 15 лет. То есть больше чем мы заплатим налог. На пять лет ипотека чтобы не переплачивать проценты - нам максимум дадут 3 млн с мужа зарплатой.

2. может служить еще 15 лет - стать полковником - соответственно зарплата еще увеличится. соответственно и пенсия.

3. в Калининграде, я училась в лицее, великолепно все сдали ЕГЭ и поступили на бюджет в ВУЗы государственные. если жить в центре города, есть хорошие гимназии и лицеи. Но зарплаты в Калининграде маленькие. Здесь ребенок учится в школе обычной, по уровню подготовки, хуже чем в Твери учились. Меньше задают, меньше требуют, два ребенка остались на второй год в 7 классе. Может район у нас такой (Некрасовка).

Деньги накопили + спасибо бабушке - 2млн . + я работала до двойного декрета. Мою зп всю откладывали.

0

Я бы сдал через УК квартиры, сам б вернулся в Калининград. Взять там ипотеку. А после пяти лет и продать эти две квартиры. Деньги доложить на ипотеку.

3

Павел, да я считала. с учетом этой ипотеки - мы те самые 2 млн процентов и выплатим за это время. то есть сумма налога. стоит ли оставлять эти квартиры чтобы платить ипотеку? если только здесь жилье существенно подорожает. Метро построят через три года возле дома. Квартиры подорожают?? Метро десеновское, жк Кленовые аллеи

0

Катя, Я считаю что квартиры стоит оставить за собой. Да. мелкий ремонт всё же будет нужен, на него тратится. Но как Вы сами пишите, что через 3 года будет метро, а это значит, что ценник поднимется. Разницу стоимости квартир сегодня и через 3 года внести за ипотеку, а остаток как вздумается. Подумайте над таким вариантом развития событий.

0
Герой Т—Ж

Я за последние 8 лет поменяла десяток городов благодаря сдачи квартиры в своем городе. Снимала жилье ровно за столько, за сколько сдавала. Это были или студии или комнатыю
Подкопив неспеша денег - купила еще одну квартиру. Это позволило мне без проблем переехать в Москву и снимать тут в ближайшем Подмосковье небольшую студию.
Пока нет 100% уверенности в месте жительства - а его не будет никогда, продавать активы в виде квартир, которые могут приносить прибыль - я бы не стала. И еще - УК это хорошо, но все же дорого. Я бы договорилась с человеком, кто ежемесячно будет ездить и проверять состояние.
Сама поступила так же - в одном городе у меня этот человек - мама, в другом - соседка. Понятно, что за всем не углядеть. Но и делать дорогой ремонт с мебелью смысла нет. Главное, найти тех, кто проживет не меньше года - чтобы меньше было мороки. Я придумывала разные варианты, вплоть до скидок на съем после полу-года, если они живут целый год.
Потому что 4к за квартиру в месяц... это теряется почти 100к просто за то, что кто-то присматривает за жильем. Это дорого. Не всегда требуется вмешательство.

2

Polina, за две вроде как. И, скажем так: если УК заключает договор с арендаторами и жестко следит за сохранностью жилья и компенсацией порчи, то 4к в месяц это в разы дешевле чем потенциальные разборки с дистанционными съёмщиками и ремонты :)

1

Евгений, 4000 за одну квартиру это минимум за МКАДом или 10% от цены сдачи.

0

Polina, меня смущает что в Москве сдают квартиру + счетчики. Остальное все плачу я - отопление, за наши две квартиры содержание жилья только 5500. Очень дорогая УК у дома. То есть мне на руки за вычетом УК по сдачи квартиры остаются копейки.

0

Polina, а вдруг месяц простоя, на что тогда жить? я очень этого боюсь. так то нам хватит на наши деньги купить в Калининграде трешку и жить там. Но вдруг месяц жильцов нет, на что нам жить.
УК занимается полным осмотром квартиры после съезда жильцов - какие-то минусы списывают с залога. Плюс после съезда жильцов чинят что в результате амортизации поломалось за мои деньги) Они сами коммуналку считают, счетчики. Раз в три месяца приезжают смотрят что с квартирой. У меня просто личный кабинет куда капают деньги. Плюс размещают сами объявления. У меня нет никаких знакомых в Москве. Если бы были то я бы попросила присмотреть, найти за вознаграждение.

0

Люблю Калининград, я "за" переезд, но ЗП там у многих так себе, военных частей там хватает, мб попробовать там обосноваться? Климат в Калининграде на любителя, но город мой любимый, хоть и не родной. Жилье продать всегда успеется, тем более у вас дети (Имхо). Выпишите с мужем + и -, мнения и будет проще

2

Елена, там не получится никак, только через увольнения. Мы пытались обратно 6 лет попасть, без успеха. То есть уйти на пенсию и найти там обычную работу. Или остаться здесь служить.

0

В Калининграде где будут учится ваши дети? Где муж и вы работу найдете? Даже если ответы есть на эти вопросы, то все равно в Москве несоизмеримые влзможности для личностного роста. Продавайте все, езжайте в Москву)

1

Виталий, мы учились в Калининграде, учились на бюджете в ВУЗе государственном. Неплохими людьми выросли) Вот в том то и вопрос. Что зарплаты маленькие но можно себе обеспечить пассивный доход 1000000. А в Москве не будет пассивного дохода, но будет зарплата побольше.

0

Сдавать и жить где-то это сложно, т.к за арендаторами нужен контроль + всегда возникают какие-то вопросы, которые сложно будет решить удаленно. Да, можно найти кого-то или сдавать через фирму, но это все не просто

1
Отредактировано

Про Мужа - а есть ему занятия в Калининграде, просто если предпринимательской жилки нет ,а зарплаты втянут его в депрессию.
Детям тоже реализоваться будет непросто.
Я за то, чтобы думать о Калининграде потом,когда дети уже будут учиться или заканчивать вуз, да и вообще уже захочется спокойствия и природы.

Я бы взял трешку в Москве в ипотеку.
Квартиры сдал бы (самим без налогов и УК) , после 5 лет можно продать и погасить ипотеку.

1

Дмитрий, аналогично. У меня точно такие же мысли

1

Anton, ипотеку с мужа зарплатой нам дадут на 15 лет. Мы за 5 лет выплатим 1 млн долга и 3 млн процентов. т.к. сначала платятся проценты за весь срок кредита и лишь малая часть основного долга. И получается что мы в минусе будем на 3 миллиона, а налог 2 млн. То есть с налогом нам будет выгоднее сейчас продать квартиры. Выгодно брат ипотеку на 5 лет, процентов немного получается за 5 лет. Меньше чем за 5 лет при взятии на 5. Но нам не дадут(

0

Катя, Досрочное погашение есть у всех...
Так что при сроке 15 лет за 5 гасить можно

1

Дмитрий, ипотеку с мужа зарплатой нам дадут на 15 лет. Мы за 5 лет выплатим 1 млн долга и 3 млн процентов. т.к. сначала платятся проценты за весь срок кредита и лишь малая часть основного долга. И получается что мы в минусе будем на 3 миллиона, а налог 2 млн. То есть с налогом нам будет выгоднее сейчас продать квартиры. Выгодно брат ипотеку на 5 лет, процентов немного получается за 5 лет. Меньше чем за 5 лет при взятии на 5. Но нам не дадут(

0

Кто сдавал через УК? Распишите что да как, пожалуйста! А также +и -

1

Елена, пятером(( была бы трешка то да. У нас ребенок 13 лет, ему нужна своя комната. Плюс там нет метро. На работу 2 часа ехать мужу. Сады, школы построят через два года.

1

Кейт, В свое время тоже очень хотелось свою просторную квартиру, но смогли зажать свои хотелки о чем нисколько не жалеем. Да, не айс было ютиться на 42 метрах(старая хрущевка в ближнем подмосковье) втроем, а потом и вчетвером, но зато не было долгов и все деньги аккумулировались, что позволило потом и просторную квартиру купить, и ремонт с перпланировкой сделать дорогой, и обставить ее по своему вкусу сразу, и старая квартира осталась за нами.
Поэтому я бы, на Вашем месте,немного еще потерпел и забыл про свои хотелки, ничего не продавал сейчас и про переезд сейчас в Калининград забыл. Где гарантии, что Ваших детей там возьмут в лицей, а если нет? Про обычные школы и уровень обучения там Вы сами писали, так что для меня выбор очевиден-Москва.

0

Я бы просто снимал в Москве нормальную квартиру на деньги от сдачи +- 5-10т.р.
(Например, прямо сейчас на циане есть неплохая трешка на ул. Академика Королева, но в принципе и в других неплохих районах что-то нормальное найти можно).

1. Можно попробовать Москву, причем несколько районов: если не понравится, можно всегда уехать.
2. Если будет желание остаться в Москве, за 5 лет можно накопить еще денег и купить прямо хорошую 3-ку.
3. Если не будет, то можно в любой момент уехать, практически ничего не теряя
4. Навскидку это выгоднее ипотеки: переплата в <500'000 за все время

0

Nikolay, а вдруг не будет желающих снимать . придется 50000 с зарплаты отдавать за съем. я пока в декрете, не очень хочется. Очень хочется свою квартиру т.к. всю жизнь то в общаге живем военной, то в съемной квартире. Собственную кухню, ремонт под себя...

1

Сдать квартиры через УК, в Калининграде взять ипотеку и рассчитываться этими деньгами.

0

Перечитал всё ещё раз. И комментарии.
1 ваш вариант - ойёй. Я бы ни за какие коврижки сейчас не оставался бы без сбережений. Тем более, вы говорите у вас на брокере портфель. Что-то приносит же наверняка. Это надо прям хотеть жить в Москве.
2 вариант - та же тема.
3 вариант - мне нравится больше всего. Но, я-то уже живу в Калининграде и квартира у меня есть и ценные бумаги тоже кое-какие. Так что я тут субъективен :)))
4 вариант плох тем что вы меняете рабочий портфель на неизвестность в плане аренды. Аренда плюсом к портфелю - хорошо. А вот вместо - ну, не знаю. Но если вы оставите портфель и будете сдавать квартиры, то в Кёниге вам придется снова снимать. И снова конфликт интересов.

Пожалуй, снова повторюсь: решать вам придётся самостоятельно.

0

я бы одну квартиру в подмосковье продал, а другую бы сдал в аренду. а на вырученные деньги купил бы квартиру не самом Калининграде, а в пригороде. Калининградская область у Вас не большая и цены вполне демократичные. в том же Советске жилье стоит не дорого.

0

Кейт, интересно, в итоге какое решение было принято: остались в Москве или переехали в Калининград?

0

Что вы всё заладили про продажу?
Инвестируйте дальше, сдавайте через УК, на деньги от сдачи, снимайте в Калининграде, в чем проблема?
Я бы кстати не зацикливался на Калининграде, попробовал бы жить в других городах.
Поговорите с мужем, может он на Юг хочет?
Я бы эти квартиры, детям отдал бы, а на сдачу в аренду их, до того времени бы жил в другом городе.
Через 6-7 лет старшему ребёнку уже 18, можно будет помочь с сепарацией...

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю