Что происходит с рынком жилья и ипотекой в России

21
Что происходит с рынком жилья и ипотекой в России

Насколько вырос размер одной ипотеки, что с процентными ставками и почему сдать квартиру в аренду стало сложнее.

Рассылка Т—Ж о мире инвестиций
Лайфхаки о том, как делать деньги из денег, — в вашей почте раз в неделю. Бесплатно

Доля ипотеки «от застройщика» выросла вдвое

В июне на долевом рынке две ипотеки из трех оформили «под 0%». В следующем году Банк России ограничит выдачу таких ипотек, потому что они завышают цены на жилье, а еще несут риски для всех сторон. Вот какие.

Заемщик. Если цены на жилье не вырастут, то при необходимости продать квартиру заемщик потеряет часть денег, так как купил жилье дороже рынка.

Банк. С учетом околонулевой ставки по кредиту заемщики не будут стремиться выплатить ипотеку как можно скорее.

Застройщик. Он получит выгоду в среднесрочной перспективе, но в случае системного кризиса на рынке тоже пострадает.

Государство. Если ключевая ставка вырастет, субсидирование льготных ипотек на длинной дистанции увеличит нагрузку на госбюджет.

Источник: Банк России
Источник: Банк России

Банки снизили требования к заемщикам

В сентябре ипотечный рынок в России продолжил оживать после весеннего обвала. За сентябрь россияне оставили 137 тысяч заявок на ипотеку, что на 13,4% меньше, чем в сентябре 2021 года. Но в денежном выражении общий объем кредитов подрос на 8,7%. Это случилось потому, что за последний год вырос средний размер одной ипотеки.

Выйти из пике ипотечному рынку помогли госпрограммы, а еще мягкие требования банков к заемщикам. Например, во втором квартале треть ипотек оформили люди, которые отдают более 80% доходов на оплату кредитов. Банк России считает, что скоро спрос на ипотеку снизится, потому что люди стремятся сберегать деньги.

Источник: Банк России
Источник: Банк России

Размер ипотечного кредита увеличился

Средний размер одного ипотечного кредита за последний год вырос на 25,5%, до 3,8 млн рублей. По нескольким причинам.

Стоимость жилья. По разным оценкам, за год квадратный метр в среднем по стране подорожал где-то на 15—20%.

Первоначальный взнос. Крупные банки по некоторым программам снизили минимальный размер первоначального взноса с 20 до 10%.

Ипотека «от застройщика». В рамках таких программ кредит выдают почти под 0%, но при этом поднимают цену жилья на 20—30% выше рыночной.

Последнее хорошо заметно на рынке с долевым участием (ДДУ). Весной на долевом рынке доля ипотек «под 0%» заметно выросла, а следом и средний размер кредита в этом сегменте.

Источник: Банк России
Источник: Банк России

Процентные ставки упали

Средневзвешенная ставка по ипотеке за год упала с 7,7 до 6,7%. Дело в программах господдержки, на которые приходится около половины всех ипотечных заявок. А вот на долевом рынке ставка упала почти вдвое, до 3,5%. Это еще один эффект ипотеки «от застройщика».

Источник: Банк России
Источник: Банк России

Цены на столичные квартиры снизились

По подсчетам Irn.ru, за октябрь вторичное жилье в Москве упало в цене на 0,8%, в среднем до 256 тысяч рублей за квадратный метр. С пиковых майских отметок цены упали на 5,9%.

Как пишет Irn.ru, сейчас на рынке жилья дефицит покупателей: часть мобилизовали, еще больше выехало из страны, а остальные «заняты более насущными проблемами».

Специалисты допустили, что цены на московское жилье упадут на 30% — больше, чем в кризис 2015—2017 годов. Тогда западные санкции и проблемы с экономикой были не такими серьезными, а на рынке жилья не было пузыря, как сейчас.

Источник: Irn.ru
Источник: Irn.ru

Квартиры хотят продать быстрее

По данным «Циана», доля объявлений о срочной продаже квартиры на вторичном рынке увеличилась с 2,7% в феврале до 4% в ноябре. В среднем продавцы таких квартир скидывают 5% относительно рынка. Исключения: Тольятти, Новокузнецк, Ленобласть. Там срочные квартиры хотят продать дороже среднего по рынку.

Источник: «Циан»
Источник: «Циан»
Источник: «Циан»

Сдать квартиру стало сложнее

За месяц мобилизации число новых объявлений на рынке долгосрочной аренды в среднем подросло на 66%. Конкуренция среди арендодателей увеличилась из-за общей неопределенности: собственники передумали продавать квартиры и стали сдавать их в аренду, чтобы получить доход. Вероятно, некоторые решили сдавать квартиру из-за переезда за рубеж.

Новые объявления на рынке долгосрочной аренды. Источник: «Циан»
Новые объявления на рынке долгосрочной аренды. Источник: «Циан»

А еще не так выгодно

Из-за большого количества новых объявлений, слабого спроса и сезонного фактора арендодатели стали снижать ставки. За месяц мобилизации в среднем арендная плата за съем однокомнатных и двухкомнатных квартир упала на 3 и 4%, а в Москве — на 6 и 10%.

В итоге доходность от сдачи в аренду уменьшилась. Например, в Москве доходность однокомнатной квартиры за последний год упала с 5,5 до 4,9% годовых от ее текущей стоимости. Это меньше, чем процент на вклад в крупных банках.

Годовая доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в Москве

20 октября 2021 года20 сентября 2022 года20 октября 2022 года
Средняя стоимость, млн рублей11,211,611,5
Средняя ставка аренды, тысяч рублей51,850,247
Доходность5,5%5,2%4,9%

Годовая доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в Москве

Средняя стоимость, млн рублей
20 октября 2021 года11,2
20 сентября 2022 года11,6
20 октября 2022 года11,5
Средняя ставка аренды, тысяч рублей
20 октября 2021 года51,8
20 сентября 2022 года50,2
20 октября 2022 года47
Доходность
20 октября 2021 года5,5%
20 сентября 2022 года5,2%
20 октября 2022 года4,9%

Годовая доходность от сдачи в аренду двухкомнатной квартиры в Москве

20 октября 2021 года20 сентября 2022 года20 октября 2022 года
Средняя стоимость, млн рублей16,516,816,8
Средняя ставка аренды, тысяч рублей97,585,777,2
Доходность7,1%6,1%5,5%

Годовая доходность от сдачи в аренду двухкомнатной квартиры в Москве

Средняя стоимость, млн рублей
20 октября 2021 года16,5
20 сентября 2022 года16,8
20 октября 2022 года16,8
Средняя ставка аренды, тысяч рублей
20 октября 2021 года97,5
20 сентября 2022 года85,7
20 октября 2022 года77,2
Доходность
20 октября 2021 года7,1%
20 сентября 2022 года6,1%
20 октября 2022 года5,5%

Вклад в банке теперь выгоднее

Индекс доходности столичного жилья от Irn.ru впервые с 2018 года опустился ниже единицы. Этот индекс показывает, во сколько раз доходность жилья — аренда плюс изменение цены квартиры — превышает доходность вклада в крупном банке. Если индекс ниже единицы, то доходность у квартиры ниже, чем у вклада.

Источник: Irn.ru
Источник: Irn.ru

Новости, которые касаются инвесторов, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @investnique.

Фотография на обложке — Stanislav71 / Shutterstock
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Интересно что ещё придумает государство, чтобы цены на недвижимость ещё больше улетели в небеса. Особенно на вторичке.
В 2020 году у них очень даже замечательно получилось это сделать.

23

Влад, хуснуллин уже придумал как не лишить стройиндустрию сверхдоходов, - по 5 миллионов новоявленным россиянам, и ажиотаж на рынке жилья обеспечен...

8

Влад, так падает же вроде всё

3

ivan, вот интересно, что кто посмотрит.

0
0

Да уж, у нас в городе, четыре года назад продавали хрущевку однокомнатную за 1,5 млн. сейчас такую же за 3 млн. с ремонтом за 3,5 млн.
Хз, кто сейчас квартиры покупает, впрочем ничего нового, раньше меняли машину на квартиру и сейчас также можно сделать.

8
0

Ага. И то ли еще будет 😭

7
0

Средняя ставка аренды в Москве 77,2к? Это что за рейтинг и за сколько квадратов? В Москве средняя стоимость аренды за 2-х за пределами третьего кольца ~40к, поэтому доходность, с учетом издержек, будет на уровне 2-3%

4

Юрий, с ковром и сервантом? Не утрируйте, даже до ковида на рынке уже было не снять «нормальную» двушку для жизни за 40к. Это уже была стандартная такса для 1к.

4

Crazy, только что сняли двушку за 32 тысячи в Восточном округе. До 40 тысяч также есть предложения. На самом деле происходит что-то уникальное с рынком аренды в Москве.

2

Просто, не исключаю, что есть такие лоты, которые стоят на продаже. И их часто по заниженной цене сдают, пока рынок щупают.

Либо это люди, которые срочно уехали, им тоже не до торгов - сдают с дисконтом в краткосрочной перспективе.

2

40к это нормальная цена.
Либо называйте район

1

Alexandro, нормальная для Химок? Возможно. Но не для Аэропорта/Сокола, например.

2

Crazy, уверяю, что можно. Я бы даже мог фото приложить, надо в телефоне поискать (я как-то не привык съемные квартиры фотографировать просто, это же не достопримечательность). Да, не Сокол и не Аэропорт, там если и найдете, то с коврами и вот этим всем бабушкиным добром. А вот если посмотрите варианты на Речном Вокзале, Тушинской, Алтуфьево и т.д., там как раз и будут варианты и с посудомойкой, и кондиционером. Но, учитывая, что россияне часто не понимают, зачем это нужно, есть лайфхак - договариваетесь с хозяином, оплачиваете нужный вам агрегат, а он снижает аренду. Аренда при этом должна быть долгосрочной, конечно, от года.
Лично я имею опыт аренды в Зеленоградском округе, в Москву на электричке, но, эти электрички приличнее метро внутри и приличнее автобусов, это ~40 минут гарантированно до 3-х вокзалов (можно и до других станций, если выйти пораньше), это ничем не отличающаяся инфраструктура, а я знаю, что более комфортная, чем в человейниках на юге Москвы или в депрессивных районах старой застройки (где идешь и не знаешь, то ли тебя ударят чем-то тяжелым сзади, то ли провалишься в яму). В общем, я снимал большую, ~70 кв.м.двушку со всеми вашими хотелками, душевой кабинкой, ортопедическими матрасами (а это важно), низкой коммуналкой (это тоже важно), консьержем, парком-магазинами и прочим в шаговой доступности за 35к. Как вам такое? Это вопрос акцентов и понимания, что вам на самом деле нужно вокруг. Например, лично для меня разница в какие-нибудь 10-15 минут и переплата в 10-15 тысяч - это уже вопрос. Я кстати работал много лет на Соколе, а жил в Химках, ездил на авто за 30-60 минут (зависело от пробок) и каких-то преимуществ именно от района не видел, скорее наоборот, проблем там больше, цены выше, начиная от поиска парковки и заканчивая поиском детского садика или большого магазина, уровня ну хотя бы супермаркет (не Магнита), чтоб был выбор.

0

Юрий, я не обсуждаю преимущества жить в Зеленограде, чтобы экономить 10-15к, пользуясь электричкой и жертвуя временем.

Все, о чем я говорю, это качественная двушка для жизни в мск, в районе с хорошей транспортной доступностью не стоит 40к. Даже сейчас.

1
0

Интересно, как irn считает доходность от сдачи квартиры относительно вкладов. Например, в марте ставка по краткосрочным вкладам была 20%. Ее тупо не учли? На таком вкладе из процентов за 3 месяца получалась годовая доходность от сдачи квартиры в аренду, при этом останется еще 9 месяцев, за которые тоже проценты начислят.

2

Вячеслав, зашёл на циан, поставил фильтры:

- Славянский Бульвар, 10 минут пешком
- 2 комнаты
- Кондиционер, посудомойка

Не удивился, что-то. Помогите Даше найти квартиру за 43к…

1

Crazy, пжлста, просто убрал кондиционер и посудомойку

3
Герой

22.11.22, 20:06

Отредактировано

Вячеслав, можно вас попросить приложить фото сюда найденных вами квартир? Я вот сейчас все четыре посмотрел.

Хотите, я начну с варианта за 40к у вас на скриншоте? Ну о чем вообще тут может идти речь?)

Я же в самом начале треда заявил, о том, что для «нормальной» 2к квартиры в МСК - 40к это НЕ рынок)))

2

Сообщество