«Хочу сразу вкинуть побольше»: почему в 2024 году невы­годно гасить ипотеку досрочно

История из дневника трат и комментарий эксперта

84
«Хочу сразу вкинуть побольше»: почему в 2024 году невы­годно гасить ипотеку досрочно

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Аватар автора

Сибирская язва

думает досрочно погасить ипотеку

Страница автора

Мне 30 лет, я живу в Красногорске и работаю менеджером по исследованиям в банке.

С декабря 2023 года моя зарплата — 190 000 ₽ после вычета НДФЛ. Еще есть годовой бонус: за прошлый неполный год чистыми он составил чуть больше четырех месячных окладов — таких, какие были тогда. Еще мне полагается налоговый вычет за покупку квартиры — 260 000 ₽, но я пока на него не подавала, подумаю об этом позже.

Откладываю 10 000—30 000 ₽ в месяц. Также в копилку пошел годовой бонус — чистыми это 650 000 ₽. Всего накопила 1 160 000 ₽. 1 000 000 ₽ лежит на вкладе в Сбере под 16% на полгода, остальное на пополняемом счете под 10%. 100 €⁣ (9851 ₽), оставшиеся после поездки на Кипр, работают закладкой в книге.

Считаю, что я накопила неплохую сумму. 500 000 ₽ в моих накоплениях — подушка безопасности. По плану — на платежи по ипотеке на год вперед в случае потери трудоспособности, по факту — на срочные серьезные вопросы.

В дне из жизни я писала, что остальное лежит, предположительно, на досрочное погашение по ипотеке. Я выплачиваю ее за однушку в Подмосковье. Купила эту квартиру в сентябре 2022 года. Ипотека была без первоначального взноса, под 4,99% на 30 лет. Стоимость квартиры составила 7 150 000 ₽. Ежемесячный платеж — 38 413 ₽. Сдали однушку в срок, я полноценно живу в ней с ноября 2023 года.

Хочу сразу вкинуть побольше, чтобы снизить ежемесячный платеж с 38 500 до примерно 30 000 ₽. По подсчетам, понадобится не менее 1 500 000 ₽.

Пока не вижу смысла гасить досрочно каждый месяц: у меня небольшая ставка по ипотеке — 4,99%, кажется, что сейчас будет выгоднее держать деньги на депозите. Ежемесячный платеж для меня на данный момент посильный и составляет только 20% от доходов, то есть нет критической необходимости срочно его снижать. К тому же считаю, что такой подход портил бы мне настроение.

Стоит ли мне все-таки погашать ипотеку досрочно? Не лучше ли продолжать держать суммы на вкладах и платить минимальный платеж?

Аватар автора

Сергей Стаценко

торгует на бирже, занимается финансовым анализом

Страница автора

Почему лучше держать деньги на вкладе

4,99% — это очень выгодная ставка по ипотеке. Сейчас, в июне 2024 года, такая доступна только по льготной программе для айтишников. А по ставке ниже, 2 или 3%, можно взять только ипотеку на Дальнем Востоке, в Арктике или в селе. В остальном банки выдают ипотеку минимум под 18—19%. Вам повезло, и этим надо пользоваться.

Не советую досрочно гасить ипотеку с такой низкой ставкой. Разумнее держать свободные деньги хотя бы на вкладе, как вы и делаете. Многие банки сейчас предлагают вклады под 17% годовых.

Предположим, что ваш вклад в Сбере под 16% истекает сегодня. Вы снимаете вложенный 1 000 000 ₽ и проценты — 82 714 ₽.

Накопительный счет, на котором 160 000 ₽, не трогаете: это часть вашей подушки. Вы хотите, чтобы в ней всегда оставалось 500 000 ₽, то есть из освободившихся 1 082 714 ₽ вы добавляете к подушке 340 000 ₽. Остается 742 714 ₽. Вы можете переложить эти деньги на новый вклад или отправить их в банк в виде досрочного платежа по ипотеке.

Первый вариант: вы положили свободные деньги на вклад на два месяца по ставке 17%. Ваша прибыль составит 21 193 ₽, или 10 596 ₽ в месяц.

Второй вариант: вы внесли 742 714 ₽ в качестве досрочного платежа по ипотеке. По моим подсчетам, остаток вашего основного долга — около 7 млн рублей, а платить осталось 340 месяцев. Ваш долг сократится с 7 млн до 6,3 млн рублей, а ежемесячный платеж уменьшится примерно на 4 тысячи рублей.

То есть при первом варианте вы будете получать прибыль больше 10 тысяч рублей в месяц, а при втором — экономить около 4 тысяч. Очевидно, что держать деньги на вкладе выгоднее. К тому же спустя два месяца ставка может повыситься, вы откроете новый вклад и будете получать еще больше процентов от банка. А если она и снизится, то вряд ли до 5%, по крайней мере в ближайшем будущем.

Я не советую закрывать вашу ипотеку досрочно, даже когда ставка по вкладу станет такой же, как ставка по ипотеке. За последние 10 лет ипотеку под 5% выдавали только с середины 2020 года по середину 2021 года. То есть это само по себе редкость. Примерно в этот же период ставки по вкладам в крупнейших банках были меньше 5%. Других таких периодов за последние 15 лет не было.

Но у вкладов два минуса: если вы закроете вклад досрочно, то потеряете накопленные проценты. А в долгосрочном периоде доходность от вкладов проигрывает инфляции, то есть вклады не защищают ваш капитал от обесценивания. Помните: рубль в будущем — это не тот рубль, что сейчас. Его покупательная способность будет ниже.

Вот почему советую рассмотреть и другие инструменты инвестирования.

Во что еще можно вложить деньги

Можно инвестировать в облигации — о том, что это такое, можно прочитать в бесплатном курсе Т⁠—⁠Ж «А как инвестировать». Они позволяют зафиксировать процентную ставку купона на долгий срок. А если вы продадите краткосрочные облигации до погашения купона, то не потеряете накопленный доход, как в случае с вкладом.

Также есть флоатеры — облигации, доходность которых меняется вместе со ставкой ЦБ. Пока она высокая, стоит держать такие облигации. Подробнее об этом мы уже писали в статье «В какие облигации инвести­ровать при высокой ставке ЦБ».

Учитывая сумму, которую вы можете направлять на сбережения, советую проработать и еще одну задачу — накопить на будущее: на пенсию, воспитание детей, достижение финансовой свободы.

Для этого советую держать деньги не только на вкладах и в облигациях, но и в долгосрочных инструментах — акциях и ПИФах, паевых инвестиционных фондах. Про ПИФы я уже рассказывал другой героине дневников трат. Она тоже сомневалась, стоит ли гасить ипотеку досрочно.

Сергей СтаценкоА что бы вы посоветовали?
  • матерь коржьяА где расчет, где при досрочном погашении уменьшается срок кредита, а не платеж? Даже если вкинуть 1 млн р и сократить срок, то навскидку общая стоимость кредита уменьшилась на 2,5 млн и срок кредита сократился почти на 8 лет.17
  • Сергей СтаценкоAndre, скорее всего, останетесь при своих через 30 лет - инфляция будет сопоставима с доходностью облигаций, разве, что рискнуть и вложить в акции, тогда есть шанс обыграть инфляцию.7
  • ПавелВообще не стоит, стоимость недвижки растет в реальном мире, т.е. тут вы идете где то вровень с инфляцией, у Вас ипотека фиксированная с совсем небольшим процентом, по факту есть куда потратить деньги - жизнь коротка, подушка безопасности есть, на кой вам портить досрочно - с каждым месяцем реальный платеж становится меньше на величину инфляции, их выгоднее тратить, не хочу вдаваться в математику, т.к. реальную инфляцию учесть нельзя, да и прогнозировать тоже, но если исходить из реалий - гасить досрочно неинтересно .12
  • Петр КаросанидзеСергей, такой себе совет и вывод. Это подходит только супер-дисциплинированным людям, которые готовы еще и заморачиваться все эти годы со вкладами, переносить деньги из банка в банк. У вас расчеты только математические, а не жизненные. Деньги, которые изначально отложены на вкладе, человек может потратить. Их могут заморозить по какой-то причине, взыскать, мошенники могут украсть, банк загнется и ждать выплат по страховке. Куча непредсказуемых случаев может быть, черные лебеди. И всё это риски. И во всех этих рисках ипотеку нужно будет выплачивать. Банк всегда заберет свое - он намного более вероятнее заберет у ипотечника долг, чем ипотечник может защитить себя от риска потери денег. Поэтому выгоднее гасить ипотеку даже под 4% при ставках на вкладе в 16%. Это жизнь, а не математика.14
  • Andrey VorobevПавел, однушка в Красногорске это не мечта всей жизни, а временный вариант, оттуда нужно бежать как можно скорее7
  • Luna MoonlightКак бы цифры не врут, очевидно, что досрочно погашать не выгодно. Но некоторые до сих пор оперируют ощущениями «кабала, страшно жить с долгом и т.д.», а не здравым смыслом, поэтому досрочно погашают.6
  • Сергей СтаценкоПетр, чтобы приумножить капитал нужно осознанно рисковать, поэтому рекомендовал рассмотреть другие инструменты - облигации, а т.к. деньги фактически долгосрочные и удается откладывать значительную сумму, то часть можно и в акции. Ипотека по такой ставке - это дешевое фондирование.10
  • ПавелAndrey, согласен, но это вопрос к ТС, может всё устраивает, я тоже не у кремля живу, да и не стремлюсь туда))) не Красногорск конечно, но вот меня район между МКАД и ТТК оч устраивает ))0
  • Andrey VorobevПавел, смотря где Если это не новокурьяново например, то это я разделяю. Но Красногорск это область, это совсем другое0
  • Александр МельникВсе эти отговаривания от досрочного погашения похожи на заказуху от банков. Да, подушку лучше иметь. Но и ипотеку лучше гасить досрочно, чтобы не висела на душе.16
  • Сергей ПавловПавел, скорее покупательная способность денег снижается. Т.е. ценность 1 рубля или доллара. Если считать в золотых унциях, то квадратные метры купленные с скажем 20 лет назад в спальном районе только дешевеют относительно них. Износ, устаревание, расходы на содержание, расходы на страхование, покупку, продажу, ремонты. В сети можно найти достаточно расчетов и сравнений. Ну золото всегда можно взять с собой и быстро продать в любой стране.0
  • ДмитрийЕрунда какая-то. Т.к если досрочно не платить в первые пол срока кредита, то потом уже точно смысла все меньше будет, ибо банк основную сумму процентов уже заберёт, посмотрите расчёт по платежам, где указаны суммы в основной долг и в проценты... И увидите что вы платите в начале больше в проценты... Т.к процент усреднённый за весь срок. В начале нужно гасить ипотеку, а потом , когда уже пол срока пройдёт, тогда уже есть смысл держать проценты на вкладе, без досрочного погашения, если на вкладе процент выше конечно.10
  • Иван ФаковАлександр, всё зависит не только от цифр, но и от человека - его дисциплины и мозгов. Если человек не имеет ни первого, ни второго - здравым смыслом будет как можно быстрее вложить лишние деньги в ипотеку, чтобы не отдать эти деньги мошенникам или не потратить на выпивку. Если человек дисциплинирован и достаточно умен чтобы не потерять деньги на ровном месте - здравым смыслом будет приумножить эту сумму. Ну и не стоит забывать про риск-менеджмент конечно.9
  • Luna MoonlightАлександр, понятно, что жить без долга, лучше, чем с ним. Но когда люди все свободные деньги закидывают в ипотеку, не путешествуют, отказывают себе в развлечениях, не имеют никакой подушки безопасности - это уже никакой не здравый смысл, а жизнь на обслуживание иррационального страха долга.13
  • Иван ФаковVeta, все зависит от периодичности и сумм досрочного погашения. Идеальный метод погашения это снижение суммы обязательного платежа при его фактическом неснижении. Таким образом вы получаете все бонусы метода снижения срока, но при наступлении сложной жизненной ситуации имеете возможность временно снизить платежи. Но тут нужна дисциплина.14
  • Сергей Стаценкоматерь, если держать 1 млн р на вкладе и проценты с него направлять на платеж по ипотеке по ставке 5%, то вклад буден выгоднее, чем досрочное погашение с уменьшением срока, пока ставка по вкладу не снизится до 9%, после чего снять 1 млн и погасить кредит.14
  • Сергей СтаценкоДмитрий, % за пользование кредитом при аннуитете рассчитываются исходя из остатка долга и не усредняются за весь срок, со временем сумма долга сокращается и создается впечатление, что банк вначале получил все % по кредиту. Да, выгоднее досрочно погашать ипотеку в начале срока пока % превышают платежи по долгу, но расчеты при такой разнице в ставках говорят об обратном. Если вы полагаете, что досрочное погашение выгоднее в данном случае, то приведите ваши расчеты.9
  • Дмитрий ГLuna, к примеру у меня трое детей, каждому я хочу купить по квартире. Если я буду покупать по одной квартире в ипотеку с минимальным первоначальным взносом и буду гасить досрочно, то выплату первую квартиру за 3 года, потом коплю следующий первоначальный взнос и беру следующую ипотеку, попутно в теории уже даже сдавая первую квартиру. Итого за 10-15 лет закрою вопрос с квартирами. А в вашем понимании я изначально должен купить все три квартиры и платить за них 30 лет? Во первых, у меня нет такого первоначального взноса, во вторых мне банк уже не одобрит, наверное, даже вторую ипотеку, не говоря за третью. Весь мой доход за три текущих ипотеки будет уходить на содержание этих ипотек, соответственно вырастит долговая нагрузка и увеличатся риски в случае потери работы. Зачем мне обслуживать ипотеки 30 лет, если я могу выплатить их за 10-15 лет и дальше копить деньги на депозите или вписаться ещё в следующие ипотеки?3
  • Luna MoonlightДмитрий, в моем понимании дети сами себе покупают квартиру, а вы тратите свои деньги на свою жизнь, хобби, путешествия. Берете себе одну квартиру в ипотеку и спокойно ее выплачиваете с комфортным ежемесячным платежом, чтобы хватало на всю остальную жизнь без ограничений. Я например не хочу тратить свои лучшие годы на впахивание на ипотеки, и покупку одной квартиры за другой. Поэтому мне важнее более ликвидные деньги, а не вкачанные в бетон.11
  • Дмитрий ГLuna, мне родители также не помогали с покупкой жилья, и получается лучшие годы с 23 до 30 лет потратили с женой на покупку своего жилья, я думаю, что этот круг пора разорвать и дети не должны тратить свои годы на первое жилье как я , и работать не там где больше платят, а там где нравится. Но пока я собираю на жилье для детей, и ни в чем их не ограничиваю и себя. Путешествуем и на кружки ходим.13
  • Яна ВладимировнаПавел, внезапно без работы остаться с необходимостью гасить ипотеку гораздо интереснее, согласна6
  • Яна ВладимировнаAlex, в графике платежей пропорции платежа на проценты и основной долг прописаны2
  • Luna MoonlightАлександр, никто же не говорит, что можно не работать, но покупать каждому из детей по квартире для меня ту мач, другие приоритеты5
  • Александр МельникLuna, соглашусь, что просто квартиры детям сразу - это перебор, вырастут белоручки, лучше вкладываться в образование. Но в чем-то детям помочь - это было бы неплохо, конечно.4
  • Terra degli angeliLuna, а потом эгоистичные европейские родители еще возьмут и продадут свою недвижимость и выкупят на эти деньги каюту на круизном лайнере или оплатят содержание в доме пристарелых.3
  • Татьяна КирюхинаАлександр, 30 лет психологически давит. Да, всю не гасим но деньги от заработка идут и на досрочку и на увеличение фин подушки. Идеал если она увеличивается, со скрипом - когда хотя бы не уменьшается. Инвестиций у меня пока маловато, все вместе - две моих досрочки или 4 стандартных платежа. На вкладах конечно больше, но это практически нз.3
  • Александр МельникTerra, образование, которое позволит зарабатывать от 200 тысяч рублей, давайте все-таки рублями доходы мерить.3
  • М.С.Александр, Банку как раз наоборот выгодно вернуть деньги выданные под 5%, что бы сейчас выдать их под 18%23
  • Виктория ЗоринаМ.С., я вот тоже с недоумением читаю комментарии несогласных. Конечно, на вкладе выгоднее держать сейчас, даже если вычесть будущие налоги с превышения процентного дохода в 160к.8
  • Егор ЕрохинСергей, дай обниму. Пригорает уже от того что в 20 годах 21 века ходит поверье, что «банк забирает основную часть процентов в начале ипотеки». И это в комментах к статьям в журнале о финансах! Банк каждый месяц забирает ровно 1/12 годовой ставки от тела кредита. Никаких мудреных схем нет. Естественно в первые годы при аннуитете 80-90% платежа будут проценты.9
  • Денис СпиридоновЕгор, больше скажу. Мне даже один раз НЕ советовали рефинансировать кредит на более низкую ставку, если кредит уже преодолел экватор. Аргумент был такой - я уже выплатил основную часть % по первому кредиту, и если сделаю рефинансирование, то опять начну сначала и буду платить проценты по второму в начале8
  • Lupus EstВзял в мае ипотеку на 30 лет под 6%, ежемесячный платеж 71 тыс. И пока я не планирую ни рубля гасить досрочно - зачем?? Вклад или ОФЗ приносят больше, нередко - в разы больше. Я даже больше скажу, собственные средства позволяли взять в ипотеку 8 млн вместо 12ти, но какой смысл? Взял максимально - 12 млн, а на свои 4 млн купил 26238 ОФЗ.8
  • Фан-клуб Валентина СтрыкалоВиктория, на вклад эти налоги не распространяются, как я понял0
  • Максим ЛащилинТакже важно учитывать базу, на которую происходит начисление процентов по ипотеке, и соответственно размер вклада. А то может же быть так что ипотека на 10 млн, а денег на вкладе 500 тыс. И в абсолютных величинах получается, что размер процентов по вкладу не перекрывает размер процентов по ипотеке за год даже с учётом высокой ставки по вкладу. Конечно, тут нужно уже конкретно считать, но это так к размышлению :)2
  • Виктория ЗоринаФан-клуб, на вклады в первую очередь0
  • Александр КазанцевМ.С., банк выдаёт льготную ипотеку по рыночной ставке, ему государство компенсирует разницу0
  • Александр ПатраковЯ последние 5 лет так делал. Снизив ежемесячный платёж до очень комфортного ( сопоставимого с оплатой ХКХ ) я перестал досрочно погашать, потому что с учётом реальной инфляции лучше было вкладываться в ремонт, и прочее. Закрыл в итоге по определённым семейно-личным причинам год назад, но если бы не они - тянул бы до 2031 ( до этого срока было открыта ипотека). Экономических выкладок у меня нет, но добавлю что у меня было взято давно со ставкой 7,5%.3
  • Alexander RusАлександр, Надеюсь вы не даете финансовые советы.1
  • Alexander RusЮля, Даже в комментариях к финансовому журналу достаточно низкая финансовая грамотность. Грустно.3
  • Alexander RusМаксим, база тут не причем. Вы же перечислив эти 500тыс не закроете ипотеку, поэтому проценты от 500 тыс и не должны перекрывать платеж по ипотеке на 10 млн.3
  • ЕвгенийАлександр, Это называется- финансовая грамотность. Нужна всего лишь финансовая грамотность и ДИСЦИПЛИНА! По-сути Сергей верно говорит, однако, для этого нужны два этих фактора.0
  • ЕвгенийМ.С., банку без разницы в данном случае, поскольку это ипотека с ГП, а не занятые у ЦБ.0
  • ЕвгенийПавел, согласен с Вами. Тут для людей, скорее больше важен психологический фактор срока 30 лет, например... многие соотносят себя ещё в этот момент со своими родителями по возрасту....например...что типа...когда я выплачу ипотеку мне будет, как моим родителям сейчас и типо жить то когда... И вот отсюда эти все мытарства...0
  • ЕвгенийСергей, На мой взгляд - тут нужно считать, хотя бы в рамках обозримого времени, что выгоднее, либо ДП,либо, образно, вклад. Например (образно +-) : положили мы на вклад 1 000 000 руб. под 16%, за 3 месяца доход будет 40 000 руб. И вот здесь смотреть - что выгоднее, либо держать деньги на вкладе и получить 40тр; либо посчитать начисленные проценты за этот же срок по ипотеке... Мне кажется, в данном случае всё-же проценты по ипотеке за 3 месяца будут выше, чем полученный доход от вклада в 40тр.0
  • Александр МельникЕвгений, финансовая грамотность обычно сводится к калькулятору, но не учитывает человеческую психологию и другие факторы, что во многом ее обесценивает.0
  • ПавелСергей, ну насчёт "взять с собой и легко продать" все не так однозначно))) попробуйте просто взять с собой слиток на 100 г чистоты и просто вывезти за пределы РФ без соответствующих документов ... Это так же легко как необработанные алмазы провести ))) как это "увидимся через несколько лет" через сколько прокурор решит)))0
  • ПавелЯна, а по какой причине вы можете внезапно остаться без работы? Опять же ТС написал про финансовую подушку ? Кем вы работаете?0
  • Яна ВладимировнаПавел, кем вы, работаете, такой бесстрашный?)0
  • ПавелЯна, в одном из холдингов по производству стройиатериалов - руковожу техническим подразделением. Я не бесстрашен, просто не вижу таких рисков - остаться без работы, я востребован, опыт достаточно большой как технаря, так и как руководителя, за здоровьем слежу - не вижу таких рисков0
  • Яна ВладимировнаПавел, таки я за вас рада)0