Как вернуть проценты по ипотеке
Ипотека
78K

Как вернуть проценты по ипотеке

И всегда иметь деньги на черный день

42

Т⁠—⁠Ж: «Есть нюансы»

Дорогой читатель! В этой статье редакция упустила одну важную деталь.

Во всех расчетах автор статьи сравнивает два варианта ипотеки, но сравнивать их нельзя, потому что по ним разные вводные данные.

По первому варианту в статье нужно ежемесячно тратить 25 тысяч, а по второму — 17. То есть во втором варианте каждый месяц у нас остается 8 тысяч, которых не было бы, выбери мы первый вариант. И для честного сравнения нужно учитывать, какую выгоду нам принесут эти сэкономленные каждый месяц 8 тысяч на протяжении 20 лет.

Простыми словами, нужно открыть вклад на тех же условиях, что и в первом варианте, и каждый месяц откладывать туда 8 тысяч рублей разницы — тогда по двум вариантам будут одинаковые условия: вложили 2 миллиона, каждый месяц тратим по 25 тысяч. И в этом случае экономической разницы между методами практически нет — схема автора не поможет вернуть проценты по ипотеке, как это заявлено в теме статьи.

Автор указал об этом допущении в статье, но мы считаем его очень важным, поэтому дополнительно объясняем тут. С учетом этой оговорки в статье много полезного о вложениях, финансовой грамотности и инструментах для расчетов.

В чем плюс алгоритма из статьи — у вас действительно остается на руках 1 млн рублей. Его можно сохранить как подушку безопасности, инвестировать или пустить на другие хорошие дела.

Мы считаем, что право автора иметь свое мнение по этому вопросу священно, поэтому статья останется в неизменном виде. Но глядя на расчеты, помните про эти неучтенные 8 тысяч в месяц.

Впредь будем внимательнее. Меры приняты.

Когда я решил взять ипотеку, сотрудники банков и все мои друзья советовали увеличить первоначальный взнос.

Аватар автора

Евгений Плотников

взял ипотеку и планирует не переплатить

Так меньше переплата, а кредит можно погасить быстрее. Это очевидно: меньше денег занял у банка — быстрее отдал. Но у меня были другие соображения.

Я хотел купить квартиру недалеко от центра Екатеринбурга стоимостью 4 миллиона рублей. Срок ипотеки меня не особо волновал. Я готов был выплачивать ее 20 лет — главное, чтобы ежемесячный платеж был в районе 25 тысяч рублей.

Еще мне было важно, чтобы у меня были деньги на случай болезни, кризиса или ядерной войны. В быстром доступе: наличными под подушкой или в высоколиквидном активе, который в любой момент можно превратить в деньги.

Поэтому вариант взять ипотеку, как все остальные, был не для меня. Вот как я поступил.

Что не так с большим первоначальным взносом

На руках у меня было 2 миллиона рублей. На квартиру не хватало еще двух. Я был готов занять недостающие 2 миллиона у банка и нашел предложение с кредитной ставкой 8,25%.

Предложения по кредитной ставке. Я остановился на предложении от «Дельтакредит-банка»
Предложения по кредитной ставке. Я остановился на предложении от «Дельтакредит-банка»

Условия ипотеки с большим первоначальным взносом

Рыночная стоимость квартиры4 000 000 ₽
Сумма кредита2 000 000 ₽
Срок ипотеки20 лет
Платеж в месяц17 041 ₽
Итоговая стоимость квартиры6 089 840 ₽

Условия ипотеки с большим первоначальным взносом

Рыночная стоимость квартиры4 000 000 ₽
Сумма кредита2 000 000 ₽
Срок ипотеки20 лет
Платеж в месяц17 041 ₽
Итоговая стоимость квартиры6 089 840 ₽

За 20 лет я должен отдать банку 4 миллиона рублей вместо 2, которые одолжил изначально. То есть даже с учетом высокого первоначального взноса я все равно переплатил бы за квартиру половину ее реальной стоимости, оформив ипотеку на большой срок.

Это было лучшее предложение, которое мне удалось найти. Специальные программы для молодых и многодетных семей мне не подходили.

Еще меня пугало то, что все 20 лет ипотеки у меня не было бы свободных денег и других инструментов для маневрирования. Это означало, что если я лишусь постоянного дохода хотя бы на пару месяцев — если меня сократят или я заболею, — то выплачивать кредит мне будет нечем. Меня такое положение не устроило, и я начал считать.

Что будет, если подключить инвестиции

Я решил посчитать: что, если половину денег не отдавать банку в качестве первоначального взноса, как все советуют, а начать инвестировать. Например, из двух миллионов, которые у меня есть, один отдать банку как взнос, а второй положить на вклад на те же 20 лет.

Расчет стратегий

С инвестициямиБез инвестиций
Стоимость квартиры4 000 000 ₽4 000 000 ₽
Первоначальный взнос1 000 000 ₽2 000 000 ₽
Кредитная ставка8,25%8,25%
Срок ипотеки20 лет20 лет
Ежемесячный платеж25 562 ₽17 041 ₽
Итоговая стоимость квартиры7 134 873 ₽6 089 840 ₽
Сумма вклада1 000 000 ₽
Процентная ставка7,87%
Сумма вклада через 20 лет с процентами4 801 177 ₽

Расчет стратегий

Стоимость квартиры
С инвестициями4 000 000 ₽
Без инвестиций4 000 000 ₽
Первоначальный взнос
С инвестициями1 000 000 ₽
Без инвестиций2 000 000 ₽
Кредитная ставка
С инвестициями8,25%
Без инвестиций8,25%
Срок ипотеки
С инвестициями20 лет
Без инвестиций20 лет
Ежемесячный платеж
С инвестициями25 562 ₽
Без инвестиций17 041 ₽
Итоговая стоимость квартиры
С инвестициями7 134 873 ₽
Без инвестиций6 089 840 ₽
Сумма вклада
С инвестициями1 000 000 ₽
Без инвестиций
Процентная ставка
С инвестициями7,87%
Без инвестиций
Сумма вклада через 20 лет с процентами
С инвестициями4 801 177 ₽
Без инвестиций

Сначала кажется, что моя стратегия проигрышная: я буду платить банку на 8,5 тысячи рублей в месяц больше. Кроме того, в итоге я заплачу банку по кредиту на миллион больше, а переплата за квартиру будет больше половины. Но когда подключаются инвестиции, начинается магия: за 20 лет я переплачу банку лишних 3 миллиона, но получу квартиру без обременения и почти 5 миллионов рублей на вкладе.

Получается, что если параллельно с ипотекой открыть вклад, уменьшив первоначальный взнос, то сумму переплаченных процентов по ипотеке полностью покроют проценты со вклада. В итоге за квартиру я не переплачу ни рубля. А еще у меня всегда будут деньги на черный день и я смогу погасить ипотеку вкладом.

Вклад — это самый простой способ накоплений. Подходящий вклад можно выбрать на портале «Банки-ру». Для меня такой способ распорядиться своими деньгами выгоднее и надежнее, чем максимизировать первоначальный взнос. Если использовать более сложные инструменты инвестирования, например акции или облигации, инвестированный миллион может отбить и полную стоимость квартиры, а не только проценты. Но ценные бумаги — это отдельная сложная тема, поэтому в этой статье я расскажу только о вкладе.

Тем, кто считает так же, я расскажу, как самостоятельно сделать расчеты и найти самую выгодную стратегию.

О чем надо знать, прежде чем применять мою стратегию

Вот о каких нюансах нужно помнить:

  1. Никто не гарантирует, что на протяжении 20 лет ставка по вкладам будет одинаковой. С 2000 года уже произошло несколько мировых экономических кризисов и падение курса рубля к доллару больше чем в 2 раза — мы не застрахованы от таких событий в будущем.
  2. В своих расчетах я беру только вклады с капитализацией процента. Это важно и нужно учесть при выборе вклада. Дело в том, что ставку по вкладу выше ставки по ипотеке вы вряд ли найдете, то есть в масштабах одного года вклад всегда будет менее выгодным, чем погашение ипотеки. Но благодаря капитализации вклад постепенно растет — в какой-то момент он начинает приносить больше, чем требуется ипотеке. Но этот эффект проявляется только на дистанции больше 5—10 лет.
  3. Вкладов с высоким процентом на 20 лет нет, поэтому придется каждые 2—3 года перекладывать деньги.
  4. На момент написания статьи сумма на вкладе свыше 1,4 миллиона не застрахована Агентством по страхованию вкладов, то есть если у банка отзовут лицензию и он не сможет вернуть вложенные деньги, вам возместят только 1,4 миллиона. Поэтому важно открыть вклады в разных банках, чтобы в каждом вложения не превышали 1,4 миллиона. Я, например, держу деньги в двух банках.
  5. Можно использовать другие способы инвестирования. Всегда можно найти инструмент, который приносит такой же доход, как вклад, или больше. Для этого нужно изучить рынок и посоветоваться со специалистами. Еще стоит заранее задуматься о диверсификации инвестиций.
  6. Все 20 лет придется платить гораздо больше, чем если стоимость квартиры разделить на количество месяцев. Но эти деньги вернутся.
  7. Вместо вклада можно ежемесячно откладывать 8,5 тысячи рублей на накопительный счет. Тогда за 20 лет накопится примерно такая же сумма, как на вкладе, если изначально вложить 1 миллион рублей. Но так копить тяжело, и заработок в виде процентов будет меньше. На накопление 500 тысяч рублей потребуется 5 лет.
  8. На момент написания статьи среди предложений банков был вклад со ставкой 7,87%, поэтому именно эта ставка используется в расчетах. Сейчас таких предложений может не оказаться. Но с помощью калькулятора я выяснил, что мой подход сводит переплату к нулю при разнице в ставках между ипотекой и вкладом не более 2%. Если разница больше, всю переплату отбить вряд ли получится, но уменьшить можно.

Как рассчитать оптимальный вариант ипотеки

Мой пример — один из удачных расчетов. Требования к ипотеке могут быть разными: может быть, накопленная сумма — не два миллиона, а полтора или зарплата позволяет платить только 10—15 тысяч рублей в месяц, а квартиру хочется за 7 миллионов.

Чтобы каждый мог рассчитать оптимальный для себя вариант ипотеки, я сделал простой калькулятор в «Гугл-таблицах». Чтобы им пользоваться, создайте копию — в калькуляторе выберите раздел «Файл» → «Создать копию».

В графе «Накопленная сумма» нужно указать, сколько у вас есть денег на момент оформления ипотеки. «Стоимость квартиры» — это рыночная цена квартиры, которую вы хотите купить.

«% от стоимости в качестве первоначального взноса» — это процент от стоимости квартиры, который вы собираетесь внести как первоначальный взнос.

В графе «Ставка по ипотеке» нужно указать ставку по ипотеке, которую выдал банк; в графе «Ставка по вкладу» — процент, под который вы собираетесь положить деньги в банк.

В графе «Срок ипотеки или вклада» нужно указать количество месяцев, на которое вы открываете вклад и берете ипотеку. 15 лет — 180 месяцев.

После того как вы внесете свои данные, калькулятор рассчитает итоговую стоимость квартиры с учетом процентов по кредиту, переплату за ипотеку и заработок по вкладу.

Последняя строка — «Разница» — показывает разницу между суммой переплаты за квартиру и полученными по вкладу процентами. Если значение положительное, после выплаты ипотеки вы вернете все переплаченные деньги и сумму, которая указана в ячейке. Если значение отрицательное — вы недополучите указанную в ячейке сумму.

Ноль означает, что вклад поможет отбить все выплаченные по кредиту проценты, но заработать на нем не получится.

При помощи калькулятора вы можете методом подстановки подобрать для себя оптимальный размер первоначального взноса и вклада. Но просто подстановка не гарантирует самый выгодный вариант: вы можете просто до него не дойти. Но тут уже поможет сам эксель.

Эксель поможет найти самый выгодный вариант

Чтобы найти действительно выгодный вариант, я советую воспользоваться модулем «Поиск решений» для экселя. Для «Гугл-таблиц» такого модуля нет, поэтому нужно сохранить калькулятор к себе на компьютер и открыть его через эксель.

Для этого нужно в калькуляторе выбрать раздел «Файл» → «Скачать как» → «Microsoft Excel».

Сохраняю калькулятор на свой компьютер
Сохраняю калькулятор на свой компьютер

Модуль «Поиск решений» поможет найти оптимальное решение при помощи изменения значений целевых ячеек. Целью может быть минимизация, максимизация или достижение какого-то значения. Это отличный способ получить ответ на вопрос «А что, если?».

Модуль может использовать кто угодно. Для этого необходимо выбрать раздел «Файл» → «Параметры» → «Надстройки». С помощью этого модуля можно рассчитать самый выгодный для вас вариант: размер первоначального взноса, сумму вклада и ежемесячный платеж.

Чтобы добавить модуль, выберите пункт «Поиск решения» и нажмите «Перейти» внизу
Чтобы добавить модуль, выберите пункт «Поиск решения» и нажмите «Перейти» внизу
В новом экране поставьте галочку у раздела «Поиск решения» и нажмите «ОК»
В новом экране поставьте галочку у раздела «Поиск решения» и нажмите «ОК»
Модуль установлен. Если вы зайдете в раздел «Данные», то справа увидите новый пункт — «Поиск решения»
Модуль установлен. Если вы зайдете в раздел «Данные», то справа увидите новый пункт — «Поиск решения»

Три типовых ситуации

Просчитаем несколько стандартных ситуаций.

Пример 1: мой случай. Я хочу как можно меньше платить ежемесячно и в итоге не переплатить проценты. Максимальный срок ипотеки — 20 лет, на больший я не готов. Еще я хочу, чтобы ставка по ипотеке была 8,25%, а первоначальный взнос — не менее 15%. Итоговая сумма на вкладе мне не важна.

Все эти условия я должен указать в модуле «Поиск решения». Выглядит это так:

В поле «Оптимизировать целевую функцию» нужно отметить ячейку, в которой указано значение ежемесячного платежа, и выбрать пункт «До». Минимум означает, что ежемесячный платеж должен быть минимальным.

В поле «Изменяя ячейки переменных» нужно отметить ячейки, где указаны значения «% от стоимости в качестве первоначального взноса» и «Срок ипотеки или вклада».

В поле «В соответствии с ограничениями» нужно указать ограничения. В моем случае это не менее 15% стоимости квартиры на первоначальный взнос и не более 240 месяцев ипотеки.

Первоначальный взнос от 15 до 100% значит, что значение в ячейке «% от стоимости в качестве первоначального взноса» должно быть больше или равно 0,15 и меньше или равно 1. Так и нужно указать.

Срок кредита не больше 20 лет означает, что значение в ячейке «Срок ипотеки или вклада» не должно быть больше 240. Разницы между накоплениями по вкладу и переплатой по ипотеке не должно быть. Поэтому значение ячейки «Разница» должно быть больше или равно 0.

Сравним, что получилось при помощи модуля.

Без модуля ежемесячный платеж у меня получался больше, а на вкладе через 20 лет оставались лишние накопления. С помощью модуля я смог узнать, при каких условиях ежемесячный платеж будет минимальным, и по окончании срока я не переплачу ни одного процента.

Расчет кредита вручную и в экселе

ВручнуюС помощью экселя
Накопленная сумма2 000 000 ₽2 000 000 ₽
Стоимость квартир4 000 000 ₽4 000 000 ₽
Процент от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса25%31%
Первоначальный взнос1 000 000 ₽1 241 745 ₽
Сумма кредита3 000 000 ₽2 758 254 ₽
Ставка по ипотеке8,25%8,25%
Вклад1 000 000 ₽758 254 ₽
Срок ипотеки и вклада20 лет20 лет
Ставка по вкладу7,87%7,87%
Аннуитетный платеж25 561 ₽23 502 ₽
Всего выплата банку6 134 872 ₽5 640 513 ₽
Переплата за весь срок ипотеки3 134 872 ₽2 882 258 ₽
Заработок по вкладу за весь период3 801 176 ₽2 882 258 ₽
Разница666 304 ₽0 ₽

Расчет кредита вручную и в экселе

Накопленная сумма
Вручную2 000 000 ₽
С помощью экселя2 000 000 ₽
Стоимость квартир
Вручную4 000 000 ₽
С помощью экселя4 000 000 ₽
Процент от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса
Вручную25%
С помощью экселя31%
Первоначальный взнос
Вручную1 000 000 ₽
С помощью экселя1 241 745 ₽
Сумма кредита
Вручную3 000 000 ₽
С помощью экселя2 758 254 ₽
Ставка по ипотеке
Вручную8,25%
С помощью экселя8,25%
Вклад
Вручную1 000 000 ₽
С помощью экселя758 254 ₽
Срок ипотеки и вклада
Вручную20 лет
С помощью экселя20 лет
Ставка по вкладу
Вручную7,87%
С помощью экселя7,87%
Аннуитетный платеж
Вручную25 561 ₽
С помощью экселя23 502 ₽
Всего выплата банку
Вручную6 134 872 ₽
С помощью экселя5 640 513 ₽
Переплата за весь срок ипотеки
Вручную3 134 872 ₽
С помощью экселя2 882 258 ₽
Заработок по вкладу за весь период
Вручную3 801 176 ₽
С помощью экселя2 882 258 ₽
Разница
Вручную666 304 ₽
С помощью экселя0 ₽

Пример 2: срок ипотеки 10 лет. Если вы хотите быстро разобраться с ипотекой и готовы платить не больше 10 лет, а других ограничений нет, оптимальный для вас вариант такой.

Пример 3: важны накопления. Если вам в принципе все равно, как выплачивать ипотеку, но зато вы хотите, чтобы вклад помог вам заработать как можно больше, вот вариант для вас.

В этом случае банку придется платить на 7 тысяч рублей больше, чем в моем случае, но в итоге кроме переплаты вам вернется еще и больше половины стоимости квартиры.

Примеров расчета может быть сколько угодно — зависит от ваших возможностей и желаний. Можете поделиться своими расчетами и впечатлениями от калькулятора в комментариях.

Расчет кредита в трех ситуациях

Пример 1:
моя стратегия
Пример 2:
срок ипотеки 10 лет
Пример 3:
важны накопления
Накопленная сумма2 000 000 ₽2 000 000 ₽2 000 000 ₽
Стоимость квартир4 000 000 ₽4 000 000 ₽4 000 000 ₽
Процент от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса31%15%10%
Первоначальный взнос1 241 745 ₽600 000 ₽400 000 ₽
Сумма кредита2 758 254 ₽3 400 000 ₽3 600 000 ₽
Ставка по ипотеке8,25%8,25%8,25%
Вклад758 254 ₽1 311 868 ₽1 600 000 ₽
Срок ипотеки и вклада20 лет8 лет 10 месяцев20 лет
Ставка по вкладу7,87%7,87%7,87%
Аннуитетный платеж23 502 ₽45 286 ₽30 674 ₽
Всего выплата банку5 640 513 ₽4 798 667 ₽7 361 847 ₽
Переплата за весь срок ипотеки2 882 258 ₽1 398 667 ₽3 761 847 ₽
Заработок по вкладу за весь период2 882 258 ₽1 398 667 ₽6 081 882 ₽
Разница0 ₽0 ₽2 320 035 ₽

Расчет кредита в трех ситуациях

Накопленная сумма
Моя стратегия2 000 000 ₽
Срок ипотеки 10 лет2 000 000 ₽
Важны накопления2 000 000 ₽
Стоимость квартир
Моя стратегия4 000 000 ₽
Срок ипотеки 10 лет4 000 000 ₽
Важны накопления4 000 000 ₽
Процент от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса
Моя стратегия31%
Срок ипотеки 10 лет15%
Важны накопления10%
Первоначальный взнос
Моя стратегия1 241 745 ₽
Срок ипотеки 10 лет600 000 ₽
Важны накопления400 000 ₽
Сумма кредита
Моя стратегия2 758 254 ₽
Срок ипотеки 10 лет3 400 000 ₽
Важны накопления3 600 000 ₽
Ставка по ипотеке
Моя стратегия8,25%
Срок ипотеки 10 лет8,25%
Важны накопления8,25%
Вклад
Моя стратегия758 254 ₽
Срок ипотеки 10 лет1 311 868 ₽
Важны накопления1 600 000 ₽
Срок ипотеки и вклада
Моя стратегия20 лет
Срок ипотеки 10 лет8 лет 10 месяцев
Важны накопления20 лет
Ставка по вкладу
Моя стратегия7,87%
Срок ипотеки 10 лет7,87%
Важны накопления7,87%
Аннуитетный платеж
Моя стратегия23 502 ₽
Срок ипотеки 10 лет45 286 ₽
Важны накопления30 674 ₽
Всего выплата банку
Моя стратегия5 640 513 ₽
Срок ипотеки 10 лет4 798 667 ₽
Важны накопления7 361 847 ₽
Переплата за весь срок ипотеки
Моя стратегия2 882 258 ₽
Срок ипотеки 10 лет1 398 667 ₽
Важны накопления3 761 847 ₽
Заработок по вкладу за весь период
Моя стратегия2 882 258 ₽
Срок ипотеки 10 лет1 398 667 ₽
Важны накопления6 081 882 ₽
Разница
Моя стратегия0 ₽
Срок ипотеки 10 лет0 ₽
Важны накопления2 320 035 ₽

Запомнить

  1. Не надо брать ипотеку на основании мнений людей вокруг, не посчитав все самостоятельно. Возможно, имеет смысл не только вложиться в ипотеку, но и открыть вклад.
  2. Доходность по вкладу может перекрыть переплату по ипотеке за счет капитализации процентов.
  3. Подходящий вам вариант ипотеки поможет подобрать специальный калькулятор и модуль «Поиск решений» в экселе.
Евгений Плотников
А вы за большой первоначальный взнос или за схему «ипотека + инвестиции»? Расскажите почему:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Безграмотная статья. Если вы готовы ежемесячно отстегивать лишние 8500 рублей. То самым выгодным будет отстегивать их в уплату основного долга(при уплате максимального первоначального взноса), таким образом вы закроете эту ипотеку лет за 9 (навскидку). Если оставшиеся 11 лет вы будете сохранять уже по 25 000 руб во вклад, то накопите еще 5 с лишним миллионов и будете и при квартире и при 5 лимонах - это будет самой выгодной стратегией.

6

Сергей, я открыл Эксель и посчитал: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1MzIKt6pdt0eKfnLG-IQ7Oio5PjJ2MPFzfnH5dpMGGfE/edit?usp=sharing
При платеже 25к в месяц, стоимости квартиры 4 млн и первоначальном взносе 2млн я погашу ипотеку за 10 лет. Если оставшиеся 10 лет откладывать 25к ежемесячно, то за оставшиеся 10 из 20 лет я накоплю 4500000.
С вклада в 1 млн. я накоплю 4800000.
Кроме этого не стоит забывать:
Если откладывать ежемесячно 25к, то подушку в 1 млн я накоплю через 13 лет после взятия ипотеки.
Эти 25к надо положить на вклад, я вчера искал и не нашел вклад с таким же процентом, который можно ежемесячно пополнять и открыть с такой небольшой суммы.
Надо не забывать каждый месяц переводить деньги.
1 млн. можно не только положить на вклад, но и инвестировать более эффективно, в вашем варианте такой возможности нет первые 13 лет.

2
0

Момент, который упустил автор — инфляция. 4 млн. рублей через 20 лет не тоже самое, что 4 млн. сейчас. А выплата по кредиту 17 041 руб в месяц сейчас не тоже самое, что через 10 лет (в середине срока выплаты ипотеки). Если все пересчитать в соответствии с тем, что уровень инфляции в нашей стране не изменится, то получится, что проценты по вкладку превращаются почти в ничто. И сумма ежемесячно выплаты будет дешеветь.

5

Grigory, к сожалению, уровень инфляции "съедает" часть денег каждый год по вкладу.
Но никто не говорит, что Ваша зар. плата будет также расти каждый год на уровень инфляции. К сожалению, можно часто наблюдать картину, что уровень дохода семей из года в год не изменяется совсем.
Таким образом, к сожалению, платеж по ипотеке, как на начальной стадии будет существенной нагрузкой для бюджета, так и через 10 и 20 лет, если Ваша зар.плата не будет расти.

1
0

Спасибо! Крайне полезно!

4

Александр, действительно, а что будет? Сам сейчас нахожусь в ситуации, когда могу взять квартиру сразу, но стремно от того, что денег не останется совсем

3
0

Очередное изобретение "вечного двигателя". В расчётах упущен момент что для корректного сравнения надо разницу взносов по ипотеке тоже инвестировать по той же ставке - и тогда всё встанет на свои места. Грустно что даже в редакции TJ не понимают базовых принципов и пропускают заведомо неправильные статьи.

3

Sergey, в разделе "о чем надо знать" под пунктом 7 указано ровно то, о чем вы написали.

0
0

Когда ставка по инвестициям больше, чем по кредиту - логично копить и досрочно не погашать. Но когда доходность ниже ставки ипотеки может имеет смысл погашать досрочно?)

2
0

Огромный респект и благодарность автору и журналу за данную статью. Многим, кто задумывается о грамотной экономии она откроет глаза и поможет. У нас в России финансовая грамотность на очень низком уровне. Мы еле-еле обгоняем Бразилию и Мексику и занимаем 9-е место из стран G20. Однозначно не согласен с некоторыми комментариями и объясню свою позицию. Во-первых, автор не навязывает брать ипотеку, а подробно показывает, как в случае ипотеки можно снизить или вообще полностью компенсировать проценты. Во-вторых, можно сколько угодно докапываться, что инфляция не учтена, что разница взносов не посчитана и еще до чего-нибудь, НО 95% людей, которые взяли или еще думают взять ипотеку вообще не считают! А потом всю жизнь работают на дядю, пашут на даче, так как в отпуск не на что ехать и отказывают себе во всем. Так что, Евгений жму руку. Молодец!

2

Александр, и что будет?) расскажите поподробнее

1
0

Вводные данные: Сумма 1.800.000 на 30 лет под 8,7%. Ежемесячный платёж почти 14100. Взяли в апреле 2018, в октябре хотим внести + 20.000. Калькулятор говорит:
1) Если сокращать платёж, переплата = 3 239 878,72 (179,99% от суммы кредита)
2) Если сокращать срок, переплата = 3 054 224,39 (169,68% от суммы кредита

Я склонен верить калькулятору, но не могу понять почему так.
Про ценность денег сейчас и про риски(чем больше платёж, тем больше риск) уже много писали.

1

Илья, Всё правильно, уменьшаете срок кредита- меньше процентов набегает
НО, если Вы уменьшите ежемесячный платёж и при этом Ваши доходы останутся на том же уровне (сможете всё так же платить 14100 каждый месяц), то останетесь в выиграше- каждое отчисление по кредиту= дальнейшее уменьшение ежемесячного платежа, а это подушка безопасности (если упадут доходы, в месяц нужно платить меньше), или возможность закрыть кредит раньше (если будете отдавать ежемесячный платеж как обычно, то разницу можно тратить на дальнейшее уменьшение платежа до тех пор, пока не закроете ипотеку- в итоге)
Калькулятор, скорее всего, считает, что если Вы уменьшите ежемесячный платеж, то каждый месяц будете отдавать меньшую сумму.

1
0

ну тогда проще на всю сумму открыть вклад и купить квартиру когда будут деньги.

1

Александр, почему первоначальный взнос-то 50%? Выгоднее вообще без первоначального взноса -- так больше денег можно инвестировать.

0

Анатолий, не знаю что ответит Александр,но если посчитать, всё кажется ясно. 50% от стоимости квартиры будут приносить вам доход через вклады, ипотека этот доход будет отнимать. Соотношение зависит от % ставок и % ипотеки. Скорее всего вы останетесь в выигрыше, даже с учетом переплат.

0
0

Спасибо за ваш взгляд на проблему. Хотел бы задать вопрос, если можно.
Что выгоднее при частично досрочном погашении кредита, уменьшать срок или уменьшать ежемесячный платёж? Немного запутался. Жизненная логика говорит: "Какая разница если каждый месяц должен банку одинаковую сумму?" А ипотечный калькулятор упорно говорит, что при одинаковых данных уменьшать срок выгодней. Где правда?
Статью "Как досрочно погасить ипотеку" читал. Но в ней не учитываются некоторые моменты и реалии. Во-первых не всегда есть возможность внести досрочно большую сумму. А во-вторых, например в Красноярске в Сбербанке есть определенный минимальный лимит для ЧДП.

0

Илья, на пикабу был пост с разбором полётов, автор даже калькулятор писал. Самое выгодное - уменьшать платёж, каждый раз продолжая платить первоначальную ежемесячную сумму.

0

Илья, разницы никакой если в дальнейшем график реальных (!) платежей будет один и тот же. Если же платить строго по новому перерасчитанному графику то выгодней уменьшать срок так как кредит выплатится раньше и процентов накапает меньше.

0
0

Отличный подход. Мне понравилось.

0

Александр, вот от таких супер понимающих у нас и 9-е место по финансовой грамотности. Без обид и учите мат.часть. Вы даже не прочитали всю статью в которой автор все написал.

0

Денис, грустно что многие не понимают что нельзя взять кредит с большей ставкой чем процент по депозиту и остаться в плюсе. В данной формулировке это то же самое что вечный двигатель в физике. Можно много вычислений привести и запутать любого читателя, даже самого подкованного, но невозможность создания вечного двигателя была доказана раз и навсегда, так же и тут. Ошибку впрочем уже нашли и указали.

0
0

А почему не рассмотрен возврат по процентам по ипотеке? Кажется, так еще можно отбить некоторые траты

0

Sergey, надо считать. Могу одно сказать, сложный процент, который еще называется в депозитах капитализация процентов да еще на 10-20 лет делает чудеса. И даже, если нельзя остаться в плюсе, то намного сэкономить уж точно.

0
0

Тут ведь можно подходить проще. Сейчас как правило ставка по крндиту от срока не зависит, а досрочка делается в один клик.
Поэтому от планового срока по договору фактически зависит только минимальный ежемесячный платёж. Это набежавшие за месяц проценты и какая-то сумма сверху.

Поэтому кажется разумным оформить договор на большой срок. Тогда обязательный платёж минимален и в случае потери работы и прочих неприятностей проще будет не просрочить оплату. Резерв на это дело нужно будет держать меньший, чем на большой обязательный платёж.

А с помощью досрочек можно реально платить больше.

0

Денис, ну вот допустим у нас лям долга под 9% и лям на вкладе под 6%.
Со вклада имеем 5000 в месяц, за кредит платим 7500 в месяц процентов.
В чём профит?
Можно учесть, что налоговый вычет превратит 7500 в 6 525, но всё равно убыток.

0

Аркадий, Вы статью полностью и внимательно прочитайте. А то взяв кусочек, хотите понять выгоду. По Вашему примеру, только я сделаю его полным выгода есть и вот в чем. Есть 2 миллиона. Квартира стоит 4 млн. Многие, что логичнее кажется будут советовать, да и сам человек скорее всего примет решение сделать первоначальный имеющихся 2 миллионов. Т.о. кредит будет 2 миллиона и под 9% годовых по ипотеке он отдаст почти 2,3 млн. только процентов. А если сделать взнос 1 млн, получить кредит 3 млн. и оставшийся 1 млн со своих накоплений положить в банк по 6%, то за 20 лет учитывая полученные проценты по депозиту и выплаченные проценты по кредиту выплата составит 1,1 млн. Что позволит сэкономить/вернуть 1,2 млн. А это машина еще.

0

Денис, стоит приравнивать и разницу в платежах. Если её инвестировать ежемесячно?

0

Всем привет. Я посчитал дополнительно: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1mEWxHQX4s7d0_YI6KtJ4W0A7XVWnX6DsRh0t35ZUdBs/edit?usp=sharing
Внизу видно, что полученная через 20 лет сумма при "отстегивании" 8500 руб и при первоначальном 1 млн будет примерно одинаковой - 4800000 (да, при случае с 8500 на 70к за 20 лет больше). На Листе 2 есть расчет, можно проверить.
При этом, я видимо плохо акцентировал внимание в статье, важно отметить два момента:
1. С ежемесячных 8500 я получу 1 млн только через 7 лет, все это время никакой подушки безопасности.
2. Оставшийся 1 млн можно инвестировать и заработать больше, вклад, это лишь самый простой и понятный инструмент. В схеме с накоплением так не получится.

Я уже не говорю о том, что надо найти вклад который можно открыть с 8500 руб и с возможностью пополнять и таким же процентом, я посмотрел вчера и таких вкладов не нашел. Ну и не забывать пополнять его каждый месяц.

0

Евгений, не важно на чём вы акцентировали своё внимание, статья то в общем доступе и может использоваться для расчётов другими людьми. По этому, внести исправления в изначальные ошибочные расчёты стоило (Вы молодец, что это сделали). Надо понимать, что Вы рассчитали для себя, у других ситуация может быть иная. Например, у кого-то может быть куда больше 50% от стоимости квартиры (и вообще куда больше всей стоимости) на руках на момент покупки, и тогда Ваши рассуждения про подушку безопасности и необходимость поиска вклада с начальным взносом в 8500 теряют смысл. Или, кто-то может берёт ипотеку на меньший срок, нежели Вы (всё таки обсуждаемые в статье 20 лет, это выше средней продолжительности ипотеки в России), а в таком случае Ваш подход с уменьшением размера первоначального взноса будет терять сильнее чем нынешние 70к за 20 лет).

0
0

я конечно не копенгаген в этих вопросах, но что если взять аналогичную квартиру или даже лучше в аренду за 20-25 тысяч в месяц, а освободившиеся деньги потратить на своё образование и в инвестиции? а потом с получившихся сливок при желании за нал купить жильё?

0

Денис, вы просто финансовый гений, вам бы преподавателем в ВУЗ

0
0

Как Вам такой вариант квартира 4 мил. есть 2 мил. делаем первый взнос 500 берем ипотеку на 3,5 мил. а 1,5 мил инвестируем под примерно 35% годовых., 75-82 тыс. руб. в месяц доход при условии что тело (1,5 мил.) застраховано. Покроет любую ипотеку.

0
0

Все, кто пишет, учитывают только финансовые моменты-величину переплаты, а есть моменты жизненные. Они заключаются в том, что имея ипотеку, все же хочется жить сегодня и сейчас нормально, не "затягивая пояс" и не "сидя на хлебе и воде". Потому что никто не знает, какое оторвавшееся колесо, сосулька на крыше или пьяный водитель прервет нашу жизнь и где. Так и не успеем нормально пожить))) Если денег много, взять максимальный первый взнос и ипотеку ненадолго. Выплатил и забыл. Другое дело, если денег мало. Мы взяли дочке ипотеку на максимум -28 лет, на большее не дали. И не собирались столько платить, конечно. Важен был максимально низкий платеж -он все равно идет "на ветер" первые годы-на проценты. Платила дочка 7 тысяч ( она учитель с небольшой зарплатой), и 20 т.муж -он работает +пенсия. Но долго он платить не сможет, не те годы. Дальше мы стали думать. В прошлом году нам кредит рефинансировали -выплаты уменьшились на 5 т.ежемесячно - с 28 до 22 т. Мы стали класть на 5 т.больше минималки и тело кредита сдвинулось с места. Потом посмотрели-сын живет в однушке в новом доме, 5 лет назад построили. На 12 этаже. А на 1 этаже того же дома есть непроданная квартира. Новая, теплая, красивая и на 800 т.дешевле нашей. Ну вот так вышло, не пользуется спросом. Решили. Верхнюю продали, нижнюю купили. Квартиры в нашем ЖК пользуются спросом, разница вышла в 700т ( комиссия риэлтору). Деньги пошли на ипотеку и снова мы уменьшили взнос. Кредит остался в сумме 1200 т. И вот. Квартиру мы брали в середине строительства, на 12 из 24 этажей. Фирма строит быстро, сдает вовремя. Сейчас готовая квартира стоит на 1500 дороже, чем мы ее брали в конце 2015. Мы продаем ее с согласия банка, возвращаем ипотеку полностью, на недостающие 200т.муж берет кредит и покупаем квартиру по соседству, в доме, который будет сдан в конце декабря. Он уже готов, стоит "под парами". На два месяца дочка переехала к подруге , купленную мебель+технику муж забрал на склад. В январе вьедет в новую квартиру, и все! Долгов нет, все в новом жилье, кредит 200т муж погасит быстро. И жили мы все эти три года (вместо 28) нормально, вещи покупали, на море ездили. Понимаю, что для экономистов все это неинтересно и полная ерунда, но я о жизни!

0
0

Извините, но это надо быть альтернативно одаренным, чтобы взять ипотеку в таком раскладе. Если банально положить в банк на 20 лет 2 миллиона под "процент с капитализацией", прибавляя по 25 тысяч ежемесячно, то на выходе через 20 лет будет 25 миллионов. Если добавлять не 25, а только 5 тысяч ежемесячно, то на выходе все равно будет 12 миллионов.
Автор утверждает, что со всеми переплатами, если брать даже полную стоимость квартиры в ипотеку (первоначальный взнос ноль), её конечная стоимость не больше 8 миллионов через 20 лет. Я не говорю о том, что с 2008 года наблюдается падение цен, я не трогаю демографическую яму, а все это будет играть на СНИЖЕНИЕ стоимости квартиры, а не на повышение. Я говорю только о процентах.
Ипотека НЕ ВЫГОДНА даже по льготной ставке в 6% и банковском проценте в те же 6%, вы все равно теряете деньги. Даже с учетом вычета.
Считать надо уметь. Или прямо писать в заголовке: реклама ипотеки для нищебродов.

0

То есть, вам в текущих российских реалиях ВСЕГДА выгоднее снимать и откладывать, вложение в недвижимость-безумие, если вы не донстрой условный.
Нет, если вам "откатили" квартиру по очень привлекательной цене, то это совсем другая песня.

0
0

второй вариант

0
0

давайте упростим. есть 100 рублей, вложены под 9% и 100 рублей, вложенные под 8%. Автор яро утверждает что вторые принесут больше чем первые. что ж, ок.
Объясняю сравнение - первые 100 рублей - ипотека, в которой не хватает денег, которые вы переложили на депозит. Второе - тот самый депозит, который вы вырвали из ипотеки. Оба работают по одной схеме с начислением процентов. по логике автора можно взять ипотеку и вложить деньги на вклад и остаться в плюсе

0

Сообщество