Как получить ключи от крыши в новостройке?
Аноним
спросил в Сообществе Т—Ж
Уже полгода воюю с управляющей компанией. Когда покупал квартиру в новостройке, застройщик обещал ключи от крыши. С нее открывается один из лучших видов в городе, а я увлекаюсь фотографией. Но когда дом сдался, УК дать ключи отказалась.
Обратился в жилинспекцию — указал, что УК нарушает законодательство, а именно пункт 3 части 1 статьи 36 жилищного кодекса и статью 290 гражданского кодекса. Мне ответили, что у них есть какой-то приказ, в соответствии с которым на крышу нельзя. Тогда я им сказал, что положения кодекса считаются первостепенными, если какой-то приказ ему противоречит, но они это проигнорировали.
Как все-таки получить ключи? Очень нужно!
Ключи от крыши вы вряд ли получите, и это будет законно. Вот почему.
Какое имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир
Кроме квартир собственникам в многоквартирном доме действительно принадлежат общие помещения, конструкции и оборудование дома, которые обслуживают более одной квартиры: лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок и др. Этим общим имуществом собственники распоряжаются по решению большинства, которое оформляется на общем собрании собственников.
Но собственники могут пользоваться общим имуществом многоквартирного дома только так, чтобы не нарушать права других собственников, и при условии, что их действия не противоречат закону. Прогулка по крыше не соответствует этим требованиям: вы можете нарушить права других лиц. Кроме того, запрет собственникам квартир выходить на крышу прямо установлен нормативными актами.
Почему собственникам квартир нельзя выходить на крышу
Обслуживающая дом организация, например УК или ТСЖ, должна обеспечить безопасные условия проживания граждан и содержать в порядке общее имущество многоквартирного дома. Находиться на крыше небезопасно, поэтому туда и не пускают всех желающих.
Запрет гражданам пользоваться крышей содержится в правилах эксплуатации жилищного фонда. Крыша должна быть закрыта на замок. Один ключ хранится у дежурного диспетчера или техника-мастера обслуживающей организации. Второй — в одной из ближайших квартир на верхнем этаже. Но даже те, кому домоуправление передало ключ на хранение, не могут им пользоваться и тем более давать соседям.
О месте нахождения ключей должна быть надпись на люке. Выходить на крышу могут только работники обслуживающих организаций, чтобы отремонтировать оборудование, проверить, все ли в порядке, или почистить крышу от снега.
Этот запрет возник не на пустом месте. Человек, который залез на крышу, может поскользнуться и упасть вниз. У управляющей компании будут проблемы: придется объясняться с контролирующими органами и полицией, компенсировать ущерб. Если сделать доступ на крышу слишком простым, туда смогут пробраться дети. Кто-то из руферов — любителей крыш — может оставить там незатушенную сигарету.
Если все собственники квартир пойдут гулять по крыше, они могут повредить находящееся там оборудование. Некоторые виды кровли портятся от ходьбы в обуви. Образуются трещины, из-за которых крыша постепенно разрушается и не может выполнять свои функции. После каждого дождя и от талых вод квартиры верхнего этажа или инженерное оборудование на техническом этаже будет заливать. Эти убытки тоже лягут на управляющую компанию. Даже обслуживающие работники могут выходить на стальные крыши только в валяной или резиновой обуви, а на асбестоцементные вообще выходить не должны.
Поэтому хотя часть крыши и принадлежит вам, находиться на ней запрещено. Посторонних людей с крыши могут выгнать представители УК или полиция, которую кто-то вызовет. Скорее всего, история закончится нотацией. Но прогулки по крыше могут счесть мелким хулиганством и оштрафовать на 500—1000 ₽ или даже арестовать на 15 суток.
Что о прогулках по крышам думают суды
Несмотря на запрет, некоторые граждане пытались получить ключи от крыши через суд. Среди решений по таким делам есть несколько в пользу собственников. Однако, как правило, суды считают, что гражданам на крышах делать нечего. Приведу несколько примеров.
- Зимой 2020 года в Новосибирске женщина хотела получить доступ на крышу, чтобы очистить снег с козырька над своим балконом, и оплатила услуги специалиста по высотным работам. Но представители товарищества собственников недвижимости не пустили его на крышу, потому что снег падал бы возле входа в подъезд с высоты 50 метров. Место для падения снега не было огорожено. Суд решил, что крыша здания — опасный объект, поэтому чистить ее должны сотрудники обслуживающей организации, а не посторонние люди. Жалоба в областной суд не помогла.
- Житель Кисловодска тоже хотел попасть на крышу — настроить спутниковую антенну, которая развернулась от ветра. Но ключ от крыши он просил насовсем, а не на 5 минут. На крышу его не пустили: индивидуальные антенны там размещать нельзя. Суд поддержал домоуправление и не пустил мужчину на крышу. Главный аргумент суда: запрещено злоупотреблять своими правами исключительно во вред чужим интересам. Настойчивый гражданин тоже обжаловал решение, но безуспешно.
В обоих случаях у истцов была уважительная причина, а суд им отказал. В третьем деле мужчина решил пойти другим путем.
- Житель Самары потребовал, чтобы обслуживающая организация демонтировала металлическую перегородку, перекрывающую выход на крышу. Он мотивировал требование нарушением пожарной безопасности: при пожаре выбраться из задымленного подъезда будет сложно. К иску мужчина приложил письменный ответ из МЧС, который подтвердил, что решетка действительно нарушает требования пожарной безопасности и затруднит эвакуацию в случае чрезвычайной ситуации. Суд велел перегородку убрать.
Поскольку у вас новостройка, наверняка в вашем доме есть изолированные друг от друга лестницы и лифты. То есть если пожар начнется в одной из квартир и будет задымление в подъезде, вы сможете спуститься по лестнице. Так что вряд ли МЧС и суд согласятся, что в случае пожара в подъезде вам некуда бежать, потому что крыша закрыта.
В другом деле собственникам удалось получить ключи от крыши.
- Житель Пскова изначально требовал в суде обязать управляющую организацию отремонтировать подъезд и подготовить дом к холодному периоду. Суд установил, что управляющая организация на самом деле работает плохо, и для контроля обязал организацию выдать ключи от крыши собственникам с девятого этажа, а ключи от подвала — собственникам с первого этажа. Коммунальщики жаловались в апелляцию и кассацию, но решение осталось в силе.
- Получается, что жильцы верхнего этажа смогут выходить на крышу, когда захотят. Это будет незаконно, но доказать, что они гуляли по крыше с фотоаппаратом не для того, чтобы запечатлеть плохую работу коммунальщиков, будет сложно.
Что в итоге
Хотя положительная практика есть, я не рекомендую судиться за доступ на крышу: находиться там все же небезопасно. Вы можете забыть закрыть люк, а туда поднимется ребенок или человек в депрессии. Или можете нечаянно повредить крышу, и при первом дожде будет потоп во все квартиры, включая вашу.
Чтобы фотографировать, советую поискать специально оборудованные крыши гостиниц, ресторанов или музеев. А еще надеюсь, что вид с вашего балкона тоже хороший.
