4 ошибки, из-за которых можно потерять жилье

Лишиться квартиры проще, чем ее купить, — об этом не понаслышке знают герои наших историй. Некоторые из них потеряли только деньги, а другим пришлось покинуть единственное жилье с детьми на руках.

Узнайте, какие ошибки они совершили, чтобы не повторить печальный опыт.

Что случилось. Семья одолжила у знакомого два миллиона рублей под залог дома. Через несколько лет к ним постучалась женщина и потребовала освободить ее жилплощадь. Семья в шоке: дом не продавали и не планировали продавать.

Оказалось, это сделал знакомый: вместо договора займа он подсунул семейной паре договор купли-продажи, а потом взял и перепродал жилье женщине.

Решить миром дело не удалось: семья не собиралась никому отдавать свой дом, а женщина хотела пользоваться метрами, за которые заплатила. Пришлось идти в суд.

Что сказал суд. Дом остается у семьи, а женщина уходит ни с чем.

Почему так. Женщина, которая купила недвижимость, плохо проверила документы. Оказалось, что по бумагам дом гораздо меньшей площади, чем в реальности: семья давным-давно увеличила жилье, а в Росреестр не сообщила. Так что женщина купила дом, которого не существует, а значит, сделку можно аннулировать.

А еще договор займа подписывала только жена: потом оказалось, что это договор купли-продажи общего дома, но без согласия супруга он считается недействительным. Значит, продажа была незаконной.

Как не оказаться в такой ситуации. Как бы ни решил суд, в этой истории все равно кто-нибудь бы пострадал. В итоге не повезло женщине: она заплатила за дом, а сделку аннулировали. Но и семья едва не осталась без единственного жилья.

Вот на что стоит обратить внимание, чтобы не оказаться ни на месте истца, ни на месте ответчика:

1. Читайте договор. Всей этой тяжбы не было бы, заметь супруги подлог вовремя. Встретили непонятную формулировку в документе — покажите бумаги юристу, вы не обязаны подписывать договор прямо сейчас.
2. Проверьте, совпадают ли данные в документах с реальными. Если в договоре указана одна площадь дома, а по факту другая — это повод аннулировать сделку.
3. Проверяйте сопутствующие документы. Дал ли супруг согласие на сделку, не снимают ли квартиру по договору другие люди, не наложено ли на недвижимость обременение. Чтобы проверить историю сделок, запросите в Росреестре выписку о переходах права собственности.
4. Оформите титульное страхование. Если суд по какой-то причине расторгнет сделку, страховая вернет деньги за жилье.

Что случилось. Мужчина купил квартиру, заплатил почти семь миллионов, оформил сделку в Росреестре и получил свидетельство о собственности.

А через некоторое время департамент имущества сказал: вообще-то это государственная квартира, она 20 лет назад должна была перейти в собственность города, потому что собственник умер и не оставил наследников. В том, что какие-то мошенники подсуетились и оформили липовые документы на квартиру, мы не виноваты — отдавайте жилье.

Что сказал суд. Квартиру мужчине оставили, но только потому, что законный владелец — государство, а не частное лицо.

Почему так. Даже если покупатель добропорядочный — честно заплатил деньги за квартиру и не знал, что она на самом деле принадлежит кому-то другому, законный владелец может вернуть свое имущество: так написано в гражданском кодексе.

Мужчине повезло, что законным владельцем оказался не обманутый человек, а государство: Конституционный суд решил, что за ошибки чиновников, которые 20 лет о квартире не вспоминали, покупатель отвечать не должен. Но если бы на месте департамента имущества оказалось частное лицо, квартиру пришлось бы отдать.

Как не оказаться в такой ситуации. К сожалению, полностью застраховаться от встречи с мошенниками невозможно. Но вот несколько советов, которые помогут уменьшить риски:

1. Тщательно проверяйте все документы у продавца. Сверьте данные в свидетельстве о собственности с паспортными. В свидетельстве поищите информацию об обременении: если оно есть, от сделки лучше отказаться.
2. Запросите в Росреестре справку о сделках по этой недвижимости. Ее еще называют выпиской ЕГРН-4. В документе будут указаны все сделки, начиная с 1998 года. Если сделок было слишком много, возможно, с квартирой что-то нечисто. Помните, что, если законный владелец объявится, будет неважно, какой по счету вы добросовестный покупатель. Даже если с мошенником встретился первый покупатель, а вы уже десятый — вернуть недвижимость должны будете вы.
3. Настаивайте на том, чтобы прописать в договоре именно ту сумму, которую вы заплатили. Если что-то пойдет не так, взыскать с продавца получится ровно столько, сколько написано в документах.

Что случилось. Cемья взяла квартиру в ипотеку, а потом перестала платить. Тогда банк выставил квартиру на торги — покупатель нашелся быстро. Новый собственник потребовал, чтобы семья покинула квартиру, но жильцы не захотели: «Идти некуда, а у нас дети». Так продолжалось два года: семья жила в уже чужой квартире, не оплачивала ипотеку и даже коммуналку.

Что сказал суд. Семья должна съехать, оплатить коммуналку за время проживания и компенсацию новому владельцу квартиры — почти миллион рублей.

Почему так. Ипотечная квартира находится у банка в залоге. Это значит, что банк может вернуть деньги, если вдруг собственник перестанет вносить платежи. Обычно из единственного жилья выселить непросто, но на ипотечную квартиру это не распространяется.

Все то время, пока семья занимала площадь, собственник не мог ею распоряжаться: например, не мог сдать в аренду и получить прибыль. Пусть за это заплатят.

Как не оказаться в такой ситуации. Иногда выплачивать ипотеку становится сложно. Чтобы не потерять жилье, обратитесь в банк и попросите отсрочку или реструктуризацию платежа.

Если все-таки дело дошло до продажи залоговой квартиры, попробуйте найти покупателя сами: это поможет продать квартиру по рыночной стоимости и, возможно, даже вернуть часть уже выплаченных банку средств.

Что случилось. Одна девочка лишилась родителей. Бабушка стала ее опекуном и прописала внучку в своей квартире, а когда через много лет у той родился ребенок — и его тоже. Так все и жили: бабушка, внучка и правнук, но бабушка умерла и оказалось, что незадолго до смерти она подарила недвижимость сыну.

Новый владелец жилья решил выселить из квартиры племянницу с ребенком. А та не захотела выселяться: когда бабушка прописала ее в своей квартире, то лишила возможности получить жилье от государства. Идти ей теперь некуда, а на руках несовершеннолетний ребенок.

Что сказал суд. Мужчина имеет право выселить племянницу. Пусть уходит добровольно, или заставят приставы.

Почему так. По документам собственник квартиры — сын умершей женщины. Жить в его квартире по умолчанию могут только члены его семьи. В жилищном кодексе написано, кто именно относится к членам семьи: супруг, дети и родители. Остальные, даже племянница, — посторонние люди и по требованию собственника должны покинуть квартиру.

Как не оказаться в такой ситуации. Если вы живете в квартире родственников, обсудите с ними непредвиденные обстоятельства: что будет, если с владельцем жилья что-то случится? Этот вопрос можно решить и без выделения доли в завещании: если родственники хотят, чтобы вы могли и дальше жить в этой квартире, но без права ею распоряжаться, заключите договор найма. Он будет действовать, даже если собственник сменится, причем на тех же условиях.