Где можно построить дом: 5 популярных видов земельных участков

От вида разрешенного использования (ВРИ) участка зависит, что на нем можно делать: например, где-то строить дом, а где-то — только курятник.

Также от ВРИ зависит кадастровая стоимость, имущественный налог и затраты на обслуживание. Рассмотрим плюсы и минусы популярных видов участков. Их наименования и код приводим по классификатору Росреестра.

Это участок для постройки индивидуального жилищного строительства, код по классификатору — 2.1.

Что можно делать на участке. Строить частный дом высотой не более трех надземных этажей. Предельная высота здания по Градостроительному кодексу — 20 м, но местная администрация часто устанавливает свои ограничения. Например, в Москве — 15 м. В зонах, где расположены объекты культурного наследия, бывает и того меньше: 10 или 8 м. Это нужно, чтобы слишком высокие дома не портили вид.

На участке для ИЖС также можно размещать гараж и другие вспомогательные строения. Но жилой дом нельзя разделить на самостоятельные объекты — например, не получится его оформить как многоквартирный.

Теоретически разрешено разводить сельскохозяйственных животных: коров, свиней, кроликов и кур. Но если участок небольшой, трудно выполнить санитарные нормы.

Организационная форма. Участок может быть как сам по себе, так и в составе некоммерческого объединения, например СНТ или товарищества индивидуальных застройщиков (ТИЗ). В таком случае обычно есть членские взносы на поддержание инфраструктуры и инженерных систем: водопровода, канализации, интернета и видеонаблюдения.

Плюсы и минусы. Участки под ИЖС расположены только в населенных пунктах, поэтому, как правило, уже есть дороги, электричество и другие коммуникации, работает почта и приезжает скорая помощь. За обслуживанием следит муниципалитет — например, чистит зимой снег. Люди живут круглогодично, а значит, присматривают за имуществом соседей.

Участки ИЖС в приоритете у властей и банков, когда речь идет о программах государственной поддержки: с такой землей дадут льготную ипотеку, региональные субсидии, можно использовать материнский капитал. Также территории поселков часто включены в программу социальной газификации.

Еще к участкам ИЖС можно прирезать выкупленные у администрации прилегающие неиспользуемые территории.

Из минусов: увеличенные — 30 м — противопожарные расстояния до границ леса. И в маленьких деревнях уровень безопасности ниже, чем в охраняемых коттеджных поселках.

Налоги и содержание. Тарифы на коммунальные услуги контролируют региональные власти, к тому же нет потерь электроэнергии, которые оплачивают потребители, как в СНТ.

В селах, когда жилой дом зарегистрирован, применяют сельский тариф на электроэнергию. Например, в Московской области он на 30% ниже общих тарифов.

Предельная ставка налога на участки для ИЖС — 0,3%. Налог считают от кадастровой стоимости. Часто она выше, чем у других видов участков, поэтому и налог будет выше.

Стоит учитывать что ставка земельного налога на участок для ИЖС увеличивается вдвое через 10 лет с даты регистрации прав, если на нем не построили и не зарегистрировали жилой дом.

Это приусадебный земельный участок, он предназначен для ведения личного подсобного хозяйства. Код по классификатору — 2.2.

Что можно делать на участке. Строить индивидуальный жилой дом с параметрами, как у ИЖС, а также гараж, сельхозпостройки и другие вспомогательные строения. Можно содержать сельхозживотных и организовывать производство сельскохозяйственной продукции.

ЛПХ выигрывает у ИЖС по нескольким параметрам:

• необязательно строить и регистрировать частный дом — нет двукратного увеличения налога через 10 лет;
• можно содержать животных;
• к собственнику сложно применить санкции за нецелевое использование участка, ведь трудно отличить сельскохозяйственные культуры от бурьяна, особенно при дистанционном контроле.

Организационная форма. Отличий от ИЖС нет.

Плюсы и минусы. Поскольку участки ЛПХ в черте населенных пунктов, справедливо все сказанное про ИЖС. Однако зачастую они расположена на второй линии от дороги, и легального подъезда к ним может не быть. Например, подъездная дорога может оказаться частной.

Налоги и содержание. В целом идентично ИЖС, разве что для ЛПХ бывают льготные налоговые ставки. Обычно так в регионах, где поощряют выращивание сельхозпродукции на приусадебных участках.

Это тип малоэтажной застройки, когда здания состоят из расположенных в ряд однотипных жилых секций с общими стенами. Другими словами, это дуплексы и таунхаусы. Код по классификатору — 2.3.

Что можно делать на участке:

1. Строить дом, блокированный с другими жилыми домами, то есть с общими глухими стенами и отдельным выходом на участок.
2. Разводить декоративные, плодовые деревья, выращивать овощи и ягоды.
3. Разместить гараж и другие вспомогательные постройки.
4. Обустроить спортивные, детские площадки и площадки для отдыха.

У таких участков граница с соседями проходит по общей стене домов.

Организационная форма. При покупке дома в виде блок-секции важно убедиться, что участок под ним идет с ВРИ «Блокированная жилая застройка». ИЖС не подходит для таких домов, и совсем недопустимо, если это земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Под дачное строительство» или «Ведение садоводства». Возможные последствия: дом по решению суда признают самовольной постройкой и обяжут снести за счет собственника.

Как правило, участки блокированной застройки идут в составе коттеджных поселков. Но бывает, что индивидуальный дом приобретает статус блокированного — например в результате раздела общей долевой собственности. В этом случае часто возникают проблемы:

• участок остался в общей долевой собственности, что неправильно, так как нет единства судьбы строения и земельного участка;
• участок сохраняет вид разрешенного использования ИЖС, ведь часто власти не поддерживают в своей местности блокированную застройку.

Плюсы и минусы. Такой тип застройки реализуют как бизнес-проекты, поэтому планировка территории обычно утверждена, а инфраструктура не хуже, чем у участков для ИЖС.

Управлять поселком с таунхаусами, скорее всего, будет компания от застройщика — придется платить членские взносы. Еще один недостаток — маленькие придомовые участки, 2—4 сотки, а бывает и меньше.

Налоги и содержание. Предельная ставка налога такая же, как для ИЖС и ЛПХ, — 0,3%. Но такие дома продают обычно дешевле, чем индивидуальные. Поэтому кадастровая стоимость и налог на блок-секцию и участок под ней в целом ниже.

Такие участки еще называют садовыми или участками для дачного строительства, и они зачастую находятся вне населенных пунктов. При этом они не обязательно состоят в СНТ — могут быть и самостоятельными. Код по классификатору — 13.2.

Что можно делать на участке:

1. Отдыхать.
2. Выращивать овощи и фрукты для себя, то есть не на продажу.
3. Строить дачу или дом.
4. Размещать хозпостройки и гаражи.

С июля 2022 года на садовых участках разрешили содержать птицу и кроликов, если администрацией установлен соответствующий вспомогательный ВРИ. При этом нужно соблюдать ветеринарные, санитарно-эпидемиологические и гигиенические нормы. На участках до 10 соток соблюсти их почти невозможно.

В маркетинговых целях садовые участки часто именуют «для ИЖС», и отчасти это так, ведь на участке можно построить индивидуальный жилой дом. Но юридически это ошибка, ведь ИЖС — другой ВРИ.

Организационная форма. Около 90% таких участков находится на землях сельскохозяйственного назначения, остальные — в населенных пунктах. Участки обычно в рамках СНТ. Решения в СНТ принимает общее собрание, обычно есть членские взносы на содержание юридического лица, модернизацию инфраструктуры и налоги за общее имущество.

Плюсы и минусы. В среднем садовые участки в СНТ дешевле, чем деревенские для ИЖС, но не обязательно — бывает наоборот. В остальном больше минусов:

• местные власти не поощряют жилищное строительство на садовых участках. Например, администрация может отказать в присвоении адреса дому с формулировкой «адреса присваивают только в населенных пунктах»;
• в СНТ не действуют программы господдержки и ипотеки. Если садовый участок вне населенного пункта, скорее всего, откажут в сельском тарифе на электроэнергию и в социальной газификации;
• в среднем в СНТ инфраструктура и дороги хуже, чем в населенном пункте. Дороги часто грунтовые, и собственники залезают на их территорию. В результате ширина дорог редко больше 7—9 м, часто 3—4 м;
• ремонт дорог, чистка снега, вывоз мусора и прочие работы — за счет собственников. Приедет ли в СНТ скорая помощь или доставка продуктов — вопрос;
• территория СНТ часто не огорожена, без автоматических ворот и охраны.
• многие СНТ испытывают дефицит электрической мощности. Иногда в СНТ подводят стандартные 15 кВт, но обычно — 3—8 кВт, и приходится выбирать, что включить — электрочайник или насос. Потери в электрических сетях оплачивают члены СНТ.

Налоги и содержание. Затраты на содержание обычно больше, чем у ИЖС. В Московской области средний размер членских взносов в СНТ составляет 10 000—15 000 ₽ в год, в коттеджных поселках эконом-класса — 30 000—60 000 ₽ в год.

Предельная ставка налога для садовых участков такая же, как для участков ИЖС и ЛПХ, — 0,3%. Уменьшение ставки администрации, как правило, не практикуют. Но так как в среднем садовый участок дешевле, то кадастровая стоимость и имущественный налог меньше.

Участки для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур — для собственных нужд. Код по классификатору — 13.1.

Что можно делать на участке. Обустраивать огород и размещать хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая. Строить дом нельзя.

Организационная форма. Могут быть как в составе огороднических некоммерческих товариществ, так и в самостоятельными.

Плюсы и минусы. Поскольку участки не предназначены под застройку, инфраструктура и планировка территории минимальны. Дороги могут быть грунтовыми, узкими, а электричества не быть вовсе.

Налоги и содержание. Это самые дешевые участки из списка: даже по предельно допустимой ставке 0,3% налог небольшой из-за низкой кадастровой стоимости.

Если участок расположен в некоммерческом товариществе, будут небольшие членские взносы.