Что требовать с застройщика, если квартира не соответствует плану в договоре?

Это сложная ситуация, так как застройщик вправе отступить от плана квартиры, который вы согласовали при заключении договора. В вашем случае отступления, скорее всего, будут считаться несущественными — в этом и кроется основная проблема.

Боюсь, что судебные перспективы дела не радужные. Но плюс в том, что вы обнаружили проблему на ранней стадии и у вас есть время на общение с застройщиком. Его можно замотивировать сделать все, как договаривались.

Застройщик может поменять планировку квартиры, но при одном условии: он должен отразить изменения в проекте, внести их в проектную декларацию и вновь опубликовать ее.

Следить за этим можно с помощью сервиса проверки новостроек в единой информационной системе жилищного строительства. В карточке дома доступна история изменения проектных деклараций.

Проверьте площадь вашей квартиры в декларациях до и после заключения договора. Если площадь одинаковая, значит, застройщик не менял проект из-за изменения планировки. Это наводит на мысль, что застройщик мухлюет. Например, специально привел в плане правильную форму кухни, чтобы легче продать квартиры.

А если площадь изменилась и увеличилась на размер выступа, скорее всего, придется платить. Ваш договор подразумевает взаиморасчеты при любом отклонении от заявленной площади.

Если площадь изменилась более чем на 5% от указанной в договоре, это считается существенным изменением. В такой ситуации вы сможете потребовать в суде расторгнуть договор, взыскать с застройщика уплаченные за квартиру деньги и проценты — 1/150 ключевой ставки за период со дня внесения денег застройщику и до дня их возврата.

Повторюсь: застройщик обязан построить дом с соблюдением проекта и проектной декларации и уведомлять дольщиков об их изменении. Однако в законе нет требования строго соблюдать планировку квартиры, которая есть в договоре долевого участия, или согласовывать с дольщиком отступления от этой планировки. Застройщики этим пользуются и иногда слегка приукрашивают план квартиры.

Например, в моем договоре долевого участия сразу под планом квартиры указано, что параметры, в том числе расположение внешних границ, квартиры и помещений, «носят информационный характер, являются ориентировочными и могут быть изменены застройщиком по сравнению с параметрами, указанными в плане». Возможно, аналогичный пункт есть и в вашем договоре.

На практике это означает, что в квартире запросто могут появиться новые ниши, измениться форма комнат, расположение и количество окон. Реальную конфигурацию квартиры дольщик зачастую узнает, только когда ее принимает.

Закон защищает дольщика только в том случае, если отступления от плана в договоре привели к ухудшению качества квартиры. Или же недостатки настолько серьезны, что делают квартиру непригодной для проживания.

В этих случаях дольщик может требовать на свой выбор:

1. безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
2. соразмерно уменьшить цену квартиры;
3. возместить расходы на устранение недостатков.

Еще можно потребовать в суде расторгнуть договор, если отступления от проекта существенные. Об этом я писала выше. Но чаще всего это невыгодно для дольщика: цена квартиры выросла, а застройщик выплатит только сумму по договору.

Но в вашем случае площадь увеличилась незначительно — всего на 0,6 м², и квартиру можно использовать по назначению. Поэтому высока вероятность, что суд признает этот недостаток несущественным.

Вот что говорят суды по похожим делам.

• В Свердловской области дольщик не досчитался окна в квартире, которое было на плане. Суд указал, что надежность и безопасность квартиры не пострадала, с инсоляцией тоже все в порядке, так что нет и повода для недовольства.
• В Ижевске застройщик сдал дом, где туалет, гардеробная и венткамеры оказались не в тех местах, где они были на плане. Жильцы после новоселья рассчитывали сделать перепланировку, но из-за этих изменений она стала невозможной. Суд посчитал недоказанным, что такая рокировка ухудшила качество квартиры и мешает использовать ее по назначению. Жить можно — значит, все в порядке.

Решения в пользу дольщиков встречаются редко.

• В одной из московских новостроек окно на кухне должно было быть большим двустворчатым и располагаться посередине стены. Застройщик же сделал маленькое окошко, к тому же смещенное от центра. Суд признал, что застройщик допустил нарушение, и взыскал компенсацию морального вреда в размере 20 000 ₽ и еще 10 000 ₽ как потребительский штраф. Других требований по поводу окна дольщица не заявляла.

Чаще всего дольщики обнаруживают отклонения от плана, когда принимают квартиру. Или когда ее уже обмерили сотрудники БТИ и поставили на кадастровый учет.

В этом случае застройщик вряд ли будет менять конфигурацию комнаты, поскольку дом уже введен в эксплуатацию и квартиру именно в таком виде внесли в публичный реестр недвижимости. Застройщик просто не сможет отразить изменение площади в реестре, так как после приемки квартиры ее хозяином становится дольщик.

Даже если застройщик приведет квартиру к исходной конфигурации, дольщику придется оформлять эти изменения как перепланировку. То же самое, если дольщик сделает эти изменения самостоятельно.

Если вы в ходе приемки обнаружили отступление от плана, рекомендую действовать последовательно.

Во время приемки укажите проблему в акте. Подробно отразите в акте все отклонения от плана. Если застройщик не приведет квартиру в соответствие с планом, вы сможете попытать счастья в суде. Мы уже писали, как достроить гардеробную за счет застройщика.

Не платите за дополнительную площадь. Если договор предусматривает взаиморасчеты при любом отклонении от заявленной общей площади, то формально вы обязаны доплатить. Однако это несправедливо: строители исказили форму комнаты, а вы еще и должны платить за это безобразие. Условие о взаиморасчетах призвано разрешать финансовые вопросы при строительных погрешностях, но устройство выступа в стене сложно назвать погрешностью и непреднамеренным действием.

• Например, в Казани у дольщика тоже появилась неучтенная в плане ниша, за которую застройщик предложил доплатить. Суд исключил площадь ниши из цены квартиры. Он посчитал требование о доплате недобросовестными действиями со стороны застройщика и указал, что таким образом он пытается искусственно увеличить общую площадь квартиры, чтобы получить больше денег.

Если застройщик потребует от вас доплаты, сначала нужно составить письменный отказ. Рекомендую перед этим проконсультироваться с юристом, поскольку за неоплату застройщик может насчитать вам штрафные санкции.

Также имейте в виду, что если у вас будут встречные финансовые требования к застройщику, например о неустойке за просрочку передачи квартиры, то застройщик сможет автоматически погасить их зачетом стоимости лишних квадратных метров.

• Например, если вы просите 100 000 ₽ неустойки за задержку сдачи квартиры, а застройщик требует от вас 50 000 ₽ за лишние 0,6 м², то он может зачесть половину неустойки ценой лишней площади и останется должен вам только 50 000 ₽.

Зачет — односторонняя сделка, и, чтобы она состоялась, вашего согласия застройщик может не спрашивать. В этом случае вам придется оспаривать зачет застройщика в суде.

Если ничего не помогает, пишите претензию застройщику и подавайте в суд. Приложите к иску договор, план, акт приемки с вашими замечаниями, переписку с застройщиком. Вы можете потребовать убрать выступ или оплатить вам расходы, если привлечете стороннюю организацию и ликвидируете его сами. Еще вариант — уменьшить стоимость квартиры.

Также просите компенсацию морального ущерба, штраф в размере 50% от суммы иска, оплату судебных расходов.

Если вы обнаружили отступление от плана до ввода дома в эксплуатацию и до приемки квартиры еще не дошло, у вас больше шансов получить квартиру в том виде, которого вы ожидаете.

Основная задача — замотивировать застройщика выполнить все работы: убрать ниши и передвинуть перегородки. И важно это сделать до обмера квартиры. Обычно обмер делается перед вводом в эксплуатацию, после того как завершены все отделочные работы. Поэтому не затягивайте и напишите претензию в адрес застройщика. Нужно дать ему понять, что проще выровнять стену, чем отвечать на ваши бесконечные требования, претензии и жалобы.

Укажите в претензии, что в таком виде вы квартиру не примете и будете через суд требовать устранить недостатки, а также выплатить вам штраф по закону о защите прав потребителей.

Квартиры не всегда соответствуют плану. Лучше выявить расхождение как можно раньше, желательно до обмеров БТИ. Но это не всегда возможно, так как застройщики часто показывают квартиры дольщикам только во время приемки.

Если обнаружили расхождения при приемке, фиксируйте это в акте.

Пробуйте решить спор в досудебном порядке, поскольку не факт, что суд посчитает отступление от плана существенным нарушением.

Если вас просят доплатить за площадь, которая образовалась из-за нарушения планировки, попробуйте напомнить застройщику о принципе добросовестности и запрете извлекать выгоду из противоправного поведения.

Если не получается отстоять планировку, старайтесь получить максимум от застройщика по другим основаниям.