Как исправить недостатки в новостройке и взыскать компенсацию с застройщика: 3 главных шага
Иногда новостройка по качеству оказывается хуже вторички.
Если в новой квартире окна не закрываются, стены кривые, розетки не работают, а двери перекосило — лучше разобраться с этим сразу же. Рассказываем, как действовать, если застройщик предлагает квартиру с недостатками, и что делать, если он не хочет их исправлять.
Зафиксировать недостатки
В день осмотра оформляют акт приема-передачи. Дефекты указывают в нем же или в отдельном документе — он может называться, например, актом о несоответствии или смотровой справкой.
Дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи, а сделать это только после того, как застройщик устранит нарушения.
Бывает, застройщики прямо в договоре указывают на право дольщика не принимать объект и не подписывать передаточный акт. Но даже если такого пункта в договоре нет, право есть в силу закона.
Есть нюанс: застройщик вправе оформить акт в одностороннем порядке, если, например, посчитает, что дольщик умышленно не подписывает акт.
Проще говоря, застройщик может объявить дольщика сутяжником, который слишком долго и не по делу придирается к квартире. Тогда застройщик подпишет акт сам, но это потом можно оспорить в суде.
Верховный суд подтверждает, что дольщики вправе не подписывать акт приема-передачи, если найдут дефекты, которые противоречат условиям договора и техническим нормам. И застройщику придется потрудиться, чтобы доказать в суде законность одностороннего акта.
В 2019 году ВС РФ рассмотрел дело супругов, которые не приняли новую квартиру. Во время повторного осмотра оказалось, что устранены не все проблемы. Но УК застройщика подписала односторонний акт приема-передачи. Суды трех инстанций решили, что все нормально: дефекты — не повод не подписывать акт.
Но Верховный суд отменил решения и отправил дело на пересмотр. Суд указал, что дольщики вправе не подписывать акт, пока строители не выполнят условия договора.
Максимальный срок устранения недостатков застройщиком — 45 дней. Мы писали, как правильно принять квартиру и чем может помочь специалист-приемщик.
Заказать экспертизу
Если застройщик согласен исправить дефекты, будет второй осмотр. По его итогам подписывают документы, что претензий больше нет и квартира принята. Но так происходит, если недостатки действительно исправлены. Случается, что устранена лишь часть проблем, а иногда и ни одной.
Если застройщик не исправил дефекты или проигнорировал претензии, заказывают экспертизу. Эксперт оценит недостатки в деньгах, а с результатами этой оценки можно идти в суд.
Цена экспертизы — 15 000—40 000 ₽, эти деньги потом можно взыскать с застройщика. Эксперт может прийти в квартиру даже на следующий день после заказа, но отчет специалисты готовят 10—30 дней. О визите эксперта надо предупредить застройщика, чтобы он мог отправить представителя. Иначе в суде такую экспертизу могут признать недействительной.
Чтобы суд точно принял отчет, у эксперта должно быть профильное образование — диплом инженера-строителя.
В 2019 году супруги из Москвы принимали новую двухкомнатную квартиру. Уже после подписания передаточного акта обнаружили дефекты. Супруги обратились в независимую экспертную организацию и получили отчет о возможной стоимости ремонтных работ — 729 145 ₽.
В следующем году дольщики обратились к застройщику с претензией. Тот просто не ответил, и тогда супруги решили подать в суд. Потребовали те самые 729 145 ₽, неустойку за нарушение сроков решения вопроса — 425 069 ₽, штраф 50% от суммы, которую назовет суд, а также компенсацию морального вреда — по 50 000 ₽ на каждого из супругов.
Застройщик тоже заказал экспертизу, и она подтвердила проблемы. Правда, сумму ремонта эксперт насчитал меньше — 425 069 ₽. Судья решил, что это больше похоже на правду, и взыскал 425 069 ₽, еще 35 000 ₽ неустойки, 10 000 ₽ компенсации морального ущерба и 90 000 ₽ штрафа.
Строительную экспертизу может назначить и суд в ходе рассмотрения иска. Но если заказать ее заранее, разобраться с проблемами получится быстрее. При условии, что у суда не возникнет сомнений в результатах отчета и он не посчитает сумму завышенной. Если такое случится и суд назначит экспертизу, которая примет другое решение о стоимости устранения недостатков, расходы на нее могут переложить на дольщика.
Например, досудебная экспертиза стоила 50 000 ₽, эксперт оценил ремонт в 1 000 000 ₽. Судья усомнился и назначил судебную экспертизу. Она обычно дороже: предположим, 100 000 ₽. Второй эксперт назвал цену ремонта 500 000 ₽. Может быть так: суд взыщет с застройщика только 25 000 ₽ за первую экспертизу, а стоимость судебной экспертизы — 100 000 ₽ — заставит уплатить дольщика. В итоге тот потеряет 125 000 ₽.
Подать в суд
Вот что можно потребовать от застройщика:
- устранить дефекты;
- оплатить работу стороннего подрядчика, который устранил дефекты;
- уменьшить цену квартиры соразмерно стоимости ремонтных работ.
Также можно требовать неустойку за несвоевременное решение проблем и компенсацию морального вреда. Штраф 50% от присужденной суммы за несоблюдение досудебного порядка урегулирования суд назначит в любом случае. Деньги получит дольщик.
Обычно дольщики требуют исправить недостатки. Но это не всегда разумно: если стало понятно, что застройщик оказался ненадежный, лучше просить уменьшить стоимость квартиры. Так как строительная компания к окончанию суда может обанкротиться или просто исчезнуть.
Житель Москвы заключил договор с одним из крупнейших застройщиков страны. Тот затянул сроки, а потом сдал квартиру с дефектами. На претензию строители не ответили. Дольщик пошел в суд. Тот обязал застройщика выплатить неустойку за нарушение сроков — 180 000 ₽, компенсацию морального вреда 2000 ₽, стоимость устранения недостатков 82 980 ₽, расходы на составление отчета эксперта 25 000 ₽, неустойку за нарушение сроков устранения недостатков 10 000 ₽ и штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя — 137 490 ₽.
Другой москвич обнаружил недостатки квартиры уже после того, как подписал акт приема-передачи. Застройщик не ответил на претензию, тогда дольщик вызвал эксперта, который оценил проблемы в 320 000 ₽. В суде мужчина потребовал уменьшить стоимость жилья на эту сумму, а также предъявил множество других финансовых претензий — неустойку, штраф, почтовые расходы и расходы на юриста, цену экспертизы и подобное.
Суд назначил еще одну экспертизу и пришел к выводу, что истинная цена устранения дефектов — 230 310 ₽. Также застройщика обязали заплатить 40 000 ₽ за нарушение сроков исправления недостатков, 8650 ₽ за экспертизу, 30 000 ₽ за юриста дольщика, 204 ₽ почтовых расходов, 5000 ₽ компенсации морального вреда и присудили застройщику штраф в 40 000 ₽.
Главное для выигрыша дела — доказательства дефектов и разумный размер компенсации. Обычно суды встают на сторону дольщиков. Так, Пермский краевой суд обобщил количество судебных споров граждан с застройщиками в 2018—2020 годах. Из 139 дел суды удовлетворили 98 исков, а отказали всего в трех случаях. По остальным приняты мировые соглашения, иски отозваны или оставлены без рассмотрения.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
