Можно ли не платить застройщику, если он сам нарушает договор?

12
Аватар автора

Аноним

спросил в Сообществе Т⁠—⁠Ж

Купила квартиру в ипотеку. Оплата должна была пройти двумя траншами: первый я уже перевела на счет застройщика, а второй по договору должна была перечислить не позже 1 июля 2020 года после регистрации ДДУ и договора залога прав по нему в пользу банка.

Из-за пандемии срок сдачи дома перенесли. В результате дом еще не сдали, а застройщик требует второй транш.

Насколько это правомерно?

Застройщик может требовать свои деньги, и это правомерно. Вы подписали договор и согласились с условиями о сроках оплаты, то есть взяли на себя обязательства. Но и у застройщика есть обязательства — сдать дом в определенные договором сроки.

Долевое строительство — это, по сути, инвестирование. А инвестирование предполагает некоторые риски для инвестора. Например, что деньги надо платить, даже если застройщик опаздывает. Но в вашем случае есть нюанс: заплатить вы должны, но если не заплатите, то взыскать неустойку за просрочку застройщик с вас не сможет. Вот почему.

Почему никто из вас не сможет требовать неустойки

Есть обязательства, а есть последствия их нарушения. Если сторона договора нарушает обязательства, обычно за этим следует ответственность в виде неустойки. Это работает в обе стороны: как для вас, так и для застройщика. То есть и вы вправе требовать от застройщика, чтобы он сдал дом вовремя, и он вправе требовать от вас заплатить в срок.

Но в связи с пандемией законодатель внес в закон послабление. Оно действует как для вас, так и для застройщика. Его суть в том, что обязанность платить у вас есть, а ответственности нет. У застройщика аналогично.

Так, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты он платить не должен. А если вы нарушите сроки платежей, то застройщик не сможет потребовать с вас неустойку.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как лучше поступить

Если застройщик не выглядит банкротом и вы в целом уверены, что дом построят и не придется бегать за своими деньгами в компенсационный фонд, то можно заплатить.

Как минимум это гарантирует, что застройщик не пойдет в суд с требованием взыскать с вас второй транш или вообще расторгнуть договор в связи с неоплатой. Если пойдет, вам придется потом тратить время, нервы и деньги в судах, чтобы сохранить права на квартиру.

То, что по закону для обеих сторон сейчас нет ответственности за неисполнение обязательств по договору, не исключает саму обязанность. Но дольщик и застройщик находятся тут в неравном положении.

Застройщик может обратиться с иском в суд и попытаться взыскать с вас задолженность по договору. И этот иск он выиграет. А значит, вы еще заплатите госпошлину и, возможно, расходы застройщика на юридические услуги. Но он не сможет начислить неустойку из-за того, что вы опоздали с оплатой.

Ваше положение немного хуже. Вы тоже не можете потребовать у застройщика неустойку, поскольку на нее сейчас введен мораторий. Но и саму квартиру в срок требовать нет смысла, потому что это физически невозможно: ее еще не построили.

Связано это с тем, что застройщик зависит от денег дольщиков. Если дом строят еще по старым правилам, когда застройщик берет деньги у дольщика напрямую, то связь очевидна: без денег нет строительства. Если застройщик работает с проектным финансированием и счетами эскроу, то от количества денег на счете эскроу зависит его процентная ставка по кредиту: больше денег — меньше процентов. Поэтому застройщик очень заинтересован в том, чтобы вы заплатили.

Если же из-за пандемии у вас тоже финансовые затруднения, можно попробовать написать застройщику вежливое письмо. В нем укажите, что и сам застройщик не очень старательно выполняет свои обязанности по строительству в срок, поэтому вы предлагаете перенести срок платежа, например, на период задержки строительства.

Не надо писать прямо, что вы не будете платить, потому что не хотите, и вам ничего за это не будет. Лучше сказать, что из-за сложившейся ситуации у вас финансовые трудности, и предложить срок, в который вам будет удобнее окончательно с ним рассчитаться.

Направлять письма застройщику имеет смысл, только если он обратился к вам с официальной письменной претензией. Если вам просто позвонили и попросили оплатить, попробуйте объяснить ситуацию на словах.

Ориентируйтесь на реакцию представителя застройщика: если вам не угрожают судами, не ведут себя агрессивно, вы можете вежливо обещать заплатить в ближайшее время. Пока застройщик не перешел к активным действиям, в принципе, можно и не платить. В любом случае он обязан направить вам претензию. Решение об оплате стоит принимать после того, как вы ее получите.

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Надеюсь все эти неустойки для застройщиков не продлят до конца 21 года, вирус никуда не делся, и по статистике все еще хуже чем было вначале

0

Alexander, дважды судилась с застройщиком, применялся закон о защите прав потребителей.

0
0

«Так, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты он платить не должен.» – интересно услышать мнение юриста касательно моей ситуации. Застройщик должен был передать квартиру 30 июня 2019 года (задержка почти 1,5 года). Правомерно ли судам ссылать на данное постановление Правительства о каникулах и не начислять неустойку со 2 апреля по конец 2020 года, хотя на момент публикации постановления задержка по передаче уже составляла более 9 месяцев, и на текущий момент объект включён в ЕРПО?

0

Михаил, за период 9 месяцев неустойка останется, а со 2 апреля, да - не будет начисляться, даже несмотря на то, что обстоятельства приведшие к просрочке, возникли вовсе не из-за коронавируса. так написано, ничего не поделаешь. даже от включения в ЕРПО за просрочку в 6 месяцев сейчас мораторий и отсрочка

0

Дмитрий, уже получил решение суда, к сожалению, с такой же формулировкой)

0

Alexander, по спорам возникающих из прав потребителя установлена специальная подсудность - по месту жительства истца. поэтому можно подавать в СОЮ (или мировой в зависимости от места жительства) разве что стоит отдельно упомнять в иске о недействительности оговорки, сослаться на навязанность, наруешение прав потребителя, ухудшения положения и все вот это

0

Дмитрий, этож в целом на случай если в суд пошел застройщик. Так то понятно что иск потребительский если в суд пошел потребитель.

0

Alexander, если в суд пошел застройщик иск не выпадает из категории потребительского, потому что потребитель все равно им остается, хоть в роли истца, хоть в роли ответчика. просто изменяется тактика. если застройщик подает в третейский суд на дольщика (ответчика) то можно попробовать параллельно тут же обратиться в районный суд с иском о недействительности этой части договора

0
0

Добрый день. У меня вопрос не совсем по теме - застройщик в строящемся доме изменил планировку, а именно, убрал одну лоджию, что автоматически привело к увеличению жилой площади и, следовательно, требует с меня доплату довольно внушительный суммы. Лоджию демонтировали в связи с ошибкой в проектировании, как мне сообщила менеджер, моя лоджия находилась над жилой зоной соседей снизу. А так как это запрещено по закону, ничего другого не придумали, как её демонтировать. Со мной никаких согласований не было. Ошибку изначально в проектировании допустил сам застройщик, но платить за это теперь просят меня.
Как быть в данной ситуации ? Обязан ли я доплатить, если в договоре у нас планировка зафиксирована иная, площадь иная и т.д.?

0

Сообщество