Можно ли не платить застройщику, если он сам нарушает договор?

Купила квартиру в ипотеку. Оплата должна была пройти двумя траншами: первый я уже перевела на счет застройщика, а второй по договору должна была перечислить не позже 1 июля 2020 года после регистрации ДДУ и договора залога прав по нему в пользу банка.

Из-за пандемии срок сдачи дома перенесли. В результате дом еще не сдали, а застройщик требует второй транш.

Насколько это правомерно?

Застройщик может требовать свои деньги, и это правомерно. Вы подписали договор и согласились с условиями о сроках оплаты, то есть взяли на себя обязательства. Но и у застройщика есть обязательства — сдать дом в определенные договором сроки.

Долевое строительство — это, по сути, инвестирование. А инвестирование предполагает некоторые риски для инвестора. Например, что деньги надо платить, даже если застройщик опаздывает. Но в вашем случае есть нюанс: заплатить вы должны, но если не заплатите, то взыскать неустойку за просрочку застройщик с вас не сможет. Вот почему.

Почему никто из вас не сможет требовать неустойки

Есть обязательства, а есть последствия их нарушения. Если сторона договора нарушает обязательства, обычно за этим следует ответственность в виде неустойки. Это работает в обе стороны: как для вас, так и для застройщика. То есть и вы вправе требовать от застройщика, чтобы он сдал дом вовремя, и он вправе требовать от вас заплатить в срок.

Но в связи с пандемией законодатель внес в закон послабление. Оно действует как для вас, так и для застройщика. Его суть в том, что обязанность платить у вас есть, а ответственности нет. У застройщика аналогично.

Так, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты он платить не должен. А если вы нарушите сроки платежей, то застройщик не сможет потребовать с вас неустойку.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как лучше поступить

Если застройщик не выглядит банкротом и вы в целом уверены, что дом построят и не придется бегать за своими деньгами в компенсационный фонд, то можно заплатить.

Как минимум это гарантирует, что застройщик не пойдет в суд с требованием взыскать с вас второй транш или вообще расторгнуть договор в связи с неоплатой. Если пойдет, вам придется потом тратить время, нервы и деньги в судах, чтобы сохранить права на квартиру.

То, что по закону для обеих сторон сейчас нет ответственности за неисполнение обязательств по договору, не исключает саму обязанность. Но дольщик и застройщик находятся тут в неравном положении.

Застройщик может обратиться с иском в суд и попытаться взыскать с вас задолженность по договору. И этот иск он выиграет. А значит, вы еще заплатите госпошлину и, возможно, расходы застройщика на юридические услуги. Но он не сможет начислить неустойку из-за того, что вы опоздали с оплатой.

Ваше положение немного хуже. Вы тоже не можете потребовать у застройщика неустойку, поскольку на нее сейчас введен мораторий. Но и саму квартиру в срок требовать нет смысла, потому что это физически невозможно: ее еще не построили.

Связано это с тем, что застройщик зависит от денег дольщиков. Если дом строят еще по старым правилам, когда застройщик берет деньги у дольщика напрямую, то связь очевидна: без денег нет строительства. Если застройщик работает с проектным финансированием и счетами эскроу, то от количества денег на счете эскроу зависит его процентная ставка по кредиту: больше денег — меньше процентов. Поэтому застройщик очень заинтересован в том, чтобы вы заплатили.

Если же из-за пандемии у вас тоже финансовые затруднения, можно попробовать написать застройщику вежливое письмо. В нем укажите, что и сам застройщик не очень старательно выполняет свои обязанности по строительству в срок, поэтому вы предлагаете перенести срок платежа, например, на период задержки строительства.

Не надо писать прямо, что вы не будете платить, потому что не хотите, и вам ничего за это не будет. Лучше сказать, что из-за сложившейся ситуации у вас финансовые трудности, и предложить срок, в который вам будет удобнее окончательно с ним рассчитаться.

Направлять письма застройщику имеет смысл, только если он обратился к вам с официальной письменной претензией. Если вам просто позвонили и попросили оплатить, попробуйте объяснить ситуацию на словах.

Ориентируйтесь на реакцию представителя застройщика: если вам не угрожают судами, не ведут себя агрессивно, вы можете вежливо обещать заплатить в ближайшее время. Пока застройщик не перешел к активным действиям, в принципе, можно и не платить. В любом случае он обязан направить вам претензию. Решение об оплате стоит принимать после того, как вы ее получите.

Надеюсь все эти неустойки для застройщиков не продлят до конца 21 года, вирус никуда не делся, и по статистике все еще хуже чем было вначале

0

«Так, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты он платить не должен.» – интересно услышать мнение юриста касательно моей ситуации. Застройщик должен был передать квартиру 30 июня 2019 года (задержка почти 1,5 года). Правомерно ли судам ссылать на данное постановление Правительства о каникулах и не начислять неустойку со 2 апреля по конец 2020 года, хотя на момент публикации постановления задержка по передаче уже составляла более 9 месяцев, и на текущий момент объект включён в ЕРПО?

0

Михаил, за период 9 месяцев неустойка останется, а со 2 апреля, да - не будет начисляться, даже несмотря на то, что обстоятельства приведшие к просрочке, возникли вовсе не из-за коронавируса. так написано, ничего не поделаешь. даже от включения в ЕРПО за просрочку в 6 месяцев сейчас мораторий и отсрочка

0

Дмитрий, уже получил решение суда, к сожалению, с такой же формулировкой)

0

Добрый день. У меня вопрос не совсем по теме - застройщик в строящемся доме изменил планировку, а именно, убрал одну лоджию, что автоматически привело к увеличению жилой площади и, следовательно, требует с меня доплату довольно внушительный суммы. Лоджию демонтировали в связи с ошибкой в проектировании, как мне сообщила менеджер, моя лоджия находилась над жилой зоной соседей снизу. А так как это запрещено по закону, ничего другого не придумали, как её демонтировать. Со мной никаких согласований не было. Ошибку изначально в проектировании допустил сам застройщик, но платить за это теперь просят меня.
Как быть в данной ситуации ? Обязан ли я доплатить, если в договоре у нас планировка зафиксирована иная, площадь иная и т.д.?

0