Может ли долевой собственник рассчитывать на компенсацию, если не живет в квартире?
Владею 1/2 доли квартиры в Новосибирске, но живу в другой стране. Имею ли я право на компенсацию от второго собственника, так как он полностью занимает квартиру?
Если сосед целиком занял квартиру, логично, что он должен платить вам за то, что пользуется вашей жилплощадью: фактически сосед сейчас на правах арендатора. Для начала стоит попробовать договориться. А если не получится, можно взыскать компенсацию в суде. Но судебное разбирательство не будет простым.
Когда можно рассчитывать на компенсацию за пользование долей
Закон говорит, что долевые собственники пользуются общей квартирой по взаимному согласию. Но часто никакого согласия нет, и соседи идут в суд, чтобы он определил порядок пользования. Суд в своем решении прямо указывает, кто и в каких комнатах должен жить и какие помещения считать общими.
Также суд решает, что делать, если один долевой собственник не пользуется квартирой, а второй претендует или уже занял его жилплощадь. В таких случаях собственнику, который вольно или невольно стал арендодателем, положена компенсация — ежемесячная арендная плата. Размер компенсации суд определит по заключению оценщика, а тот, в свою очередь, сравнит стоимость найма аналогичных квартир или комнат.
Суд учтет следующее.
Количество и расположение комнат. Если комната одна или они смежные, посторонние люди не смогут вместе жить в квартире. То есть отсутствующий сосед, вероятнее всего, и позже не сможет въехать на свою площадь. Разумно, чтобы он просто получал компенсацию.
Основание и дату приобретения доли. Если вы приняли долю в дар или купили ее, значит, вы знали, что в квартире уже живут люди. В такой ситуации суд, вероятнее всего, откажет в компенсации. А если и утвердит ее, то она будет скорее символической. Оценщик должен будет предположить стоимость найма соответствующего количества метров с учетом того, что на этой площади уже кто-то живет. То есть оценщик вычислит, например, цену аренды половины однушки. Сумма может быть совсем маленькой.
Но если вы, например, получили долю в наследство одновременно с другим собственником, шанс получить компенсацию выше, и она будет по рыночным ценам аренды.
Отношения между соседями. Если вы даже не пытались въехать в квартиру или добровольно выехали и забрали вещи, то суд может отказать в компенсации, ведь второй собственник не мешает вам вернуться. А вот если сосед чинит препятствия и вам приходилось вызывать полицию, чтобы попасть в квартиру, шанс получить компенсацию выше.
Что говорят суды
Судебная практика по таким делам разная, так как судам приходится учитывать множество индивидуальных факторов.
❌ Жительница Реутова в 2000 году унаследовала 1/3 однокомнатной квартиры и поселилась там. А в 2013 году 2/3 этой же квартиры получила в дар другая женщина, но въезжать ей было уже некуда, так как первая хозяйка заняла квартиру целиком.
В 2017 году собственница большей доли потребовала компенсации. Суд первой инстанции ей отказал, но в апелляционной инстанции с живущей в квартире женщины взыскали 588 000 ₽ за пользование долей с 2013 года. Оценщик рассчитал компенсацию по средней рыночной стоимости найма аналогичной квартиры.
Дело дошло до Верховного суда. Он обратил внимание, что хозяйка большей доли, когда принимала ее в дар, знала, что в квартире уже кто-то живет. Кроме того, непонятно, какой именно чужой частью квартиры пользовалась собственница меньшей доли. Верховный суд вернул дело в апелляционную инстанцию, где в компенсации отказали.
❌ В Ижевске двум братьям в равных долях принадлежала двухкомнатная квартира со смежными комнатами 18 и 12 м². Один брат жил в квартире с родителями и младшей сестрой, а второй брат продал свою половину посторонним людям. Эти люди и потребовали в суде компенсацию за пользование их долями — за год просили 71 000 ₽.
Но суд отказал: неиспользование своей части общего имущества не повод требовать деньги с живущих в квартире. Кроме того, покупатели знали, что приобретают квартиру со смежными комнатами, где уже живут четыре человека. К тому же у них было другое жилье, а вселяться в эту квартиру они даже не собирались.
✅ В Видном сводные брат и сестра унаследовали по половине однокомнатной квартиры. С 2009 года там постоянно жила сестра. В 2017 году брат продал свою долю посторонней женщине. Та в квартиру не въехала и потребовала платить ей ежемесячную компенсацию.
Городской суд в иске отказал. Однако Московский областной суд взыскал с живущей в квартире женщины по 11 500 ₽ за каждый месяц в счет компенсации. Суд использовал заключение эксперта о том, что такие квартиры сдаются за 23 000 ₽.
Жительница квартиры обратилась в Верховный суд. Указала, что у нее инвалидность и хроническое психическое заболевание, жить с чужими людьми она просто не может, а ее пенсия — 12 700 ₽. Судебная коллегия выяснила, что расчет платы за наем неверный: использована стоимость свободной однокомнатной квартиры, а спорная квартира занята, и ее половину нельзя выделить в реальное пользование.
Мособлсуд повторно рассмотрел дело и назначил дополнительную экспертизу. Эксперт заключил, что рыночная стоимость аренды половины однокомнатной квартиры, в которой уже кто-то живет, — 5800 ₽. Эту сумму и должна платить пенсионерка.
✅ В Подольске две женщины пополам унаследовали двухкомнатную квартиру со смежными комнатами 27 и 14,6 м². Жительница большей комнаты не возражала, чтобы посторонний человек жил в меньшей комнате. Но вторая женщина хотела жить в большой комнате и даже обращалась в полицию с требованием отдать ей вторые ключи. Она подала иск в суд с требованием вселить ее в квартиру, определить порядок пользования и взыскать компенсацию за год, когда она не могла пользоваться комнатой.
Суд отказал в определении порядка проживания: в квартире нельзя сделать перепланировку, чтобы чужие друг другу люди получили изолированные комнаты. Компенсацию судья установил только за 16 дней с даты обращения в суд, поскольку не удалось подтвердить, что до этого был спор о порядке пользования квартирой. Апелляционная инстанция сохранила итоговую сумму компенсации — 6193,5 ₽.
Что такое компенсация стоимости доли
Еще есть понятие компенсации стоимости доли. Это когда живущий в квартире собственник выкупает долю у того, кто там не живет. В этом случае второй собственник получает деньги и перестает быть собственником.
Договор купли-продажи можно составить с любыми условиями, о которых договорятся стороны.
Если не договорились, то один собственник может заставить другого продать долю квартиры. Для этого необходимо соблюсти три условия:
- Доля незначительная.
- Ее нельзя выделить без ущерба.
- Собственник доли не заинтересован ее использовать.
Вот как это работает. Представим, у Ивана есть доля, которая соответствует 2 м² площади. Второй собственник этой же квартиры, Павел, владеет остальной площадью. Доля Ивана незначительная, и ее невозможно выделить без ущерба соседям: не будет же Иван жить на 2 м²?! Павел может подать в суд и через суд выкупить долю Ивана. Доказать, что Иван не заинтересован использовать долю, будет несложно, если Иван регулярно не появляется в квартире и не оставляет там свои вещи.
В то же время по закону нельзя заставить второго собственника выкупить чужую долю квартиры, если он этого не хочет. То есть если Иван захочет продать Павлу эти 2 м², а Павел откажется, ничего не поделаешь.
В вашей ситуации доли равные, поэтому признать одну из них незначительной не получится и рассчитывать на суд не стоит. Но вы можете предложить соседу выкупить его долю. Если он согласится, вы станете единоличным собственником квартиры и забудете о спорах.
