Мнение: квартиры-студии в Москве всегда были неликвидом

Этот текст раньше был комментарием. Вы тоже можете поделиться своим мнением под любым материалом или написать пост в Сообщество

Ярослав Иванов

рассуждает

Страница автора

Из-за льготной ипотеки на первичку рынок недвижимости за последние три-четыре года поменялся.

Первичка стала стоить на 15—20% дороже свежей вторички. Сильнее всего выросли квартиры, которые подпадали под льготные программы по размеру доступной ипотеки. Это как раз мелкие варианты, которые покупаются людьми из регионов, чтобы зацепиться в Москве, жить тут в старости и получать московскую пенсию. Все такие студии, по сути, инвестиционные.

Рынок сейчас переполнен подобными клетушками. Как только он упадет — а он уже стал немного падать в абсолютных ценах плюс инфляция, — спрос оживится. Но в этом сегменте перепроизводство, никакие студенты-одиночки не закроют этот вал предложения. В Москве всегда малогабаритные квартиры меньше 25 квадратов были неликвидом.

Кроме того, вся эта малогабаритная фигня обычно в новострое с негуманной квартплатой. Это типичнейшая история в Москве: продать «дешевую» квартиру, а потом годами брать квартплату 250 ₽ за квадрат и счетчики в 2—4 раза выше городских тарифов.

Я купила для аренды московскую студию и вряд ли назову это пассивным доходом

128

Продать студию на вторичке реально с заметным дисконтом. Сдавать — тоже так себе, потому что жилье дешевое, в него заселяются обычно всякие маргиналы и/или веселые студенты, которые за 3—5 лет убивают квартиру в ноль.

Я просто очень хорошо знаю эту историю: сам сдавал долгое время пару квартир, сестра до сих пор этим занимается, родители живут с этого бизнеса. Самое нормальное — классическая однушка-двушка у метро с ремонтом без изысков. Ну, это если в принципе хочется ворваться в этот бизнес.

Мнения. Читатели делятся мыслями на любую тему

Высказаться

новостройка аренда квартира

РедакцияЧто думаете? Поделитесь своими аргументами:

Хойя"квартплата 250 ₽ за квадрат и счетчики в 2—4 раза выше городских тарифов" - это про апартаменты, что ли? Там ещё налог огромный и постоянную регистрацию не сделать. Зачем в одну кучу валить обычные студии и апарты?28
AeroSpaceДилетантский бред. Навалили всего в кучу. Тезисно: 1. Покупатели "клетушек" успешно их сдают, регулярно индексируя стоимость аренды. Не верите - ЦИАН в помощь. Посмотрите ради интереса стоимость аренды студии в свежем доме в Москве. Меньше 45-50 т.р. практически ничего нет. Это про стоимость такой аренды. 2. Желающих арендовать маленькие студии всегда более чем достаточно. Они как правило в новых домах, со свежим ремонтом и стоят дешевле (пусть и не сильно) "полноценных" квартир, решая при этом базовую потребность каждого человека в комфортном жилье. К тому же, Москва - город одиночек: многие живут соло и им студии вполне хватает. Выбирая между студией с норм ремонтом в свежем ЖК и бабушатником в пятиэтажке, многие выберут студию. Это про то, что касается спроса. 3. Стоимость таких студий довольно сильно выросла за последние годы. Очень многие покупали их по достаточно низкой цене на этапе котлована или по очень низкой ставке в 1-2%: у таких собственников стоимость аренды в разы выше расходов по ипотеке. Что касается целесообразности покупки сейчас, то сейчас рынок недвижимости в принципе не сильно привлекателен для инвестиций, а не конкретно студии не привлекательны. 4. Что касается накладных расходов на студию, то они сильно меньше, чем при владении большой квартирой, что опять же дает хорошую выгоду при владении: - нужен ремонт: так ремонтировать 20 квадратов или 60 - огромная разница. К тому, в части "ушатывания" квартиры, одно дело, когда живет один человек, а другое - когда целая семья. - оплата ЖКХ - то же самое. Практически все общедомовые расходы привязаны к кв. м. - маленький налог на владение. Более того, если квартира до 20 кв. м., то его вообще нет. 5. Многие прописались в таком жилье сами и/или прописали родителей, получая доп. плюшки от московской прописки. В части плюшек нет разницы, прописаны вы в небольшой студии или в шикарной квартире с окнами в Кремль. 6. Про ликвидность. Продать недорогую недвижимость всегда быстрее, чем что-то большое и дорогое. Здесь тоже преимущество у студий. Но я никого не собираюсь переубеждать. Да, конечно, не выгодно, не покупайте :) Наоборот, чем больше арендующих, тем выгоднее владеющим.54
ДмитрийМаргиналы не заселяются в студии. Маргиналы заселяются в трешки, которые обычная московская семья из двух человек с детьми не потянет финансово, а вот 20-30 иностранных специалистов вскладчину (ну или в виде нелегального хостела) - легко.27
loне согласна, купили студию в приятном районе дешево, быстро выплатили ипотеку, пожили в ней, продали гораздо дороже и купили жилье своей мечты. цифры тут приводить не хочу.10
AnnПродаю студию в Ленобласти, вкладывала наличку,изначально планировала чуть пожить, полгода,год максимум и поменять на однушку. Но полтора года делаю ремонт,наконец он почти завершён. Намучилась жуть. Инфраструктуры в жк ноль, транспорт далеко,магазины далеко,и до26 года ничего не будет. Соседям нравится,но многие уже смотрят в сторону города. Живут молодежь,мамы с детьми, студенты, арендуют из Гатчины. Из регионов накупили. Жилье стоит в продаже,ни одного звонка за полгода.1
AnnAeroSpace, думаю,однушки быстрее продаются, про студии уже многие,как я , пожив,поняли,что там жить нельзя. Я пожила в двух новостройках. В двушке 70 кв м у моря три года и полтора года в отдалении от СПб в студии 25 кв м..Новостройки больше никогда! Живу,как вы выразились,в бабушатнике,в хрущевке у метро. Счастью нет предела,уровень жизни в разы выше и спокойнее. Тихо,чисто,адекватные соседи,все рядом,зелёный тенистый двор..5
AeroSpaceAnn, каждому своё. Многие новостройки далеко не подарок, но лично мне совсем бы не хотелось жить в старом доме с обос**ным подъездом, скрипящим лифтом и гнилыми трубами. Понятно, что есть хорошие старые дома после кап. ремонта, где-то даже подъезд отремонтировали, но один их вид на меня нагоняет тоску.8
ДмитрийAnn, новостройки в Ленобласти - это особый вид недвижимости)13
AnnДмитрий, ну,вот я посмотрела,где я жила. Комната в одной из двух , моей коммуналке с ремонтом в 1 мин от метро,пешком до Мариинского театра, стоит столько же,сколько студия в 5 мин езды от Гатчины в черновой отделке..Но продать,думаю, комнату было бы быстрее. Тут момент с новостройкой в Верево на перспективу, но я тетя 40+, мне 5-6 лет развития района ждать не вариант.0
AnnДмитрий, сосед однушку с ремонтом в моем ЖК продал за 5,5-6 млн. Это цена однушки в хруще в 10-15 мин пешком от м..Московская..Но это единичный случай..сдают студии 20-25 тр..однушки так же..Это если в высокий сезон.0
КатеринаAeroSpace, Ну о чем Вы? Какие новостройки, кто их строит ? И вид у них ужасно бес вкусный, особенно у нас просто везде налипили эти громилы, окно в окно, парковочных мест не хватает. Все как то сыро, вроде ново, но... что то не так. Если бы сейчас менять свою квартиру, то в новостройку никогда бы не поехала( только вторичку, года 2000+), живу в Москве. И вот к слову мне эти новые небоскрёбы кстати надевают тоску, неуютно от слова совсем. Конечно есть новые ЖК отличные, но в целом все и на поток поставлено... Качество..жуть, цены под стать, контингент тоже соответствующий, строит не пойми кто.10
Riot SamAnn, зачем вы сравниваете собственную квартиру с комнатой, где даже туалет надо делить с соседями. Вот где маргиналов живут, а не в студиях. Да и Гатчина как бы не дешёвый район, как и Пушкин, как и Петергоф3
Riot SamAnn, чтобы были звонки, надо умерить аппетиты. Вы продаете вторичку при высоких процентных ставках. А значит, вам придется давать дисконт, чтобы ваша недвижимость была хоть как-то привлекательна для покупателей. Да и не знаем мы ваши условия, вы могли накрутить цену, тогда какой смысл покупателям брать ваше жилье? Дело ведь не в прощали, а в цене за квадрат и ставках по ипотеке9
AnnRiot, я жила в 2 коммуналках. Никто не пил,не мусорил и не шумел ,во всем доме. Все воспитанные и детей воспитывали уважать других. Мои соседки знали несколько языков,это истинная интеллигенция. И сразнила с элитным зелёным кварталом,где приезжие без совести и воспитания, дома сданы в 2020 г, уже текут параинги,трещины на домах, лифты текут,крыши и подвалы. Окна замерзают. В подъездах гадят. Ремонты,опы ночью, дети визжат и носятся на самокатах,никакой инфраструктуры,ни одного дерева за окном, чокнутые собачники с бойцовскими псинами б поводков и намордников,собаки во всех магазинах и т д Автобус ждать можно 40 мин, от метро вечером не уехать..едешь в Вони и давке. Хамство и неадекват. Курят везде..и это лишь малая часть всего,что я увидела в этой распиаренный элитной новостройке. Наркоманов много. Ссут в подъездах и коридорах собаки и дети,оставляют мусор,все ломают. В старом фонде такое не наблюдала,жила много где в СПб и Москве, более 40 переездов за жизнь0
AnnRiot, да,я лучше в коммуналку в центр, в старый дом,где одна квартира на этаж,а не 16.. и где всего пять квартир в подъезде. И два подъещда на дом. Где люди уважают других и думают а комфортно ли другим рядом с ними.где не щасиавокеы дворы повозками и нет лающих сутками соьак и орущих детей,где пешком дойти до театра, зелёные дворы, полиция и поликлиника рядом.0
Riot SamAnn, так вы ещё к стоимости хрущевки возле Московской добавляйте миллиона 2 на ремонт. Там же продаются квартиры ну, например, после смерти пожилых родственников. Вы тот ремонт видели? Жить в таком, это какой-то отдельный вид извращений для молодежи0
Елена БогдановаAnn, если за столько не берут, значит столько не стоит. Сравнивать с ценами застройщика может только психически больной. У застройщика абсолютно другие условия покупки. Да, берут и за наличку. Но цена - всегда решающий фактор. И предложений дешевле - уйма. Что особенного в вашей квартире? Фрески Микеланджело? Ванная с окном? Терраса 50 метров? Да ничего. Такая же безликая коробка как и 500 других в этом же доме10
Елена БогдановаЛиквид это двушки с ремонтом и мебелью ниже рынка. Многие ли могут похвастаться таким предложением. Обычно пытаются продать жуткую халупу по цене дворца и купить дворец возле Кремля за три копейки. Как у них это монтируется в голове одновременно - хз7
May MersenAnn, снимала в центре Питера в старом фонде. Вот все что вы описали про новострой - 1 в 1 в этом старом фонде, одна лишь радость — стены были толще да потолки 3,5 м.3
ХойяКатерина, важное уточнение - 2000+. Речь-то шла про хрущевки. Хотя, честно говоря, и ваша планка в 25 лет недостаточна сама по себе: живу в районе застройки как раз конца девяностых - начала нулевых, есть приличные дома, а есть такие, от одного вида которых хочется с тоски выть: осыпавшаяся с фасадов штукатурка, входные двери, криво закрашенные столькими слоями унылой серой масляной краски, что она уже толще самого проржавевшего металла, рядом так же покрашенные гнилые лавочки, внутри подъезды неуютные и унылые, затхлый запах, страшно скрипящие и постоянно ломающиеся лифты... Недавно была в доме 2007-го года, это удивительно: по ощущениям он ничем не отличается от моего старого дома 57-го года, разве что в том лифт меняли, а в этом никогда.0
ХойяAnn, я правильно понимаю, что вы в эпоху льготной ипотеки (то есть в момент, когда квартира теряет в цене 10-20% в момент подписания договора с застройщиком) купили самую дешевую студию в самом дешевом и печальном ЖК в Ленобласти, потратились на ремонт, а теперь сложили все затраты, назвали их "себестоимостью" и выставили на продажу по цене дороже новостройки? Что ж, если смысла продавать нет - не продавайте, переведите пока под сдачу, снимите себе в более приятной локации и ждите изменений ситуации. Но учтите, что цена вторички формируется исключительно рынком, и ваши издержки и желание их покрыть никого не волнуют.8
Елена БогдановаХойя, как они интересно видят портрет дебила, который это купит? Когда у застройщика есть дешевле и по льготным программам и у собственников на одной лестничной площадке тоже навалом абсолютно идентичного барахла. Мамкины инвесторы блин.4
Фрёкен Снорк1) "Как только он упадет", - когда он упадёт... разве что, если налоги областей будут оставаться в областях, + дотации их Москвы. И уровень жизни во всей России будет 1 в 1 аналогичен комфорту в Москве (включая климат). Либо, когда все желающие переехать, - сюда переедут 2) Сейчас спрос ниже из-за ипотечных ставок. И не более. Если бы ставки были не больше, чем 10% вполне бы уходили студии как базовые варианты.3
AnnMay, каждому свое. Я не видела тех проблем в старых домах,жила в трёх районах СПб и в Москве тоже в нескольких, которые увидела в хваленлм плагетлгоаде,зелёном квартале . Аналогично три года жила на юге,там дом 20 12 года постройки, купили квартиры приезжие из регионов с соответствующим поведением. Это дно.0
ХойяAnn, понятия не имею, что у вас за ЖК и печальнее ли он Мурино, отталкиваюсь исключительно от ваших слов о том, что социальная и транспортная инфраструктура на нуле и все в принципе хотят оттуда свалить.4
Папина дочкаAeroSpace, какие плюшки от московской прописки?0
AeroSpaceПапина, информации полно в интернете, но основное, не считая кучи других бонусов: - устроить ребенка в муниципальный дет. сад (без постоянной регистрации это практически нереально); - возможность получения различных региональных (московских) льгот и субсидий; - доплата пенсионерам до прожиточного городского минимума, а если быть прописанным более 10 лет - до т.н. городского стандарта (сейчас это 24,5 т.р.); - бесплатный проезд в городском транспорте.3
ХойяAnn, вы уж определитесь - "с транспортом там сильно лучше... транспорт ходит каждые 5-10.мин..ни разу там не стояла 30 -40 мин или больше времени" или "Автобус ждать можно 40 мин, от метро вечером не уехать..едешь в Вони и давке"; "У меня то все хорошо,я не в РФ" или "Я живу в СПб" и прочая. А вообще с таким настроением вы своего слона никогда не продадите.1
Елена БогдановаAnn, паркет положить в студии это тысяч 50 по максимуму и то в Москве. Да и зачем он нужен покупателю? Он может предпочитает ламинат, а ваш паркет ещё надо отодрать за свой счёт. Нет ничего тупее, чем накручивать цену за наделанное под себя. Маленький ликбез по продаже. В студии нужна функциональность и грамотная организация пространства. Туда в основном селится молодежь и наличие стиралки и холодильника в современном минималистичном интерьере для них порой важнее чем наделанный какой-то тёткой под себя ремонт. Ну и транспортная доступность на первом месте. Вряд ли ваш скворешник купит фрилансер. Касательно оскорблений - может хотя бы через стресс у вас включится мозг.3
Елена БогдановаAnn, ну и зачем вы наделали под себя дорогой ремонт в дешёвой студии в дешевом месте? И хотите чтобы за ваши косяки заплатил покупатель? И после этого риэлторы дураки?3
ХойяAeroSpace, и, конечно, бесплатный зоопарк для детей и пенсионеров 😁0
ХойяПетр, нет такого понятия - Мособласть 🤷🏻‍♀️0
АндрейAeroSpace, видимо автор говоря про неадекватную квартплату имел в виду апартаменты. Там действительно коммуналка может быть очень высокой, а постоянной регистрации нет0
AeroSpaceАндрей, автор не написал "апартаменты", он написал просто про студии. Если он не понимает разницы, то с учетом его экспертизы смысл писать пост? Хотя это больше вопрос к редакторам, зачем они комментарий с таким невнятным содержанием выделили в отдельную публикацию4
AeroSpaceАндрей, этим "многим" лучше бы для начала разобраться в вопросе, а потом уже мнение высказывать. Такими темпами данный ресурс быстро скатится в помойку типа дзена4
ХойяАндрей, "обычно"? Откройте сайт любого застройщика и посмотрите, какие квартиры в каких домах строятся. Единственное - в новых проектах в Москве теперь квартир меньше 28 метров и вовсе не может быть, но и старые ещё не распроданы. Откройте ЦИАН и посмотрите, какие студии можно купить (сделала это за вас: на 15к студий в продаже приходится 3к апартаментов). Люди, которые хотят зацепиться в Москве и получать московскую пенсию, вряд ли будут покупать апартаменты. Разве что от полной неграмотности.4
Заясь, заясьПо сравнению с однушками студий в жилых домах крайне мало, они в дефиците. + То, что это, как правило, первое собственное жильё, обуславливает высокую стоимость квадратного метра в студиях. Сейчас их по сути запретили строить в жилой недвижимости, поэтому они станут ещё более редкими и ещё более дорогими.0
Людмила ПрокофьевнаAeroSpace, подпишусь под каждым словом1
Людмила ПрокофьевнаAeroSpace, вот прям мое почтение за аргумееиы, а я их подтверждаю своим примером. Купила студию на 30 лет, по ставке1%, платёж в месяц 24тыс, сдаю за 40тыс, досрочно не гашу, ибо зачем при такой ставке. Жалею что купила только одну, могла взять две ипотеки0
ГиперборейЗаясь,, в однушке можно длительно комфортно жить, можно купить сыну или дочери как первое жилье… но вот студии логично покупать только под сдачу- на мой взгляд между ними большая разница в комфортном проживании. Конечно, бывают «большие» студии, более 25 м, которые можно зонировать, но все что меньше- жесткая времянка. Я на 5 курсе жил в гостинке, около 19м вся квартира. Это ок только для студентов.0
Заясь, заясьГиперборей, безусловно соглашусь. Для длительного проживания 1 человека рассматриваю только студии от 25 м и желательно с балконом. 20 м совсем страшно0