Я купила для аренды московскую студию и вряд ли назову это пассивным доходом
Аренда, покупка и продажа
60K
Фотографии — Юлия Юшкевич

Я купила для аренды московскую студию и вряд ли назову это пассивным доходом

121
Аватар автора

Юлия Юшкевич

инвестирует в недвижимость

Страница автора

В 2019 году я хотела вложить 2 млн рублей в акции, но не рискнула — инвестировала в бетон.

Мы с мужем копили деньги, чтобы поменять двушку в Подмосковье на аналогичную в Москве. К концу 2018 года собрали 2 млн рублей, но недвижимость в столице дорожала быстрее, чем мы успевали откладывать: двушка 53 м² стоила 10 млн, а наша — 7 млн рублей.

Инвестировать в акции не рискнули, а облигации тогда давали порядка 7,5% годовых — решили купить квартиру в Москве для сдачи. Присмотрели студию 23,6 м² в новостройке за 3,6 млн рублей и взяли в ипотеку недостающие 1,6 млн под 10% годовых.

Расскажу, как выбирали квартиру, как подготовили ее для сдачи и какую доходность получаем.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как мы выбирали квартиру

Искали квартиру в декабре 2018 и январе 2019 года. Рассматривали только новостройки: они растут в цене после сдачи объекта. К тому же вторичка в хорошем состоянии тогда стоила где-то на 2 млн дороже, а брать убитую квартиру и заниматься ремонтом не хотелось.

Искали по таким критериям:

  1. Метраж — 20—24 м². В 15—20 минутах до метро на автобусе или маршрутке. Квартиры близко от метро стоили на миллион дороже — их не рассматривали.
  2. Жилое помещение, а не апартаменты. У последних много минусов — например, они менее ликвидны, налог на имущество выше.
  3. Квартира с готовой отделкой, чтобы не заморачиваться с ремонтом и быстрее начать сдавать.
  4. Привлекательность жилого комплекса — современный дом, закрытые дворы, современные спортивные площадки.
  5. Возможность взять ипотеку у надежного банка, например Сбера или ВТБ. Ипотечные ставки были одинаковые — около 10%, а ежемесячный платеж выходил в районе 15 000 ₽.

В шорт-лист попали два ЖК:

  1. «Бунинские луга» со сдачей в 2019 или 2020 году. Корпуса с ранней сдачей стоили дороже, поэтому рассматривали вторую очередь.
  2. «Саларьево-парк» со сдачей в 2020 году. Тут квартира стоила примерно на полмиллиона дороже. Также мне не нравилось, что неподалеку бывший мусорный полигон.

Остановились на первом варианте.

Вид на первую очередь ЖК „Бунинские луга“. Комплекс привлекал современными фасадами и небольшой этажностью — в основном секции в девять этажей. А вокруг достаточно места для прогулочной зоны и детских площадок. Источник: cdn.pik.ru
Вид на первую очередь ЖК „Бунинские луга“. Комплекс привлекал современными фасадами и небольшой этажностью — в основном секции в девять этажей. А вокруг достаточно места для прогулочной зоны и детских площадок. Источник: cdn.pik.ru

Как проходила сделка

Сначала я посетила шоурум застройщика и посмотрела на готовую квартиру, в которой стояла мебель из «Икеи». Оценила качество отделки, получила представление, как вместить в небольшую студию всю необходимую мебель.

Когда определились с ЖК, я выбрала квартиру на сайте застройщика. Смотрела по таким критериям:

  1. Площадь. Не хотелось брать слишком маленькую, например 18 м². Искала в районе 23 м², чтобы было больше вариантов меблировки.
  2. Этажность. Первый, второй и последний этажи не подходили. Обычно это менее ликвидные квартиры.
  3. Вид из окна. Чтобы окна не выходили на соседний дом и был простор.
  4. Наименьшая цена при прочих равных.

Затем забронировала понравившуюся студию, чтобы зафиксировать стоимость. Так ее никто не купит, пока банк одобряет ипотеку. Бронь на 10 дней стоила 5000 ₽, это невозвратная сумма. Но мне повезло: в тот день сайт застройщика глючил и было не оплатить услугу. Пришлось делать это по телефону через службу поддержки, и квартиру мне забронировали бесплатно.

Сделка прошла в феврале 2019 года — буквально за неделю. Риелтора не привлекали: я сама изучила все договоры, разрешительные документы на сайте застройщика, форумы и чаты жильцов сданного корпуса.

Порядок действий был такой:

  1. Застройщик выделил мне ипотечного менеджера, и мы подали заявку на кредит в ВТБ. Застройщик сотрудничал с этим банком, поэтому это был самый простой вариант. К заявке приложили копии документов: паспорт, СНИЛС, справку о доходах и другие. Банк одобрил кредит на следующий день.
  2. Через шесть дней я приехала в офис банка, подписала ипотечный договор и внесла первоначальный взнос — 2 млн рублей. А потом в тот же день офисе застройщика подписала договор долевого участия, ДДУ.
  3. Еще несколько дней договор регистрировали в Росреестре. Это была электронная регистрация, поэтому мне не пришлось делать доверенность. Кроме того, за электронную регистрацию мне сделали скидку 73 281 ₽: вместо 3 664 020 ₽ я заплатила по договору 3 590 739 ₽.

Мои дополнительные расходы:

  1. Нотариальное согласие супруга на сделку — 1500 ₽.
  2. Страхование жизни и здоровья заемщика — 3305 ₽ за первый год. Это требование банка по ипотечному договору. Дальше эту страховку нужно каждый год продлевать, пока ипотека не выплачена.

Если это добавить к цене квартиры, вышло 3 595 544 ₽.

Параметры ипотеки. В 2019 году уже действовала программа семейной ипотеки, но мы не подпадали под условия: наши дети родились до 1 января 2018 года. А стандартная ставка у ВТБ была 10%. При максимальном сроке ипотеки 30 лет ежемесячный платеж вышел 13 953 ₽. Переплата за весь срок — около 3,43 млн рублей.

Также важно учесть страховки:

  1. Ежегодное страхование жизни — 3305 ₽. Стоимость полиса зависит от остатка кредита и возраста заемщика. В моем случае страховка будет расти до 2043 года и достигнет на пике 8935 ₽, а затем начнет снижаться.
  2. Страхование гибели квартиры, которое оформляют после получения квартиры и оформления ее в собственность. Этот полис я делаю ежегодно с 2021 года, и он также зависит от суммы долга: в 2021 году стоил 1636 ₽, в 2023 году — 1444 ₽, а в 2040 году выйдет 965 ₽.
Расчет переплаты и ежемесячного платежа я делала в ипотечном калькуляторе. Источник: banki.ru
Расчет переплаты и ежемесячного платежа я делала в ипотечном калькуляторе. Источник: banki.ru
Платежи банку до сдачи дома по договору. Дом был введен в эксплуатацию 26 июня 2020 года, еще три месяца ушло до получения ключей
Платежи банку до сдачи дома по договору. Дом был введен в эксплуатацию 26 июня 2020 года, еще три месяца ушло до получения ключей
1/2
Платежи банку до сдачи дома по договору. Дом был введен в эксплуатацию 26 июня 2020 года, еще три месяца ушло до получения ключей
Платежи банку до сдачи дома по договору. Дом был введен в эксплуатацию 26 июня 2020 года, еще три месяца ушло до получения ключей

Приемка квартиры

Ключи мы получили в сентябре 2020 года. Процесс приемки занял примерно два часа: осмотрели квартиру и составили акт приемки-передачи. Серьезных проблем с отделкой не заметили, хотя ощущалось, что все делалось наспех и небрежно.

Мимо некоторых замечаний я не могла пройти:

  1. Небольшие царапины на стеклопакете.
  2. Погнутая дверь лючка в санузле.
  3. Скол на ламинате в одном месте.

Я зафиксировала эти моменты в письменном виде — в акте замечаний. По закону застройщик обязан устранить недостатки за 45 дней  . Но ждать столько времени накладно — хотелось быстрее начать сдавать квартиру, чтобы не оплачивать ипотеку из своего кармана.

Представитель застройщика на приемке обещал, что такие некритические замечания устранят в течение двух недель. Поэтому я подписала акт приема-передачи квартиры. И в тот же день заключила договор с управляющей компанией, с этого момента на квартиру стали начислять коммунальные платежи — примерно 1500 ₽ без показаний счетчиков.

В течение месяца застройщик так ничего и не исправил, а менеджер не выходил на связь. Через чат соседей я вышла на другого менеджера, тогда дело сдвинулось с мертвой точки: в назначенный день пришли трое рабочих и все исправили.

Я решила, что в следующий раз не буду дожидаться доделок от застройщика, это лишь потеря времени. Мелкие недостатки проще устранить самим.

Летом все выглядит уютно
Зимой более тоскливо
Стандартный ремонт от застройщика. Прихожая достаточно просторная, чтобы поставить шкаф⁠-⁠купе
Площадь санузла — 2,8 м². Полотенцесушитель застройщик не предусмотрел — купили электрический за 2946 ₽

Как обустроили квартиру

Мы начали обставлять квартиру примерно через месяц после получения ключей: до последнего ждали, пока застройщик устранит замечания. Всего меблировка квартиры заняла два месяца. Дело шло медленно, так как мы приезжали только в выходные.

При обустройстве ориентировались на будущий профиль арендатора: студент или человек, который только приехал в Москву и начинает карьерный путь. Также студию могла снимать пара — например, пока строится или ремонтируется их основное жилье.

Кухня. Я купила подержанную кухонную мебель на «Авито». По размерам, которые были указаны в объявлении, кухня подходила. Доставляли и устанавливали своими силами. Всего потратили 11 000 ₽ на кухню со столешницей, варочной панелью, стеллажом и посудой.

Кухня модульная, поэтому разобрать и собрать ее на новом месте не составило проблем. Зато чтобы намыть ее, ушел почти целый день.

Возникла проблема с варочной панелью: я не заметила, что она треснула. Непонятно, произошло это при перевозке или дефект был изначально. Так или иначе, пришлось покупать новую. Удалось снизить стоимость покупки на 4000 ₽ благодаря программе утилизации, в итоге вместо 10 976 ₽ заплатили 6976 ₽.

Столешницу тоже решили заменить, так как старая выглядела неприглядно. На фартук и новую столешницу потратили 6525 ₽ с учетом доставки. Покупали в «Кастораме».

За установку ничего не платили — делал муж, на это ушел примерно день. Заодно мы сэкономили на кухонном столе: его смастерили из обрезка столешницы, который поставили на четыре ножки. Ножки купили в строймагазине за 1000 ₽.

Собрать кухню заняло день, еще столько же — отмыть все фасады и изнутри
Из-за кривой стены пришлось помучиться и вешать кухонные шкафы на рейки
Дети помогали с ремонтом чем могли, собирали сифон по инструкции
Вот так из остатков столешницы мы сделали стол, докупив ножки. Спил столешницы заклеили ламинированной лентой
Итоговый вариант кухни-столовой. Столик самодельный, стулья из «Оби» стоили по 3798 ₽ вместе с доставкой
Итоговый вариант кухни-столовой. Столик самодельный, стулья из «Оби» стоили по 3798 ₽ вместе с доставкой

Остальная мебель. Меблировать маленькую студию — та еще задача. Приходилось тщательно подбирать мебель и технику, чтобы все влезло по габаритам. В ванной раковина от застройщика была неудобной и некрасивой. Мы купили новую раковину за 3290 ₽, а под ней разместили узкую стиральную машину Candy 2D1140-07 за 19 079 ₽.

Кровать в такой квартире заняла бы почти все место, поэтому выбрали раскладной диван из «Икеи» за 24 398 ₽. Такой же стоит у нас на даче, ничем не хуже кровати.

Часть мебели привезли из своей квартиры, например шкафчик в ванную и настольную лампу. Стеллаж нашли бесплатно на «Авито», а холодильник нам отдали родители — недорогой «Атлант» за 15 000 ₽.

Рабочее место не стали организовывать — об этом можно было договориться непосредственно с арендатором, но нашим первым нанимателям оно так и не понадобилось. Посуду и белье в квартиру тоже не покупали: в случае долгосрочной аренды зачастую у арендаторов они свои.

Шторы и тюль не вешали, чтобы не утяжелять интерьер: предусмотрели рулонные шторы. На мой взгляд, это выглядит современно и минималистично, хотя для многих занавески больше ассоциируются с уютом. Мне же больше нравятся римские шторы или жалюзи, особенно в небольшом помещении, ведь хочется больше света. Для уюта мы добавили комнатное растение на подоконник, настенные часы и картину.

Потратили на обустройство студии 115 741 ₽

Диван-кровать из «Икеи» с доставкой24 398 ₽
Стиральная машина и подставка19 079 ₽
Шкаф в прихожую с зеркалом16 350 ₽
Кухня и стеллаж, посуда с «Авито»11 000 ₽
Ширма в ванную9 476 ₽
Варочная панель с доставкой6 976 ₽
Столешница и мойка на кухню5 418 ₽
Вешалка для верхней одежды и под обувь3 999 ₽
Стулья, 2 шт.3 798 ₽
Раковина над стиральной машиной3 290 ₽
Вытяжка3 000 ₽
Полотенцесушитель электрический2 946 ₽
Фартук на кухню с доставкой2 821 ₽
Роутер2 190 ₽
Ножки для стола1 000 ₽

Потратили на обустройство студии 115 741 ₽

Диван-кровать из «Икеи» с доставкой24 398 ₽
Стиральная машина и подставка19 079 ₽
Шкаф в прихожую с зеркалом16 350 ₽
Кухня и стеллаж, посуда с «Авито»11 000 ₽
Ширма в ванную9 476 ₽
Варочная панель с доставкой6 976 ₽
Столешница и мойка на кухню5 418 ₽
Вешалка для верхней одежды и под обувь3 999 ₽
Стулья, 2 шт.3 798 ₽
Раковина над стиральной машиной3 290 ₽
Вытяжка3 000 ₽
Полотенцесушитель электрический2 946 ₽
Фартук на кухню с доставкой2 821 ₽
Роутер2 190 ₽
Ножки для стола1 000 ₽
Фото спального места. Окно выходит частично на соседний дом, остальной вид — на поле и дорогу вдалеке. Сторона солнечная, в квартире светло
Фото спального места. Окно выходит частично на соседний дом, остальной вид — на поле и дорогу вдалеке. Сторона солнечная, в квартире светло
Так выглядел санузел после обустройства. Зеркало лежало без дела в нашей старой квартире — пригодилось здесь
Ширма в ванную — 9476 ₽. Обычную штору вешать не хотелось, хотя на «Циане» сдавали квартиры и в таком варианте
Зона прихожей полностью укомплектована мебелью из «Икеи». За все — 22 748 ₽, включая доставку
Входную дверь от застройщика оставили из соображений экономии — поменяли только замок. У многих соседей до сих пор стоят такие двери, но в целом у них плохая шумоизоляция. В перспективе, наверное, стоит заменить

Как начали сдавать в долгосрок

Изначально мы нацелились на долгосрок — это менее трудоемкий вариант. Также я понимала, что в новостройке поначалу шумно: новоселы делают ремонт, оставляют строительный мусор на лестничных площадках.

Долгосрочного арендатора можно предупредить об этом, и он, скорее всего, войдет в положение. А гость, который приехал на пару суток в командировку или отдохнуть, наверняка оставит гневный отзыв. Стоимость посуточной аренды высокая, поэтому требования к жилью выше.

Для начала я проанализировала объявления конкурентов, кто почем сдает. На тот момент уже было 10—12 объявлений о сдаче студий и однушек в нашем корпусе. Я сделала себе табличку, где на протяжении недели-двух отслеживала статусы объявлений, чтобы прощупать рынок и понять справедливую стоимость аренды.

Меня удивило, что многие квартиры обставили безвкусно, но даже они пользовались спросом. На их фоне моя квартира с недорогой меблировкой смотрелась выигрышно.

В среднем аналогичные по площади квартиры в нашем доме сдавали по 26 750 ₽, поэтому я указала в объявлении 27 000 ₽
В среднем аналогичные по площади квартиры в нашем доме сдавали по 26 750 ₽, поэтому я указала в объявлении 27 000 ₽
Фото квартиры конкурентов. Пример квартиры в новом ЖК — выглядит совсем не современно. Источник: cian.ru
Фото квартиры конкурентов. Пример квартиры в новом ЖК — выглядит совсем не современно. Источник: cian.ru

В ноябре 2020 года я разместила бесплатное объявление на «Циане». Фото квартиры сделала на цифровой фотоаппарат. Из требований указала, что ищу некурящих жильцов, а наличие животных оговаривается. С детьми можно было, хотя в студию редко селятся с детьми.

Установила стоимость аренды 27 000 ₽ плюс часть коммунальных услуг по счетчикам. Общедомовую часть КУ — в районе 1000 ₽ — взяла на себя. Мы также установили залог на случай порчи имущества — 15 000 ₽.

Так выглядело объявление. Источник: cian.ru
Так выглядело объявление. Источник: cian.ru

Всего было десять звонков, а первый просмотр я провела через неделю. Это была женщина, которая приехала в длительную командировку. Позднее к ней должна была приехать дочь, которая оканчивала шестой класс в родном городе. Нам подходил такой жилец, а ей понравилась квартира, поэтому договор аренды на 11 месяцев подписали на месте.

В тот момент с плеч свалился груз: наконец-то мы могли выплачивать ипотеку за счет арендных платежей, а не из своего кармана. Уже прошел 21 месяц с момента, как подписали ипотечный договор. За это время я перевела банку 364 230 ₽, включая частичные погашения. Эти потери буду плюсовать к стартовым вложениям при дальнейшем расчете доходности от сдачи.

Вложили в квартиру к ноябрю 2020 года 2 486 376 ₽

Первоначальный взнос2 000 000 ₽
Ежемесячные платежи за 21 месяц364 230 ₽
Меблировка115 741 ₽
Затраты на сделку4 805 ₽
Страховка квартиры1 600 ₽

Вложили в квартиру к ноябрю 2020 года 2 486 376 ₽

Первоначальный взнос2 000 000 ₽
Ежемесячные платежи за 21 месяц364 230 ₽
Меблировка115 741 ₽
Затраты на сделку4 805 ₽
Страховка квартиры1 600 ₽

Прибыль от долгосрочной аренды. Арендатор платила ежемесячно 27 000 ₽. Вычитаем налог на самозанятого. В первый год он шел по ставке 3%, то есть 810 ₽ за месяц. После — 4%, или 1080 ₽. Если брать в расчет второй вариант, очищенный от налогов доход — 25 920 ₽.

Теперь нужно вычесть ежемесячные расходы:

  1. Моя часть КУ — 1000 ₽.
  2. Ежемесячный платеж банку — 13 338,73 ₽.
  3. Страхование жизни в пересчете на месяц — 275 ₽.
  4. Страхование квартиры в пересчете на месяц — 133 ₽.

Итого чистая прибыль — 11 173 ₽ в месяц.

С января 2021 года я рефинансировала ставку с 10 до 8,5% — просто по заявлению в банк. Ежемесячный платеж стал 11 731,45 ₽ вместо 13 338,73 ₽, а моя ежемесячная прибыль выросла до 12 780 ₽. В год это 153 360 ₽.

На вложенные 2 486 376 ₽ выходит 6,2% годовых. Правда, здесь не учтена амортизация квартиры, ведь со временем понадобится что-то починить и обновить отделку. По-хорошему нужно заложить хотя бы 1% годовых на амортизацию. Она также покроет возможный период простоя, если жилец съедет, а новый заедет не сразу. Итого доходность от аренды с амортизацией — порядка 5,2% годовых.

Налог на имущество — 220 ₽ в год — на доходность в моем случае почти не влияет. Он зависит от кадастровой стоимости объекта и площади. При этом при расчете налога на жилье автоматически вычитают 20 м²  , то есть я плачу только за 3,6 м².

Сравнение с депозитами. Исторически средняя процентная ставка в банках, по данным ЦБ, — 6—8% годовых, в некоторые периоды выше. Например, осенью 2023 года ЦБ поднял ставку до 13%, соответственно, вклады стали давать 11—12% годовых.

Но есть нюансы:

  1. Высокий процент в банках обычно дают максимум на год-два, ведь двузначная ставка обычно не держится долго — максимум несколько кварталов. Она вредит экономике, так как тормозит кредитование.
  2. Обычно для максимального процента по вкладу накладывают дополнительные условия, например получение процентов в конце срока, а если вывести деньги раньше времени, процент вовсе теряется.
  3. На вкладах с определенного порога дохода идет уплата НДФЛ 13%, тогда как для самозанятого доход от аренды облагается по ставке 4%.
  4. Пока рубли лежат на вкладе, они постепенно обесцениваются инфляцией. Процентный доход едва покрывает инфляционные потери: удается сохранить покупательную силу денег, но не заработать. Реальный доход, то есть за вычетом инфляции, околонулевой. В то же время квартира как физический актив растет вслед за общим ростом цен, а то, что дает аренда, — по сути, заработок сверх инфляции.

Таким образом, в случае с квартирой ежемесячно получаешь процент и можешь реинвестировать деньги. Также со временем недвижимость и стоимость аренды дорожают. К тому же неподалеку от моего ЖК в 2024 году планируют открыть станцию метро — это сразу приведет к переоценке стоимости аренды и квартиры.

Осенью 2023 года аналогичная студия на этапе строительства стоит 7,2 млн рублей, то есть на 3,6 млн дороже, чем на момент покупки. За четыре года ценовой рост — 19% годовых. Считаю, моя ставка сработала.

Ставка по депозитам зависит от ключевой ставки, которую устанавливает ЦБ. Обычно она растет, когда есть опасения высокой инфляции. Источник: cbr.ru
Ставка по депозитам зависит от ключевой ставки, которую устанавливает ЦБ. Обычно она растет, когда есть опасения высокой инфляции. Источник: cbr.ru

Как перешли на посуточную аренду

Первая нанимательница съехала спустя десять месяцев: решила переехать поближе к школе дочери. Квартира за это время сохранилась в идеальном состоянии. Я решила, что надо попробовать посуточную сдачу — повысить доходность.

Для этого я доукомплектовала квартиру, купив:

  1. Микроволновку и чайник — предыдущая арендатор жила со своими.
  2. Мини-пылесос — взяла на «Авито».
  3. Утюг и мини-гладильную доску — тоже с «Авито».
  4. Постельное белье и полотенца — из «Икеи». Купила с запасом три комплекта постельного белья и четыре комплекта полотенец, чтобы приезжать на уборку всегда с чистым комплектом, а использованные увозить домой для стирки.

Докупила вещей для посуточной сдачи на 13 086 ₽

Текстиль из «Икеи»5 436 ₽
Микроволновка3 490 ₽
Утюг и мини-гладильная доска с «Авито»1 900 ₽
Компактный пылесос с «Авито»1 500 ₽
Чайник760 ₽

Докупила вещей для посуточной сдачи на 13 086 ₽

Текстиль из «Икеи»5 436 ₽
Микроволновка3 490 ₽
Утюг и мини-гладильная доска с «Авито»1 900 ₽
Компактный пылесос с «Авито»1 500 ₽
Чайник760 ₽

Если добавить эту сумму к инвестированным до этого в квартиру 2 486 376 ₽, то итоговое вложение — 2 499 462 ₽.

Все эти фото я разместила на сайте для посуточного бронирования, чтобы гость видел, что квартира укомплектована
Все эти фото я разместила на сайте для посуточного бронирования, чтобы гость видел, что квартира укомплектована
Все эти фото я разместила на сайте для посуточного бронирования, чтобы гость видел, что квартира укомплектована

Площадки для бронирований. В 2021 году в арсенале посуточников были удобные сервисы, в частности «Букинг» и Airbnb. Следующие по удобству — «Авито», «Циан», «Островок» и «Суточно-ру».

Я решила начать с «Букинга», а новые площадки подключать по мере необходимости. «Циан» и «Авито» не рассматривала, так как они не предлагали удобного календаря бронирований. Также на «Букинге» и Airbnb хозяин квартиры лучше защищен, ведь там клиенты оставляют данные карт. Например, при отмене брони позже указанного срока «Букинг» автоматически списывал небольшую плату с клиента. А если гость вредил имущество, то Airbnb мог взыскать с клиента компенсацию.

Зарегистрировать квартиру на «Букинге» было просто — верификация прошла буквально за сутки. А первого постояльца я приняла в сентябре 2021 года.

В целом мне понравился сервис, брони сыпались одна за другой, но комиссия конская — 15%. Поэтому с ноября я подключила Airbnb. Там прозрачная система тарифов, а комиссия с хозяина — всего 3%. Основные комиссионные оплачивал гость.

Так выглядело мое объявление на «Букинге». Фотографии делала сама на цифровой фотоаппарат. Букингом я пользовалась три месяца, потом подключила дополнительно Airbnb. Источник: booking.com
Так выглядело мое объявление на «Букинге». Фотографии делала сама на цифровой фотоаппарат. Букингом я пользовалась три месяца, потом подключила дополнительно Airbnb. Источник: booking.com
Так выглядело объявление на Airbnb. Этим сервисом я пользовалась еще более двух месяцев. Источник: airbnb.ru
Так выглядело объявление на Airbnb. Этим сервисом я пользовалась еще более двух месяцев. Источник: airbnb.ru

Процесс заселения выглядел так: в приложении и на электронную почту приходило оповещение, что квартиру забронировали на такие-то даты. В сообщении был телефон гостя, но ему можно было также написать на сайте. Я обычно за день до заселения скидывала постояльцу в мессенджере необходимые детали: адрес, номер подъезда, этаж и прочее.

Сначала я встречала гостей лично и показывала квартиру. Потом поставила кодовый замок на почтовый ящик — гости брали там ключи и заселялись самостоятельно. Это сильно экономило время. Договор не заключали, залог я не брала — гость переводил оплату на карту в момент заселения. Если нужен был чек, я выбивала его в приложении для самозанятых и присылала онлайн.

Мне нравилось заниматься посуточной арендой: я ощущала себя владельцем мини-бизнеса. В основном квартиру арендовали люди, приехавшие по работе или учебе. Например, однажды заселилась медийная личность — певец, который участвовал в конкурсе на ТНТ. В другой раз квартиру сняли, чтобы помыться: после отключения горячей воды гостю пришла идея снять квартиру и воспользоваться душем. Многие обращались повторно, а некоторые до сих пор пишут и спрашивают, свободна ли квартира.

Считается, что в среднем для расчета прибыли с посуточной аренды надо брать заполняемость 20 суток в месяц. У меня заполняемость была даже выше.

Я заработала на посуточной аренде за вычетом комиссий за три месяца 2021 года 111 931 ₽

МесяцЗаполняемость в суткахДоход
Сентябрь2133 643,74 ₽
Октябрь2132 457,95 ₽
Ноябрь2745 829,35 ₽

Я заработала на посуточной аренде за вычетом комиссий за три месяца 2021 года 111 931 ₽

Сентябрь
Заполняемость в сутках21
Доход33 643,74 ₽
Октябрь
Заполняемость в сутках21
Доход32 457,95 ₽
Ноябрь
Заполняемость в сутках27
Доход45 829,35 ₽

Доход за три месяца — 111 931 ₽, а если вычесть ипотечные платежи, КУ и налог на самозанятого, то чистыми — 65 902 ₽.

Если допустить, что квартира и дальше бы сдавалась такими темпами, я бы заработала в год 263 608 ₽. От вложенных 2 499 462 ₽ — 10,5% годовых.

Доходы и расходы я подбивала в таблице
Доходы и расходы я подбивала в таблице
1/2
Доходы и расходы я подбивала в таблице
Доходы и расходы я подбивала в таблице
Однажды квартиру арендовали для съемок ролика о приготовлении торта. Источник: ann_vozdushnaya / TikTok
Однажды квартиру арендовали для съемок ролика о приготовлении торта. Источник: ann_vozdushnaya / TikTok

Опыт среднесрочной аренды. Посуточной арендой я занималась всего три месяца, так как в декабре 2021 года мне через Airbnb пришел запрос на месячное проживание. В запросе наниматель предложил цену, которая была чуть выше долгосрока, 38 000 ₽, и я согласилась. Позже этот человек продлевал аренду через сервис и в сумме прожил три месяца.

Всего Airbnb мне перечислил 88 419,13 ₽ за вычетом комиссий — 3302,47 ₽. Деньги приходили на карту. Доходность за это время — в районе 6,9% годовых.

В целом я была рада такому раскладу из-за загруженности на основной работе — ездить регулярно в квартиру не получалось. Но считаю, что допустила промах: клиент схитрил, снимая жилье практически по цене долгосрока. К тому же стоимость аренды обычно растет в новогодний период, а он арендовал по обычной ставке.

В довершение этот арендатор подарил мне незабываемые впечатления от грязной, дурно пахнущей и замусоренной квартиры. Снимал жилье россиянин, который в феврале 2022 года уехал за границу.

Пока он жил, я не проверяла квартиру. А когда приехала, чуть не упала в обморок.

Грязная плита, испорченная посуда, замызганные раковины и супергрязный пол. Этот хрюндель ничего не знал об уборке
Грязная плита, испорченная посуда, замызганные раковины и супергрязный пол. Этот хрюндель ничего не знал об уборке
Грязная плита, испорченная посуда, замызганные раковины и супергрязный пол. Этот хрюндель ничего не знал об уборке
Грязная плита, испорченная посуда, замызганные раковины и супергрязный пол. Этот хрюндель ничего не знал об уборке
Грязная плита, испорченная посуда, замызганные раковины и супергрязный пол. Этот хрюндель ничего не знал об уборке

Возврат к долгосрочной аренде

В конце февраля 2022 года я свернула посуточную аренду: сложно оценить ситуацию и не было уверенности, что спрос на посуточную аренду останется. Кроме того, «Букинг» и Airbnb собирались закрыть бизнес в России.

Поэтому я разместила бесплатное объявление о долгосрочной аренде на «Циане» и за неделю сдала квартиру. Только теперь за 33 000 ₽ — на 6000 ₽ дороже, чем раньше. При этом жильцы взяли на себя практически все коммунальные расходы.

Арендаторы съехали через пять месяцев — снимали с марта по июль включительно. Мы изначально договаривались на полгода. В доме на соседней улице жила их мама, которой нужен был уход, поэтому родственники временно снимали квартиру поблизости.

Нового нанимателя я нашла через четыре дня, и он жил 11 месяцев — с августа по июль 2023 года. Затем его перевели по работе в другой город.

В августе 2023 года заехал следующий жилец. Мы договорились о том, что он будет жить примерно год, возможно, продлит договор, хотя в планах он собирается переезжать ближе к центру Москвы.

Все арендаторы жили примерно на одинаковых условиях — 30 000—33 000 ₽ в месяц плюс КУ по счетчикам. Годовая доходность за этот период — 7,7% годовых.

Деньги, которые идут с аренды, я не проедаю, а откладываю на случай непредвиденных расходов и инвестирую. Например, в 2023 году я покупала «короткие» облигации на счет ИИС. Это дает стабильный купонный доход и право в следующем году получить налоговый вычет.

Что в итоге

  1. До того, как начать сдавать, общие вложения в квартиру — порядка 2,5 млн рублей. Еще 1,6 млн — кредитные деньги. С учетом платежей банку, налогов и прочих расходов чистая прибыль от аренды — 7,7% годовых. В случае посуточной сдачи — 10,5%.
  2. Квартира и стоимость аренды со временем растут вслед за инфляцией. А долг перед банком и деньги на депозите инфляция обесценивает. Поэтому реальная доходность вкладов — около нуля, тогда как от недвижимости — 7—10%.
  3. Если берете квартиру для аренды, лучше покупать сразу с отделкой, чтобы быстрее начать сдавать. Мы сэкономили на меблировке, так как покупали на «Авито» и многое делали сами, поэтому уложились в 117 000 ₽.
  4. Ипотека у меня до 2049 года, но пока досрочно гасить ее не планирую. Ежемесячный платеж 11 602 ₽ и ставка 8,5% — комфортные. В случае чего всегда можно продать квартиру. Тем более что ее стоимость с момента покупки удвоилась.
  5. Пока переплата банку в виде процентов — около 600 000 ₽, а на горизонте 30 лет — более 3 000 000 ₽. Поэтому планирую обратиться в налоговую за вычетом по ипотечным процентам, чтобы вернуть 390 000 ₽. Имущественный вычет я уже реализовала по другой квартире.
  6. Считаю, инвестировать в недвижимость для аренды — хорошая идея, если это по душе. Например, я кайфую от процесса выбора квартиры, сравнения цен и подсчета возможной доходности. Не устаю от шоурумов, мебельных магазинов и люблю придумывать интерьеры. Сейчас подумываю взять вторую студию под сдачу.
  7. Минусов с арендой жилья тоже достаточно: сравнительно невысокая доходность, поиски арендаторов, их нечистоплотность, износ мебели и отделки, а также малая ликвидность — продажа квартиры занимает время.
  8. Не стоит завышать ожидания и рассчитывать на сверхприбыль от недвижимости. Скорее, это небольшая прибавка к доходу и элемент диверсификации. Также неверно считать заработок с недвижимости пассивным: вы постоянно включены в процесс — от этапа выбора квартиры до проблем с нанимателями.

Покупали или продавали недвижимость? Расскажите, как все прошло и получилось ли сэкономить

Юлия Юшкевич
Расскажите про вашего самого проблемного арендатора:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество