Я купила для аренды московскую студию и вряд ли назову это пассивным доходом

В 2019 году я хотела вложить 2 млн рублей в акции, но не рискнула — инвестировала в бетон.

Мы с мужем копили деньги, чтобы поменять двушку в Подмосковье на аналогичную в Москве. К концу 2018 года собрали 2 млн рублей, но недвижимость в столице дорожала быстрее, чем мы успевали откладывать: двушка 53 м² стоила 10 млн, а наша — 7 млн рублей.

Инвестировать в акции не рискнули, а облигации тогда давали порядка 7,5% годовых — решили купить квартиру в Москве для сдачи. Присмотрели студию 23,6 м² в новостройке за 3,6 млн рублей и взяли в ипотеку недостающие 1,6 млн под 10% годовых.

Расскажу, как выбирали квартиру, как подготовили ее для сдачи и какую доходность получаем.

Искали квартиру в декабре 2018 и январе 2019 года. Рассматривали только новостройки: они растут в цене после сдачи объекта. К тому же вторичка в хорошем состоянии тогда стоила где-то на 2 млн дороже, а брать убитую квартиру и заниматься ремонтом не хотелось.

Искали по таким критериям:

1. Метраж — 20—24 м². В 15—20 минутах до метро на автобусе или маршрутке. Квартиры близко от метро стоили на миллион дороже — их не рассматривали.
2. Жилое помещение, а не апартаменты. У последних много минусов — например, они менее ликвидны, налог на имущество выше.
3. Квартира с готовой отделкой, чтобы не заморачиваться с ремонтом и быстрее начать сдавать.
4. Привлекательность жилого комплекса — современный дом, закрытые дворы, современные спортивные площадки.
5. Возможность взять ипотеку у надежного банка, например Сбера или ВТБ. Ипотечные ставки были одинаковые — около 10%, а ежемесячный платеж выходил в районе 15 000 ₽.

В шорт-лист попали два ЖК:

1. «Бунинские луга» со сдачей в 2019 или 2020 году. Корпуса с ранней сдачей стоили дороже, поэтому рассматривали вторую очередь.
2. «Саларьево-парк» со сдачей в 2020 году. Тут квартира стоила примерно на полмиллиона дороже. Также мне не нравилось, что неподалеку бывший мусорный полигон.

Остановились на первом варианте.

Сначала я посетила шоурум застройщика и посмотрела на готовую квартиру, в которой стояла мебель из «Икеи». Оценила качество отделки, получила представление, как вместить в небольшую студию всю необходимую мебель.

Когда определились с ЖК, я выбрала квартиру на сайте застройщика. Смотрела по таким критериям:

1. Площадь. Не хотелось брать слишком маленькую, например 18 м². Искала в районе 23 м², чтобы было больше вариантов меблировки.
2. Этажность. Первый, второй и последний этажи не подходили. Обычно это менее ликвидные квартиры.
3. Вид из окна. Чтобы окна не выходили на соседний дом и был простор.
4. Наименьшая цена при прочих равных.

Затем забронировала понравившуюся студию, чтобы зафиксировать стоимость. Так ее никто не купит, пока банк одобряет ипотеку. Бронь на 10 дней стоила 5000 ₽, это невозвратная сумма. Но мне повезло: в тот день сайт застройщика глючил и было не оплатить услугу. Пришлось делать это по телефону через службу поддержки, и квартиру мне забронировали бесплатно.

Сделка прошла в феврале 2019 года — буквально за неделю. Риелтора не привлекали: я сама изучила все договоры, разрешительные документы на сайте застройщика, форумы и чаты жильцов сданного корпуса.

Порядок действий был такой:

1. Застройщик выделил мне ипотечного менеджера, и мы подали заявку на кредит в ВТБ. Застройщик сотрудничал с этим банком, поэтому это был самый простой вариант. К заявке приложили копии документов: паспорт, СНИЛС, справку о доходах и другие. Банк одобрил кредит на следующий день.
2. Через шесть дней я приехала в офис банка, подписала ипотечный договор и внесла первоначальный взнос — 2 млн рублей. А потом в тот же день офисе застройщика подписала договор долевого участия, ДДУ.
3. Еще несколько дней договор регистрировали в Росреестре. Это была электронная регистрация, поэтому мне не пришлось делать доверенность. Кроме того, за электронную регистрацию мне сделали скидку 73 281 ₽: вместо 3 664 020 ₽ я заплатила по договору 3 590 739 ₽.

Мои дополнительные расходы:

1. Нотариальное согласие супруга на сделку — 1500 ₽.
2. Страхование жизни и здоровья заемщика — 3305 ₽ за первый год. Это требование банка по ипотечному договору. Дальше эту страховку нужно каждый год продлевать, пока ипотека не выплачена.

Если это добавить к цене квартиры, вышло 3 595 544 ₽.

Параметры ипотеки. В 2019 году уже действовала программа семейной ипотеки, но мы не подпадали под условия: наши дети родились до 1 января 2018 года. А стандартная ставка у ВТБ была 10%. При максимальном сроке ипотеки 30 лет ежемесячный платеж вышел 13 953 ₽. Переплата за весь срок — около 3,43 млн рублей.

Также важно учесть страховки:

1. Ежегодное страхование жизни — 3305 ₽. Стоимость полиса зависит от остатка кредита и возраста заемщика. В моем случае страховка будет расти до 2043 года и достигнет на пике 8935 ₽, а затем начнет снижаться.
2. Страхование гибели квартиры, которое оформляют после получения квартиры и оформления ее в собственность. Этот полис я делаю ежегодно с 2021 года, и он также зависит от суммы долга: в 2021 году стоил 1636 ₽, в 2023 году — 1444 ₽, а в 2040 году выйдет 965 ₽.

Ключи мы получили в сентябре 2020 года. Процесс приемки занял примерно два часа: осмотрели квартиру и составили акт приемки-передачи. Серьезных проблем с отделкой не заметили, хотя ощущалось, что все делалось наспех и небрежно.

Мимо некоторых замечаний я не могла пройти:

1. Небольшие царапины на стеклопакете.
2. Погнутая дверь лючка в санузле.
3. Скол на ламинате в одном месте.

Я зафиксировала эти моменты в письменном виде — в акте замечаний. По закону застройщик обязан устранить недостатки за 45 дней 

Представитель застройщика на приемке обещал, что такие некритические замечания устранят в течение двух недель. Поэтому я подписала акт приема-передачи квартиры. И в тот же день заключила договор с управляющей компанией, с этого момента на квартиру стали начислять коммунальные платежи — примерно 1500 ₽ без показаний счетчиков.

В течение месяца застройщик так ничего и не исправил, а менеджер не выходил на связь. Через чат соседей я вышла на другого менеджера, тогда дело сдвинулось с мертвой точки: в назначенный день пришли трое рабочих и все исправили.

Я решила, что в следующий раз не буду дожидаться доделок от застройщика, это лишь потеря времени. Мелкие недостатки проще устранить самим.

Мы начали обставлять квартиру примерно через месяц после получения ключей: до последнего ждали, пока застройщик устранит замечания. Всего меблировка квартиры заняла два месяца. Дело шло медленно, так как мы приезжали только в выходные.

При обустройстве ориентировались на будущий профиль арендатора: студент или человек, который только приехал в Москву и начинает карьерный путь. Также студию могла снимать пара — например, пока строится или ремонтируется их основное жилье.

Кухня. Я купила подержанную кухонную мебель на «Авито». По размерам, которые были указаны в объявлении, кухня подходила. Доставляли и устанавливали своими силами. Всего потратили 11 000 ₽ на кухню со столешницей, варочной панелью, стеллажом и посудой.

Кухня модульная, поэтому разобрать и собрать ее на новом месте не составило проблем. Зато чтобы намыть ее, ушел почти целый день.

Возникла проблема с варочной панелью: я не заметила, что она треснула. Непонятно, произошло это при перевозке или дефект был изначально. Так или иначе, пришлось покупать новую. Удалось снизить стоимость покупки на 4000 ₽ благодаря программе утилизации, в итоге вместо 10 976 ₽ заплатили 6976 ₽.

Столешницу тоже решили заменить, так как старая выглядела неприглядно. На фартук и новую столешницу потратили 6525 ₽ с учетом доставки. Покупали в «Кастораме».

За установку ничего не платили — делал муж, на это ушел примерно день. Заодно мы сэкономили на кухонном столе: его смастерили из обрезка столешницы, который поставили на четыре ножки. Ножки купили в строймагазине за 1000 ₽.

Остальная мебель. Меблировать маленькую студию — та еще задача. Приходилось тщательно подбирать мебель и технику, чтобы все влезло по габаритам. В ванной раковина от застройщика была неудобной и некрасивой. Мы купили новую раковину за 3290 ₽, а под ней разместили узкую стиральную машину Candy 2D1140-07 за 19 079 ₽.

Кровать в такой квартире заняла бы почти все место, поэтому выбрали раскладной диван из «Икеи» за 24 398 ₽. Такой же стоит у нас на даче, ничем не хуже кровати.

Часть мебели привезли из своей квартиры, например шкафчик в ванную и настольную лампу. Стеллаж нашли бесплатно на «Авито», а холодильник нам отдали родители — недорогой «Атлант» за 15 000 ₽.

Рабочее место не стали организовывать — об этом можно было договориться непосредственно с арендатором, но нашим первым нанимателям оно так и не понадобилось. Посуду и белье в квартиру тоже не покупали: в случае долгосрочной аренды зачастую у арендаторов они свои.

Шторы и тюль не вешали, чтобы не утяжелять интерьер: предусмотрели рулонные шторы. На мой взгляд, это выглядит современно и минималистично, хотя для многих занавески больше ассоциируются с уютом. Мне же больше нравятся римские шторы или жалюзи, особенно в небольшом помещении, ведь хочется больше света. Для уюта мы добавили комнатное растение на подоконник, настенные часы и картину.

Изначально мы нацелились на долгосрок — это менее трудоемкий вариант. Также я понимала, что в новостройке поначалу шумно: новоселы делают ремонт, оставляют строительный мусор на лестничных площадках.

Долгосрочного арендатора можно предупредить об этом, и он, скорее всего, войдет в положение. А гость, который приехал на пару суток в командировку или отдохнуть, наверняка оставит гневный отзыв. Стоимость посуточной аренды высокая, поэтому требования к жилью выше.

Для начала я проанализировала объявления конкурентов, кто почем сдает. На тот момент уже было 10—12 объявлений о сдаче студий и однушек в нашем корпусе. Я сделала себе табличку, где на протяжении недели-двух отслеживала статусы объявлений, чтобы прощупать рынок и понять справедливую стоимость аренды.

Меня удивило, что многие квартиры обставили безвкусно, но даже они пользовались спросом. На их фоне моя квартира с недорогой меблировкой смотрелась выигрышно.

В ноябре 2020 года я разместила бесплатное объявление на «Циане». Фото квартиры сделала на цифровой фотоаппарат. Из требований указала, что ищу некурящих жильцов, а наличие животных оговаривается. С детьми можно было, хотя в студию редко селятся с детьми.

Установила стоимость аренды 27 000 ₽ плюс часть коммунальных услуг по счетчикам. Общедомовую часть КУ — в районе 1000 ₽ — взяла на себя. Мы также установили залог на случай порчи имущества — 15 000 ₽.

Всего было десять звонков, а первый просмотр я провела через неделю. Это была женщина, которая приехала в длительную командировку. Позднее к ней должна была приехать дочь, которая оканчивала шестой класс в родном городе. Нам подходил такой жилец, а ей понравилась квартира, поэтому договор аренды на 11 месяцев подписали на месте.

В тот момент с плеч свалился груз: наконец-то мы могли выплачивать ипотеку за счет арендных платежей, а не из своего кармана. Уже прошел 21 месяц с момента, как подписали ипотечный договор. За это время я перевела банку 364 230 ₽, включая частичные погашения. Эти потери буду плюсовать к стартовым вложениям при дальнейшем расчете доходности от сдачи.

Прибыль от долгосрочной аренды. Арендатор платила ежемесячно 27 000 ₽. Вычитаем налог на самозанятого. В первый год он шел по ставке 3%, то есть 810 ₽ за месяц. После — 4%, или 1080 ₽. Если брать в расчет второй вариант, очищенный от налогов доход — 25 920 ₽.

Теперь нужно вычесть ежемесячные расходы:

1. Моя часть КУ — 1000 ₽.
2. Ежемесячный платеж банку — 13 338,73 ₽.
3. Страхование жизни в пересчете на месяц — 275 ₽.
4. Страхование квартиры в пересчете на месяц — 133 ₽.

Итого чистая прибыль — 11 173 ₽ в месяц.

С января 2021 года я рефинансировала ставку с 10 до 8,5% — просто по заявлению в банк. Ежемесячный платеж стал 11 731,45 ₽ вместо 13 338,73 ₽, а моя ежемесячная прибыль выросла до 12 780 ₽. В год это 153 360 ₽.

На вложенные 2 486 376 ₽ выходит 6,2% годовых. Правда, здесь не учтена амортизация квартиры, ведь со временем понадобится что-то починить и обновить отделку. По-хорошему нужно заложить хотя бы 1% годовых на амортизацию. Она также покроет возможный период простоя, если жилец съедет, а новый заедет не сразу. Итого доходность от аренды с амортизацией — порядка 5,2% годовых.

Налог на имущество — 220 ₽ в год — на доходность в моем случае почти не влияет. Он зависит от кадастровой стоимости объекта и площади. При этом при расчете налога на жилье автоматически вычитают 20 м² 

Сравнение с депозитами. Исторически средняя процентная ставка в банках, по данным ЦБ, — 6—8% годовых, в некоторые периоды выше. Например, осенью 2023 года ЦБ поднял ставку до 13%, соответственно, вклады стали давать 11—12% годовых.

Но есть нюансы:

1. Высокий процент в банках обычно дают максимум на год-два, ведь двузначная ставка обычно не держится долго — максимум несколько кварталов. Она вредит экономике, так как тормозит кредитование.
2. Обычно для максимального процента по вкладу накладывают дополнительные условия, например получение процентов в конце срока, а если вывести деньги раньше времени, процент вовсе теряется.
3. На вкладах с определенного порога дохода идет уплата НДФЛ 13%, тогда как для самозанятого доход от аренды облагается по ставке 4%.
4. Пока рубли лежат на вкладе, они постепенно обесцениваются инфляцией. Процентный доход едва покрывает инфляционные потери: удается сохранить покупательную силу денег, но не заработать. Реальный доход, то есть за вычетом инфляции, околонулевой. В то же время квартира как физический актив растет вслед за общим ростом цен, а то, что дает аренда, — по сути, заработок сверх инфляции.

Таким образом, в случае с квартирой ежемесячно получаешь процент и можешь реинвестировать деньги. Также со временем недвижимость и стоимость аренды дорожают. К тому же неподалеку от моего ЖК в 2024 году планируют открыть станцию метро — это сразу приведет к переоценке стоимости аренды и квартиры.

Осенью 2023 года аналогичная студия на этапе строительства стоит 7,2 млн рублей, то есть на 3,6 млн дороже, чем на момент покупки. За четыре года ценовой рост — 19% годовых. Считаю, моя ставка сработала.

Первая нанимательница съехала спустя десять месяцев: решила переехать поближе к школе дочери. Квартира за это время сохранилась в идеальном состоянии. Я решила, что надо попробовать посуточную сдачу — повысить доходность.

Для этого я доукомплектовала квартиру, купив:

1. Микроволновку и чайник — предыдущая арендатор жила со своими.
2. Мини-пылесос — взяла на «Авито».
3. Утюг и мини-гладильную доску — тоже с «Авито».
4. Постельное белье и полотенца — из «Икеи». Купила с запасом три комплекта постельного белья и четыре комплекта полотенец, чтобы приезжать на уборку всегда с чистым комплектом, а использованные увозить домой для стирки.

Если добавить эту сумму к инвестированным до этого в квартиру 2 486 376 ₽, то итоговое вложение — 2 499 462 ₽.

Площадки для бронирований. В 2021 году в арсенале посуточников были удобные сервисы, в частности «Букинг» и Airbnb. Следующие по удобству — «Авито», «Циан», «Островок» и «Суточно-ру».

Я решила начать с «Букинга», а новые площадки подключать по мере необходимости. «Циан» и «Авито» не рассматривала, так как они не предлагали удобного календаря бронирований. Также на «Букинге» и Airbnb хозяин квартиры лучше защищен, ведь там клиенты оставляют данные карт. Например, при отмене брони позже указанного срока «Букинг» автоматически списывал небольшую плату с клиента. А если гость вредил имущество, то Airbnb мог взыскать с клиента компенсацию.

Зарегистрировать квартиру на «Букинге» было просто — верификация прошла буквально за сутки. А первого постояльца я приняла в сентябре 2021 года.

В целом мне понравился сервис, брони сыпались одна за другой, но комиссия конская — 15%. Поэтому с ноября я подключила Airbnb. Там прозрачная система тарифов, а комиссия с хозяина — всего 3%. Основные комиссионные оплачивал гость.

Процесс заселения выглядел так: в приложении и на электронную почту приходило оповещение, что квартиру забронировали на такие-то даты. В сообщении был телефон гостя, но ему можно было также написать на сайте. Я обычно за день до заселения скидывала постояльцу в мессенджере необходимые детали: адрес, номер подъезда, этаж и прочее.

Сначала я встречала гостей лично и показывала квартиру. Потом поставила кодовый замок на почтовый ящик — гости брали там ключи и заселялись самостоятельно. Это сильно экономило время. Договор не заключали, залог я не брала — гость переводил оплату на карту в момент заселения. Если нужен был чек, я выбивала его в приложении для самозанятых и присылала онлайн.

Мне нравилось заниматься посуточной арендой: я ощущала себя владельцем мини-бизнеса. В основном квартиру арендовали люди, приехавшие по работе или учебе. Например, однажды заселилась медийная личность — певец, который участвовал в конкурсе на ТНТ. В другой раз квартиру сняли, чтобы помыться: после отключения горячей воды гостю пришла идея снять квартиру и воспользоваться душем. Многие обращались повторно, а некоторые до сих пор пишут и спрашивают, свободна ли квартира.

Считается, что в среднем для расчета прибыли с посуточной аренды надо брать заполняемость 20 суток в месяц. У меня заполняемость была даже выше.

Доход за три месяца — 111 931 ₽, а если вычесть ипотечные платежи, КУ и налог на самозанятого, то чистыми — 65 902 ₽.

Если допустить, что квартира и дальше бы сдавалась такими темпами, я бы заработала в год 263 608 ₽. От вложенных 2 499 462 ₽ — 10,5% годовых.

Опыт среднесрочной аренды. Посуточной арендой я занималась всего три месяца, так как в декабре 2021 года мне через Airbnb пришел запрос на месячное проживание. В запросе наниматель предложил цену, которая была чуть выше долгосрока, 38 000 ₽, и я согласилась. Позже этот человек продлевал аренду через сервис и в сумме прожил три месяца.

Всего Airbnb мне перечислил 88 419,13 ₽ за вычетом комиссий — 3302,47 ₽. Деньги приходили на карту. Доходность за это время — в районе 6,9% годовых.

В целом я была рада такому раскладу из-за загруженности на основной работе — ездить регулярно в квартиру не получалось. Но считаю, что допустила промах: клиент схитрил, снимая жилье практически по цене долгосрока. К тому же стоимость аренды обычно растет в новогодний период, а он арендовал по обычной ставке.

В довершение этот арендатор подарил мне незабываемые впечатления от грязной, дурно пахнущей и замусоренной квартиры. Снимал жилье россиянин, который в феврале 2022 года уехал за границу.

Пока он жил, я не проверяла квартиру. А когда приехала, чуть не упала в обморок.

В конце февраля 2022 года я свернула посуточную аренду: сложно оценить ситуацию и не было уверенности, что спрос на посуточную аренду останется. Кроме того, «Букинг» и Airbnb собирались закрыть бизнес в России.

Поэтому я разместила бесплатное объявление о долгосрочной аренде на «Циане» и за неделю сдала квартиру. Только теперь за 33 000 ₽ — на 6000 ₽ дороже, чем раньше. При этом жильцы взяли на себя практически все коммунальные расходы.

Арендаторы съехали через пять месяцев — снимали с марта по июль включительно. Мы изначально договаривались на полгода. В доме на соседней улице жила их мама, которой нужен был уход, поэтому родственники временно снимали квартиру поблизости.

Нового нанимателя я нашла через четыре дня, и он жил 11 месяцев — с августа по июль 2023 года. Затем его перевели по работе в другой город.

В августе 2023 года заехал следующий жилец. Мы договорились о том, что он будет жить примерно год, возможно, продлит договор, хотя в планах он собирается переезжать ближе к центру Москвы.

Все арендаторы жили примерно на одинаковых условиях — 30 000—33 000 ₽ в месяц плюс КУ по счетчикам. Годовая доходность за этот период — 7,7% годовых.

Деньги, которые идут с аренды, я не проедаю, а откладываю на случай непредвиденных расходов и инвестирую. Например, в 2023 году я покупала «короткие» облигации на счет ИИС. Это дает стабильный купонный доход и право в следующем году получить налоговый вычет.

1. До того, как начать сдавать, общие вложения в квартиру — порядка 2,5 млн рублей. Еще 1,6 млн — кредитные деньги. С учетом платежей банку, налогов и прочих расходов чистая прибыль от аренды — 7,7% годовых. В случае посуточной сдачи — 10,5%.
2. Квартира и стоимость аренды со временем растут вслед за инфляцией. А долг перед банком и деньги на депозите инфляция обесценивает. Поэтому реальная доходность вкладов — около нуля, тогда как от недвижимости — 7—10%.
3. Если берете квартиру для аренды, лучше покупать сразу с отделкой, чтобы быстрее начать сдавать. Мы сэкономили на меблировке, так как покупали на «Авито» и многое делали сами, поэтому уложились в 117 000 ₽.
4. Ипотека у меня до 2049 года, но пока досрочно гасить ее не планирую. Ежемесячный платеж 11 602 ₽ и ставка 8,5% — комфортные. В случае чего всегда можно продать квартиру. Тем более что ее стоимость с момента покупки удвоилась.
5. Пока переплата банку в виде процентов — около 600 000 ₽, а на горизонте 30 лет — более 3 000 000 ₽. Поэтому планирую обратиться в налоговую за вычетом по ипотечным процентам, чтобы вернуть 390 000 ₽. Имущественный вычет я уже реализовала по другой квартире.
6. Считаю, инвестировать в недвижимость для аренды — хорошая идея, если это по душе. Например, я кайфую от процесса выбора квартиры, сравнения цен и подсчета возможной доходности. Не устаю от шоурумов, мебельных магазинов и люблю придумывать интерьеры. Сейчас подумываю взять вторую студию под сдачу.
7. Минусов с арендой жилья тоже достаточно: сравнительно невысокая доходность, поиски арендаторов, их нечистоплотность, износ мебели и отделки, а также малая ликвидность — продажа квартиры занимает время.
8. Не стоит завышать ожидания и рассчитывать на сверхприбыль от недвижимости. Скорее, это небольшая прибавка к доходу и элемент диверсификации. Также неверно считать заработок с недвижимости пассивным: вы постоянно включены в процесс — от этапа выбора квартиры до проблем с нанимателями.