Хочу вернуть налог с доходов от сдачи квартиры. Так можно?

17

Я хочу купить квартиру, сдавать в аренду и получить за нее вычет. Сейчас у меня небольшая официальная зарплата. Я прикинул срок выплаты вычета за покупку квартиры — получилось 5 лет. Если я буду сдавать эту квартиру, мой доход вырастет. Я его зарегистрирую и буду платить налог 13%. За счет налогов с аренды ежемесячная выплата вычета вырастет, и я смогу получить всю сумму за 3 года.

Пример в цифрах. Официальная зарплата сейчас — 20 000 ₽ в месяц и 240 000 ₽ в год. Налог с нее — 31 200 ₽. Если к официальной зарплате прибавить 10 000 ₽ в месяц за сдачу квартиры, получится доход 30 000 ₽ в месяц и 360 000 ₽ в год. Налог с него — 46 800 ₽. Стоимость квартиры — 1 200 000 ₽. Если я не буду сдавать квартиру, вычет я получу за 5 лет, а если буду — за 3 года с небольшим.

Расскажите, считаются ли деньги, которые я получаю за сдачу квартиры, официальным заработком? Смогу ли я вернуть вычет за квартиру раньше? И смогу ли я получить вычет с доходов от аренды у работодателя?

Заранее спасибо за ответ,
Роман

Роман, вы правы в том, что доходы от сдачи квартиры нужно декларировать и платить с них налог. И также вы правы в том, что этот налог можно вернуть с помощью имущественного вычета при покупке квартиры. С тем, как это сделать и почему нельзя забрать все деньги через работодателя, а придется подавать декларацию, сейчас разберемся.

Можно ли вернуть налог с доходов от сдачи квартиры

Да, можно. Потому что налог с доходов от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%. А это одно из главных условий для возврата налога с помощью вычетов — НДФЛ по другим ставкам вернуть нельзя. Если вы решите сдавать квартиру как самозанятый, ставка с учетом налогового бонуса составит всего 3%, но вернуть эту сумму с помощью вычета будет невозможно.

Если вы будете получать за аренду 10 000 ₽ в месяц, то за год получите 120 000 ₽ — это ваш дополнительный доход. В отличие от зарплаты эту сумму вы обязаны декларировать самостоятельно, потому что квартиросъемщик не будет за вас отчитываться и удерживать НДФЛ.

В следующем году вам нужно будет отразить всю сумму дохода в декларации 3-НДФЛ и начислить с нее налог по ставке 13% — 15 600 ₽.

Отдельно вы можете указать в декларации зарплату, чтобы посчитать общую сумму дохода и налога за год. Но 31 200 ₽ НДФЛ на работе с вас уже удержит работодатель. Или вернет вам эту сумму в течение года. Это нужно будет учесть при заполнении декларации.

Всего с доходов на работе и от сдачи квартиры за год будет начислено 46 800 ₽ налогов. Всю эту сумму можно вернуть из бюджета с помощью любого налогового вычета.

Но нужно понимать, что в вашем случае фактически будет не возврат, а взаимозачет. Вы просто не заплатите в бюджет начисленный НДФЛ, потому что доход от сдачи квартиры перекроется вычетом. К тому моменту, когда наступит срок уплаты этой части налога — 15 июля, вам ее зачтут в счет той суммы, которую государство должно вернуть. Вы не получаете дополнительные деньги из бюджета, а просто не платите туда свои. Фактически налоговая вернет вам не 46 800 ₽, а только 31 200 ₽ НДФЛ, а 15 600 ₽ вы не заплатите из своего кармана.

О налогах и вычетах простым языком
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить важные разборы о ваших деньгах и правах

Как получить вычет со всех доходов, включая зарплату и сдачу квартиры

За год вы сможете вернуть, или зачесть, в общей сложности 46 800 ₽. При этом на покупку квартиры вы потратите 1 200 000 ₽. Всю эту сумму можно заявить к вычету и благодаря этому вернуть 156 000 ₽ налога — 13% от фактических расходов.

Забрать все за год не получится, так как нельзя вернуть больше, чем начислено. Поэтому заявлять вычет со стоимости квартиры вы будете четыре года. Каждый раз неиспользованная сумма вычета будет переходить на следующий год.

Вот что еще нужно учитывать при оформлении имущественного вычета:

  1. У имущественного вычета есть лимит — 2 000 000 ₽. Но вы заявите только фактические расходы, то есть 1 200 000 ₽. Остаток в сумме 800 000 ₽ можно будет использовать при покупке другого жилья. В сумму вычета можно включить затраты на отделочные материалы и работы, разработку проектной и сметной документации, расходы на строительство недостроенного дома. У оформления этих расходов есть свои особенности, и налоговая не всегда их принимает.
  2. Кроме расходов на покупку квартиры к вычету можно дополнительно заявить уплаченные проценты по ипотеке. Это поможет не платить налог с доходов от сдачи квартиры, когда основной вычет будет исчерпан. У этого вычета свой лимит и условия.

Как задекларировать доходы от сдачи квартиры внаем

Чтобы задекларировать доходы от сдачи квартиры, нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля следующего года. Например, в 2021 году вы будете сдавать квартиру. Тогда вам нужно самостоятельно задекларировать доходы от аренды за 2021 год до 30 апреля 2022 года.

Платить НДФЛ со всего дохода при этом не нужно: его платят до 15 июля, но так как вы сразу заявите вычет, произойдет зачет начисленного налога и налога к возврату из бюджета.

Как вернуть налог с зарплаты и доходов от сдачи квартиры

Вычет можно получить через налоговую в следующем году или через работодателя — в текущем.

Возврат налога через работодателя. Работодатель может вернуть только тот НДФЛ, который он удерживал у своего работника. Или у вас не будут его удерживать каждый месяц. Чтобы получать НДФЛ вместе с зарплатой, нужно взять в налоговой уведомление о праве на вычет и отнести его в бухгалтерию. В течение года вы заберете таким способом 31 200 ₽. Вам их выдадут в виде прибавки к зарплате вместо того, чтобы перечислять в бюджет.

Возврат налога с доходов от сдачи квартиры. Доходы от сдачи квартиры вы будете декларировать по итогам года. Всю сумму нужно указать в декларации и там же заявить вычет. Важно сделать это одновременно, чтобы начисления перекрылись налогом к возврату.

Вы укажете в декларации 120 000 ₽ дополнительного дохода и начислите 15 600 ₽ НДФЛ. В другом разделе вы заявите имущественный вычет. Ваш доход в размере 120 000 ₽ перекроет часть вычета в таком же размере. И получится, что по декларации вы ничего не должны бюджету и он вам тоже ничего не должен, — реальных денег вам на счет не поступит. Зато остаток вашего имущественного вычета уменьшится на 120 000 ₽.

Вернуть налог реальными деньгами вы сможете, только если сначала его заплатите. Например, подадите декларацию без вычета, до 15 июля заплатите 15 600 ₽ в бюджет, а потом подадите уточненную декларацию и уже там укажете вычет. Тогда эти 15 600 ₽ вам вернут. Но это будут ваши же деньги, которые вы до этого потратили.

Вот какие расчеты у вас в итоге получатся за год.

Пример расчета налога для возврата

Статья доходаСумма доходаНачисленный налогКак вернуть налог
Зарплата240 000 ₽31 200 ₽Забрать через работодателя
Доход от сдачи квартиры120 000 ₽15 600 ₽Зачесть по декларации

Пример расчета налога для возврата

Зарплата
Сумма дохода240 000 ₽
Начисленный налог31 200 ₽
Как вернуть налогЗабрать через работодателя
Доход от сдачи квартиры
Сумма дохода120 000 ₽
Начисленный налог15 600 ₽
Как вернуть налогЗачесть по декларации

За год при таком раскладе сумма вычета уменьшится на 360 000 ₽. Вы получите 31 200 ₽ зарплатного НДФЛ на свой и счет и сэкономите на уплате налога с дополнительного дохода 15 600 ₽.

Остаток имущественного вычета, который перейдет на следующий год, составит 840 000 ₽. Каждый год в течение двух лет он будет уменьшаться еще на 360 000 ₽, и на четвертый год останется 120 000 ₽.

Всего за четыре года благодаря имущественному вычету при покупке квартиры за 1 200 000 ₽ вы получите из бюджета или на работе 93 600 ₽ и сэкономите 62 400 ₽. Да, это выгоднее, чем платить налог с дополнительных доходов из своего кармана и дольше забирать НДФЛ только с зарплаты.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Кто вообще декларирует доход от сдачи? Зачем его возвращать, если можно не платить?
И нефиг тут к совести взывать, вот когда Сечин будет платить по 50-80% налога с нефти, как норги, тогда поговорим, а то гонят на копейки ,которые недоплачивает народ. а Олигархи тем временем шикуют на деньги с природных богатств, которые принадлежат населению.

5
0

Нда... чтобы продать что-нибудь ненужное, надо купить что-нибудь ненужное, а у нас денег нет (с)

Если оставить за бортом этический вопрос неуплаты налогов, то с экономической точки зрения эта операция не имеет никакого смысла, тк обратно можно получить только сумму фактически уплаченного налога, те сначала отдать деньги, потом, в лучшем случае через 4 месяца (по факту 5-6) получить те же деньги обратно. Бред.

Если собираетесь платить налоги, то оформитесь как самозанятый и платите 3%, возвращать вычет будете дольше, но денег в целом будет больше.

2
0

А можно так получить вычет по ИИС?
Если нет зарплаты, а есть только доходы от сдачи квартиры, с которых я плачу 13%

1

Кирилл, конечно, можно. От сдачи квартиры вы платите налог по ставке 13% и можете использовать вычет по ИИС, чтобы уменьшить или не платить НДФЛ. Тем более, там сгорает остаток каждый год и в следующие годы этот вычет все равно использовать не получится. Хотя бы налог уменьшите — тоже плюс.

1
0

По данной схеме можно вернуть налог уплаченный как физ лицо за аренду от сдачи не жилого помещения?

0

Alexey, по этой схеме можно вернуть любой налог, который уплачен или начислен по ставке 13%. Но при покупке нежилого помещения право на имущественный вычет и возврат налога не появляется. Если только купить квартиру и перевести ее в нежилое.

Также у физлица, которое сдает нежилое помещение, могут быть другие проблемы:
https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/
https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-i-popal/
https://journal.tinkoff.ru/slozhno/fns-o-biznese/
https://journal.tinkoff.ru/news/komu-nado-ip/

0
0

у меня отец пенсионер, на него оформлена моя квартира.может ли он вернуть налог ,если мы будем сдавать эту кв?

0

Еще у вашего отца есть право на возврат НДФЛ при покупке квартиры. Пенсионеры могут возвращать налог не только за год покупки, но и за три предыдущих года (если купили квартиру на пенсии и платили до этого НДФЛ). В общих чертах можете почитать про это в разборе сложных случаев:
https://journal.tinkoff.ru/slozhno/vychety/

0

Tatiana, если отец пенсионер, он не платит НДФЛ со своих доходов (пенсия не облагается этим налогом). А вот при сдаче квартиры начислять НДФЛ он обязан — льгот для пенсионеров нет. Зачесть ему будет нечего. Но вы можете вернуть хотя бы немного своего налога (если его платите), используя вычет за лечение родственников. Например, вы оформляете документы на оплату медицинских услуг и лекарств для отца и возвращаете до 15 600 рублей в год. А отец платит НДФЛ со сдачи вашей квартиры.

Еще один вариант экономии: оформить отца как самозанятого. Надбавки к пенсии он не потеряет, но сможет платить не 13%, а 3%. Вернуть этот налог тоже нельзя, а льготный режим действует только в четырех регионах.

Подробности:
Вычет за лечение родствеников: https://journal.tinkoff.ru/ask/vychet-na-lechenie-rodstvennikov/
Вычет за лекарства: https://journal.tinkoff.ru/news/vernite-ndfl-za-lekarstva/
Налог для самозанятых: https://journal.tinkoff.ru/news/samozanyatye-2019/

0
0

А если недвижимость сдается официально юридическому лицу и арендатор удерживает сразу сумму налога и переводит ее в налоговую, то нужно подавать декларацию?

0
0

Есть понятие работающий пенсионер и не работающий пенсионер. Вопрос если пенсионер оформил ИП И СДАЁТ В АРЕНДУ ОФИС. Является ли он работающим пенсионером? Каковы признаки индификации работающего пенсионера?

0
0

Здравствуйте. А из арендной платы вычитаются расходы на оплату коммунальных услуг? И какими документами надо подтвердить получение дохода от сдачи квартиры, кроме договора?

0
0

Здравствуйте. А из арендной платы вычитаются расходы на оплату коммунальных услуг? И какими документами надо подтвердить получение дохода от сдачи квартиры, кроме договора?

0
0

Не получается как вы пишите. В ЛК налогоплательщика пишет выплата 0руб. А если за меня подает организация декларацию от сдачи в аренду, которой я сдаю квартиру, тогда возврат начисляют.

0
0

Здравствуйте. Я работаю и сдаю квартиру. Также я 2 года получаю налоговый вычет за покупку квартиры. Подскажите, пожалуйста, смогу ли я получить этот налоговый вычет в 2022г., если задекларирую доход от сдачи квартиры?

0

Сообщество