Я хочу купить квартиру, сдавать в аренду и получить за нее вычет. Сейчас у меня небольшая официальная зарплата. Я прикинул срок выплаты вычета за покупку квартиры — получилось 5 лет. Если я буду сдавать эту квартиру, мой доход вырастет. Я его зарегистрирую и буду платить налог 13%. За счет налогов с аренды ежемесячная выплата вычета вырастет, и я смогу получить всю сумму за 3 года.

Пример в цифрах. Официальная зарплата сейчас — 20 000 Р в месяц и 240 000 Р в год. Налог с нее — 31 200 Р. Если к официальной зарплате прибавить 10 000 Р в месяц за сдачу квартиры, получится доход 30 000 Р в месяц и 360 000 Р в год. Налог с него — 46 800 Р. Стоимость квартиры — 1 200 000 Р. Если я не буду сдавать квартиру, вычет я получу за 5 лет, а если буду — за 3 года с небольшим.

Расскажите, считаются ли деньги, которые я получаю за сдачу квартиры, официальным заработком? Смогу ли я вернуть вычет за квартиру раньше? И смогу ли я получить вычет с доходов от аренды у работодателя?

Заранее спасибо за ответ,
Роман

Роман, вы правы в том, что доходы от сдачи квартиры нужно декларировать и платить с них налог. И также вы правы в том, что этот налог можно вернуть с помощью имущественного вычета при покупке квартиры. С тем, как это сделать и почему нельзя забрать все деньги через работодателя, а придется подавать декларацию, сейчас разберемся.

Можно ли вернуть налог с доходов от сдачи квартиры

Да, можно. Потому что налог с доходов от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%. А это одно из главных условий для возврата налога с помощью вычетов — НДФЛ по другим ставкам вернуть нельзя. Если вы решите сдавать квартиру как самозанятый, ставка с учетом налогового бонуса составит всего 3%, но вернуть эту сумму с помощью вычета будет невозможно.

Если вы будете получать за аренду 10 000 Р в месяц, то за год получите 120 000 Р — это ваш дополнительный доход. В отличие от зарплаты эту сумму вы обязаны декларировать самостоятельно, потому что квартиросъемщик не будет за вас отчитываться и удерживать НДФЛ.

В следующем году вам нужно будет отразить всю сумму дохода в декларации 3-НДФЛ и начислить с нее налог по ставке 13% — 15 600 Р.

Отдельно вы можете указать в декларации зарплату, чтобы посчитать общую сумму дохода и налога за год. Но 31 200 Р НДФЛ на работе с вас уже удержит работодатель. Или вернет вам эту сумму в течение года. Это нужно будет учесть при заполнении декларации.

Всего с доходов на работе и от сдачи квартиры за год будет начислено 46 800 Р налогов. Всю эту сумму можно вернуть из бюджета с помощью любого налогового вычета.

Но нужно понимать, что в вашем случае фактически будет не возврат, а взаимозачет. Вы просто не заплатите в бюджет начисленный НДФЛ, потому что доход от сдачи квартиры перекроется вычетом. К тому моменту, когда наступит срок уплаты этой части налога — 15 июля, вам ее зачтут в счет той суммы, которую государство должно вернуть. Вы не получаете дополнительные деньги из бюджета, а просто не платите туда свои. Фактически налоговая вернет вам не 46 800 Р, а только 31 200 Р НДФЛ, а 15 600 Р вы не заплатите из своего кармана.

О налогах и вычетах простым языком
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить важные разборы о ваших деньгах и правах
💎💎💎💎💎

Как получить вычет со всех доходов, включая зарплату и сдачу квартиры

За год вы сможете вернуть, или зачесть, в общей сложности 46 800 Р. При этом на покупку квартиры вы потратите 1 200 000 Р. Всю эту сумму можно заявить к вычету и благодаря этому вернуть 156 000 Р налога — 13% от фактических расходов.

Забрать все за год не получится, так как нельзя вернуть больше, чем начислено. Поэтому заявлять вычет со стоимости квартиры вы будете четыре года. Каждый раз неиспользованная сумма вычета будет переходить на следующий год.

Вот что еще нужно учитывать при оформлении имущественного вычета:

  1. У имущественного вычета есть лимит — 2 000 000 Р. Но вы заявите только фактические расходы, то есть 1 200 000 Р. Остаток в сумме 800 000 Р можно будет использовать при покупке другого жилья. В сумму вычета можно включить затраты на отделочные материалы и работы, разработку проектной и сметной документации, расходы на строительство недостроенного дома. У оформления этих расходов есть свои особенности, и налоговая не всегда их принимает.
  2. Кроме расходов на покупку квартиры к вычету можно дополнительно заявить уплаченные проценты по ипотеке. Это поможет не платить налог с доходов от сдачи квартиры, когда основной вычет будет исчерпан. У этого вычета свой лимит и условия.

Как задекларировать доходы от сдачи квартиры внаем

Чтобы задекларировать доходы от сдачи квартиры, нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля следующего года. Например, в 2019 году вы будете сдавать квартиру. Тогда вам нужно самостоятельно задекларировать доходы от аренды за 2019 год до 30 апреля 2020 года.

Платить НДФЛ со всего дохода при этом не нужно: его платят до 15 июля, но так как вы сразу заявите вычет, произойдет зачет начисленного налога и налога к возврату из бюджета.

Как вернуть налог с зарплаты и доходов от сдачи квартиры

Вычет можно получить через налоговую в следующем году или через работодателя — в текущем.

Возврат налога через работодателя. Работодатель может вернуть только тот НДФЛ, который он удерживал у своего работника. Или у вас не будут его удерживать каждый месяц. Чтобы получать НДФЛ вместе с зарплатой, нужно взять в налоговой уведомление о праве на вычет и отнести его в бухгалтерию. В течение года вы заберете таким способом 31 200 Р. Вам их выдадут в виде прибавки к зарплате вместо того, чтобы перечислять в бюджет.

Возврат налога с доходов от сдачи квартиры. Доходы от сдачи квартиры вы будете декларировать по итогам года. Всю сумму нужно указать в декларации и там же заявить вычет. Важно сделать это одновременно, чтобы начисления перекрылись налогом к возврату.

Вы укажете в декларации 120 000 Р дополнительного дохода и начислите 15 600 Р НДФЛ. В другом разделе вы заявите имущественный вычет. Ваш доход в размере 120 000 Р перекроет часть вычета в таком же размере. И получится, что по декларации вы ничего не должны бюджету и он вам тоже ничего не должен, — реальных денег вам на счет не поступит. Зато остаток вашего имущественного вычета уменьшится на 120 000 Р.

Вернуть налог реальными деньгами вы сможете, только если сначала его заплатите. Например, подадите декларацию без вычета, до 15 июля заплатите 15 600 Р в бюджет, а потом подадите уточненную декларацию и уже там укажете вычет. Тогда эти 15 600 Р вам вернут. Но это будут ваши же деньги, которые вы до этого потратили.

Вот какие расчеты у вас в итоге получатся за год.

Пример расчета налога для возврата

Статья доходаСумма доходаНачисленный налогКак вернуть налог
Зарплата240 000 Р31 200 РЗабрать через работодателя
Доход от сдачи квартиры120 000 Р15 600 РЗачесть по декларации
Зарплата
Сумма дохода
240 000 Р
Начисленный налог
31 200 Р
Как вернуть налог
Забрать через работодателя
Доход от сдачи квартиры
Сумма дохода
120 000 Р
Начисленный налог
15 600 Р
Как вернуть налог
Зачесть по декларации

За год при таком раскладе сумма вычета уменьшится на 360 000 Р. Вы получите 31 200 Р зарплатного НДФЛ на свой и счет и сэкономите на уплате налога с дополнительного дохода 15 600 Р.

Остаток имущественного вычета, который перейдет на следующий год, составит 840 000 Р. Каждый год в течение двух лет он будет уменьшаться еще на 360 000 Р, и на четвертый год останется 120 000 Р.

Всего за четыре года благодаря имущественному вычету при покупке квартиры за 1 200 000 Р вы получите из бюджета или на работе 93 600 Р и сэкономите 62 400 Р. Да, это выгоднее, чем платить налог с дополнительных доходов из своего кармана и дольше забирать НДФЛ только с зарплаты.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.