Сколько стоят квартиры в Москве в 2023: анализ рынка недвижимости

Николай Валюх

приценился к московским квартирам

Новостройка в Москве летом 2023 года стоит 339 тысяч за квадратный метр. Примерно столько же, сколько и летом 2022 года

И хотя кажется, что цена на недвижимость все время растет, — это не так. В конце 2022 года и начале 2023 стоимость квадратного метра в новостройках Москвы падала, а потом постепенно росла. Помимо внешних факторов на цену влияет и то, в каком районе жилье и как там развивается инфраструктура. В новых перспективных районах цены растут быстрее, в старых — медленнее.

Я пролистал несколько тысяч объявлений на «Циане», опираясь на основные признаки: площадь, цену и район продажи квартиры. А потом объединил данные, чтобы выявить закономерности. В выборке участвовали первичное, вторичное жилье, а также апартаменты. Вот что получилось.

Цены продавцов на сайтах и цены фактических сделок — не одно и то же

Продавцы часто в объявлениях завышают цену, а потом постепенно опускают ее, ориентируясь на спрос и конкурентов. Иногда покупателю удается получить скидку на основании дефектов в документах или по другим причинам. По данным Сбериндекса, коридор торга может быть до 10—30% от изначальной цены. На это стоит делать поправку.

Внимание: сайт Сбериндекса и некоторые другие российские ресурсы не открываются без сертификата Минцифры. Вот почему и что с этим делать.

Площади московских квартир

Прежде чем говорить о ценах, бегло посмотрим на площади квартир: насколько просторное жилье продают москвичам.

Например, средняя площадь двушки по городу без разбивки по районам составляет 58 м², а медианная — 55 м². Медианная означает, что у одной половины двушек площадь меньше этого числа, у другой — больше. Лучше ориентироваться на этот показатель — ниже объясню почему.

Рынок недвижимости России: как закончился 2022 год и чего ждать от 2023

108

Хотя среднее значение и медиана практически равны, разброс все равно большой. Например, в моей выборке у самых компактных двухкомнатных квартир площадь 20—30 м², а у самых больших — 150—200 м².

Можно предположить, что первые — это евродвушки, по сути однокомнатные квартиры с увеличенной кухней-гостиной. А последние — это квартиры со свободной планировкой и зонированием, которые только формально попадают в категорию двухкомнатных.

Интереснее всего выглядит разброс среди пятикомнатных квартир в Москве. Из графика следует, что с таким количеством комнат много квартир и по 100⁠—⁠200 м², и по 200⁠—⁠400 м². В студиях или однушках разница между медианной площадью и средней в разы меньше. Источник: cian.ru, расчеты автора

Компактные двушки площадью около 30 м² — это в основном евродвушки, то есть когда кухня объединена с гостиной. Источник: cian.ru

Цены на квартиры в Москве

Начнем со средних цен по городу без разбивки по районам. В среднем двушку в столице продают за 25 млн рублей, но вот медианная цена гораздо ниже — 17 млн.

Дело в том, что у квартир ненормальное распределение по ценам и больший «правый хвост». По-простому это называют эффектом Билла Гейтса: у одного из богатейших людей планеты огромное состояние, поэтому в среднем мы все не такие бедные. В случае с жильем это значит, что у некоторых квартир неприлично высокая цена.

В каких районах Москвы самые дорогие квартиры

Например, встречаются квартиры за миллиард рублей и даже дороже. Это искажает среднее значение, так что лучше смотреть на медиану. Неудивительно, что на столичном рынке жилья есть эффект Билла Гейтса. В отличие от площади цена квартиры ограничена только фантазией продавца.

Медианная цена пятикомнатной квартиры в 115 млн рублей выглядит неправдоподобно. Но если учесть, что большие квартиры в основном продают в центре, где самые высокие цены, все встает на свои места. Источник: cian.ru, расчеты автора

Четырехкомнатная квартира в центре Москвы за миллиард рублей. Источник: cian.ru

Также стоит учитывать, что цены сильно разнятся в зависимости от округа. Даже медианное значение может ввести в заблуждение, если не разделять жилье по районам.

Поэтому дальше для наглядности добавим на графики еще одну координату — административный округ.

Москва разделена на двенадцать округов. Троицкий и Новомосковский округи добавили в 2012 году.

Как площадь и цена зависят от района

В моей выборке квартиры с разным количеством комнат распределились по округам неравномерно: ближе к центру города продают крупногабаритное жилье, а на окраинах — квартиры поменьше. Это же касается и доли первичного и вторичного жилья.

7 самых некомфортных районов Москвы, где не стоит покупать жилье

183

Так, в ЦАО, то есть Центральном округе, доля новостроек минимальная — всего 30% против 70% вторички. Ведь в центре места для застройки меньше, чем в той же Новой Москве.

В НАО, то есть Новой Москве, доля первички самая высокая — почти 60% против 40% вторички. Оговорюсь, что эти данные из моей выборки. В реальности же доля первички там еще больше — это подтверждает мэрия Москвы.

В 2022 году примерно каждый четвертый московский дом построили в НАО

Причем, как видно на картинке ниже, именно в Новомосковском округе больше всего студий и однушек. Из этого делаю вывод, что новое жилье не самое просторное.

Четырех- и пятикомнатные квартиры сосредоточились в ЦАО — самом престижном округе. А вот небольшие квартиры чаще продают в НАО. Здесь студий, однушек и двушек намного больше, чем в любом другом районе. Меньше всего новостроек ожидаемо в ЦАО и ЗелАО. Источник: cian.ru, расчеты автора

Площадь квартир тоже меняется в зависимости от округа. Например, медианная площадь двушки в ЦАО самая высокая — 67 м², тогда как в НАО практически самая маленькая — 52 м².

Похоже, застройщики опасаются, что на просторные элитные квартиры вне центра будет низкий спрос. Еще несколько лет назад об этом писали «Ведомости»: после 2014 года дорогие дома появляются только в центре, а с элитными проектами на окраине застройщики почти не экспериментируют.

Кстати, по данным IRN, за последние 10 лет средняя площадь квартиры в новостройке уменьшилась с 77 до 54 м², то есть на 30%. Объяснили это так: цены на квартиры растут значительно быстрее, чем доходы населения, поэтому застройщики сокращают площадь лотов.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Москве

287

Подытожим: стоимость квартир в разных административных округах определяют как минимум два фактора — удаленность от центра и просторность жилья. Так, медианная цена двушки в престижном ЦАО — 50 млн рублей, а в отдаленном от центра НАО, где еще и квартиры более компактные, — уже 12 млн рублей.

В Новой Москве, где больше всего новостроек, продают в основном компактные квартиры небольшой площади. А вот самое просторное жилье предлагают в престижных центральном и западном округах. Относительную дешевизну жилья в НАО и ТАО можно объяснить двумя факторами: большей удаленностью от центра и относительной компактностью квартир. Источник: cian.ru, расчеты автора

Если смотреть на отдельные районы, ситуация примерно та же. Самые дорогие — это Хамовники, Якиманка и Арбат в ЦАО. Здесь, по данным из выборки, медианные цены начинаются от 900 тысяч рублей за квадратный метр.

А самые дешевые районы ожидаемо сосредоточились в Новой Москве. Например, это Первомайское поселение и город Троицк из Троицкого округа, а еще город Щербинка из Новомосковского округа. Здесь цены в районе 150—200 тысяч за квадратный метр.

Стоимость квартир в ЗАО выше, чем в расположенном за Мкадом соседнем Новомосковском, потому что ЗАО считается более престижным для проживания. Причем более высокая цена распространяется даже на протуберанцы Ново⁠-⁠Переделкино и Солнцево — районы за пределами Мкада, у которых есть общая граница с основной частью города. Источник: cian.ru, расчеты автора

Что говорят о ценах эксперты

По данным аналитиков из IRN, которые специализируются на столичном жилье, цены на вторичку в «старой» Москве за июль подросли на 1,1%, до 257 тысяч за квадратный метр. Это немалый рост с учетом того, что всю первую половину 2023 года цены топтались на месте — с января по июнь выросли на процент с небольшим.

Дмитрий Каредва

риелтор, Москва и Московская область

Какая ситуация на столичном рынке недвижимости в конце лета 2023 года

Традиционно с конца июня по конец августа продажи проседают, так как люди в отпусках. Но летом 2023 года московский рынок недвижимости был активным. Во-первых, покупатели спешили взять ипотеку по выгодной ставке. Во-вторых, многие дождались своего звездного часа и продали валютные сбережения по выгодному курсу.

Это подстегнуло летние продажи вторички, но говорить о каком-то существенном росте рынка рано. Поднятие цен в объявлениях зачастую приводит лишь к большей конечной скидке. Покупателей хоть и прибавилось, они не сметают все подряд, не оглядываясь на цену. Потенциальный покупатель по-прежнему ищет ликвидный объект с прозрачной историей права собственности, отслеживает изменение цен в интересующей локации и не готов переплачивать.

Если говорить о реальных ценах сделок в массовом сегменте вторички, скидки от цены в объявлении сейчас редко превышают 8—10%, в основном укладываются в диапазон 3—5%. Скидка более 10% характерна для объявлений, размещенных непрофессиональными участниками рынка. Это индикатор либо изначально завышенной стоимости, либо юридических проблем с объектом или собственником.

Цены на первичном рынке в последние годы росли, на рынке накопилось много предложений. Сейчас они частично реализуются за счет летнего скачка спроса. Некоторые застройщики, наблюдая всплеск покупательской активности, даже отменили ранее анонсированные скидки. Но говорить о массовом и значительном повышении цен на новостройки пока тоже не приходится.

По мнению экспертов, подорожание в июле связано с отложенной реакцией на ослабление рубля. С января по начало августа российская валюта ослабла к доллару на 35%, с 71 до 96 ₽. Поэтому люди со сбережениями в рублях поспешили вложить их в надежный актив, а люди со сбережениями в валюте стали чуть богаче и тоже вышли на рынок.

Выгоден ли России слабый рубль?

Также на росте цен могла сказаться и ключевая ставка: 21 июля Центробанк поднял ее сразу на процентный пункт, до 8,5%, а в августе — еще на 3,5%, до 12%. Ипотечная ставка зависит от ключевой, поэтому потенциальные покупатели могли поспешить оформить ипотеку, пока кредиты не подорожали.

ЦБ РФ экстренно поднял ставку до 12%: к чему это приведет

Кроме прочего, вторичку поддерживает переток покупателей с рынка новостроек. Весной Центробанк ограничил выдачу околонулевой ипотеки от застройщика с небольшими ежемесячными платежами. В итоге покупатели переориентировались на более дешевые вторичные квартиры: их стоимость в среднем на 10—15% ниже, чем у строящегося жилья.

В целом эксперты из IRN смотрят на столичную вторичку скорее негативно: скачок цен будет краткосрочным, за ним последует стагнация.

Что касается первички, здесь, по мнению аналитиков, цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки застройщики предлагают другие программы: кредиты под 3—4%, ипотеку без первоначального взноса, траншевую ипотеку и прочее. Стандартная льготная ипотека от государства тоже популярна и поддерживает спрос.

«Половина объявлений — это фейковые цены»: эксперт по недвижимости — о стоимости квартир

143

В плане цен эксперты не ожидают глобального роста на первичке в ближайшие месяцы. В том числе из-за затоваривания рынка. Особенно много лотов скопилось в Новой Москве, где большой объем предложения новостроек.

Цены на первичку и вторичку в 2019—2023 годах

Разницы между стоимостью квадратного метра первички и вторички в середине 2023 года — 61 000 ₽. Источник: цены на вторичку и первичку от sberindex

Что в итоге

Цены на «Циане» отражают настроение продавцов. В реальности сделки зачастую проходят по цене на 10—30% ниже, чем значилось в объявлении.
Средняя цена за квадратный метр по Москве — это общая и ненаглядная метрика. Цена сильно зависит от района. Это актуально для столицы, где жилье в центре намного дороже, чем на окраине.
В зависимости от района разнится и площадь квартир: чем ближе к центру, тем просторнее комнаты. Застройщики опасаются возводить премиальное жилье в отдаленных районах из-за низкого спроса.
На окраине самые малогабаритные квартиры и наибольшая доля новостроек. Поскольку цены на квартиры растут быстрее, чем доходы людей, застройщики предлагают все более компактное жилье. Например, вместо традиционных двушек делают упор на евродвушки.
В июле цены на вторичном рынке Москвы снова стали расти. Это может быть связано с отложенной реакцией на ослабление рубля и с резким повышением ключевой ставки.
На первичном рынке цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки, которую ограничил Центробанк, застройщики внедрили новые схемы кредитования. Это искусственно поддерживает цены на новостройки.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Тэги: аренда, квартира, новостройка, недвижимость

Присматривались к квартирам в разных районах Москвы? Что думаете о ценах:

Ребят, кто покупает такие квартиры (даже в ипотеку) скажите где вы на них деньги берете? И, пожалуйста, не говорите мне, что работаете. Я каждый день на работу хожу. Там денег (и тем более таких) нет!

АриАнна, почти все квартиры (80%) покупаются в рамках альтернативной сделки (https://realty.rbc.ru/amp/news/62541c579a7947c8a7816215). Продаётся квартира бабушки/родителей, добавляется несколько миллионов (или нет), например, в ипотеку. И всё.
Нет бабушки - не повезло.

Василий, бабушка на миллиард

Денис, к сожалению. Не сильно что-то поменялось со времён СССР: как тогда купить квартиру было нельзя, так и сейчас купить - очень сложно. Не нужно рассказывать про льготную ипотеку: для таких сравнительно низких ставок сильно завышена стоимость недвижимости. И купить можно, но скорее где-то «у черта на куличках». И то - студию. Однушку - уже в радость.

Василий, реально если пара в Москве и каждый зарабатывает по 200К, т.е. 400К суммарно. Живут на 100К и копят по 3.6М в год. За тройку лет у них 10М и еще 10М взять в ипотеку и купить около двушку-трёшку за 20М. Но таких людей слишком мало относительно количества уже построенных и непроданных хат, и еще хатавыброс будет лютый как по реновации, так и от коммерческих застроев. Я не ванга, но прошлый сдув цен шёл 3 года 2015-2018, то сейчас он может сдуваться и 10 лет легко и в рублях, про доллары и так ясно.

АриАнна, работаем)) на самом деле, сначала купили 2к квартиру (в Химках), погасили ипотеку, потом 3к квартиру (тоже в Химках), снова погасили ипотеку, потом обе квартиры продали на пике, и купили в ипотеку 4к, 132,4 кв.м (Басманный район), где сейчас и живем. Эту ипотеку тоже досрочно погасили, сейчас ипотек нет. На все про все ушло без малого 10 лет.

Inglourious, мы тоже удачно продали купленную в ипотеку квартиру в свао, а вместо нее взяли в тверском районе (цао). цао зе бест :)

Inglourious, при каких зарплатах нужно быть, чтобы уложиться лет в 10 и жить так? Район Басманный кстати как? И работать 5/2 или 24/7?

Светлана, зарплаты у нас с женой, конечно, хорошие, скромничать не буду. Работаем в общем 5/2, как и все. На топ должностях уже нет такого, что надо круглосуточно работать - скорее, тут обратная зависимость :) Басманный район очень нравится, нам тут все рядом, все устраивает, специально искали квартиру именно здесь.

АриАнна, как здесь не любят, но родители помогают)

Мангуст, не любят потому что им не помогают ) пусть не любят

АриАнна, ну дык нужно на другую работу ходить - на ту, где такие деньги есть

Parmigiano, например?)

АриАнна, работаю в ИТ. В 2020 купил двушку в СВАО, естественно в ипотеку, брал 4,9 миллиона, на данный момент осталось выплатить около 2,5 миллионов (в 2021 взял рефинансирование ипотеки под 6,1%). Так что работая можно купить квартиру в МСК.

АриАнна, все те, кто дневники трат тут пишет.с 99% - айтишники с зп 300к+, они и покупают

user1248526, лучшая в стране городская, транспортная инфраструктура, лучшие карьерные и денежные возможности, огромное количество парков и приятных городских пространств, более пробивные и амбициозные люди (может быть минусом, если вы не такой), климат приятнее, рядом болота и полчищ комаров нет.

user1248526, в Москве чуть больше, чем три солнечных дня в году )

Планомерно улучшая качество инвестиционного бетона с 2015 года, полгода назад (февраль-март 2023) я купил в Москве 50 метров квадратных бетона (2 спальни + отдельная небольшая кухня) для жизни и расширения семьи.
При этом я автоматизировано с весны 2022 года собирал (и продолжаю собирать, автоматика есть не просит**) цены интересных мне ЖК и декларации застроев с сайта домрф.
Вот некоторые выводы (отвечая на вопрос "что я думаю о ценах"):
1) застрои вполне реагируют на изменение(падение) платёжеспособного спроса самым простым способом -- ограничением количества новых проектов(смотреть нужно не по датам начала продаж, а по датам планируемого ввода), думаю как только эмиссия метров на рынок станет снижаться, за ней пойдут вниз и темпы выдачи льготных кредитов(они станут сильно более адресными)
2) Прямо сейчас ситуация вообще эпичная. У части покупателей на руках есть одобренные ипотеки по старой ставке (срок действия одобрения пары сумма+ставка может достигать чуть ли не полгода) и соответственно застрои дружно сделали плюс 10-15% (к ценам на середину июля), особенно большим было подорожание у редких планировок типа видовой угловой трёшки.
Этот манёвр, на мой взгляд, показывает что или они не видят никакого системного риска просадки продаж в 0 в будущем (иначе почему бы не собрать весь этот ипотечный спрос) или мы увидим скидки на 3/4 этого подорожания***.
3) если вам нужно что-то получше поганой пиковской панели (далее ППП*) и сравнимых с ней, с локацией "на уровне не сильно хуже хорошо расположенной ППП" и хоть каким-то обусловленными рельефом гарантиями, что подокном не воткнут такой же дом, то проектов где ценник выше ППП менее чем на треть, по пальцам одной руки можно посчитать.
4) по списку обременений, которые логично накладываются на участок застройщика при регистрации ДДУ, я заметил тенденцию уменьшения в Москве процента ипотечных сделок. от трети до половины ДДУ не имеют ипотечных обременений.
5) почти никакие громкие волны в СМИ не нашли своего подтверждения в цифрах (более того для меня странно видеть заголовок от 01/07 "цены на новостройки в июне упали впервые за ....", хотя декларации застроев публикуются раз в месяц в первой декаде, числа 7-10 такие выводы делать можно, но точно не первого)
6) есть необычная тенденция, которой не было в 2016-2019: резкое удорожание примерно за полгода до финальных стадий готовности .
7) апарты стрёмно, но я грешным делом стал посматривать и на них. В них льготных ипотек нет, но они как в 2015-17 были дешевле на 20-25%, так примерно и сейчас (если сравнивать апарты с квартирами в 100 метрах друг от друга).

*) у меня была квартира в ЖК, который наполовину из ППП, я по ним походил, даже бывал на приёмках. В итоге готов доплатить другому застройщику чтобы ни в коем случае не сталкиваться с УК ПИК-Комфорт https://journal.tinkoff.ru/strah-i-nenavist-v-novostroikah/ (не исключает проблемы с УК, но по крайней мере она будет тупо меньше и её не будет бояться надзорный орган). Крайне недальновидная позиция ПИКа забить на всё, кроме непосредственно покупки .
**) внимательно смотрю на парковки, кладовки и динамику их продажи ближе к вводу домов.
***) или они просто выполнили план на Х месяцев вперед и поставили цены которые были бы через эти Х месяцев. Узнаем по результатам публикации деклараций)))

PS хороший выбор темы для поста для срача на выходных)

Alexander, пожалуй, я на вас подпишусь)

Alexander, м.б. аппартаменты дешевле, только потом пенсии не хватит оплачивать там проживание.

Это не единственная проблема с апартами ,увы
-- если аффилированная с застроем компания владеет больше 50% готовой недвижимости, то она может установить вообще совсем любые тарифы(относительно её площади она просто перекладывает из одного кармана в другой, а конечное физлицо-владелец сделать ничего не может.
-- если владеет более 50% неготовой, то двигать стройку как ей нравится
-- меньше контроля и гарантий в случае проблемной стройки со стороны гос-ва

да и вообще я не обсуждаю ПОЧЕМУ апарты дешевле. я утверждаю, что если бы льготная ипотека была корнем всех ценовых бед, то апарты (на которые она не работает) были бы дешевле сильно больше чем на 20 процентов.

Alexander, у нас в городе апарты в 3 раза выросли. а квартиры всего в 2 . за 3 года последних .

Alexander, а какие громкие волны в СМИ не подтвердились, на ваш взгляд?

Из последнего статья в ведомостях от 01/07 “Пока все в дом: в России впервые за год упали цены на новостройки”, там уже порезали кучу самых абсурдных комментариев от агентств, но то что осталось я рекомендую прочитать. Особенно после того что происходило последние пару месяцев в реальности.

Эта публикация запустила волну в которой все откуда-то взяли цены за июнь и что-то там посчитали. Я пересчитал из деклараций застроев ретроспективно за год и там вполне есть периоды с "падением" на уровне статистической погрешности 0,5%.

Более того, если считать отдельно только квартиры и если считать все типы помещений, то результаты часто разнонаправленные.
есть ещё аномалии когда застрой продаёт два корпуса оптом кому-то за за 30к за метр при рыночной 300. Это достаточно сильно влияет на статистику.

Когда-нибудь у меня дойдут руки посчитать по скользящему среднему за 3 месяца, но толку в этой информации не будет никакого. Чтобы понять что недвижимость в новостройках "в среднем дорожает" не нужно ничего считать.

Alexander, пузырь описавешь правильно. если ты разглядывал бетон, как инвестиции, то, в реальности,лучше бы ты просто доллары покупал и не морочил себе голову.)

отдельно лежала и продолжает лежать долларовая заначка.
на момент выхода из имевшихся инвестиционных активов (после вычета расходов) недвижка оказалась самой доходной.
но маловероятнор что хайп 2020-21 готов повторится.

Alexander, ПИК не так уж плох, просто вы с застройщиком "Эталон" видимо еще не сталкивались )))

сталкивался с эталоном и лср как доверенное лицо временно покинувшего страну доверителя.
в части подписания дефектного акта по степени отбитости лидирует пик: подписант от меня бегал и подписал дефектный акт нормально только с третьей попытки (первый раз была указана отозванная доверенность, второй раз доверенность без права подписания актов, на третий раз уже нормальная).
В остальных 2 случаях всё было +- ровно (толи я уже достаточно прожженый после пика, толи они просто +- ровные, хз)

при том что во всех трёх случаях(так уж получилось) были примерно одинаковые дефекты: покоцанные окалиной от болгарки стеклопакеты и в 2 случаях рамы.
по срокам все три застроя просрочили примерно одинаково на 1-2 недели.
у эталона меня немного удивило что коммуналка в любом случае считается с момента подписания акта (даже дефектного), но доверитель решил в эту проблему не погружаться.

Alexander, а кто такой толя?

Приму в дар почки/печень/иные ненужные вам органы для дальнейшей перепродажи на чёрном рынке с целью оплатить квартиру в МСК. Не является офертой. xD

ЧёрноКотовый, не хватит)

Злонравный, с миру по нитке)

Автору на заметку: делать выводы из объявлений это гадание на хотелках владельцев квартир, а вовсе не аналитика реальных сделок.

"за последние 10 лет средняя площадь квартиры в новостройке уменьшилась с 77 до 54 м², то есть на 30%. Объяснили это так: цены на квартиры растут значительно быстрее, чем доходы населения, поэтому застройщики сокращают площадь лотов"

Итого: московская недвижимость движется в сторону превращения в дорогие пеналы.

"При таких условиях квартиры - это не активы, а долги" (с) Майкл Бьюрри

Владимир, личные ощущения))) Москва для работы, Питер для души

с середины 2008 года. жилая недвижимость в МСК и сейчас, уже в середине 2023 г.в полтора-два раза дешевле, чем в конце 2007-начале 2008 года, если считать в нормальной валюте, в долларах.
кризис и откат цен начался аккурат с августа 2008 года, с пятидневной войны против Грузии. с тех пор цены на недвижимость в долларах в МСК так и не достигли уровней начала 2008 года, а ведь прошло уже 15 лет.
так что, московская недвижимость, как инвестиция не работает от слова совсем.

что касается покупки сильно переоценной в рублях недвижимости в мск сейчас, при реальном пузыре, при существующих процентных ставках на ипотеку, платить два конца на и так переоценненную недвижимость - это попросту безумие, ипотечная кабала, особо для переезжающих в МСК провинциалов.

Alex, медицина, музеи, театры, парки. по вашей логике качество жизни выше будет в самом дешевом месте всегда при наличии денег? но это не так, инфоаструктуру, окружающих людей и тп тоже важно выбирать

Меня в московских квартирах (кроме космических цен) удивляет, зачем люди стараются поселиться поближе к центру? Чтобы каждый день ходить на Красную площадь? С открытием новых станций метро и МЦД доехать до исторического центра из условного ЗелАО можно за 25-30 минут, а разница в стоимости двушки по сравнению с ЦАО - 4.5 раза.
Ну и как-то у меня есть убеждение, что по-настоящему богатые люди, которые эти квартиры могут себе позволить, предпочтут селиться в частных домах где-нибудь в пригороде)

Апельсиновый, потому что только в центре есть атмосфера москвы. если вам не очень нравится москва и вы не видите разницы между ней и любым другим городом, то можно жить в окраинных районах, которые все на одно лицо. я люблю москву, искренне, люблю просто гулять по переулкам центра, это для меня самое большое удовольствие. Поэтому искал квартиру внутри садового кольца. вид панелек из окна вгонял меня в черную депрессию, поэтому я очень хотел выбраться из такого района. как вам такая мотивация? :)
частный дом - это прекрасно, но открою вам секрет, у богатых есть и квартира в центре, и частный дом. у моих богатых соседей в центре в основном так. чего у них нет, так это квартиры в окраинном районе :)

Апельсиновый, близость к работе. Да, Бутово красивый район , воздух был осень хороший, до массовой застройки вокруг , но вот на работу оттуда каждый день...

Апельсиновый, 25 минут это в мечтах, с окраины до центра добираться 40-60 минут из большинства районов (это если без автобусов), пока будешь ехать, уже и настроение гулять и пр. пропадет напрочь )

В самом центре Москвы в пределах Бульварного кольца все в бетон закатано, зелени почти нет, в чем прелесть - мне тоже не понятно. Кто жил рядом с лесопарками типа Сокольников, Бот.сада, Битцевского леса - тем будет прям тяжко в центре.

Более оптимально по цене/качеству - квартира в 15 мин на метро от центра, это между садовым и ТТК скорее всего +/-. И чтобы не более 10 мин пешком от метро, иначе ж*па. Везде, где добавляется маршрутка или автобус, автоматически начинается полная Ж* в плане дороги до работы.

LazyLady, я жил рядом с парком фили (буквально пара минут пешком), переехал в район сретенских переулков и безумно рад этому :) мне кажется как раз если жить в центре, то именно в настоящем центре, где старые улицы и переулки. очень много таких тихих уютных переулков между садовым и бульварным кольцами.

Апельсиновый, я вообще не понимаю зачем платить такие космические бабки за то, чтобы жить в каменных джунглях, да еще и поближе к центру МСК. За такие деньжища в регионе можно построить нехилый особняк, и жить по настоящему возле леса с чистым воздухом и ездить на работу/отвозить детей на дорогой тачке. И еще деньги останутся.

Владимир, все просто. в Москву едут изо всех концов страны, раз уже решились, то, как правило, это самые пробивные люди из своего города.

почему эти халупы стоят как домик на море в Испании?

и еще непонятна логика ценообразования. наиболее платежеспособная аудитория уезжает из страны, удаленная работа тоже медленно убивает спрос на жилье. кто переезжает в Москву и зачем?

Сколько? Очень много

Когда застрои заскачут и уже этот намыленный пузырь немного чпокнет? Когда непроданные хаты начнут выставлять в хаташеринг ?

Alex, я из похожего в центр сбежал :) панельки плохо на психику действуют. но даже панельное гетто москвы все равно позволяет пользоваться московской инфраструктурой, ходить в театры и тп. чего не может себе позволить условный житель твери.