Мы продолжаем разбирать инвестиции АФК «Система» — российского холдинга, владеющего акциями МТС, «Детского мира», «Медси» и других компаний. На очереди — строительная компания «Эталон».

В феврале 2019 года «Эталон» приобрел у АФК «Система» 51% акций строительной компании «Лидер-инвест», которая ведет бизнес в Москве. Это стоило 15,2 млрд рублей. Чуть позже АФК «Система» приобрела 25% акций «Эталона» за 226,6 млн долларов, или 15 млрд рублей на день совершения сделки. В июле 2019 года «Эталон» купил 49% акций «Лидер-инвеста» за 14,7 млрд рублей.

АФК «Система» получила 14,9 млрд рублей и долю 25% в «Эталоне», став крупнейшим акционером компании. «Эталон» нарастил свою долю в Московском регионе за счет «Лидер-инвеста».


Бизнес компании

«Эталон» строит и продает жилье в наиболее прибыльных регионах — Москве и Санкт-Петербурге. Оба города растут быстрее большинства городов-миллионников, процент безработицы ниже, чем в среднем по России, а по доходам населения они входят в топ-10.

«Эталон» не работает в сегменте элитного жилья и жилья экономкласса: первый не подходит из-за ограниченного спроса, второй — из-за низкой цены жилья. Компания строит жилье бизнес-класса, комфорт-класса и верхнего экономкласса. Покупка «Лидер-инвеста» усилит позиции компании в более премиальных сегментах.

Руководство «Эталона» планирует за счет «Лидер-инвеста» сократить расходы на бизнес: уберут дублирующие функции сотрудников и воспользуются сетью продаж купленной компании.

«Эталон» раскрыл результаты продаж за 3 квартал 2019 года: объем продаж в площади упал на 11%, но спас рост цен. Выручка выросла на 2% — благодаря более дорогой недвижимости «Лидер-инвеста».

За 12 месяцев компания продала недвижимости на 670 тысяч квадратных метров, или на 80,2 млрд рублей. В планах руководства на 2019 год продать 800 тысяч квадратных метров на 80 млрд рублей. Пока надеяться на улучшение ситуации не стоит.


Проект «ЗИЛ-юг»

Раньше «Лидер-инвесту» и группе «ЛСР» принадлежали доли в проекте «ЗИЛ-юг» — крупнейшем строительном проекте в границах исторического центра Москвы. «Эталон» приобрел «Лидер-инвест» и чуть позже долю ЛСР в проекте. Теперь у «Эталона» над ним полный контроль — возможно, дело пойдет быстрее.

На бывшей территории ЗИЛа можно построить 1,5 млн квадратных метров недвижимости, из которой 1,1 млн квадратных метров — жилая недвижимость. Потенциальные инвестиции в проект — 130 млрд рублей, выручка — 220 млрд рублей. Ввод в эксплуатацию проекта «ЗИЛ-юг» будет соизмерим с текущим вводом недвижимости всей компании.

Дивиденды

«Эталон» за 2018 год выплатил дивиденды 0,19 $ за акцию, или 13,9 Р. АФК «Система» благодаря своей доле в компании получила около 1,03 млрд рублей.

По дивидендной политике «Эталон» будет стараться выплачивать 40—70% от чистой прибыли. На последние три выплаты направляли от 58 до 62% чистой прибыли.

Драйверы роста отрасли

Неэффективные застройщики уходят с рынка. Раньше строительство домов происходило за счет привлечения денег покупателей. В конце 2018 года в закон, регулирующий отрасль, внесли поправки. Теперь деньги покупателей будут храниться в банках на специальных счетах эскроу, и эти средства застройщик получит, когда построит объект.

Исключение сделано для проектов, которые готовы более чем на 30% и где продано более 10% квартир. Еще послабления могут получить системообразующие застройщики, но «Эталон» пока не подходит критериям.

Теперь застройщикам придется брать кредиты у банков, из-за чего вырастут расходы на строительство. А еще до начала работы счетов эскроу у строительной отрасли был самый высокий уровень просроченной задолженности по кредитам.

Эта статья могла быть у вас в почте
Подпишитесь на Инвестник — рассылку для инвесторов, и получайте письмо с главными новостями каждый понедельник

Многие застройщики могут не получить финансирование с помощью счетов эскроу. Пока они достраивают текущие проекты с готовностью более 30%. По данным Минстроя, на май 2019 года таких проектов было около 65%. Как застройщики будут привлекать финансирование после — непонятно, ведь банк может им отказать в выдаче проектного кредита.

По расчетам консалтингового агентства E&Y, из-за незначительного падения цен на жилье увеличится доля компаний, которые, скорее всего, не смогут расплатиться по кредитам. На дистанции в несколько лет может произойти ситуация, при которой неэффективные строительные компании уйдут с рынка: обанкротятся или продадут бизнес конкурентам. Из-за ухода части компаний снизится количество построенных домов, и цена на жилье может вырасти.

Распределение строящихся объектов по уровню риска невозврата кредита в процентах

Уровень рискаБазовый расчетСнижение цен на 5%Снижение цен на 10%Снижение цен на 15%
Высокий52453933
Умеренный21181614
Низкий27374553
Уровень риска — высокий
Базовый расчет
52
Снижение цен на 5%
45
Снижение цен на 10%
39
Снижение цен на 15%
33
Уровень риска — умеренный
Базовый расчет
21
Снижение цен на 5%
18
Снижение цен на 10%
16
Снижение цен на 15%
14
Уровень риска — низкий
Базовый расчет
27
Снижение цен на 5%
37
Снижение цен на 10%
45
Снижение цен на 15%
53

Государство стимулирует ипотечное кредитование. Государство предоставляет субсидии семьям с двумя детьми и более, позволяет использовать материнский капитал для покупки жилья и дает льготные ставки по ипотеке. По данным компании «Дом-рф», 70% ипотечных заемщиков — семьи с детьми. А льготные ставки работают только для приобретения жилья с первичного рынка, на котором работает «Эталон».

Если верить прогнозам министерства финансов, то количество выданных ипотечных кредитов вырастет с 1,47 млн в 2018 году до 2,26 млн к 2024 году — рост на 8,9% ежегодно. Это если ставки по ипотеке станут ниже 8% годовых.

Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт. Источник: Годовой отчет «Эталона» за 2018 год, стр. 18 (10)
Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт. Источник: Годовой отчет «Эталона» за 2018 год, стр. 18 (10)

На длинной дистанции ставки по ипотеке падают вслед за ключевой ставкой. По прогнозам «Эталона», при снижении ставки по ипотеке на три процентных пункта спрос на ипотеку в Московской области и Санкт-Петербурге вырастет на 63%.

Сейчас ключевая ставка в России — 6,5%, цель по инфляции и сама инфляция — 4%. Если ситуация не изменится, то Центральный банк может рассмотреть дальнейшее снижение ключевой ставки. Тогда снизятся и ставки по ипотеке, что может вызвать дополнительный спрос на жилье.

Чувствительность спроса к ставке по ипотеке. Источник: Годовой отчет «Эталона» за 2018 год, стр. 20 (11)
Чувствительность спроса к ставке по ипотеке. Источник: Годовой отчет «Эталона» за 2018 год, стр. 20 (11)

Что дальше

АФК «Система» продала свою московскую строительную компанию, получила почти 16 млрд рублей от строительных активов за 2019 год и долю в укрупненной компании «Эталон», став самым большим ее акционером.

Объединенная компания приобрела выгодный проект в пределах центра Москвы, который, с одной стороны, может удвоить финансовые показатели компании. С другой стороны, он попадет под новые правила со счетами эскроу, из-за чего придется привлекать банковское финансирование. Итоговая доходность проекта будет чуть меньше изначальных прогнозов.

Государственное регулирование отрасли может вытеснить неэффективных застройщиков, которые не получат банковского финансирования. Из-за этого предложение может упасть, и, если спрос будет стабильным, вырастут цены на недвижимость.

Более крупные игроки могут приобрести неэффективные компании и оптимизировать их работу. А может выйти и так, что часть производства уйдет с рынка, тогда цены на жилье вырастут при условии стабильного спроса. Еще Центральный банк снижает ключевую ставку, и банки могут уменьшить ставки по ипотеке. Это вызовет спрос на приобретение жилья.

Два фактора могут помочь «Эталону» больше зарабатывать в ближайшие несколько лет.