Как защитить квартиру от продажи мошенниками через ЭЦП

13 августа вступил в силу закон, который защищает права собственников недвижимости. Теперь никто не сможет подделать их электронную подпись и без ведома распорядиться квартирой.

Екатерина Мирошкина

экономист

А Росреестр напомнил, какой документ обезопасит собственников от мошенничества с их жильем. Достаточно одного заявления — и никто не продаст и не подарит квартиру без вашего участия.

Вот два простых способа для защиты своих прав, если есть недвижимость. Один из них совсем новый, но он уже работает.

Кого это касается?

Это касается всех собственников любой недвижимости: владельцев квартир, домов, участков, офисов, складов и других объектов, право на которые нужно регистрировать в госреестре.

Если у вас есть квартира, комната или доля, теперь закон немного больше защищает вас от мошенников.

Мошенники воруют квартиры у покойников

В чем была проблема с регистрацией прав?

Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.

Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел. Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу. Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.

Есть случаи, когда доверенность уже отозвали или собственник даже не понял, что оформил ее. Тогда переход права могут зарегистрировать против воли собственника и вообще без его ведома. Такое можно оспорить, но, когда с квартирой уже провели несколько последовательных сделок, вернуть недвижимость сложно, долго и дорого.

Росреестр и мошеннические сделки с ЭП. Как защитить свое имущество?

Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее. А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру. И нет гарантии, что получится оспорить сделку.

Сделки с электронной подписью будут регистрировать только при согласии собственника

ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.

Раньше. Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП. Или говорил, что не знал.

С 13 августа. Теперь сделку с электронной подписью проведут, только если есть заявление от собственника, в котором четко написано, что он согласен на сделки с ЭЦП. Это заявление регистрируют и делают отметку в реестре. Если такой отметки нет, никаких сделок с ЭЦП не будет: на любую попытку подать заявление придет отказ. Мошенники не смогут переоформить жилье, а собственник не потеряет свои права.

Как подать заявление о регистрации сделок с ЭЦП

Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, в реестре прав должна быть запись об этом. По умолчанию такой записи нет — ее внесут только по вашему заявлению.

Заявление нужно подавать лично или по почте с удостоверением у нотариуса. Если подаете лично, нужен паспорт: в Росреестре или МФЦ проверят, что это точно вы, а согласие — добровольное. Форму заявления заполнят там же — ее не нужно скачивать и заполнять самостоятельно. Хотя при желании любой может это сделать.

Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.

Вот что еще нужно учесть при оформлении согласия на сделки с ЭЦП:

Заявление можно подать как на все объекты недвижимости сразу, так и на отдельные — на усмотрение собственника. Например, можно разрешить сделки с ЭЦП только в отношении конкретной квартиры, которую вы лично собираетесь продать таким способом прямо сейчас.
Если заявление на регистрацию подает нотариус или банк, согласие не понадобится: считается, что они проверили вашу личность и могут подписать документы своей ЭЦП.
В любой момент согласие на сделки с ЭЦП можно отозвать.

Можно запретить сделки без личного участия собственника

Росреестр напомнил, что есть еще один способ обезопасить свое имущество от мошенников: запретить любые сделки без личного участия владельца. Это не нововведение, но многие собственники о нем даже не подозревают.

Чтобы ввести такой запрет, собственнику квартиры нужно подать в Росреестр или МФЦ заявление о том, что он против продажи, дарения, ограничений и обременений его недвижимости, если лично не присутствует на сделке. Такое заявление можно подать лично на бумаге или подписать его с помощью ЭЦП, если она есть. В любом случае это заявление именно на запрет, поэтому выпускать поддельные подписи для таких дел мошенникам неинтересно.

У такого заявления нет срока действия. Достаточно запретить один раз — и больше никто не придет с доверенностью продавать вашу квартиру и никому ее не подарит. Если нужно, запрет легко отменить.

Такое заявление не спасет от претензий кредиторов, если есть решение суда или требование пристава. Например, запрет на сделки без личного участия не поможет, если нужно выделить супружескую долю для погашения долгов или наложить арест на имущество.

Тэги: право, безопасность, недвижимость

Обложка — NotarYES / shutterstock.com

Как еще можно защитить свою недвижимость от мошенников?

На прошлой неделе ходил в МФЦ, чтобы воспользоваться этой услугой. Вот три особенности:
- Заявление нужно писать по каждой квартире отдельно.
- Если квартира расположена в другом субъекте РФ, то нужно ехать туда) Например, у моей супруги квартира в Казани. Она не смогла воспользоваться услугой в Подмосковье.
- Услуга оказывается не сразу, а спустя примерно неделю. Нужно ещё раз сходить в МФЦ, чтобы забрать документы о том, что услуга подключилась.

106

Максим, спасибо

Максим, можно через госуслуги подать

Камета, как? Где найти эту услугу?

Сергей, нет такой услуги. Только лично и только через мфц.

Максим, разве в ЛК Госуслуг ответ не приходит от МФЦ в форме PDF?

Максим, Татарстан вообще от многого отмежевался. Например сбер, почта, госуслуги. Положили сумму в одном регионе в Сбер, а при снятии в РТ от неë откусили ощутимый%- другой регион!

Максим, Теперь можно в мфц. Только у этого мфц должен быть межрегиональный договор с Росреестром. Как правило, в каждом областном центре, иногда и в районном, есть такой, с договором на межрегионку с Росреестром. Вот только из сотрудников иногда эту информацию надо клещами доставать.

Как защитить недвижимость от мошенников? Легко: оформить долю на несовершеннолетнего. Тут не только мошенники, но и реальные покупатели шарахаться будут )

Виталий, нет. Чёрные агенты подкупают органы опеки чтобы это обойти. Я лично с этим столкнулся, был даже оформлен прямой запрет на продажу квартиры от лица матери несовершеннолетнего, прописанного в этой квартире. Позже признали сделку продажи с нарушением именно по этому пункту, но квартиру возвращать занимает много лет, а жить хочется каждый день

Аня, потом сын переоформит на внука, внук на правнука и т.д.

Виталий, также получить справку инвалида

Виталий, через 1-18 лет защита спадет.

Виталий, ну я так с детьми квартиру купил. Полёт нормальный,полгода уже.

Виталий, 🤣

Интересно а злоумышленник может отозвать мое заявление на запрет при помощи моей ЭП?

Юрий, прям таки мошенников расстреливали, а вдруг на вас кто донесет и расстреляют? Но вас это ге сильно беспокоит, ведь потом и реабилитировать можно?

А что мешает мошенникам сделать все по старой схеме имея своего человека в Росреестре? В МФЦ? Написать заявление вместо собственника

Расул, а человеку в Росреестре после такой сделки в бега подаваться?

Расул, Как я понимаю это сделать сложнее, чем выпустить поддельную ЭЦП.
В том числе это уже будут другие статьи в суде и факт мошенничества будет проще доказывать на мой взгляд.

Расул, ничего, так и происходит. Потом доказывает, что человек не верблюд

Расул, принципиальное отличие в том, что Росреестр один, а УЦ, выдающих ЭЦП - сотни.
И единого реестра выданных ЭЦП [пока] нет.

Нет в российском законодательстве понятия "электронная цифровая подпись" уже семь лет!

Ilya, а почему в ГОСТ 34.10-2018 оставили?
http://protect.gost.ru/v.aspx?control=8&baseC=-1&page=0&month=-1&year=-1&search=&RegNum=1&DocOnPageCount=15&id=224247&pageK=BC8E0037-D082-40F7-BA55-DDDA3C66F1D2

Вот-вот, то ЭП, то ЭЦП. Раз уж тут правовые вопросы, давайте назвать вещи своими именами. Есть только ЭП.

Дураку понятно, что сделки с электронной подписью, которую может поддделать любой хакер , вводить было нельзя. Росреестр ввел такие сделки в угоду мошенникам. Обращаю Ваше внимание, что даже если подано заявление о том, чтобы сделки проводились только в вашем присутствии, то при этом есть оговорки:. Посмотрите Закон. Например по Решению суда. О колтором вы понятия не имеете, т.к. оно было Заочным и еще какая то фигня.

Илья П, Только выдают эти ЭП центры, и при этом они САМИ их генерируют. То есть ничто не мешает нечистым на руку сотрудникам передать копию злоумышленником.

ЭП должна генерироваться клиентом, иначе она изначально скомпроментирована. Только таких центров нет, грамотные люди пытались найти. Один УЦ из сотни вообще понял что от них хотят.

Ну, и если всё по закону, но ЭП при этом получает совсем сторонний человек, не имеющий никакого отношения к воле того человека, на чьё имя ЭП выписана, то что-то не так с такими законами. УЦ никак не заинтересованы в том, чтобы проверять тому ли человеку они делают ЭП. Это значит что кто угодно может получить её на ваше имя, и делать от вашего имени что угодно. Вас устраивает такое положение дел?

Илья П, а что по резонансному случаю с квартирой на Тверской, которую продали куда-то в Башкирию? Эцпешку сделали после хакерского взлома личного кабинета налогоплательщика. Он обращался в техподдержку, так как заподозрил неладное -- техподдержка ответила, все ок. Потом его престарелый больной отец, который и жил в этой квартире, обратил внимание, что платежки ЖКХ приходят на другое имя. Пошел в МФЦ, там говорят, квартира продана. А доки собственности лежали в сейфе у сына. Сотрудники МФЦ так и сказали, ваш сын и продал квартиру, чего вы удивляетесь. Папа чуть инфаркт не пережил, связался с сыном. Конечно, он нчиего не продавал. Вот история и вскрылась. Эцпешку выдали по документам сына, никто не проверял/не сверял паспорт и прочие снилсы. Все возможно в этой стране.

GreLI,

Всё не совсем так, как вы гоаорите и БОЛЬШИНСТВО УЦ имеют функционал, позволяющий владельцу ЭП самостоятельно генерировать себе ЭП. Более того, переввпуск (именуемый в простонародии "продлением" ) ЭП на следующие 12 мес, почти всегда осуществляется владельцем ЭП самостоятельно. Он направляет запрос на генерацию ноаой ЭП, подписывая его "старой" ЭП, срок которой подходит к концу.

Однако, общий уровень грамотности владельцев ЭП крайне низок. Равно, каКПП и уровень ответственности за свои действия и понимария рисков. Поэтому, часто, ЭП генерируется сотрудниками УЦ или сторонними "сисадминами".

А владельцы ЭП легко и с удовольствием предоставляют ВСЕ свои данные (в т. Ч. Избыточные. Такие, которых не требует закон). И ричего не боятся. До поры до времени...

Лена,

Это здорово, что вам понятно , сто сделки с ЭП вводить было нельзя. Однако вы совершенно не правы насчет того, что ЭП можно подделать.

Квалифицированная ЭП создается по алгоритму ОЧЕНЬ высокой стойкости! На практике подделать ЭП почти невозможно.

Абсолютно все случаи мошенничества по недвижимости, с применерием ЭП в РФ были осуществлены с ОРИГИНАЛЬНЫМИ (НЕ подделанными) ЭП!

Вопрос возникаел только в правомерности выдачи таких ЭП. Хотя и этот момент, в большинстве случаев был соблюден (установленная законом процедура выдачи )

Где-то читала, что при этом может возникнуть проблема при оформлении собственности по наследству, то есть при смерти владельца, который в таком случае сам явиться, естественно, уже никуда не сможет...
Я не юрист, хотелось бы по этому вопросу узнать компетентное мнение. А пока пожилым людям может и не стоит с этим спешить...

Самая лучшая защита - это ипотека))
Никто не полезет продавать квартиру без ведома собственника при наличии геморроя с банком)

Уже много лет в стране нет ЭЦП, а есть ЭП. Ну ё-моё....

И еще. Наличие собственноручной подписи означает личное присутствие. ЭП уравнена в правах с собстевнноручной подписью. Следует ли отсюда, что использование ЭП означает личное присутствие? Если да, то в заявлении о сделках только при личном присутствии нет никакого смысла.

Денис, присоединюсь к вопросу

Вот пример: я не давал согласия на сделку без моего личного присутствия. Поэтому приходить и подавать заявление такого характера уже вне закона. Юристы переобуваются в мошенники, тенденция однако)

Бестолковая статья у вас!
Нет самого главного - прямой ссылки на электронную услугу по "запретить любые сделки без личного участия владельца".

Павел, нет такой электронной услуги. логично что надо лично писать заявление в мфц.

Можно поподробнее о том, как подписать заявление на запрет при помощи ЭЦП?

Alex, надо написать заявление на заперт электронных сделок с недвижимостью в МФЦ. И кроме того, написать аналогичное заявление на запрет электронных сделок в налоговой, потому что аналогичным образом на вас, ваше ИП, ООО или что там могут взять кредит. Береженого Бог бережет!

Alex, Это можно сделать через личный кабинет Росреестра (https://rosreestr.ru/site/)
Я вот только что сделал, интересно, примут ли его. Сработало подписание с помощью ЭЦП, которую я получал для регистрации ИП.

Sergey, приняли? и где там эта именно услуга? поиском не находится

А кто то знает,в Сбербанке есть такая услуга как электронная регистрация при покупке квартиры, соответственно там нужна ЭЦП,значит такую подпись создадут,можно ли после получения квартиры в собственность написать заявление на запрет сделок если нет личного присутствия?и как быть если уже появилась ЭЦП?

Мой вам совет читайте документы, не имейте дело с теми, кто в самом начале вызывает у вас подозрения, или у вас будут серьезные неприятности, благо, в наше время есть телефоны горячих линий, на которых вы все можете узнать.

А не подскажете? ЭЦП, оформленная на сайте "Налог.ру", она может быть использована при сделках с недвижимостью? Или там нужна своя ЭЦП?

Уйдём от бумажной волокиты, сделаем эцп, но чтобы подтвердить сделки с эцп, нужно прийти лично и подать заявление😄

Российские законодатели потрясают интеллектуальными мощностями! Или косят под дурика? Солнцу очередной раз приказано восходить на востоке. О, боже... Как защитить себя от российских законодателей.

Закон не доделанн ни кредиторы ни налоговики не имеют права отнимать имущество и жилье . И не должно быть этих структур вообще.

Давно собирался сходить время никак не мог выделить. Наконец-то сходил и оформил, теперь в выписке ЕГРН запись, что имеется заявление о проведении сделок только в личном присутствии собственника.