ПИК увеличил прибыль на 92% и сменил название

ПИК СЗ (MCX: PIKK) — ведущий российский девелопер по объемам продаж жилой недвижимости. Компания работает на рынке уже 26 лет и за это время построила более 25 млн квадратных метров жилой недвижимости.

22 марта 2021 года компания поменяла имя на Московской бирже с ПАО «Группа компаний „ПИК“» на ПАО «ПИК-специализированный застройщик» и опубликовала консолидированную финансовую отчетность за 2020 год. В прошедшем году компания достигла рекордной выручки и удвоила чистую прибыль год к году.

Предлагаю разобраться, что способствовало столь уверенному росту показателей.

2020 год был непростым для строительных компаний. Ограничительные меры, рост безработицы и снижение доходов населения должны были нанести серьезный ущерб девелоперам и привести к падению цен на недвижимость. Усложнился и процесс купли-продажи из-за ограничений работы банков и государственных органов.

Но ряд факторов сыграл на руку застройщикам:

1. Государственная поддержка строительной отрасли и запуск льготной программы ипотечного кредитования.
2. Снижение ключевой ставки Банка России до рекордно низкой отметки.
3. Девальвация рубля. Население ожидало подорожания недвижимости, что подстегнуло спрос.

В результате строительная отрасль стала одной из быстрорастущих в 2020 году. Россия заняла четвертое место в мире по темпам роста цен на жилую недвижимость.

Объем реализации недвижимости ПИК вырос на 20% — до 2,36 млн квадратных метров — за счет сильного спроса во 2 половине прошлого года. Основным регионом для компании остаются Москва и Московская область, на которые по итогам 2020 года пришлось 88% в общем объеме реализации. При этом в Москве объемы реализации увеличились на 29% год к году, в Московской области — на 10%, а в других регионах России — на 16%.

Сумма по заключенным договорам в 2020 году выросла на 42% год к году — до 340,5 млрд рублей. Это связано с ростом объемов реализации и цен на недвижимость.

Благодаря льготным ипотечным программам доля сделок с использованием ипотеки выросла у компании с 66 до 76% год к году.

Выручка. В 2020 году выручка ПИК выросла на 35% год к году — до 380,2 млрд рублей. Это произошло благодаря росту объемов продажи недвижимости и средней цены за квадратный метр. В Москве средняя цена продажи выросла на 15%, в Московской области — на 16%, а в Санкт-Петербурге — на 19%.

Себестоимость продаж. Вслед за объемами продаж выросла и себестоимость: с 204,9 до 276 млрд рублей год к году. При этом компания сумела сократить коммерческие расходы на 23% — до 6,3 млрд рублей, а административные расходы выросли лишь на 1% — до 10,8 млрд рублей, что говорит о хорошей работе менеджмента с издержками. Расходы на персонал тоже снизились: с 6,2 до 5,8 млрд рублей год к году.

Операционная прибыль выросла на 45% — до 87,9 млрд рублей — год к году.

Чистые финансовые доходы. Стоит отметить рост чистых финансовых доходов — сразу в 5 раз: с 4 до 20,2 млрд рублей год к году. Основную роль в этом сыграла неденежная переоценка акций самой компании. Ключевым партнером компании выступает ВТБ. В 2019 году он увеличил долю в акционерном капитале ПИК в три раза и теперь владеет 23% акций девелопера.

Между банком и компанией заключен договор: одна из сторон обязана компенсировать другой разницу между ценой акций ПИК, установленной по договору, и реальной рыночной ценой на дату окончания действия договора — 29 июня 2021 года. Задача договора — защитить ВТБ от рисков падения акций ПИК. Но страховка работает и в обратную сторону: чем больше растут котировки ПИК, тем выгоднее становится это соглашение для девелопера и тем больше денег он получит, когда срок действия договора подойдет к концу.

Чистая прибыль. Рекордная операционная прибыль и пятикратный рост финансовых доходов позволили ПИК обновить исторический максимум по размеру чистой прибыли. Компания заработала 86,5 млрд рублей — на 92% больше год к году.

Чистый долг ПИК вырос на 85% год к году — до 135,6 млрд рублей. Это связано со спецификой строительного бизнеса и изменениями в законодательстве.

Возведение крупных объектов недвижимости требует значительных финансовых расходов. Даже у крупных застройщиков обычно нет столько денег, поэтому они привлекают деньги со стороны. Раньше основным источником денежного потока были дольщики — люди, которые вкладывали свои деньги на этапе строительства или проекта в обмен на обещание получить от девелопера готовый объект недвижимости в построенном доме.

Но дольщиков часто обманывали, поэтому государство решило их защитить. Вместо долевого финансирования ввели проектное: между застройщиком и дольщиком внедряется финансовый посредник, который гарантирует исполнение своих обязательств каждой из сторон. Теперь будущие собственники платят деньги финансовой организации, а та уже передает их застройщику на финансирование строительства. Интерес банка состоит в том, что он, в отличие от дольщика, получает свой процент с выданных денег. Часть денег остается на счетах эскроу, эти деньги девелопер сможет получить после выполнения всех условий договора.

В 2020 году благодаря росту объемов строительства у ПИК выросли обязательства по проектному финансированию с 62 до 146,6 млрд рублей год к году, из-за чего вырос чистый долг.

Последнюю редакцию дивидендной политики менеджмент утвердил в 2017 году. По ней он ориентируется на выплату не менее 30% от операционного денежного потока по итогам отчетного периода.

В реальности в последние годы холдинг платил фиксированный размер дивидендов — 22,71 ₽ на акцию, вне зависимости от размера операционного денежного потока.

По итогам 2020 года менеджмент заявил, что на одном из ближайших заседаний совет директоров планирует изменить дивидендную политику, но не отказываться от выплаты дивидендов.

Судя по динамике операционных и финансовых показателей, ПИК — уверенно растущий бизнес, который обновил максимумы в 2020 году по объемам продаж и чистой прибыли. На фоне сильных результатов президент и основатель компании задумался о возможности вторичного публичного размещения акций компании.

Переход от долевого к проектному финансированию строительства привел к росту чистого долга, но у компании серьезный стратегический партнер — ВТБ, который не только помогает с финансированием, но и напрямую участвует в капитале девелопера. Благодаря этому сотрудничеству ПИК получает деньги на строительство новых объектов на более выгодных условиях.

А если верить руководству, дивидендную политику компании в ближайшее время пересмотрят в сторону прозрачности для инвесторов.

Отдельно хочется отметить попытку ПИК выйти на зарубежные рынки. Компания объявила о старте продаж объекта недвижимости на Филиппинах, в Маниле. Если опыт участия в зарубежных проектах окажется удачным, это может стать еще одной точкой роста бизнеса в будущем.