Общее имущество, микродоли и машино-места: что изменилось в законе

1 сентября в гражданском кодексе появились новые главы, которые регулируют порядок регистрации недвижимости, а также уточняют, как и какие объекты можно ставить на учет в Росреестре.

В новых положениях гражданского кодекса дано определение общему имуществу. Это помещения, которые предназначены для обслуживания других помещений. Причем теперь эта формулировка относится не только к имуществу в многоквартирных жилых домах, но и к общему имуществу в зданиях с нежилыми помещениями.

Общее имущество не может существовать как отдельная недвижимость, кроме нескольких случаев:

1. Такое помещение можно использовать обособленно.
2. Две трети собственников проголосовали за то, чтобы передать общее помещение кому-то в пользование.

Например, в доме могут быть помещения без конкретного собственника в цокольном этаже, где проходят общие коммуникации. Собственники могут договориться, выделить часть цоколя в отдельное помещение и сдать его в аренду — при условии, что за это проголосует не меньше двух третей.

Исключение — так нельзя делать, если дом не достроен.

Есть еще несколько новшеств, которые касаются недвижимости.

Объединили две процедуры в одну. Теперь в Гражданском кодексе тоже зафиксировано, что если собственник разделит здание на помещения или машино-места, то регистрация права на новые объекты будет сделана одновременно с прекращением права на прежнее здание. Раньше такая норма была только в законе о госрегистрации.

Разграничили права разных владельцев. Теперь прямо прописано: когда здание одного собственника стоит на участке другого, владелец здания может пользоваться чужой землей только для доступа к своему объекту.

• Например, если после вступления в наследство земельный участок стал собственностью одного человека, а расположенный на нем дом стал принадлежать другому, собственник дома может пользоваться землей только для прохода или проезда к своему объекту. Если такой собственник решит снести свое здание, разрешение владельца земли получать не надо.

А если здание, стоящее на чужой земле, исчезнет, например сгорит или рухнет из-за землетрясения, у собственника будет пять лет на восстановление.

Уточнили норму, чтобы не нарушались права соседей. Так, собственник помещения или машино-места обязан использовать их так, чтобы права соседей не нарушались. Например, нельзя содержать в квартире кошачий приют с десятками животных или захламить машино-место до такой степени, что остальным будет трудно пользоваться своими. Если не содержать собственность в порядке, ее могут лишить — раньше такая норма действовала только в отношении жилых помещений, теперь же она работает и для нежилых.

Запретили микродоли в жилье. Теперь если у собственника в результате сделки доля общей площади в квартире будет меньше 6 м², то Росреестр не зарегистрирует сделку. Но это не касается случаев, когда долю выделяют после того, как был использован маткапитал, при приватизации или наследовании. Подробно об этом мы уже писали в отдельной статье.

В кодексе дано новое определение земельным участкам — это часть поверхности земли, границы которой определены в законном порядке.

Но хотя и говорится, что границы участка должны быть определены, на учет в Росреестре ставят земли без границ, то есть без межевания. У таких участков кадастровый номер есть, но где они начинаются и заканчиваются — государство не знает. Зарегистрировать такие земли можно по дачной амнистии, официально они называются ранее учтенными.

Многие участки уже стоят на учете без установленных границ, и оснований для отказа в регистрации ранее учтенных земельных участков у Росреестра нет.

Межевой план по-прежнему не считается обязательным для регистрации — его можно представить, но можно обойтись и без него.