ПРОМО
Tinkoff Black с бесплатным обслуживанием
3K
1

«Вот основные рекомендации»: 8 советов о том, как правильно купить или оформить дачу

Отвечает эксперт по загородной недвижимости Геннадий Савинов

«Вот основные рекомендации»: 8 советов о том, как правильно купить или оформить дачу

В праве собственности на дома и участки много неочевидных нюансов и рисков.

Эксперт по загородной недвижимости Геннадий Савинов целую неделю отвечал на вопросы читателей: как проверить участок перед покупкой, какие есть опасности и как зарегистрировать собственность в различных ситуациях. Собрали первую часть его ответов.

Как проверить участок перед покупкой?

Альбина Хисамова
подыскивает дачу

Что проверить перед покупкой земельного участка в СНТ, ДНТ — по пунктам? На что обратить внимание? Какие есть подводные камни?

В Тинькофф Журнале уже есть статья на эту тему. Вот основные рекомендации:

  1. Посмотрите правоустанавливающие документы — они должны быть в порядке, право зарегистрировано.
  2. Закажите на имя покупателя выписку из ЕГРН об объекте. Об основных характеристиках объекта заказывать бессмысленно.
  3. Проверьте качество межевания или возможность его сделать без проблем в будущем, так как 25% межеваний в стране неверные. Убедитесь в отсутствии споров по границам.
  4. Попросите продавца заказать градостроительный план земельного участка. Убедитесь, что по правилам землепользования и застройки нет иных ограничений, кроме указанных в ЕГРН, а если они есть, то не критичные.
  5. Особое внимание уделяйте объектам культурного наследия с неустановленными границами — иногда они занимают десятки квадратных километров, а еще таким же особо охраняемым природным территориям.
  6. Смотрите, чтобы участок не попадал в область строгих ограничений зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, поскольку в них строительство запрещено. Не путать с водоохранными зонами!
  7. Проверьте соблюдение строительных норм и правил, если на участке есть строения, в частности соблюдение минимальных отступов от границ, допустимого процента застройки и ее плотности.
  8. Проверяйте продавца на возможное банкротство, дееспособность и прочее.
  9. Сделку совершайте на полную стоимость, по рыночной цене, с безналичными расчетами, с необходимыми согласиями третьих лиц.

Можно ли покупать дачу по книжке садовода?

What It 
узнает заранее

Часто вижу объявления о продаже участков, которые не оформлены в собственность, — по членской книжке. Какие тут есть риски?

Если покупка планируется в спокойном режиме и очередь на участок не выстроилась, лучше сначала зарегистрировать право, а затем проводить сделку, и вот почему.

Членская книжка садовода — это не правоустанавливающий документ. На ее основании не получится зарегистрировать собственность и затем продать участок.

Чтобы продать, нужен «настоящий» правоустанавливающий документ: постановление администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на землю образцов 1992 года и более поздних лет. Полный перечень перечислен в федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в рамках дачной амнистии.

Можно одновременно зарегистрировать ранее возникшее право и его переход по какой-либо сделке — купли-продажи, дарения, мены и прочим. Но лучше, чтобы хозяин сначала зарегистрировал право, а затем уже продавал, так как мнение Росреестра может отличаться от мнения продавца.

А еще покупателю спокойнее, когда собственность зарегистрирована. Потому что Росреестр проверит подлинность правоустанавливающего документа. А в выписке из ЕГРН, которую покажет продавец, будут видны актуальные ограничения в использовании участка, о которых покупатель мог не знать.

Как купить ничей участок?

Алексей
не ищет легких путей

Я слышал, что есть возможность купить незанятые земли на территории населенных пунктов, и нашел такой участок на кадастровой карте. Как узнать, что земля и правда свободна, а не просто не оформлена и не отображается на кадастровой карте? Что нужно знать и как действовать для покупки?

Узнать, кому принадлежит участок, можно в поселковой администрации и у местных жителей. Затем нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он подготовил схему расположения участка на кадастровом плане территории.

Эту схему и соответствующее заявление следует подать в администрацию, в чьей компетенции этот вопрос. Если администрация согласна, она издает постановление об утверждении схемы, после чего осуществляется кадастровый учет образованного участка.

Следующий шаг — аукцион на право аренды или выкупа участка. Если побеждаете в аукционе, покупаете участок и регистрируете право собственности. Если не побеждаете, купит другое лицо — возможно, мысленно поблагодарив вас за проявленную инициативу и потраченные на кадастровые работы деньги.

Как оформить дачу, если ее невозможно построить без нарушений норм пожарной безопасности?

O_All
ищет решение

Наш участок небольшой и граничит с землями лесного фонда. По нормам противопожарной безопасности для строительства дома положено отступить от границы лесфонда 15 или 30 метров. В нашем случае даже 15 метров отступить не получится. Можно ли сначала построить дачу, а потом оформить по дачной амнистии?

Росреестр обычно не контролирует противопожарные расстояния. Поэтому он зарегистрирует собственность как по дачной амнистии, так и без нее. При этом регистрация права не будет гарантировать его законность.

Соблюдение противопожарных расстояний контролируется не очень строго, в том числе из-за физической невозможности их выполнить, например, на малых участках. А администрации по-прежнему выделяют множество таких участков вдоль границы лесфонда.

Но из-за несоблюдения строительных, противопожарных и иных норм постройку можно признать самовольной и снести — по решению суда и за счет собственника.

Чтобы укрепить свои позиции в возможном судебном преследовании, лучше не пользоваться дачной амнистией, а, наоборот, подать уведомление о планируемом строительстве. А администрация в ответ напишет положительное решение, что «все соответствует». По крайней мере, про лесфонд, скорее всего, замечания не будет. Уведомление о планируемом строительстве не обязательное, но и подавать его не запрещено. Когда на руках есть ответное положительное уведомление от администрации, ответственность делится пополам. Если кто-то когда-то подаст в суд на собственника и потребует удалить дом от леса, он будет спорить еще и с администрацией.

При таком подходе за скобками остаются вопросы безопасности в случае лесного пожара. Часто мы рассуждаем так, будто эти нормы важны «для дяди», а не для нас. Но в этой ситуации нет выбора.

Почему опасно покупать участок с незарегистрированным дачным домом?

Mr. Green
оценивает риски

Какие риски есть при покупке земельного участка, на котором стоит незарегистрированный дачный домик? Будут ли проблемы при последующей продаже этого участка? Могут ли бывшие собственники заявить свои права на незарегистрированный домик?

Да, при покупке такого объекта риски есть. Решение о том, регистрировать право на домик или нет, зависит от конкретного объекта.

Если домик малоценный, можно не требовать этого от продавца. Чтобы подстраховаться от недобросовестного поведения бывших владельцев, можно заключить договор купли-продажи «набора строительных материалов» или «сруба». Все это не считается объектами недвижимости, а такие договоры позволяют зафиксировать факт оплаты.

Даже если продавец готов зарегистрировать собственность, а покупатель согласен подождать, возникает риск малого срока владения. Продавцу придется платить налог с суммы не ниже 70% от кадастровой стоимости. По этой причине он может отказаться регистрировать домик. При последующей продаже участка можно оказаться на месте сегодняшнего продавца.

Росреестр может приостановить сделку по основанию неединства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений. Придется регистрировать право и подавать документы заново с новыми условиями или доказывать, что домик — не объект капитального строительства.

Известны случаи признания сделок недействительными по причине «неединства судьбы». Причем иски могут подавать не только супруги, в том числе бывшие, кредиторы и другие, но и сами продавцы — бывшие владельцы участков.

В будущем может не получиться зарегистрировать право на домик по разным причинам:

  1. нарушение строительных норм и правил;
  2. расположение в зоне с особыми условиями использования территории, при которых запрещено строительство;
  3. намеченное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
  4. отсутствие утвержденного проекта планировки территории, который обязателен.

Как законно оформить участок по факту использования?

Допытливый житель
помогает родным

У родителей рядом заброшенный участок. Хозяева его известны, им предлагали его продать за небольшую цену и оплатить оформление. Они запросили денег побольше, родители отказались — и все.

С годами соседний участок стал зарастать, поэтому в какой-то момент родители его стали косить и убирать кустарник, чтобы рядом не появились заросли. Потом на этом участке отец посадил елки, поставил беседку, сделал детскую площадку. В том году обнес участок небольшим забором, чтобы не ходили дикие звери из леса. Все это происходило в течение 15—18 лет. Соседи на участок за это время ни разу не приезжали и не собираются.

У родителей свой участок оформлен в собственность, сделано межевание. Соседская земля не оформлена никак, поскольку хозяева ее получили в 90-е и документами не занимались. Получается, что родители больше 15 лет открыто пользуются участком. Могут ли они законно оформить его в собственность и присоединить к своему?

Шансы законно оформить в собственность этот участок невелики.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ человек, не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Это так называемая приобретательная давность. Еще три года надо прибавить как срок исковой давности.

Ваша ситуация не удовлетворяет критериям добросовестного владения. Оно считается добросовестным, если человек не знал об отсутствии основания возникновения у него права собственности. В этом случае «отсутствия» нет: известно, что у участка есть собственник.

Кроме того, при рассмотрении таких дел суды обязаны рассматривать не только частный, но и публичный интерес — а он может быть у муниципалитета.

Ответчиком в суде будет формальный собственник. Успешный результат может быть в следующих случаях:

  1. В ходе судебного процесса хозяин откажется от участка.
  2. Муниципальная администрация не заявит свои права.

Как зарегистрировать дачу, которую получили 30 лет назад?

Nastya Nastya
наследница

В 90-е отцу по месту работы выделили участок в СНТ. Никаких документов, кроме упоминания его в протоколе распределения, нет. В 2010 году он умер. Тогда никаких документов не оформили. Супруга и дети в наследство не вступили, просто все эти годы семья пользуется участком. Построили дом. Документов на все имущество фактически нет. В архиве сказали, что документы утеряны. Как можно их оформить?

Нужно обратиться в суд о признании права собственности на участок в порядке наследования, потому что здесь фактически принятое наследство. Наследуется не только имущество, но и вещные права, в вашем случае — право на получение в собственность участка.

Потребуется заручиться поддержкой председателя СНТ и привлечь в качестве свидетелей соседей, которые знали отца и семью. Придется подготовить документы из СНТ: книжку садовода, квитанции об уплате взносов за все годы. Будет хорошо, если уплачен налог за участок. В СНТ нужно взять справку об участии в уплате земельного налога за земли общего пользования.

Еще необходимо собрать документы о родстве — наследниках первой очереди, а также заявления в архив и ответы оттуда, что все утеряно. Можно поискать документы по месту прежней работы отца и в СНТ.

Затем надо сделать межевой план. Заявлять право на участок следует вместе с координатами его границ.

Как оформить новый дом, который пристроили к старому?

Christina Radaeva
построила дом

На участке СНТ стоят два дома. Один — маленький, оформлен в собственность как жилой. Второй — большой, построили недавно. Он пока никак не оформлен. Оба дома соединены общей верандой.

Как правильно оформить второй дом? Какая вообще процедура? Можно ли маленький переоформить как гостевой? Или лучше вообще пока ничего не делать? Кто должен первым начать процесс оформления: собственник или Росреестр со временем вышлет какое-либо письмо?

Инициатива должна быть от собственника. Если не хочется регистрировать новый дом, можно подождать, когда он попадет в очередную кампанию по вовлечению объектов недвижимости в налоговый оборот. Если есть желание оформить документы, порядок действий такой.

Если второй дом регистрировать как жилой, надо установить, разрешают ли правила землепользования и застройки поселения строительство двух жилых домов на одном земельном участке. Позиция Минэкономразвития такова: можно строить несколько жилых домов, но они должны быть так удалены друг от друга, будто находятся на разных земельных участках. Например, чтобы соблюдались противопожарные расстояния: 6 метров — «от камня до камня», 15 метров — «от дерева до дерева». Дома соприкасаются, поэтому с расстоянием между ними проблема. Хотя, скорее всего, регистрирующий орган не обратит на это внимание.

Если новый дом регистрировать как гостевой, то есть нежилой, скорее всего, возражений ни от кого не последует. Противопожарные расстояния между строениями на собственном земельном участке не нормируются.

Еще можно зарегистрировать новый дом как пристройку к старому — в рамках реконструкции. Потребуется изготовить новый технический план при помощи кадастрового инженера и зарегистрировать изменение характеристик старого строения на характеристики единого дома. Объединенный дом будет жилым.

Можно и старый дом переоформить в нежилой, но всегда плохо, когда приходится что-то выдумывать и это видят все.

Ольга Лурье
Покупали дачу или дом? Расскажите, какие были проблемы:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Максим Давыдов

Эх... Продать бы дачу 😂

0

Сообщество

Популярное за неделю