Челябинский застройщик «АПРИ» провел IPO: что надо знать инвестору

Застройщик «АРПИ» разместил акции по верхней границе заявленного диапазона. Инвесторы оценили его в 11 млрд рублей.

Компания «АПРИ» провела IPO: разместила 11% акций из нового выпуска по 9,7 ₽ за бумагу и привлекла 0,9 млрд рублей. Это IPO можно считать успешным, так как акции разместили по наиболее высокой цене и в первые дни торгов они выросли до 12,7 ₽. Тем не менее по рыночной капитализации АПРИ — самая маленькая компания среди застройщиков, представленных на Мосбирже.

Мосбиржа включила эти акции в третий уровень листинга и в сектор роста  . Ранее компания рассчитывала попасть во второй котировальный список.

Разбираем, как устроен бизнес компании и насколько он привлекателен для инвестиций.

АПРИ — лидер по объемам строительства в Челябинской области и занимает 61-е место в России по объемам ввода жилья в эксплуатацию в 2023 году. Компания строит многоэтажные и малоэтажные здания и ориентируется на возведение объектов в перспективных туристических и промышленных регионах. Целевой сегмент — жилая недвижимость комфорт-класса.

Девелопер работает с 2014 года и за 10 лет завершил всего два проекта: жилые комплексы «Парковый-2» и «Чурилово. Квартал у озера» в Челябинске, насчитывающие 22 и 11 многоэтажных домов соответственно.

Сейчас застройщик строит несколько объектов:

1. Загородный жилой комплекс «Твоя привилегия».
2. Жилой комплекс «Парковый-премиум».
3. Малоэтажный поселок «Малый исток».
4. Малоэтажный поселок «Твоя привилегия».
5. Загородный жилой комплекс «Притяжение».
6. Жилой комплекс «Грани».
7. Развлекательный комплекс «Фанпарк Чиллябинск».

Все объекты возводятся в Челябинске, кроме поселков «Малый исток» и «Твоя привилегия» — они строятся в Екатеринбурге. Также АПРИ планирует начать строить апартаменты и рекреационно-оздоровительные объекты в городе-курорте Железноводске Ставропольского края и жилой комплекс на острове Русский, расположенном в акватории Владивостока.

Выручка АПРИ в 2023 году выросла в 4,5 раза, до 6,6 млрд рублей, за счет роста объемов продаж жилой недвижимости. Чистая прибыль выросла в 2,6 раза, до 1,8 млрд рублей. Но 834 млн рублей в составе прочих доходов компания получила от сделок по приобретению других застройщиков. Еще 580 млн рублей образовались за счет доли в стоимости чистых активов совместных компаний.

Долговая нагрузка АПРИ без учета финансов клиентов на счетах эскроу находится на высоком уровне, но такой показатель — нормальное явление для застройщиков. Расходы на выплату процентов по долгу в размере 712 млн рублей занимают одну четвертую в операционной прибыли.

Инвесторы оценили АПРИ в 11 млрд рублей, и, несмотря на самую скромную капитализацию среди публичных российских застройщиков, по мультипликатору P / S компания оценена дороже других игроков этого сегмента, а по EV / EBITDA — на уровне «Самолета» и «Инграда».

АПРИ строит жилье с меньшими затратами: себестоимость строительства квадратного метра обходится компании в разы дешевле, чем столичным застройщикам при более высокой рентабельности продаж по валовой прибыли.

Несмотря на высокую рентабельность бизнеса и приемлемый для застройщика уровень долговой нагрузки, кредитный рейтинг АПРИ от двух рейтинговых агентств находится на низком уровне — ВВ.

Национальное рейтинговое агентство обосновывает такой рейтинг низкой оценкой краткосрочной ликвидности, низкой рентабельностью свободного денежного потока, географической концентрацией выручки и небольшим уровнем продаж в объектах на ранней стадии строительства.

Сумму дивидендов будет определять совет директоров при наличии положительного свободного денежного потока, учитывая неденежные доходы и расходы, прогноз денежных потоков и перспективы развития.

Определенной формулы расчета дивидендов нет. Согласно дивидендной политике, АПРИ будет выплачивать дивиденды в размере не менее 25 и не более 50% от чистой прибыли. Но если компании понадобятся деньги на финансирование инвестиционной деятельности, а чистая прибыль будет низкой, то дивиденды могут быть менее 25% от чистой прибыли.

При этом в положении указано, что дивиденды будут рассчитываться от прибыли по российским стандартам бухгалтерской отчетности, но в параметрах IPO значатся международные стандарты финансовой отчетности.

В 2023 году компания выплатила акционерам 212,5 млн рублей, что составило 11% от чистой прибыли по МСФО.

Есть несколько доводов в пользу того, чтобы стать инвестором АПРИ, но есть и причины, которые могут оттолкнуть от компании потенциальных покупателей акций.

Доводы за. Небольшие объемы строительства и всего два завершенных проекта могут отпугнуть инвесторов. Но у небольшого застройщика больше возможностей для роста в регионах, где ниже конкуренция, чем у столичных гигантов типа «Самолет», ПИК и ЛСР. Компания может выбирать наиболее прибыльные проекты и локации, что подтверждается низкой себестоимостью возводимого жилья.

Ориентация на малоэтажное жилье комфорт-класса в перспективных туристических и промышленных регионах может стать преимуществом АПРИ в конкуренции с массовыми застройщиками.

Доводы против. Размещение акций АПРИ пришлось на худшие времена для застройщиков: высокая ключевая ставка ЦБ и отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года негативно скажутся на финансовых результатах девелоперов. Такие периоды проще пережить застройщикам с низкой долговой нагрузкой, а из числа публичных компаний самый низкий показатель у ЛСР.

Долг АПРИ за вычетом финансов клиентов на счетах эскроу и денег на счетах компании составлял 10 млрд рублей по итогам 2023 года. Привлечения миллиарда рублей от размещения акций будет недостаточно для значительного сокращения долга. Поэтому компании придется рефинансировать его по текущим высоким ставкам, что негативно скажется на финансовых результатах. Остается надеяться, что период экстремально высоких процентных ставок продлится недолго и ЦБ вернется к нормализации денежно-кредитной политики.

Полагаю, что акционерам не стоит ждать больших дивидендов в ближайшие годы. Для компании роста оптимальное распределение прибыли — это инвестиции в новые проекты, а не выплаты инвесторам.